防范房地产开发企业财务风险刍议.doc

防范房地产开发企业财务风险刍议 由于受到不断紧缩的金融信贷政策，资本市场严把融资门槛，当前房地产开发企业资金缺口需求明显。 进入2008年以来房地产业内就没有太平过，从王石的“拐点论”到潘石屹的“百日剧变论”，从楼盘降价促销到企业纷纷转让项目，再到各上市公司经营现金流多为负值，对房地产开发企业资金链的问题争论不休，可以肯定的是资金紧张的迹象不言而喻，这也从一方面凸现出房地产开发企业财务风险的隐患。 一、房地产开发企业财务风险内涵 在新会计准则上，对财务风险的定义是这样的：财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。而具体到房地产开发企业，主要是指房地产开发企业由于财务状况恶化而致使企业的房地产投资以及其报酬无法全部收回的可能。财务风险是房地产开发企业非系统性风险之一。 由于房地产开发投资周期长、投资额巨大，所以房地产开发企业一般需要通过财务杠杆来融资用于项目开发，而运用财务杠杆就有可能带来风险。表现在使用财务杠杆，使得资金得以循环使用，前期收益对于后续开发将产生决定性影响。因此一旦未来房地产市场销售价格、开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化，都会对房地产开发企业的预期收益产生巨大的影响，有可能产生由于实际收益未能达到预期收益，出现无法到期偿还债务或者影响到后续开发的资金链等等。 二、当前房地产开发企业财务风险的市场表现 由于受到不断紧缩的金融信贷政策，资本市场严把融资门槛，当前房地产开发企业资金缺口需求明显，财务风险凸现，具体有如下四方面： 1、转让土地项目现象日益突出 最近一段时间房地产开发企业间土地项目转让的态势比较明显，凸现出企业资金紧张，对未来市场信心不足。如上海外高桥(600648,股吧)股份发布公告，公开挂牌转让其运作多年的“森兰外高桥”项目中的南部国际社区的A1-1、A1-2地块，疑为资金紧张而“割肉”；在重庆，4月份重庆市联合产权交易网重点项目一栏中，各区县挂牌转让项目17个，其中房地产项目就有13个；同时据中国土地一级开发网信息显示，5月份的前21天，转让开发项目的信息达到45条，项目来自北京、广东、山西、辽宁、黑龙江、重庆等城市，项目类型种类较多，有别墅、也有住宅、商业项目，这么多省份不同程度地出现了众多中小房企转让土地项目的现象。这一迹象表明当前中小企业的资金已十分紧张，财务隐藏着较大风险隐患。 2、土地市场流拍、退地现象增多 另外一个值得注意的迹象就是2008年以来近半年时间内，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗土地流标、流拍，引起部分城市房地产市场的波动。以上海为例，今年第5号和第6号国有建设用地使用权挂牌出让公告中就表现明显，尽管有53家开发商领取了意向性标书，但最终真正申请竞标的只有11家。在出让的8幅土地中，有2幅流标，3幅只有一个竞买人，地块中惟一的商业用地-奉贤区齐百路西侧地块，虽有5家企业领取标书，却无人竞买。更有甚者断臂自保-退地，上海昔日“地王”之一长风地块的退地风波，上海志成以损失3000万元土地保证金的代价退出；福州融信地产也以损失7000万元保证金的代价，退掉去年9月高价拍得的一块“黄金(资讯,行情)地”。 导致土地拍卖流标、流拍的原因，资金紧张仍然是主要原因。目前开发商的资金自有率普遍只有25%左右，约75%的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得的，而当前的金融调控政策要求开发商自有资金达到35%才能申请委托贷款。很多开发商的钱只够买地，在后续建设资金没有保障的情况下，开发商不敢轻易拿地。 3、降价促销，回笼资金 伴随着楼市观望气氛的进一步深化，市场上降价促销的现象开始凸现，不少开发企业通过降价促销的方式，加快销售进度，以期达到快速回笼资金缓解资金压力的现状。