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找个称心的家 房产基础知识讲座,主讲 ：余丽,家,每个人心中的梦想,尽管去年中央出台了一系列政策对房地产加大宏观调控，然而进入新的一年房地产价格上涨的压力仍未得很好的缓和。 关注“两会”：集中精力“两手都要抓” 主管部门希望寻求左手和右手之间的平衡，让房地产市场的发展能够在政府调控和市场机制这两者之间达成一种比较好的状态。,宏观调控思路重大转变，房地产市场转折点,国务院召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报，,与2005年的“国八条”和2006年的“国六条”相比，国务院副总理曾培炎的讲话： 一是加大住房供应力度。 二是努力调控住房需求。 三是着力解决低收入家庭住房问题。 四是继续规范房地产市场秩序。 这个明显的政策转变意味着，通过增加住房有效供给来平抑房价的过快上涨，将成为今后国家进行房地产调控政策的重点。,中国房地产将稳步发展,最终目的：在抑制房地产价格过快增长的基础上，使中国房地产的行业发展一直保持一定的规模。,幸福的杭州,杭州人的杭州 浙江人的杭州 全国人民的杭州 全世界的杭州,和谐之都、品质之城,现实购房者的痛苦：,起价不是价 样板房不是房 花园里没花 自相矛盾的广告 期房等于“欺房” 炒作只炒不需做 入伙自然“起火” 物业管理只管不理,如何才能买到称心房,了解更多的购房细节，知己知彼，避免一些购房陷阱。,称心,放心,安全,购房基础知识-住宅的结构有哪些形式？,商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般分为 1、砖混结构：可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。施工技术与施工设备简单。住宅建设中运用得最为普遍。 2、砖木结构：空间分隔较方便，自重轻，施工工艺简单，材料较单一。耐用年限短，设施不完备，占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。 3、钢筋混凝土：抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。,商品房的销售面积如何计算？,商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 一、套内建筑面积的计算方法： 套内使用面积套内墙体面积（共用墙及非共用墙 ） 二、分摊的公用建筑面积主要包括： (1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积； (2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。,商品房的销售面积如何计算？,公用建筑面积计算公式： 公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数 商品房销售面积公式还可表达为： 商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数),什么是住宅的开间、进深、层高和净高？,住宅的开间就住宅的宽度。 住宅的进深就是指住宅的实际长度 。 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 净高=层高-楼板厚度,商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。,什么是使用率？ 什么是实用率？,使用率=住宅套内净面积即使用面积/住宅面积 一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间 实用率=套内建筑面积/住宅面积， 实用率大于使用率，往往有开发商用实用率来吸引买房人。,什么是建筑容积率? 建筑密度和绿化率？,建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。,名词解释：低层、小高层、多层,低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。 小高层： 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。一般采用 钢筋混凝土结构，带电梯。 多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。,名词解释：跃层、复式,跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。 复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。,名词解释：TOWNHOUSE ShoppingMall/宽HOUSE,TOWNHOUSE：原始含义是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，表现为由几幢三层的住宅并联 ShoppingMall：“Mall就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，与“ShoppingCenter”(购物中心)的区别是：规模大、功能多、商品和服务全。 宽HOUSE：针对TOWNHOUSE“小面宽、大进深”的结构缺陷，“宽HOUSE”将进深压缩到了8米，还相应地使前后庭院也变大。,5步安全购房法,一、做好计划，端正购房态度 二、做好调查，了解楼盘信息 三项基本调查： 首先是该楼盘的土地使用性质。 其次，该楼盘是否取得预售资格。 最后，开发企业的诚信度如何。 这一点非常重要，你所看中的楼盘是由谁开发的，资质怎样，业绩怎样，信誉怎样，过去与业主间有没有纠纷，这些纠纷是如何处理的等等。这些信息虽然繁杂，但是它往往可以说明该开发企业的诚信度。,这些房子不能买！,根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制： 一是违法或违章建筑； 二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖； 三是未经合法程序批准销售的房屋； 四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋； 五是由于国家建设需要，已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。,开发商的资质考查,如何才能安全购房,在售楼处要让开发商出示“五证”，两书一表 五证是指： 国有土地使用证 建筑用地规划许可证 建筑工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房销售许可证（或商品房预售许可证） 如果上述各项不全，说明开发商进行房产开发时，基本手续没有履行，也就是一些该交的费没交。 两书：住宅质量保证书和住宅使用说明书， 一表：竣工综合验收备案表。,三、眼见为实：实地考查看房,住宅质量保证书,住宅使用说明书,如何才能安全购房,现场看房，看什么？,三、眼见为实实地考查看房,如何才能安全购房,一看社区环境交通 以自己选择的新房为中心地， “衣食住行” “开门七件事”的配套究竟如何。 附近有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼儿园、小学、中学等，看马路是不是车辆很多。,三、眼见为实实地考查看房,如何才能安全购房,二看社区配套 居住密度及私密性 住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰 公共建筑 菜店、食品店、小型超市等每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。小学300米 小区绿化 新建居住区绿地率不应低于30%。 小区布局 塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。 小区内交通 居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。,三、眼见为实实地考查看房,如何才能安全购房,三看楼盘硬件 1、防水 房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水。 2、墙角 看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。 3、室内装璜和做工 尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致，平整。,三、眼见为实实地考查看房,如何才能安全购房,三看楼盘硬件 4、采光 一定要拉开窗户看一下通风、采光、排气管等是否好。 5、墙体 住宅内部无任何裂缝；如果双方无法对是否是裂缝进行确定的，由出卖人申请有关机构就此问题进行评价；保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙。 6、插座 位置是否合理，数量是否足够。 7、厨房卫生间 厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。还要注意抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位。,三、眼见为实实地考查看房,如何才能安全购房,四看户型 好户型的标准 1）主卧室要求舒适，面积应相对较大。进深较宽，面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。 2）起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。 3）厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。 4）门窗密闭效果良好，上下楼板及相邻的分户墙隔音好，无漏水等施工质量问题。,三、眼见为实实地考查看房,5步安全购房法,四、擦亮眼睛，看准合同内容 不要忘记：我国的民事诉讼中有“约定大于法定” 一条 目前的商品房买卖合同分预字和现字，使用中多以预字为主。预字合同需要特别注意的几项内容 ：,预字合同需要特别注意的 几项内容,1、合同中对于面积误差有何约定。即商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内的（含3）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 2、延期付款的违约金日期、金额的确定，应与延期交房的违约金日期、金额相等。 3、注意合同附件，附件有房屋平面图；装饰、设备标准；补充协议。均为合同组成部分，具有同等法律效力。此外，商品房买卖合同中，由于开发企业的责任造成违约的，只有购房人才有权要求退房，开发企业无权要求购房人退房。,开发商自定转让合同必须包括下列内容：,一、转让人和受让人的名称或者姓名、住所； 二、房地产的坐落位置、四至范围和面积； 三