天津东丽湖项目开发计划.ppt

天津东丽湖中心区开发计划,实施计划,项目规划,开发理念,产品设计,开发主体,实施计划,项目规划,开发理念,产品设计,开发主体,天津概况,天津市中央直辖市，中国北方最大的沿海开放城市。地处华北平原东北部，东临渤海，北依燕山，西靠北京。 天津区位条件优越。天津港是我国北方第一大港，并跻身于世界港口20强。根据天津市城市总体规划（2005-2020），确定天津的城市性质为：是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。,东丽湖位居环渤海经济圈中心区域，毗邻天津港，海上航线将辽 东半岛及胶东半岛紧密相联，周边高速公路辐射华北地区，国际空港 连接国内各大城市及港、澳、日、韩及其他国际都市，具有重要战略 意义，具备强大的经济与市场潜力。,地理位置,东丽湖地区位于天津市“一轴两带三区”中心位置，位于中心城 区与滨海新区核心区之间。,湖区简介,东丽湖于1978年为蓄水和农业灌溉人工挖掘而成，湖区面积8.5平方公里，水域面积7.3平方公里。 2003年被水利部命名为国家级水利风景区；2007年被国家旅游局评为AAA级旅游区；2007年被中国作家协会确定为民族文学创作基地。 2007年天津市政府批复的东丽湖地区总体规划确定东丽湖温泉度假旅游区规划总面积为85.51平方公里。 湖区绿化率超过40%，树木40万株，湖区生息繁衍的鸟类有几十种，十几万只。其中有十多种为国家重点保护鸟类。,区域目前建设状况,尚未建设,尚未形成,度假旅游形式单一 会议经济尚未形成,中高阶层，区域凝聚力尚未形成,基本满足使用,发展不足,缺乏中央商务板块，周边商业多为小区内部临街商铺没有针对目标客户的商业中心。 在建项目各自为政，地产核心不明确。 核心产业不突出，虽然总体规划提出建设度假村及国际会议中心的目标，但度假产业规模偏小，会议中心 综合建筑尚属空白。 缺乏特色地标，本区域尚没有具备广泛知名度的标志性建筑。,开发目标,在天津东丽湖打造北方地区最大的国际会议度假产业基地，强化天津在环渤海地区的经济中心地位，提升天津的国际影响力。,打造天津首个集会议、度假、商业、居住为一体的新城区，明确东丽湖的区域定位。将东丽湖区域建设成为独立于天津中心城区、滨海新区之外的以会议、度假为主题的又一中心区。,开发目标,确立本项目在东丽湖区域的领导地位，将原本散乱，无序的周边建筑统一起来，构筑东丽湖区域的核心区。将会议度假产业发展成为东丽湖区域经济发展的引擎。,打造天津最大的会议度假及商住综合体，提升天津的居住品质和档次。,做区域的大核心 核心是一个区域的主体，依托会议中心的核心地位，整合商业及居住配套，实现区域经济的可持发展，将项目做成区域的核心。,会议中心：会议中心在独立的小岛上，四周环水，独特的区位地貌、优美的自然资源、独特的创意设计，将打造世界上独一无二的水上会议中心。,商业中心：建设以五星级酒店、特色餐厅、会员式私人俱乐部、度假别墅等组成的会议中心配套设施。建设东丽湖中央商业中心，提供一站式休闲商务服务。作为会议中心的匹配产业，商业中心不仅满足了商务人士的休闲需求，更将全面覆盖未来区域发展的生活需要。,高端居住区：项目将合理的应用现有的水资源真正将项目建造成为“水上的居住区”。并且作为会议中心的又一辅助功能，通过高品质的别墅、公寓将为各界高端人群创造一个幽雅高尚的场所。,目标产品,实施计划,项目规划,开发理念,产品设计,开发主体,实施计划,项目规划,开发理念,产品设计,开发主体,产品设计,东丽湖国际会议中心 正和领御商业中心 正和领御居住区,东丽湖国际会议中心,东丽湖国际会议中心,1、项目会议目标市场：立足政府接待功能，强力拓展企业会议市场,：代 表不同会议对所需要求的重要程度。五为最高,多类型国际会场 提供从容纳10余人到1000人的大小会议厅室。配置贵宾洽谈室、多功能型会议厅、中小型会议室、多媒体会议厅等多种类型的会议功能，并具备可举行小型展览的展览大厅，可配合会议举办专题展览。,2、会议中心形式,3、会议厅形式,设计形式： 剧场式、课桌式、酒会式、晚宴式 功能形式： 宴会厅、多功能厅、 小会议厅,4、会议厅内部设置,世界一流的设备： 同声传译设备、 即席投票发言系统、 大型投影电视设备、 多声道立体声宽银幕电影放映设备、 电视转播系统、 国际水平的录音系统、 卫星电视接收系统、 宽带多媒体网络、 视频会议系统等，可满足多种不同规格会议的需要。,5、会议中心软性服务,奔驰中巴接送服务提供会议接送服务。 