估价业之市场发展及就业能力.ppt

估價業之市場發展及就業能力,長信不動產估價師事務所 劉 生 泉 估價師 民國97年12月24日,2,壹、臺灣地區不動產估價制度,一、立法過程 民國77年3月，內政部研議並訂頒改進土地估價制度長程計畫 民國77年11月擬定土地估價師法（草案初稿） 民國79年11月8日送立法院審議 民國88年2月退回內政部重行檢討 民國88年6月9日行政院將不動產估價師法草案送立法院審議 民國89年9月19日三讀完成 民國89年10月4日公佈施行,3,壹、臺灣地區不動產估價制度,二、各國估價師制度 英 國 十七世紀三十年代 日 本 1963年 韓 國 1974年 美 國 1991年 中國大陸 1993年 台 灣 2001年,4,貳、考試科目,不動產估價理論（包括高層建築估價） 民法物權與不動產法規（包括不動產估價師法、土地法、平均地權條例、土地稅法及其附屬法規） 土地利用法規（包括區域計畫法、都市計畫法、都市更新條例、土地徵收條例及其附屬法規） 不動產投資 土地經濟學 不動產估價實務,5,參、估價師人數與開業現況,歷年不動產估價師成立現況表,資料來源：內政部地政司,6,各縣市不動產估價師事務所統計表,資料來源：內政部地政司,7,肆、各專業人士開業人數統計表,（單位：人）,8,伍、不動產估價業務現況,一、依法律規定須委託不動產估價之業務： 公開發行公司取得或處分資產處理準則 都市更新權利變換實施辦法 不動產證券化條例 大眾捷運系統聯合開發權益分配 市地重劃前後地價查估 強制執行法規範法拍估價 國有財產估價 各機關奉准報廢財產之估價,9,不動產估價業務現況,二、不動產估價師公會公告之服務範圍 金融機構不動產抵押擔保物之估價 公開發行公司不動產買賣交易之估價 法院民事執行處拍賣不動產之估價 法院民事糾紛有關土地分割、合併等之估價 都市更新權利變換前後不動產價值之估價 聯合開發有關政府、地主、投資者之權益價值估價 土地開發合建分配之權益價值估價,10,不動產估價業務現況,土地重劃前後地主權益價值估價 區段徵收地主分配抵價地估價 政府公共工程徵收地上改良物之估價 政府公共工程徵收農作改良物之估價 政府公共工程土地徵收之估價 不動產證券化之不動產開發價值之估價 各項工程造價或鄰房損害之不動產價值減損之估價,11,不動產估價業務現況,土地使用分區變更前後之價值差異估價 會計作業對不動產以最近日期重新估價 企業購併對不動產價值之估價 企業投資以不動產作價入股之估價 各級政府公有不動產標售、買賣之估價 移民國外有關之不動產價值之估價 不動產權利（地上權、抵押權等）之估價 其他土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價,12,陸、不動產估價師目前主要業務分析,金融機構不動產抵押擔保物之估價（15,00020,000） 法院民事執行處拍賣不動產估價（3,0006,000） 法院民事糾紛估價（40,00060,000） 都市更新權利變換估價（200,000400,000） 聯合開發權益價值估價（100,000200,000） 土地重劃估價（150,000250,000） 公共工程徵收地上改良物估價（100,000300,000） 不動產證券化估價（300,000500,000） 移民有關之估價（15,00030,000） 財務會計準則公報第十號、第三十五號之估價（40,00060,000）,13,柒、不動產估價從業人員應有的能力,一、學術能力 二、執行能力 厚實的理論基礎、專業的法律知識 豐富的市場資訊、嫺熟的實務經驗。,14,與不動產估價相關學科,地政學：相關不動產權利規定對不動產價值之影響 都市計畫學：相關土地使用計畫或分區管制規定對不動產價值之影響 建築學：相關建築法規、建築設計、施工估價規定對不動產價值之影響 區域科學：相關區城計畫或非都市土地使用管制規定對不動產價值之影響 經濟學：供需理論、貨幣供給、國民所得等對不動產價值影響因素之認識與探討。,15,與不動產估價相關學科,社會學：人口成長、分布、組成與變遷等對不動產價值影響之認識與探討 統計學：以各種統計方法、分析總體地價或個體地價之變動 財務學：就投資、財務角度、分析不動產開發之可行性與對不動產價值之影響 地理學：自然地理、經濟地理、人文地理等對不動產價值影響因素之認識與探討 地質學：有關地質、土壤、地層、地盤等因素，影響土地利用強度之分析認識、及其對不動產價值之影響 其他：如法津學、行政學、政治學等，只要會影響到不動產價值者均為估價從業人員努力學習的學科,16,不動產估價從業人員應有的執行能力,交通能力 獨立作業 市調與統計分析 電腦操作 估價方法之基本認識 建