2011年广州城建集团武汉及杭州综合体项目提案修改稿(new 101页).pdf

private & confidential 武汉及杭州大型综合体项目 全程服务建议全程服务建议 2011年1月30号 2 戴德梁行在全国拥有1818家分公司、超过2 2, ,000000名同仁，曾参与服务的综合体 项目逾5 5, ,000000万平方米，对于服务城建杭州、武汉项目我们非常有信心。 服务项目服务项目充满充满信心信心 戴德梁行在杭州、武汉杭州、武汉均设有分公司，拥有丰富的综合体操盘经验，希望借助 我们本土及国际经验为项目成功开发提供专业支持。 杭州武汉杭州武汉操盘经验丰富操盘经验丰富 戴德梁行将致力将项目打造成绿色环保工程,大力体现项目环保设施优势，实 现项目开发目标同时,也高度负起项目可持续发展的社会责任。 实现项目可持续发展实现项目可持续发展 若戴德梁行有机会参与杭州、武汉项目服务，出席本次会议的戴德梁行同事都 将是以后操作项目的负责人，他们分别来自上海、杭州、武汉、广州、深圳。 出席人员均为日后操作项目的负责人出席人员均为日后操作项目的负责人 本次提案时间全程约本次提案时间全程约1小时小时。 项目服务内容及相关案例项目服务内容及相关案例 service scope and case study 杭州项目理解杭州项目理解 hangzhou project specifics 武汉项目理解武汉项目理解 wuhan project specifics dtz dtz 全程服务案例全程服务案例 dtz case study 2 3 4 5 团队介绍团队介绍 service team 1 3 为何选择为何选择dtzdtz why dtz 6 彭荫喧彭荫喧 dtz dtz 戴德梁行戴德梁行 华中区董事总经理华中区董事总经理 项目项目总协调人总协调人 wuhanhangzhou 吴丽兰吴丽兰 高级经理高级经理 潘育敏潘育敏 助理董事助理董事 吴吴颖颖 助理董事助理董事 dtz杭州项目专案团队核心成员 城建杭州项目专案组城建杭州项目专案组 陈聪陈聪 助理经理助理经理 建筑顾问负责人建筑顾问负责人物业管理负责人物业管理负责人商铺及策划负责人商铺及策划负责人 杨达杨达 杭州分公司(总经理) 总负责 5 管佳佳管佳佳 助理董事助理董事 写字楼及策划负责人写字楼及策划负责人 杭州及华东区各团队杭州及华东区各团队 曾庆红曾庆红 项目经理项目经理 潘育敏潘育敏 助理董事助理董事 王一川王一川 董事董事 dtz武汉项目专案团队核心成员 城建武汉项目专案组城建武汉项目专案组 策划负责人策划负责人 建筑顾问负责人建筑顾问负责人物业管理负责人物业管理负责人 殷向荣殷向荣 武汉及长沙分公司(总经理) 总负责/写字楼板块负责人 冯波冯波 助理董事助理董事 商铺负责人商铺负责人 武汉及华中区各相关团队武汉及华中区各相关团队 6 dtz杭州及武汉全程服务流程 7 施工前施工前施工阶段施工阶段竣工前竣工前竣工后竣工后 1234 市场研究 商铺策划写字楼 策划 前期物业管理顾问 前期物业管理顾问 主力店招商 市场营销推广 前期物业管理顾问 招商及销售 开发顾问（造价咨询/招标顾问/可持续发展顾问） 商业管理 物业管理 招商及销售 项目服务内容及相关案例项目服务内容及相关案例 service scope and case study 杭州项目理解杭州项目理解 hangzhou project specifics 武汉项目理解武汉项目理解 wuhan project specifics dtz dtz 全程服务案例全程服务案例 dtz case study 2 3 4 5 团队介绍团队介绍 service team 1 8 为何选择为何选择dtzdtz why dtz 6 第一部分 项目改造市场研究 part 1 杭州商业杭州商业市场认识市场认识 杭州项目区域环境 10 本项目位于临安经济开发区内，位于临安市中心区与杭州市中心区之间，距离 杭州市区20公里，距离临安市中心约10公里。 临安经济开发区临安经济开发区以工业、科研设施为主以工业、科研设施为主，聚集了一大批国内知名的装备制造业 企业。 临安商业市场分析 11 餐饮 37% 美容休闲 4% 服饰 49% 大型商场 2% 杂货店 2%超市 4% 其他 2% 临安主城商业经营业态比例临安主城商业经营业态比例 （按商家个数）（按商家个数） 资料来源：戴德梁行资料来源：戴德梁行 临安主城商圈分布临安主城商圈分布 临安商业发展处于初级阶段，整体定位中低档； 而本项目位于临安主城之外约10公里的临安经济开发区，商业环境、人口与临安主城也存在 较为明显的差距，如何立足区域定位、满足区域需求，将成为项目零售商业最大的挑战？ 临安商业市场小结 12 核心观点凝练核心观点凝练 1 1 2 2 3 3 4 4 人均人均gdpgdp与商业发展水平与商业发展水平 从人均可支配收入与消费者需求趋势从人均可支配收入与消费者需求趋势 消费习惯和消费业态消费习惯和消费业态 临安目前处于零售市场初级但逐步成长发展阶段。处于零售市场初级但逐步成长发展阶段。 以中小型零售物业为主，集中在传统百货、街铺，满足 生活需求，缺乏品牌。 2009年临安市实现城镇居民人均可支配收入22,011元。 