万科无疑是这波降价促销的先行者和受益者，以万科一季度业绩为例，该公司实现销售面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比分别增长82.9%和119.1%。率先降价让万科在调整中获得了先机，原本声称不会跟进的一些房地产商随后也纷纷下调了价格，碧桂园、富力等也相继推出优惠活动或特价房，价格策略成为一种集体行为，“五一”假期碧桂园低价抛盘3天之内销售9亿元、富力劲销2亿元。在深圳5月份不少新开房源均以低于周边房价10-20%的低价发售；在北京某楼盘甚至打出7.5折优惠的促销；在武汉有多家楼盘推出“搜房卡-武汉主流地产联盟”活动，通过打造一个团购平台，以全市最低折扣价来吸引购房者，其中优惠最大为8折。 4、开发企业经营活动现金流净值多为负值 企业财务指标的不乐观一定程度上反映出企业财务风险隐患突出。从公布的房地产上市公司年报中可以发现，在经营性活动现金流净值指标中，沪深股市96家房地产上市公司中，有53家企业为负值，其中就包括万科、保利、招商、金地四大房地产公司，其每股经营性现金流量指标分别为万科-1.52元，招商地产(000024,股吧)-4.74元，金地-7.52，保利最低，为-7.65，从一定程度上显现出当前房地产开发企业的现金流普遍紧张的态势。 从上述种种市场迹象表明房地产开发企业的财务风险已经显现，隐患突出。 三、房地产开发企业财务风险的成因分析 一般来讲房地产开发企业的财务风险主要来源有：筹资风险、投资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险等五方面，结合当前的实际情况，笔者认为造成当前房地产开发企业财务风险隐患突出的原因主要有以下三方面：融资风险加大、销售资金回笼的不乐观和企业自身土地储备的资金积压等历史遗留原因。 1、融资渠道的严把关，筹资风险加大 这是房地产开发企业当前财务风险最主要的来源之一，金融信贷政策的持续紧缩、资本市场融资门槛的严把关，导致房地产开发企业融资难度的提高，能否筹集到所需的资金，关系着房地产开发企业的未来命运。一方面表现在金融信贷政策的持续紧缩，一方面表现在融资渠道的严把关，还有就是税收政策的加强。 （1）金融信贷政策的持续紧缩 2007年，中国银行业监督管理委员会发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，对商业性房地产信贷政策进行了调整，通知进一步严格房地产开发贷款条件。这使得开发商通过银行项目融资贷款，再将贷款用于购买土地已不可能。同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”。2008年6月7日，中央银行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，至此今年已连续五次上调金融机构存款类人民币存款准备金率，目前达到17.5，创历史新高，此举在控制商业银行的贷款资金规模，控制资金的流动性。金融信贷的持续收紧对房地产开发企业，尤其是中小型企业的融资造成难以估量的影响。 （2）融资渠道大门严把关或关闭 自2007年10月以来，证监会一直关闭地产上市及再融资大门，证监会表示会鼓励优质地产企业A股上市，但对上市及再融资用于买地的企业，暂不审批。这让寄希望上市融资企业感到迷茫，而海外上市也同样不容乐观。原本有超过30家内地开发商在排队等待香港上市，但是恒大地产搁置香港上市计划之后，龙湖地产等很多地产商纷纷表示上市计划将延后，海外资本市场和债券(资讯,行情)市场的投资者对内地开发商的海外融资也变得更加谨慎，加剧了房地产上市公司的资金紧张。 （3）修正企业所得税预缴税基，对开发商的现金流要求更高 2008年4月国家税务总局发布关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函2008299号）明确房地产开发企业在未完工前采取预售方式取得的收入，须按照规定的预计利润率计入利润总额预缴企业所得税，开发产品完工后在按照实际利润进行调整，修正房地产开发企业的预缴计税基数确定标准，提前预缴力度的加强，对开发商的现金流要求更高。一系列调控政策继续出台，将加速房地产行业的洗牌，相当一部分房企将因资金链的断裂而淡出楼市。按此通知要求，北京非经济适用房开发项目预计利润率不低于20%。 2、整体市场不容乐观，销售进度落后预期，资金回笼不理想 自去年7月以来，在紧缩性货币政策及置业者观望氛围浓厚的背景下，全国楼市降价风愈演愈烈，不论房企规模是大是小，皆争相祭出降价大旗，以期在淡市中谋取足够的竞争优势，回笼短缺的资金。 事实上，进行降价销售已经成为很多地产企业自救的第一步。在广州、深圳、上海等城市，近几个月来实际楼价都存在不同程度下降。特别是在刚刚过去的被开发商寄予厚望的“红五月”，全国楼市并没有出现预想中的转折性变化。最新数据显示，上海5月份住宅均价为14099元/平方米，而4月这一统计数据为15692元/平方米，环比跌幅达到了10%左右；在深圳，5月深圳新建商品住宅销售均价为11014.14元/平方米，环比4月的11962.08元/平方米下降7.92%，而这已经是深圳房价今年3月以来连续第3个月出现回落。由于市场总体成交萎靡，今年1-5月深圳新建商品住宅销售面积123.79万平方米，同比下降55.64%；并且今年1-5月深圳住宅空置面积达67.18万平方米，同比增长了82.26%。 整体市场形势的不容乐观，反映在微观主体上就是企业的销售进度未能实现预期，资金回笼不甚理想。根据上市公司刚刚公布的5月业绩快报显示，内地房产巨头万科、保利、金地等企业的销售业绩不尽如人意。其中，万科今年以来首次出现销售面积环比下滑；保利、金地销售业绩尽管环比有所增长，但同比却明显下滑。据某证券公司报告分析，招商地产至3月底完成了全年销售额的10%，华润置地至5月中旬仅完成12%，万科至5月底完成23%；同历史数据比较，发现万科从销量（销售面积）月环比变动幅度来看，其20052007年的平均增幅为60%，而今年5月份较4月份的增幅仅为21%；2006和2007年的平均同比变动为88%，但今年同比下降6%，“弱于预期”。 3、企业历史土地项目太多，导致当前经营现金运转不周 2007年的前10个月是中国土地市场最疯狂的10个月，土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是，许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中，投入了所有资金来圈地。尤其是一些房地产上市公司，重庆、成都、武汉、长沙、沈阳以及珠三角一些地区的二三线城市相继落入圈内。在上市公司强大资金支持下，全国各地不断有“地王”浮出水面。 2007年的超速扩张，使得企业的多数资金都沉积到土地储备上了，再加上2008年房地产信贷政策的紧缩和资本融资市场大门的暂时关闭，导致这些企业难以有充足的资金进行开发建设。而今年1月，国务院下发了关于促进节约集约用地的通知规定：土地闲置两年将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。如若能坚决执行的话，这无疑是对房地产开发企业财务风险上的雪上加霜。 四、如何防范和应对房地产开发企业财务风险 在宏观调控政策频频下落、金融信贷一再紧缩、需求低靡的情况下，土地储备可能转变成为企业的包袱。如果说上市房地产开发企业能够通过股市融资将风险转嫁股民，大型国有开发企业能够得到银行倾向性的资金支持。那么那些资本原始积累较少，盲目跟随上市房企囤房囤地的企业，或许就将成为这一轮宏观调控的“祭品”，它们应该如何防范和应对财务风险呢？ 