浅谈物业管理的早期介入毕业论文.doc

福建经济管理干部学院物流系毕业论文 浅谈物业管理的早期介入 学号：06AF3135学生姓名：黄文桂指导老师：周亮华所属专业：物业管理 福建经济管理干部学院 2008315目录一、物业管理早期介入的概述3二、早期介入对管理企业以后的管理的好处31、有早期介入的小区现在的管理现状32、没有早期介入的小区现在的问题4（1）、定位不清出现的问题4（2）、规划设计出现的问题4（3）、水电出现的问题5三、早期介入的内容51、对项目的总体设计与配套设施提出意见或建议52、对水电供暖方面提出建议53、工程监理工作阶段64、为房地产开发商收集、提供物业管理资料6四、早期介入的必要性6五、总结7 一、物业管理早期介入的概述所谓的物业管理早期介入是指房地产开发商单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究，从物业管理 的角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工、监管、验收、接管、销售和租赁提出建设性意见。充分反映住户要求和物业自身要求，力求使住户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。随着生活水平的提高，人们对物业的要求越来越高，所以现在物业管理的早期介入越来越重要了。二、早期介入对管理企业以后的管理的好处1、有早期介入的小区现在的管理现状 有一个外销别墅，由于物业管理冲规划就开始介入，发展商原提出为方便外籍人士生活，在小区内设便利店，物业管理的早期介入人员提出不同意见，认为小区不远处设有大型超市，小区配套便利店从理论上讲是可行的，但考虑外籍人士追求高品质的生活，他们生性好动，且由于居住者层次的关系，一般都配车，到附近超市购物是很方便是事，建议取消便利店，既可节约投资，又可降低管理成本。结果发展商采纳了意见，外籍人士入住小区后没有因无便利店而感到不便，也让物业好管理。 还有另外一个例子，有一个别墅小区，由于物业管理人员早期介入，从设计阶段就参与全过程，对小区的情况了如指掌，有一次，小区路灯短路故障，工程人员很快就要分段排除法找到了故障点，当晚就解决了问题。另一个例子该物业项目位于粤西的一个沿海城市，开发规模较大，总建筑面积达40余万平方米，是当地最大的住宅建设项目，因此倍受当地居民和政府的关注。整个项目分三期建设，第一期为经济适用房，同时被列为该市重点工作，整个小区建设申报国家康居示范工程小区。在该项目的论证阶段，物业管理企业就参与了工作并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表了意见并得到物业建设单位的采纳。（1）考虑到整个工程项目的状况，第一期属经济适用房，消费者大多属于中低收入阶层，在市场定位上除合理控制建设成本外，还应考虑降低物业管理成本。按此思路，第一期的绿化率可以低一些，设备选型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消费者为中高收入阶层，绿化率要高，设备选型要好。（2）对整个项目的配套设施建设提出了意见，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。（3）提出了人车分流的概念，这在该地属于新的提法，也是以后项日销售的亮点。（4）确定了物业管理早期介入和前期管理的时间、方式和工作内容，明确了各配合方之间信息沟通的渠道，确定了分阶段物业管理的目标和要求。实践证明，这几条意见和建议对物业建设单位是非常有益的帮助，使之市场定位更加准确，性能价格比更为合适，在第一期销售过程中的良好业绩证明了这些。现在该小区已被当地政府指定为参观点和示范小区，成为了当地城市建设和物业管理的样板。小区的物业管理已成为当地政府制定政策法规的实验地。该小区物业管理的成功，为当地物业管理意识和物业管理水平的提高起到了非常积极的促进作用。该项目成功后，物业建设单位的形象大大得以提升，使很多其他物业建设单位提高了对物业管理的认识，纷纷邀请物业管理企业合作和加盟。由此可见，物业管理的早期介入不但可以节约开发商的投资成本，还可以使物业以后的管理更方便，更可以提高物业维修质量和及时率，让业主满意，这样物业费也才会及时来交。2、没有早期介入的小区现在的问题 （1）、定位不清出现的问题 就拿我在实习的这个小区来说吧，这是一个以安置房为主的小区，连前期介入也没有，更不要说早期介入了，造成现在出现了很多问题，管理也不便。这个小区是建来安置那么低保户的，有27多万平方米，因为地域太大，这也让管理出现了一些死角，还有这个小区住的不全是社会低层的人，也参合进一些社会高层的人住进来，所以这个小区定位很不明确，照成了现在的管理难度，有钱的想要有更好的生活环境，而那么生活在社会低层的人连生活都没保障了，而且有很多都是从农村上来的，要不都是孤寡老人，要不就是残疾人，他们要求的就只要能吃饱肚子就行了，而且文化水平也较低，所以常常出现高层的人来投诉低层的人怎么扰民，怎么不讲卫生，高空抛物啊等等等等。物业处每天都要处理好几件这样的投诉，焦头烂额的啊。这就是物业没早期介入种下的病根了啊，开发商知道在穷人那赚不了什么钱，所以就也去找一些有钱的人来这购房，他们只知道怎么样保证自己的利润，却不知道贫富差距太大也会造成现在的管理难度，如果有早期介入的话，物业就可以在开发商客户定位时提出建议，至少不要是这样的两个极端，上层有上层的管理法，低层有低层的管理法，混在一起的话就乱了套了。（2）、规划设计出现的问题 就象前面谈到的，由于设计人员只从单方面来考虑问题，设计出来的产品没有从管理方面来考虑，所以设计出来的东西，有可能很漂亮，却不一定很适合人居住，如果设计出来的房子只有表面的漂亮，却没办法让人住得省心，安心，放心的话，那这会让客户对这个开发商失去信心，如果开发商想要有长远的发展的话，他就不能只注重眼前的利益，要努力打照出自己的口碑。