在不同收入水平与消费需求层次关系图中，临安处于由满临安处于由满 足基本自我生存需求的消费，向自我发展和享受型为主的足基本自我生存需求的消费，向自我发展和享受型为主的 发展型消费过渡的阶段，与二三线城市的差距逐渐缩小。发展型消费过渡的阶段，与二三线城市的差距逐渐缩小。 消费者缺乏品牌认知度，中高 档消费能力有限。 餐饮消费开始追求环境和享受 ，餐饮消费的比重提升。 休闲娱乐行业的需求强劲，休 闲娱乐行业相对于服装“存活 率”更高。 零售发展阶段零售发展阶段 城市城市的的人均人均gdpgdp的数值和城市化水的数值和城市化水 平紧密相关，从而影响商业形态平紧密相关，从而影响商业形态。 2009年临安实现人均gdp约6745 美元，超过4400美元最高的基准水 平，与之对应的城市综合体、 lifestyle shopping center、旅游 地产、商务地产、物流等综合商业 形态涌现。 dtz认为本项目发展商业需考虑的核心问题 13 1.1.商业在整体综合性项目中的开发策略商业在整体综合性项目中的开发策略 本项目建筑体量约140万平方米，在和本项目类似的综合体物业开发中，不同物业品种的不同物业品种的 开发顺序、阶段性开发体量的安排，将直接影响和决定项目开发的成败。开发顺序、阶段性开发体量的安排，将直接影响和决定项目开发的成败。 参考案例：香港太古城参考案例：香港太古城 住宅 83% 零售 11% 办公 6% 太古城物业比例太古城物业比例 高品质住宅高品质住宅 特色零售特色零售 商务办公商务办公 太古城开发时序太古城开发时序 dtz认为本项目发展商业需考虑的核心问题 14 2.2.项目发展零售商业的项目发展零售商业的swotswot分析分析 逾100万住宅开发所带来稳定持续的消费 客源； 轨道交通5号线带来交通瓶颈的解决； 非临安主城区，片区商业氛围欠佳； 缺少一定收入水平、稳定的消费客源支撑； 商业以零星布局为主，体量有限 ，缺少规模聚 集、特点鲜明的商业供应； 临安经济开发区产业升级，未来制造 业企、居民入驻带来的消费需求； 区域商业发展相对滞后； 临安主城和余杭区零售市场的不断成熟，势必 对本项目的消费群体产生明显的分流影响。 优势劣势 机会威胁 dtz对于项目的愿景 15 本项目零售商业未来本项目零售商业未来定位定位发展方向思考发展方向思考 社区型、区域型“生活中心”社区型、区域型“生活中心” 就近、便捷、生活、一站式消费就近、便捷、生活、一站式消费 在满足社区型区域型生活中心应有商业元素基础上在满足社区型区域型生活中心应有商业元素基础上 适度增加餐饮、娱乐休闲等目的性业态比例（适度增加餐饮、娱乐休闲等目的性业态比例（40%40%以上）以上） 居家生活空间一站式购物儿童生活休闲娱乐美食天地 生态自然元素与商业元素的融合，打造一个生态自然元素与商业元素的融合，打造一个绿色商业绿色商业的理念。的理念。 依托本项目临山面水的区位优势，在后期建筑设计中考虑将山水、绿色、自然元素与商业元 素完美融合，打造成一个在国内独树一臶，集合绿色、生态、自然与一体的商业综合体。 第一部分 项目改造市场研究 part 2 杭州写字杭州写字楼市场认识楼市场认识 17 杭州核 心区 杭州规划 商务区 富阳 市区 临平 新城 桐庐 市区 本地块 临安临安 10,000-12,000 元元/平方米平方米 25,000-30,000 元元/平方米平方米 12,000-15,000 元元/平方米平方米 7,000-9,000 元元/平方米平方米 10,000-12,000 元元/平方米平方米 临安经济临安经济 开发区开发区 临安市区目前少有甲级品质写字楼，可参考性较少。 临平新城和富阳市区与本项目距离杭州核心区的距离相似，其成熟区域甲级品质写字楼价 格在10,000-12,000平方米左右。 杭州各区域甲级品质写字楼价格情况 杭州及周边区域售价情况 杭州甲级市场租金水平 18 杭州核心区以外的区域少有单一产权租赁型写字楼，可参考租金少。 杭州在发展中的规划商务区，如滨江区，租金仍低于1.5元/平方米/天。 目标客户定位 区域属性经济开发区 项目区域定位为经济开发区，距离杭州市 中心和临安市中心都有一定距离，共享客 户的可能性较少。 19 产业基础 主导产业：装备制造业及高新技术行 支撑产业：为新药类的生物制药和天然药材 研制等一批高新前沿企业 发展趋势：依托临安市和杭州市工业基础， 组建高新科技园区、机电工业园区、轻纺工 业园区等专业生产基地。 区域属性 产业基础 产品标准 精神归属 写字楼目标客户定位模型 20 以开发区生产和科研基地的入驻 企业的相关企业为主 开发区已入驻装备制造业的区域 总部、培训中心等功能分部 围绕这些制造业企业的上下游中 小企业以及相关科研、贸易和服 务型企业 目标客户 目标客户关注点 0%20%40%60%80%100% 外资 中资 民营 0%50%100% 外资 中资 民营 未来核心商务区 政府办公入驻 地理位置优势 政策导向扶持 行业聚集 顶级办公品质 提升公司形象 数据来源：dtz2010年杭州写字楼用户关注因素调研 产品方面办公形象的考虑多于办公品质。 制造业客户受政策导向和行业聚集度影响大。 