沈阳浑南新区调研报告.ppt

沈阳浑南新区调研报告,2010年10月,宏观市场,历年房地产投资评估,近年来沈阳房地产投资呈逐渐上升 趋势，2009年达到1150亿元，增长率 突破新高。 开工面积与竣工面积逐年递增， 说明开发商对沈阳房地产市场存有 较强信心。,开发商对沈阳房地产市场充满信心，投资与施工面积逐年增高,2007年“927”新政实施后，楼市陷入一片低迷，企业谨慎谨慎再谨慎，“放缓拿地，放缓开发”成为一致选择。这种态势一直持续到08全年，甚至蔓延至09年一季度。如今，市场形势显现逆转，为一直在低谷徘徊的沈阳土地市场吹来暖风，久违的竞拍争地大战重现，2009年中海地产以总价70亿的总价成功竞拍沈阳两块“地王”，成为沈阳拿地标杆，而这种态势一直延续至今。,市场低迷期,市场稳定期,市场复苏期,缓慢上升期,（数据来源：沈阳市土地储备交易中心）,历年土地供求状况,沈阳GDP值逐年呈上升趋势，且由 于地处东北区域，08年金融危机带来 影响较小，反而成为沈阳经济发展的 重要契机，08年GDP增长率为26.2%为 近年来增长率最高。 由于08年GDP上涨过快，导致基数 过大，近两年GDP呈平稳上升趋势。 人均可支配收入09年已达到18560 元，消费能力增强，居民生活逐渐从 小康型过渡为改善型。,历年城市经济情况,2010年上半年商品房供应541.1万， 同比增值26.94%，其中商品住宅供应 484.3万，同比增长35.11%。 2010年上半年商品房销售584.89万 ，同比增长0.1%，其中商品住宅销 售503.06万，同比下降0.7%。 在价格方面，从年初淡季开始直到 五月份，价格在慢慢回升，而五月份 商品房价格更是达到5501元/，商品 住宅均价达到5220元/。 在六月份，由于郊区大盘的集中上市 导致城市商品房与商品住宅销售均价 下降，商品房销售均价达到4946元/， 商品住宅销售均价达到4561元/。,2010年市场供销情况,2010年上半年商品房共供应541.1万， 其中五月份供应量为177.9万，是上半年 供应量最多的月份。 2010年上班年商品住宅共供应484.3万 其中六月份供应量为133.6万，为上半年 供应最多月份。 2010年上半年商品房共销售584.89万， 其中五月份销量为165.3万，是上半年 销量最多的月份。 2010年上半年商品住宅共销售503.06万 ，其中六月份销量为133.6万，是上半 年销量最多的月份。,2010年市场供销情况,小结,沈阳房地产市场较为健康，泡沫很少，抗风险能力较强，刚性需求较大，近年来基本都处在供不应求的态势。,区域市场,近两年区域土地供应量较小，主要因随着城市发展，浑南区域土 地稀缺性逐渐显现。 去年区域内部拿地较为活跃，成交幅数较大。,浑南区域土地市场供销情况,2010年无论是供应面积还是销售 面积对比09年上升幅度较大。 在销售套数中，今年销售套数略比 去年下降，但销售面积却大于去年， 说明今年销售的房源平均面积有所提 升，居民生活水平增加。,浑南区域市场供销情况,浑南区域市场价格情况,今年均价与去年相比略有上升，主要因受到大势影响。 今年价格一直保持稳中有升，在9月底，区域均价达到6823元/。,浑南区域市场价格情况,下半年区域供应面积较大，上升趋势较快，是全市主要供应区域。 从3月开始销售面积基本持平，能够保持稳定去化。,区域发展与板块划分,在沈阳市十四届人大一次会议上，沈阳市市长李英杰在政府工作报告中的讲话传递出政府着力开发“大浑南”的动向：“除城市核心区外，沈阳将以大浑南地区为重点，全面推进城市基础设施、社会公共设施和生态环境重大项目建设。” 根据规划，“大浑南”用地北起浑河，西、南、东至沈阳市区界，与本溪、辽阳、抚顺三市接壤，规划总面积1400平方公里，规划到2020年建设用地350平方公里，人口规模250万至300万。,“大浑南、新沈阳”作为沈阳未来城市发展的主战略，它表明沈阳未来城市发展向南延伸的基本趋势，也表明沈阳城市的空间形态由环状发展到轴向扩张的转换。,区域改革,浑南概念,大浑南概念的形成让许多项目看到了 希望，且有些开发商在营销时都打出 了大浑南的概念，“卖的是规划”就 是项目的营销策略，从最初的被动现 以重新变为主动。 恒大名都是很好的案例，卖的就是大浑南概念，致使大盘出现爆销的局面。 因此我们可预测在未来几年内大浑南 仍是沈阳热点板块之一。,按照总体规划，浑南新区主要功能单元为“三区一城一带”，即：高新技术产业区、高档次中央商务区、高品质居住区、大学城和浑河观光旅游带。主要建设用地80平方公里，其中产业用地20%，商贸金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共绿地20%，其它用地10%。,1988年,1992年,2001年,至今,起步萌芽阶段,探索发展阶段,全面建设阶段,浑南发展历程,长白板块,奥体板块,长青板块,浑河北岸板块,奥体板块：首创国际城、沿海赛洛城、金地、泛美华庭等为代表； 长青板块：万科金域蓝湾金地滨河国际社区、金地长青湾等； 长白板块：中海国社、远洋天地、深航翡翠城、万科城； 浑河北岸：东段的新世界花园、银基东方威尼斯及西段的恒大绿洲及阳光100等。,浑南板块划分及代表项目,位于沈阳市与桃仙国际机场的中间，沈阳金廊的起点，国际生活区的中央，08年奥运会热点区域。,上世纪90年代政府大力度开发浑南新区高档住宅的集中地，高新科技发展的热点区域。目前已逐步以奥体为中心向四周扩展，形成大浑南一个中心、东西两端发展的局面。,区域内的配套非常成熟，大到会展中心奥体中心版块附近，小到各成熟小区商业街的开放，足已满足生活需求。,区位,配套,发展,区域描述: 中央 成熟 国际,奥体板块,位于浑南东部，随着08年沈抚同城的发展热潮，该区域开始进入迅速发展状况，且发展前景较好。,沈阳南部地区只有这个片区是刚刚起步，且东南方向土地空置较多，近几年金地、万科的挺进地产开发一片火热，将来空间发展不可限量；,该区域以浑南大学城为背景，教育人文氛围浓厚，配套现状也是围绕建工大学、音乐学院主要集中。,区位,配套,发展,区域描述: 新兴 文化 发展区域,长青板块,区域描述: 新兴 热点 宜居,区位,配套,发展,位于和平区与苏家屯中间，大浑南西部，沈阳与辽宁省内南部地区的通道。,区域内的配套非常不成熟，其基本配套依靠和平区为主；区域内的生活配套尚处于今后规划中。,新兴的南部高品质住宅开发区域，政府自06年底开始大力度扶植。区域内的一切都处于待开发规划中。,长白板块,区域描述: 成熟 繁华 价值,区位,配套,发展,浑南、长白新区与市区的衔接带，五里河商务区旁，三好街南端，沈阳最优质地段。,区域配套、生活、教育