（3）、水电出现的问题 现代建筑无论是公寓还是办公楼，由于智能化程度的发展及配套需要，建筑物内的管线错综复杂，所以这就给物业公司在以后的水点抢修问题上照成的难度。有个小区，由于没有早期介入，前期管理混乱，图纸不祥，有一次小区路灯线路短路，由于情况不熟悉，无法查到故障部分，造成较长日子大面积路灯不亮，业主怨声连天，管理费收缴率大幅下降。3、通过对比可以看到，早期介入可以为一个小区带来多大的效率啊。上述事实足够说明了物业管理的早期介入对物业建设单位、物业管理企业和业主都有很大的益处，是解决物业建设与物业管理衔接问题的有效手段。三、早期介入的内容 1、对项目的总体设计与配套设施提出意见或建议最好的早期介入时期是规划设计阶段，设计人员在设计房屋或小区规划时，往往只从设计的角度考虑了房屋和配套设施，对于今后是否迎合业主的使用要求、是否符合管理要求、方便管理、降低管理成本很少考虑够，更有的根本就没有考虑，造成小区布局不合理、房型不合理，由此产生了许多交付使用后的矛盾和遗憾。例如：我在实习的这个小区，由于没有早期介入，现在小区里处处可见绿化路（绿化被踩成路），这就是规划设计时没考虑到的，人都是懒性的动物，绿化怎么设计要充分考虑到人的惰性，有规划大片的草皮时，尽量不要过分地去追求美感，应该在草皮上修一些路，比如用石板铺成路这样也可以啊，还有在设计路时尽量不要一条路拐个七八个弯的，这样的路就是虚设的，就是因为有了太多这种为了美感而修成的路，绿化路才会那么多。一个资深的物业管理公司，因为长期接触业主，知道业主的需要，所提供的意见往往是具有代表性的，且切合实际的。 2、对水电供暖方面提出建议 对这方面，物业管理工程部人员可和工人一起探讨怎么布线更合理，更适合以后的维修、抢修，物业管理人员可是把在日常工作中积累的经验与设计人员交流，结合实际，这样也可以方便以后的维修。3、工程监理工作阶段在早期介入过程中要积极参与工程监理工作。要从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免日后给业主及物业使用人带来麻烦，给物业管理公司的管理服务工作带来缺憾。4、为房地产开发商收集、提供物业管理资料物业管理企业为房地产开发商提供物业管理的相关资料及技术支持，可以从规划、设计和施工的源头解决日后的物业管理问题，同时也提高了楼盘的质量； 四、早期介入的必要性谈到早期介入的必要性，我就由下面这个案例来说明。案例概述：某房产开发公司于1997年末立项开发浦东某地区的一个中高档商品住宅小区，随即便选聘了一家物业管理公司早期介入该项目的设计、施工与安装工程。物业管理公司非常重视早期介入，本着做发展商“好参谋、好帮手、好朋友”的服务理念，专门成立了由公司物业管理部和工程设备部负责人组成的项目组，深入项目工地，查阅扩初设计方案和其它设计资料，与房产开发公司的项目领导、工程技术人员达成一致，很快拿出了早期介入工作计划和工作方案，经开发商认可后迅速开展了工作。项目组在早期介入的一年中，立下“两会一单”制度，坚持参加开发商的项目专题会议和工程例会，从保障未来业户的利益、有利于物业销售和售后物业管理出发，先后发出工作联系单25张，对工程建设中的各种问题提出了71条意见和建议，其中大部分意见或建议被发展商采纳，既提高了工程质量，又降低了工程成本，还避免了事后大量难以弥补的终生遗憾。另外，项目组还配合发展商拟制了住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅使用公约、业户手册、前期物业管理服务委托合同等大量的文件，组织策划了前期物业管理总体方案、业户入伙实施方案、物业管理处筹建方案、物业管理各项费用预算等前期物业管理的准备工作。由于开发商站得高、看得远，物业管理公司服务理念正确、关系处理得当，充分发挥了自身的优势，使得该项目如期完成了建设过程和竣工、接管验收；实现了边小区施工边业户入伙，物业管理服务从高起点出发，向着高标准方向努力。两年后很快成为上海市物业管理的一个样板楼盘，各地前来参观学习的房产开发公司和物业管理公司络绎不绝。切身的体验使房产开发公司和物业管理公司都一致认为：物业管理的早期介入是非常重要的和非常必要的，而且介入越早越好，这对物业的产权人、开发销售者和管理服务者都极为有利。 本案例从总体上描述了物业管理早期介入的必要性，我认为无论是房地产开发商、物业管理公司，都是应该积极推广和倡导物业管理早期介入的。 物业管理的早期介入对开发商的好处很多。首先，作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、最大限度地促进产品销售。其次，开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业管理公司，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。 同样的物业管理的早期介入对物业管理公司也是非常重要。通过早期介入，物业管理公司可以从未来潜在业户的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处。同时，物业管理公司可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业户受益。五、总结举了那么多的例子我就是为了证明一个论点就是，物业管理早期介入，已经成为现在楼盘的一个卖点，没有早期介入的小区讲会被淘汰。生活水平越来越高，人们的要求也会越来越高，人们希望开发公司开发越来越多的好楼盘，希望物业管理公司提供越来