制造业企业关注点分析 产品策略 营销策略 21 产品初步定位 22 标准标准a+a+标准标准a a标准标准a a- -标准标准 物业产权物业产权单一业主产权 几个大业主分层持有+多个小业 主持有 多个小业主分割持有 标准层标准层 标准层面积至少达到1,500 2,000 平方米，无柱式设计， 得房率高 标准层面积达1,200 1,500平方 米，得房率高 标准层面积在1,000 1,200平 方米之间 空调系统空调系统vav空调或vrv空调风机盘管或vrv独立空调系统 停车位停车位至少1车位/200平米至少1车位/300平米至少1车位/350平米 电梯电梯 进口品牌 平均等待时间不超过40秒，每 部电梯最大载重量达1,600 1,800千克之间，并且电梯平均 服务面积不超过4,000平方米 合资品牌 平均等待时间在40 - 60秒，每部 电梯最大载重量达1,350 1,600 千克，并且电梯平均服务面积不 超过4,500平方米 合资或国内品牌 平均等待时间超过60秒，每部 电梯最大载重量达1,000 1,350千克，并且电梯平均服务 面积不超过6,000平方米 净高净高2.7及以上2.6-2.72.5-2.6 电源电源 高于80va每平方米，双路供电 并且有备用发电机 60-80 va每平方米，有备用电源60 va每平方米左右 产品产品举例举例 世贸丽晶城 坤和中心 嘉华国际 公元大厦 聚龙大厦 瑞晶国际 表：杭州甲级写字楼产品标准 初步定位为以销售为目标的写字楼。 按照杭州本地的a或a-标准打造产品。 针对目标客户的营销策略 区域的招商政策将较大的影响客户入驻意 愿，要建议并引导招商政策具有竞争力。 23 与开发区厂房办公、孵化楼办公等其他功 能物业形成明显区隔 吸引临安部分有提升形象需求的企业 推广渠道与区域招商相得益彰 甲级办公模式的引导 写字楼swot分析 经济开发区定位带来行业聚集优势，发展 潜力较大 大规模综合体，各业态内部互补 品牌开发商强势进入 24 所在区域距离杭州和临安市区都有一定距 离，氛围和成熟度不足，可倚借与共享资 源不多。 目标客户以区域客户为主，客户结构和数 量都较受限制，将影响租售进度和价格。 目前规划写字楼为超高层，建筑成本较高 ，给价格造成压力。 通过区域政策优惠和营销推广吸引优质客 户入驻 通过产品成本的合理控制创造利润 大杭州范围内规划商务区和经济开发区众 多，不论是区域招商还是项目招商，都将 面临激烈竞争 优势劣势 机会威胁 dtz对于本项目写字楼的愿景 25 可实现的租金或售价有限 区域位臵和成熟度不足 客户结构受区域限制大 适度前瞻的产品建议 控制体量，写字楼高度最好不要超过100米，以有 效减少建安成本 规整平面空间，保证得房率 初步定位为甲a标准，通过市场调研充分了解当地 产品水平和客户预期，控制成本投入 区域标杆形象 产品形象重于产品标准 吸引开发区内追求形象提升的企业入驻 打造适度前瞻的区域标杆打造适度前瞻的区域标杆 杭州项目理解杭州项目理解 hangzhou project specifics 武汉项目理解武汉项目理解 wuhan project specifics dtz dtz 全程服务案例全程服务案例 dtz case study 2 3 5 团队介绍团队介绍 service team 1 26 项目服务内容及相关案例项目服务内容及相关案例 service scope and case study 4 为何选择为何选择dtzdtz why dtz 6 27 项目发展背景-武汉城市地位 武汉市被国家定位为“国家中部地区的中心城市国家中部地区的中心城市” 武汉市被湖北省定位为“1+81+8”城市圈的核心城市”城市圈的核心城市 东风集团、汉江集团、葛洲坝集团、宜化集团 均已将企业总部迁移或正在迁移至武汉。 辉瑞已将其 全球研发基 地放臵在武 汉，华为、 中兴通讯也 在武汉布局 其研发基地， 格力集团也 正迁往武汉。 28 项目发展背景-武汉城市经济水平 年份年份武汉武汉成都成都天津天津青岛青岛大连大连苏州苏州杭州杭州无锡无锡南京南京宁波宁波佛山佛山 03年年1622 1705238618691632280220921901169017691578 04年年1882 2031293122701961345025152350206721581819 05年年2238 2370366326952150402729422805241124462379 06年年2590 2883433733002369482034403300277328642926 07年年3141 3324501837863000570041033858327530003550 08年年3960 3901 6354 4436 3858 6701 4781 4420 3775 3964 4333 09年年4561 4503 7501 4890 4418 7400 5099 5000 4230 4215 4815 全国经济地位全国经济地位 中部六省省会中部六省省会20092009年年gdpgdp（亿元）（亿元） 2009年中国排名 第12名 华中地区连续第一位， 企业进入华中地区的 首选 29 项目发展背景-武汉城市规划 一核两带多中心一核两带多中心 钢铁、石油化工、环保 汽车、建材 食品、物流 高新科技、生物医药 本项目位 于武汉城 市都市核 心内，处 于现代服 务业发展 区域 第一部分 项目改造市场研究 part 1 武汉商业市场认识武汉商业市场认识 武汉市商业发展总体概况 31 从商从商圈圈发展来看发展来看 从项目发展来看从项目发展来看 从品牌发展来看从品牌发展来看 dtzdtz观点：观点：1、多商圈、多中心的整体格局。 