大宗客户定制制度针对不同类型的客户配备专门客户服务项目组，提供从预定会议室到饮食、休闲活动的全盘安排服务，任何客户需物业管理中心提供任何服务时，只需拨通其专配的贴身客户专员的手机或分机，直接告知服务需求。 一对一私人秘书服务针对休闲的商务散客提供贴身客户服务助理，实现一对一管理服务。 高端安保设施为满足政府对于高级接待的安全要求，可以在全区或个别区域设置高端的安保设施，如机场的金属探测设备、军事设施上常用的脉冲电子围墙等。 人性化的配套设施服务对于会议配套设施如酒店、商业、高档居住设施中配备24小时专职物业服务人员，为客户提供及时、全面的人性化服务，使客户切身感受到生活上的舒适和工作中的便捷。,与东丽湖旅游休闲结合，做到资源共享和优势互补，充分利用自然资源和温泉概念，通过建筑风格和功能的完美结合以及超前的规划设计理念，把东丽湖国际会议中心建设成为区域的“标志性”建筑，对会议展览、旅游购物、休闲娱乐、度假别墅、高档公寓等进行统一规划、统一设计、统一建设。,6、会议中心与旅游休闲整合,参考案例,海南博鳌水城,成功要点 以超常规的创新思维成功策划“博鳌亚洲论坛”，使博鳌水城迅速成为世界瞩目焦点。 事件效应强大影响力奠定博鳌水城向国际会议与休闲度假方向发展的基础。 高标准国际会议中心、五星级国际酒店及休闲娱乐设施等多功能一体化的综合配套建立了博鳌水城的高品质区域形象,瑞士达沃斯 瑞士的达沃斯相比日内瓦、伯尔尼等只是一个小镇，但它的国际知 名度直逼大都市。这要归功于“世界经济论坛”的带动。 东丽湖与达沃斯的相似之处：安静、风景优美，与繁杂喧闹的大城 市反差鲜明。远离各大经济政治中心，适合讨论和决策，在业内具 有独特的竞争优势。 海南博鳌 海南小镇博鳌自2001年2月27日博鳌亚洲论坛的确立，经济飞速发展，2000 年以来共有331个国内国际会议在博鳌召开，各种会议及黄金周期间，接待 游客和与会人员520万人次，宾馆酒店住房率达90%以上，比平时提高 30%，年均创税88万元。目前，博鳌水城每年接待旅游度假客人达100万人 次，日均3000人次，占海南省旅游总人数的8% 。 博鳌与东丽湖有很多相似之处：优美的自然环境，同样从默默无闻的小镇 借助论坛峰会发展成为世界知名的地区，拥有完备的配套设施。,世界两大知名会议中心,达沃斯 主会场,2009年达沃斯经济论坛,达沃斯风景,冬天的达沃斯,2009年博鳌论坛,博鳌的配套设施,领御商业中心,区域新型商业集群,1、会议中心配套区,高级私人俱乐部：为高端人群打造幽雅安静的环境，在享受完善服务的同时，提供私密的交流和聚友的空间。另外会所内可以设计不同风格的包间，满足不同人群的喜好。,雪茄吧 不同风格的雪茄吧在展现雪茄文化的同时，也让喜爱雪茄的人们在这里享受不同种类的高档雪茄，并且了解到内容丰富的雪茄文化。,奢侈品俱乐部 咖啡和雪茄可谓追求奢侈品质的高阶层人士的最爱，在开设咖啡吧和雪茄吧的同时，同时开辟专门的空间给奢侈品牌及高级品牌的产品展示、产品发布等等，突出俱乐部的品质。,咖啡吧 具有咖啡主题文化馆特征的咖啡吧，分别设置咖啡历史、咖啡种类、咖啡效用、咖啡研磨、咖啡豆的分类、咖啡制作体验、咖啡品尝等几个区域，全面展示咖啡的魅力；幽静自然的咖啡环境，品尝咖啡、品味人生。,高品质温泉会所 温泉康体养生馆、特色SPA馆、专业舒压店、特色专卖店，为商务人群 提供全方位的高品质的休闲放松服务。 会所的建筑风格和内部设计与区域整体自然环境和谐共生，充分体现项 目品质。,星级酒店,随着全球一体化经济的发展，越来越多的国际峰会、论坛大量举办，国内外商务人士出入会议中心，商务休闲需求势必急剧上升。 整体项目不断地完善，其高品质的会议休闲配套设施将吸引津城乃至世界的目光，满足他们的商务会议和休养需求。,定位：五星级商务酒店 高度：120-150米，成为会展中心的标志性建筑，打造东丽区的“迪拜塔”,标志性建筑-五星级酒店,全天候大型水世界 与五星级商务酒店连接，方便商务人士、休闲客群便捷地进入水世界，温泉、造浪、戏水、日光浴等各种水上活动，阳光、沙滩、椰子树，让人们尽情享受水的温婉、水的活力和水所带来的舒适。,室外水上竞技场 与水世界相呼应的水上竞 技场，给人们一个尽情享 受水上激情的广阔空间各 种水上竞技运动让人们热 血沸腾、大显身手。,2、商业中心及休闲娱乐设施,出发点： 通过前述的研究和分析可以看到，项目具有很强的区位、交通和产业优势，在充分考虑作为区域商业中心辐射范围及完善其他产品配套的前提下，定位为“生活休闲型区域性商业集群”。 