2、新兴的区域型商圈进入更快速的发展阶段。 dtzdtz观点：观点：众多国际国内品牌开始迅速布局武汉，目前是众多发展项目把握商机的关键时期。 dtzdtz观点：观点：主题化、体验式、一站式等主题的购物中心和特色商业街区将引领武汉市场的发展主流。 32 商圈发展和竞争关系 王家湾王家湾 商圈商圈 钟家村钟家村 商圈商圈 徐东徐东 商圈商圈 中南中南 商圈商圈 街道口街道口 商圈商圈 鲁巷鲁巷 商圈商圈 本案 古 田 后 湖 常 青 南 湖 沌 口 二 七 青 山 四 新 本项目未来将面临武 广核心商圈及古田、 钟家村、王家湾区域 商圈中各项目之直面 竞争。 33 项目区域规划 汉江两岸的开发，将导入众多中高及高端收入人群，改变硚口老城区形象，商业 消费将升级换代，也带来新的消费需求 华润高 档住宅 九龙仓高 档住宅 恒大住宅区 本案 项目区位 34 城市中心功能突出，人口聚集程度高城市中心功能突出，人口聚集程度高。 交通发达，三面均为城市主干道，同时轨道交通极其便利交通发达，三面均为城市主干道，同时轨道交通极其便利。 项目周边在建或规划中项目（潜在竞争对手） 35 项目项目 硚口区硚口区 王家墩中央商务区王家墩中央商务区 轻轨硚口路站 n 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 人信综合体 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 凯德商用商业 南国西汇广场 和黄花楼街项目 沿江一号mall 武商mall 泛海城市广场 葛洲坝国际广场 海天欢乐购 人信汉商银座 纵横集团项目 太和集团项目 36 项目周边消费群体 从前述区域规划中可以看出，未来随着九龙仓、华润、恒大及本项目的 住宅来看，区域消费群体的格局将发生较大变化，有待后期进一步消费 者调研后给予结论。 37 商户在此区域开店之计划 在dtz与各商户的长期合作的基础上，初步沟通发现超市业态、餐饮及 娱乐对此项目区域兴趣浓厚，后期需要进一步结合竞争关系及消费者情 况进行深入沟通，发现未来支撑项目主体定位之合适商户。 38 dtz对于项目的愿景 满足区域消费者生活需求为主，凸显餐饮娱乐休闲的生活型购物中心 34% 10% 40% 3% 4% 1% 8% 购物 娱乐、康健 餐饮 服饰 家居 画廊、文化 配套设施 34% 10% 40% 3% 4% 1% 8% 购物 娱乐、康健 餐饮 服饰 家居 画廊、文化 配套设施 商业关键词：次中心、主力店、休闲商业、年轻与时尚、品味与环境 第一部分 项目改造市场研究 part 2 武汉写字楼市场认识武汉写字楼市场认识 40 武汉商务区发展现状及趋势 本案本案 宝丰路商务 区 板块名称板块名称区域代表项目区域代表项目 王家墩武汉中心、泛海城市广场、葛洲坝广场、华润综合体等 沿江商务区瑞安写字楼群 滨江商务区万达中心、绿地中心等 宝丰商务区本案等 光谷 板块名称板块名称区域代表项目区域代表项目 建设大道新世界国贸、建银大厦、招银大厦、瑞通广场、禧邦可广场、 广电大厦、浦发银行大厦、广发银行大厦、武汉国际金融广场、 汉江国际金融中心等 武广商务区新世界中心、世贸广场、泰合广场、人信武胜路、水游城 中南中北路中商广场、新时代商务中心、知音工行大厦、保利文化广场等 宝丰商务区本案等 41 57.9 50.0 69.7 14.1% 6.0% 8.0% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 武广商圈建设大道商圈 租金空臵率 中南商圈 武广商圈武广商圈, , 27.8%27.8% 中南商圈中南商圈, , 11.6%11.6% 建设大道建设大道 商圈商圈, , 60.5%60.5% 武汉甲级写字楼分布、租金及空置率 空臵率目前平 均5%，企业扩 租/搬迁/新增 需求受到限制 42 武汉甲级写字楼供应特征-外观/使用空间 高度90-248米之间 外立面基本为玻璃幕墙和铝塑板搭配使用 临街面 至少一面临城市主干道，有的可三面临 街 可视性 建设大道非常高，武广商务圈稍逊但也 比较高 办公面积 分布在36,000-108,100平方米之间，大 部分在50,000-60,000平方米之间 标准层面积 分布在1,164-2,300平方米之间，面积 1,300平方米的占多数，新世界中心、 国贸较大； 办公层数 集中在2个区间, 4栋在28层左右，4栋 50层左右 净高分布在2.3-2.7米区间，2.4米为主流 办公楼面得 房率 分布在63-70%，大部分集中在65% 外观 使用空间 外观缺乏创新 产品，使用空 间需要优化 43 数量5-16部之间 品牌均为进口品牌，以otis、三菱居多 承载量 1,650kg，1,350kg，1,000kg不等，1,350kg居 多 单位服务层数 平均为4.2层，新世界国贸最优，招银大厦最次 单位服务面积 平均为6,700平方米/台，世贸大厦最优，招银大 厦最次 武汉甲级写字楼供应特征-电梯/空调/车位 空调形式均为传统中央空调 开放时间 一般为周一-周五8：00-18：00，新世界国贸 及中心优势最突出 品牌均为进口品牌，特灵，约克，麦克维尔 车位形式多数为副楼立体车库，其他为地下车库 数量建银非常少，其余分布在150至 600个之间 车位办公面积比 平均为1：300，建银大厦极低，其余分布在1： 92至1：400 车位建筑面积比 平均为1：480，建银大厦极低，其余分布在1： 172至1：805 硬件配臵落 后，无法满足 现代企业需求 44 区域甲级写字楼需求特征 甲、乙级写字楼租户性质对比甲、乙级写字楼租户性质对比 22% 38% 54% 36% 10% 40% 0% 20% 40% 60% 本地性企业全国性企业跨国性外资企业 甲级 乙级 甲、乙级写字楼各行业租户行业对比甲、乙级写字楼各行业租户行业对比 23% 19% 5% 4% 7% 34% 14% 3%2%3%3% 14% 0% 3% 6% 5% 6% 5% 5% 11% 1% 6% 10% 7% 4%0% 0% 10% 20% 30% 40% 咨询服务业 加工制造业 房地产开发、装饰、工. 科技公司 制药、医疗器械 it相关产业 电子产品 快速消费品 物流运输业 银行、保险等金融机构 外国领馆和驻汉机构 商贸类企业 其他 甲级 乙级 甲级楼以外资及全 国性企业为主，但 也有22%左右的本地 企业 金融、咨询服 务、加工制造、 房地产、商贸 行业将成为未 来争夺的重点 资源 45 宝丰商务区宝丰商务区 功能定位： 现代服务业和总部集聚 区域。 主导产业： 金融中介、文化教育。 硚口区政府对项目所在区域之规划方向 硚口区需要在区域商务宣传 与推广上再加大力度，在政 策上给予相应支持 项目周边潜在竞争 46 项目项目 硚口区硚口区 王家墩中央商务区王家墩中央商务区 轻轨硚口路站 n 1 1 2 3 7 5 6 4 8 12 1 人信综合体 2 3 4 5 6 7 8 武汉中心 k11 泛海城市广场 水游城 和黄花楼街项目 葛洲坝国际广场 长江航运中心 47 项目发展甲级写字楼swot分析 elliot glausiusz strategy 区域启动项目，商务氛围需要培育 租户基础相对较弱 周边交通拥堵 项目周边环境有待改善 城市地位提升吸引众多国内外企业进驻 硚口区目前甲级写字楼发展滞后，急需发展 周边医疗/文化产业氛围浓厚 写字楼客户对产品硬件表现出极大提升愿望 经济的发展，众多企业开始急速扩张 硚口区正面临经济结构转型的黄金时期 区位优势明显 轻轨站点，可达性极强 滨江标志性建筑，无可比拟之自然环境 区域商务规划前景看好 政府支持 业权统一，保证品质 土地成本具备比较优势 未来项目竞争激烈 地标建筑不断涌现 行政区/商务区对商务资源的竞争激烈 48 高端市场高端市场 中端市场中端市场 价格价格 新世界中心新世界中心 低端市场低端市场 福星商会大厦福星商会大厦 瑞安天地瑞安天地 浦发银行大厦浦发银行大厦 武汉中心武汉中心本项目本项目 泛海城市广场泛海城市广场 客户群/功能布局/产品规划及配套有待详细市场研究后给予建议，初步 建议发展甲级写字楼之档次如下： 距离距离 dtz对于项目的愿景 项目服务内容及相关案例项目服务内容及相关案例 service scope and case study 杭州项目理解杭州项目理解 hangzhou project specifics 武汉项目理解武汉项目理解 wuhan project specifics dtz dtz 全程服务案例全程服务案例 dtz case study 2 3 4 5 团队介绍团队介绍 service team 1 49 为何选择为何选择dtzdtz why dtz 6 第一部分 项目改造市场研究 part 1 项目发展策划项目发展策划 城市宏观环境研究城市宏观环境研究 武汉武汉/ /杭州房地产市场研究杭州房地产市场研究 竞争对手、成功案例研究竞争对手、成功案例研究 项目开发条件分析项目开发条件分析 项目项目swotswot分析分析 了解杭州及武汉城市的历史人文了解杭州及武汉城市的历史人文 背景、经济基础、消费力等情背景、经济基础、消费力等情 况，把握项目所在城市房地产市况，把握项目所在城市房地产市 场发展情况、越势以及项目发展场发展情况、越势以及项目发展 机遇。机遇。 消费者问卷调研消费者问卷调研 商家访谈商家访谈 写字楼客户访谈写字楼客户访谈 熟知武汉及杭州项目目标消费熟知武汉及杭州项目目标消费 者、租户、潜在投资客户的需求者、租户、潜在投资客户的需求 特征、消费习惯、投资心理及对特征、消费习惯、投资心理及对 项目的看法。项目的看法。 定性研究定性研究定量研究定量研究 目的目的 内容内容 51 依据依据 项目定位项目定位 总结总结 项目市场定位 项目租售策略 规划设计建议 建筑风格定位 项目初步营销策略 项目收入及成本预测 项目风险分析 项目发展策划思路 项目综合分析项目综合分析 杭州坤和建设集团有限公司 杭州坤和中心 项目背景 项目位于杭州市中心商圈武林广场西北侧 项目总建筑面积 11.4万平方米，其中商业面积3万平方米 服务时间：2008年 挑战 如何在杭州竞争激烈的核心商圈内寻找自身发展空间？ 