突破传统零售业的束缚，打造新型的商业理念、营造舒适的商业环境、倡导全新的生活休闲商业方式，在满足目标消费群一站式消费需求的同时，更加注重精神、体验、环境层面的因素。 总体商业定位： 通过低层低密度的特色建筑形式和自然和谐的个性景观设计，营造自然舒适的情趣街区式商业氛围，利用水系的穿插，营造出威尼斯水上城市的特点，打造集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的全天候、一站式、多功能的综合商业中心。 项目将以其全新的、独一无二的商业理念和成功的商业运营，成为东丽区乃至全市范围内的创新型商业典范。,本项目商业中心的理念及特点,水上休闲购物更增强了消费的娱乐性，符合消费者逐步提高的休闲体 验式的购物需求，使消费变得更加 快乐、自由而健康。,国际购物中心协会（ICSC）研究指 出，生活休闲商业中心逐渐成为郊外 购物中心的主流。因为它的设计充分 利用户外的自然条件，营造轻松的购 物、休闲氛围。,特点一：独一无二的水上商业中心吸引消费客群的眼球,水上商业中心独特的魅力将大大提 升商业中心的品质，在满足消费客 群好奇心里的同时，增加了购物过 程中的趣味性,特点二：大商圈范围内的品质型消费客群,商圈的划分： 初级商圈：周边2-3公里 二级商圈：周边5-10公里 三级商圈：超区域范围内 目标客群： 区域内的年轻白领、中产阶层家庭 大商圈内追求生活品质的客群,项目便利的交通条件，商圈将辐射东丽整个区域及天津市，成为超区域型商业中心。良好的自然景观将提升项目的品质，体现全天候、一站式购物、休闲、娱乐的全新模式。,特点三：与自然完美结合的舒适型购物环境,低密度、自然户外街区型、无压迫感 注重景观设计、室内外环境相结合,特点四：动线流畅建筑美观的设计理念,与所有的购物中心一样，休闲型中心同样注重商业动线的引导，只不过它的动线更多地是通过室外的街道/步行街以及小品景观设计而完成的。 休闲型中心的建筑色调一般都很明快，低矮的建筑与自然和谐共生。建筑风格各异，既实用又美观，而且给各个租户充分的装饰自己门店的空间。,特点五：建筑轻巧明快，具有亲和力,建筑风格多样、阳光色调、轻巧明快，使商业设施具有极强的亲和力；打造具有品质感的建筑。,特点六：注重细节设计，彰显人性化,通过铺设彩色地砖引导商业动线的同时，使地面富于变化，消费者购物产生的疲劳，增加购物的趣味性。,简洁清晰的引导标牌，方便消费者在商业中心内的各种活动。,特点七：细节设计展现运营水平,电子叫号取餐屏,洗手池,室外暖炉,自然采光的电梯棚,与地面统一的井盖,花型图案的下水盖,将零售与休闲元素组合起来，融购物天堂与休闲娱乐 为一体，并营造一种欢快轻松的氛围；既能体验购物的 乐趣，也能满足娱乐的需要。,特点八：丰富的休闲娱乐设施,领御居住区,1、领御-别墅区,建筑形态 由于东丽区不是传统的别墅聚集区，以别墅市场中，中高档的联排和双拼为 主力，以适合目前区域的成熟度和市场情况。配以小量高档的独栋，以显示项目 的档次，扩大市场面。 建筑风格 建议以现代感的设计，简约明快的风格最大化地满足天津新贵在郊区置办第 二居所的需求。 环境 利用东丽湖，创造一个梦幻般的水世界。别墅以临水、亲水作为特色，与项 目中的戏水概念遥相呼应。水天一色，营造绝美的环境。 分隔 为了保证别墅区纯净恬美的环境，在分区上与花园洋房和公寓部分做一定的 区隔，避免外界喧闹对于品质的影响。 配套 由于别墅区是一个整体，因此不在别墅区做单独的商业配套。配套将以商业 中心为基础进行整体考虑。别墅区只设小型的会所。,2、领御-花园洋房和高档公寓区,建筑形态 6-9层带电梯的板楼。低建筑密度。体现生态环保。能够提升项目品质，是 本区域的升级换代的产品。并且能够充分满足天津居民的居住习惯。 建筑风格 以简约明快的现代风格，相似的色彩搭配与海彼郡形成整体风格上的呼应。 不影响海彼郡的品质。并且使用退台空中花园的模式，使建筑也能够成为相临 两个区域的风景。 环境 通过河道、溪流将湖水引入小区，整个小区是一排房子一排河一排路，水 景可亲近性非常好。这就将水的自然本质比较完美地保留下来，同时很好地为 产品所用。绿化上主要采取坡地绿化，蜿蜒曲折。引入部分高大的树木增强家 的归属感。使用小的水系如水幕墙、喷泉等作为装点。美化环境的同时也能够 把物业费控制在客户能够接受的范围之内。 配套 由于有一定的体量，如果设置底商，在底商设立各种生活必须的配套，如 便利