如何突破华贸鞋城的专业市场形象？ 如何把握与写字楼之间的功能关系？ dtz戴德梁行方案 通过前期商户访谈，了解相关客户的入驻意向，以明确未 来项目发展的可行性。 寻找华贸鞋城搬迁的可能性。 依据商业不同区域特点，形成办公配套与对外商业相结合 的发展特点。 52 成果 制定了延续市中心高端零售的发展战略要点，通过架设外部 天桥，增加区外中高端消费者到达本项目的便利性。 积极促成其与杭州最大的百货公司杭州大厦的合作，原华茂 鞋城整体成为杭州大厦c座。 与德国建筑设计公司gmp共同完成对项目建筑平面的优化， 改善商业与写字楼之间的关系。 福星惠誉有限公司 武汉福星惠誉水岸国际 项目背景 项目位于武昌区和平大道与友谊大道包夹处 项目总建筑面积35万平方米，其中商业10万平方米，住 宅13万平方米，公寓酒店12万平方米。 服务时间：2010-2011年 挑战 如何快速变现？ 项目商业基础落后，但规划前景很好，怎样平衡变现与持 有的关系？ 相当比例的公建指标，如何消化高层空间？ dtz戴德梁行方案 分析武汉市经济发展状况、城市结构、人口状况、发展规 划，把握武汉市宏观经济总体发展趋势 重点调查研究南昌市商业、写字楼、酒店、会议物业发展 状况，研究武汉市高端潜在客户需求状况 评价不同方案下物业的经济效益，提出项目的发展策略建 议 53 成果 将项目打造成为武汉的loft艺术基地及城市减压中心，立足 周边高档住宅区及高校，以休闲娱乐、餐饮为主打，同时配 以特色零售、艺术书店等专业店，强调为忙碌生活的人们提 供一个身心放松的场所 项目背景 项目位于广州市珠江新城金融及商务核心区中轴线 旁，仅紧广州西塔 中轴线集运系统 项目地上总建面积35万平方米 服务时间：2008年 挑战 在金融危机背景下广州商业地产发展趋势如何？ 区域商业综合体的集中入市，项目如何在激烈竞争 中突围？ 是否应该拿地？ dtz戴德梁行建议 为委托方深入了解广州商业、写字楼、酒店式公寓 市场提供了深入的市场信息，为最终成功拿地提供 支持 通过消费调研和商家访谈,使委托方深入了解广州消 费者消费需求,租户需求 将其定位广州高端综合体提供专业意见 54 成果 对未来3-5年广州房地产发展趋势进行预测 结合东塔的地标背景，建议其以超前规划占领市场制 高点 建议委托方在价值低谷入市，以获得较大升值空间 新世界中国地产 广州东塔 第一部分 项目改造市场研究 part 2 项目开发顾问项目开发顾问 项目开发顾问-工作开展思路 56 所提供的工作内容所提供的工作内容 造价咨询顾问 招标顾问服务 可持续发展可持续发展 顾问服务顾问服务 分析项目投资及 成本 提供招标顾问 建议 评审设计方案 优化设计方案， 审核初步成本 估算 扩大初步设计、 协助报建报批、 合约咨询顾问 57 筹建期的可持续性评估筹建期的可持续性评估 基于: 创新的节水策略 能源利用率和可再生能源 可持续材料的使用和减少废物 室内空气质量 施工管理施工管理 确保可持续建筑方案的正确施工方案包括 妥善处理建筑废料 入住前的室内空气质量管理 管理获批的材料和报批 物业管理物业管理 保证在整个建筑使用期中可持续性使用 戴德梁行能做什么戴德梁行能做什么: : 用我们经验丰富的团队，来评估优化项目的可持续发展战略。用我们经验丰富的团队，来评估优化项目的可持续发展战略。 项目开发顾问-可持续发展服务内容 减少 能耗 增加 生产力 员工健康 减少 营运成 本 美誉度 总体 环境保护 可持续发展建设是从项目启动到 项目运营的管理过程。 项目开发顾问-服务团队 58 董事，中国区主管董事，中国区主管 黄智兴黄智兴 电机工程学士 工商管理硕士 项目主管项目主管 潘育敏潘育敏 建筑学硕士 房地产管理硕士 机电顾问机电顾问 机电顾问小组机电顾问小组 造价管理造价管理 造价管理小组造价管理小组 建筑顾问建筑顾问 建筑顾问小组建筑顾问小组 项目管理项目管理 招标管理小组招标管理小组 高级项目高级项目经理经理 王恺王恺 建筑工程管理学士 工商管理学士 林顺林顺 建筑工程学士 中级工程师 注册造价工程师 造价工程师造价工程师 郑卫清郑卫清 工程学士 机电工程师机电工程师 朱镇北朱镇北 建筑学硕士 建筑师建筑师 技术经理技术经理, , 安全管理安全管理, , 工程师工程师, , 机电工程师机电工程师, , 施工经理施工经理 董事，中国区董事，中国区 莫君陈 工程学士 工商管理硕士 项目开发顾问-案例介绍 59 长沙泊富国际综合项目长沙泊富国际综合项目 服务内容：建筑设计顾问及市场定位 用途：写字楼、商铺 总建面积：400,000平方米 项目时间：2009-2010 项目简介项目简介: : 长沙最高的办公楼（218米） 长沙首个高档的购物商场 与城市地铁系统相连的双层大厅有着巨大 的商业潜力 挑战挑战: : 从销售和物业管理的两方面合理协调自用 的单元和待出售的单元 使顶级的奢侈品牌适应一个陌生的城市 把客户的企业文化与开发的项目融为一体 戴德梁行解决方案戴德梁行解决方案: : 成立一个由商业开发专家和其他技术专家组成 的团队 直接与固定承租方的代表洽谈 全面了解客户把企业文化与开发项目融为一体 的需求，以及与客户讨论修改的方案。 项目开发顾问-案例介绍 60 香港国际广场项目香港国际广场项目 服务内容：项目管理 用途：商业楼宇 总建面积：57,000平方米 项目时间：2004-2009 项目简介项目简介: : 前身是位于香港中央商务区的凯悦酒店, 由酒店改建成57,000平方米的商业零售中 心。 挑战挑战: : 首次在亚洲进行大规模的改建项目 施工的工地面积有限 控制好噪音和粉尘 戴德梁行解决方案戴德梁行解决方案: : 用创新的设计和施工方法克服挑战 内部用户的有效流动. 成为亚洲建设策略的榜样 项目开发顾问-案例介绍 61 济南市沃尔沃技术研发中心项目济南市沃尔沃技术研发中心项目 服务内容：项目管理 用途：研发中心 总建面积：37,000平方米 项目时间：20112012 项目简介项目简介: : 国际先进的工业机械制造研发中心。 37,000 平方米建成研发中心,办公楼和检 测机构。 挑战挑战: : 建设费用紧张和严格的时间表 项目建在济南市经济区商业中心 达到leed 金奖标准 戴德梁行解决方案戴德梁行解决方案: : 提前进行前期调研,和leed认证工作，协助客 户最大化地利用土地。 个性化的外观设计确保建筑的的用途。同时融 入周边的商业环境。 制定设计,采购，工程管理的方案，从工程开 始到结束协助客户有效地控制成本和工程进度， 并可不经常性地亲临现场。 专家全天候的服务确保技术的持续,并有效确保 工程达标。 五矿营口产业园企业服务中心五矿营口产业园企业服务中心 及五星级酒店及五星级酒店 渣打科营中心（天津）渣打科营中心（天津） 上海意大利中心上海意大利中心- - 铜仁路铜仁路8888号号 上海新天地济南路上海新天地济南路8 8号巴卡拉公寓号巴卡拉公寓 上海上海20102010年世博会英国馆年世博会英国馆 项目开发顾问-相关经验案例简介 上海北外滩办公楼综合项目上海北外滩办公楼综合项目 62 第一部分 项目改造市场研究 part 3 项目营销推广策划项目营销推广策划 项目营销推广策划服务思路 整体推广 节奏制定 可比项目、 重点竞争对 手营销策略 分析 梳理项目卖 点、强弱势， 并分析对策 分析项目 目标客户 群特征 制定项目营 销推广策略 和营销执行 方案 重点推广 企业实力背景 绿色环保工程 未来区域发展 跟踪并评估 项目营销效 果、及时调 整营销策略 实现项目 销售和招 商的可持 续发展 64 城市综合体市场信息剖析自己受众群体 推广实施及执行 最终目的 上海多媒体产业园发展有限公司 上海多媒体生活广场 项目背景 项目位于上海中山公园城市次中心商圈，地处上海长 宁路、汇川路交界处 地铁2号线中山公园站直达 项目总商业面积6万平方米 服务时间：2010-2011年 挑战 如何形成与中山公园商圈内龙之梦购物中心、巴黎春 天百货的差异，形成自身特色？ 如何调整原有地面商业广场、地下1层的建筑方案， 增强商业氛围？ dtz戴德梁行方案 针对中山公园区域年轻办公白领聚集、项目自身办公 产业人口特点与“多媒体”产业特征，确立项目以年 轻白领消费客群的生活方式中心为主题 增加地面户外商业空间、调整项目主要出入口设臵、 增加led电子广告等手段增强项目整体商业氛围 针对地下1层层高不足的问题，设立1f+b1的旗舰店 格局，并提出公共空间的内装调整建议 65 成果 小南国、好乐迪ktv等主力商户先期入驻 muji无印良品、基本生活、dbhk、yamada日本山 田电机等特色主力商户持续谈判中 上海地产集团 美丽上海 项目背景 上海地产集团，国有多元化投资集团，上海主要的 土地储备集团 项目位于上海浦东三林徐浦大桥旁，距离上海世博 园区约15分钟车程 项目总建筑面积18万平方米，其中商业面积 8万平 方米 服务时间：2009年 挑战 如何突破地理位臵劣势，打造高端商业项目？ 设立何种功能以充分利用景观和建筑特色？ 如何利用原有厂房，体现文化元素？ dtz戴德梁行方案 90幢古民居建筑，展现浓郁的中国古建筑风情，吸 引高端游客，确立“旅游+商业”的发展策略 针对项目独特的滨江自然条件和建筑特色建议引进 高级度假酒店和特色高档商业会所 利用原有厂房的特点建议引入国际品牌fashion show 66 成果 项目引进高级度假酒店（banyan tree） ，涵盖新、 旧两个酒店概念 推荐国际品牌fashion show相关客户资源，如dior show等 南京高科置业有限公司 东城汇项目 项目背景 南京高科臵业有限公司前身为成立于2002年5月的南 京仙林房地产开发有限公司，是由上市公司南京新 港高科技股份有限公司、南京仙林新市区开发有限 公司、栖霞区国有资产投资中心共同出资成立的国 有性质房地产开发企业，注册资本15亿元，一级资 质房地产开发企业，业务范围涵盖地产开发、商业 运营和物业管理等 服务时间：2009年-2011年 挑战 项目位于南京城东仙林板块，板块内商业氛围欠佳 ，设立何种业态以充分利用项目潜在消费人流？ 如果设计相关租售方案和策略？ dtz戴德梁行方案 本案定位于以目的性业态作为亮点、便捷性业态作 为学区和社区配套的中高休闲商业项目 项目强调家庭型消费，一家人享受精致生活体验， 主题化消费乐趣 67 成果 作为项目前期商业顾问和后期销售租赁代理，为业 主提供优质的商业地产服务 目前项目处于销售代理阶段，经过我行半年时间的 前期市场推广和营销，积累了大量潜在客户，预计 项目在2011年3-4月份开盘 第一部分 项目改造市场研究 part 4 项目租售代理执行项目租售代理执行 及营销顾问及营销顾问 项目租售代理执行及营销顾问服务思路 独家代理/首席代理/一般代理 主力 店 招 商项目 全 面 招 商 主力店名单研拟 联络拜访主力店，进行初步洽商 带看地块及说明 设店位臵及图面检讨沟通 租售条件谈判协商 协助制定主力店相关租售文本 协助完成承租意向书之签订 协助签订正式租赁合同 订立明确的招商目标、策略、时间表 招商说明资料制作 协助举办招商说明会 联络拜访目标零售商，进行初步洽商 带看现场及说明 设店位臵及租赁、买卖条件之谈判协商 协助制定专门店之相关租赁文本 协助完成承租意向书之签订 协助签订正式租赁、买卖合同 与商场设计师检验各商店之相关需求 69 深国投商用置业有限公司 杭州新一城 项目背景 项目位于杭州市西部城区，天目山路以西，五常 大道以南，杭州生态新城西溪核心地理位臵。 项目总商业面积15万平方米，包含2万平方米的 山姆会员店 服务时间：2009年 挑战 如何判断山姆会员店对其他商业的带动作用？ 商业基础落后，但规划前景很好，怎样平衡变现 与持有的关系？ 相当比例的公建指标，如何消化高层空间？ dtz戴德梁行方案 针对性访谈，了解山姆会员店的经营模式，并与 周边人口、交通条件进行比对分析 选取上海青浦奥特莱斯内的品牌折扣店经营商， 进行深入访谈，了解其对杭州、特别是本项目折 扣店定位的意见及建议 深入了解周边城市潜在品牌折扣店的发展进程 70 成果 完成针对zegna、emporio amarni、burberry、 ferregamo 、columbia、 dkny、 givenchy 、 coach 、mother care 、 tommy & hilfiger、 ralph lauren等50个品牌的商户访谈服务，了解其 经营计划及相关需求 在百联下沙奥特莱斯确定开业的前提下，结合商户 访谈结果，建议业主调整经营策略，通过引入电影 院、儿童类业态将项目打造为区域家庭购物中心 新世界中国地产 武汉k11新食艺 71 地盘地盘位臵位臵：航空路与解放大道交汇处，武广商圈 商业面积商业面积：20,000平方米 开业时间开业时间：2010年5月 服务内容服务内容：独家市场顾问与商业策划 联合独家租赁代理 成交成交租户租户：琥珀、面包新语、满记甜品、 麦咖啡、costa等 宁波东部新城开发投资有限公司 宁波国际金融服务中心 项目背景 项目位于宁波市东部新城中心商务区核心区域 项目总建筑面积36万平方米，(地上24.5万平方米 ，地下11.5万平方米），其中商业面积近4万平方 米（扣除银行营业厅面积） 服务时间：2009年至今 挑战 如何在新兴城市商务中心吸引商业人流？ 如何整合商业资源，以实现商业定位，并与宁波 市内原有的商业形成明显差异？ dtz戴德梁行方案 针对区域内商务办公人群聚集、住宅人口相对滞 后的特点，确立以中高端商务餐饮、特色餐饮以 及其他配套商业服务的定位方向 针对宁波市场缺乏知名高端连锁餐饮品牌的特点 ，制定发展上海知名商户、结合本地优质商户的 招商策略 72 成果 作为项目独家招商代理，充分结合本地与上海的招 商资源，为项目引入利苑、小南国、鼎泰丰、pizza dino等高档餐饮旗舰店 南京新城市商用置业有限公司 南京新虹桥中心 项目背景 南京新城市商用臵业有限公司为南京本土最大的 商业开发运营管理公司 项目位于南京市鼓楼区中山北路与和会街的交汇 处，距离南京核心商圈湖南路商圈仅1公里 项目总建筑面积30万平方米，其中商业面积近8 万平方米 服务时间：2009年至今 挑战 如何形成与湖南路核心商圈的差异？ 如何充分利用项目原有景观，突出项目特色？ dtz戴德梁行方案 针对项目周边大学集中的特点，将该区域定位为 以年轻人为主要消费对象的活力购物中心，引入 特色年轻商业业态 充分利用项目内的景观公园，以退台绿化式设计 ，增加项目绿色开放空间和城市峡谷景观，打造 城市花园式购物空间，突出项目整体的景观特色 ，打造具有活力的购物公园 73 成果 成功引入cjgv影院、imax影院 结合“集成概念店”的定位主题，为业主陆续推荐it 、novo、sephora、大食代、日本五番街、冠军 溜冰场等知名品牌 第一部分 项目改造市场研究 part 5 项目物业管理策划项目物业管理策划 与执行与执行 专业优势 75 国际国际质量管理体系质量管理体系标准标准 iso9001 & iso14001 iso9001 & iso14001 & & ohsas18001ohsas18001 全国一级物业管理企业资质全国一级物业管理企业资质 中国物业管理协会常务理事单位中国物业管理协会常务理事单位 英国皇家特许测量师协会成员英国皇家特许测量师协会成员 中国物业管理协会培训讲师中国物业管理协会培训讲师 国际职业培训师国际职业培训师 物业管理专家库委员物业管理专家库委员 各系统专业工程师各系统专业工程师 行业地位 专业资质 国际质量管理体系认证 资深团队 大中华地区管理服务面积：大中华地区管理服务面积：91,800,000 91,800,000 平方米平方米 大大中华地区管理服务项目：中华地区管理服务项目：436436个，分布个，分布6363个个城市城市 物业