1、房地产开发企业财务风险防范的一般方法 房地产开发企业财务风险防范的一般方法有：风险规避、风险损失控制、风险分离、风险分散和风险转移。 （1）风险规避。规避风险有两种基本途径：第一种是拒绝承担风险，如了解到某项目风险较大，拒绝业主的投标邀请；第二种是放弃以前所承担的风险，这一类事例很少，如了解到某一研究计划有许多过去未发现的新风险，决定放弃研究以避免风险。一般来说，规避风险是一种消极的手段。因为，在现代社会经营中广泛存在着各种风险，要想完全规避风险是不可能的。 （2）风险损失控制。风险损失控制是一种具有积极意义的风险处理手段。在现代社会里，风险不仅很多，而且难以完全避免，所以风险损失控制方法具有较强的社会现实性，且可以通过事先控制或采用应急方案，使风险不发生或一旦发生后使损失额降到最小。 （3）风险分离。风险分离是常用的风险控制对策。从理论上讲，风险分离可以减少一种风险的最大预期损失。根据概率理论的大数规律(一种表述大量随机现象平均结果稳定性的定理)，企业或项目借助于风险分离，增加了独立风险单位的数量，但在其他情况相同的前提下就可以减少风险。风险分离对策往往应用于工程上材料设备的存放、资金来源多样化、多种施工方案、增加分包单位数量、扩大经营范围等方面。 （4）风险分散。分散与分离有类似之处，它们的不同在于：分散是将企业承担风险的单位增多或扩大，而分离是将风险单位分离开。通俗地说，分散风险是通过扩大企业规模来增强抵御风险的能力，而分离则是通过分离风险因素而减少风险带来的损失。比如一个核心的企业可以通过兼并、参股来扩大企业的规模，就可以分散规模经营中的风险，从而提高抵抗风险的能力。规模经济就是分散风险的好办法。 （5）风险转移。这里的风险转移是指风险控制下的转移，而不是财务对策下的有偿转移。风险控制转移只可以转移财务风险或人身风险，包括以下两方面： 将风险的财产或活动转移。它主要是通过转卖方式，比如企业卖掉所有的一切设备，就将设备风险也一并转移给对方。总承包商如果担心项目的空调工程会超过投标时的预算，则可以分包给空调安装分包商，这就转移了这种超预算而致亏损的风险。 依据合同将风险转嫁给他人。业主可以利用苛刻的免责条款开脱自己的风险而转移给承包商。这是一种不公平的做法，但承包商在项目较少时往往能予以接受。这种风险控制转移与风险财务转移往往容易混淆，最重要的差别是前者往往是有失商业道德的。 2、当前房地产开发企业防范财务风险的路径 在认清防范企业财务风险一般方法的基础上，企业可根据自身特点，分别采用适合自身的风险防范措施。具体到房地产开发企业，有效的应对措施可采取风险分散和风险规避这两种。 （1）方式一：风险分散，即通过调整项目布局和操作方式，在劣势区域采取快进快出方式退出市场，在优势区域通过兼并和合作开发实现规模发展；具体来讲有转嫁到异地二三四线城市和企业联合拿地开发两种策略。 策略一：转向异地二三线城市。对于财务压力较大的房地产企业来说，已经很难与其他企业在一线城市里正面碰撞争夺土地和资金，一线城市成本相对较高，因此在客观上有分散风险的要求。相比之下，目前二、三、四线城市楼市周期与一线城市并不同步，从人均收入水平来看，其正值地产发展高峰期，潜力较大。因此，转战二、三线甚至三、四线城市是企业合理分散当前的财务风险的有效路径，也是企业长期生存和发展之道。事实上很多大型企业已经开始转向二三线城市，如万科、绿地、碧桂园等，关键是要控制好拓展的步伐问题，根据资金情况，理性的投资。 策略二：企业联合拿地开发。要规避风险，更需重视资金周转，如果销售回款状况不好，不但是未来拿地受困，手中其余项目的开发还会受到影响，联合拿地是一种考虑。在这种市场行情，尤其在上海、北京、深圳等一线城市拿地，应当是非常谨慎的，对资金的要求比较大。但是，作为开发商始终是要拿地的，因此几家公司联合成立项目公司联合拿地、共同开发成为有效方式。一方面，可以分散财务风险，特别是现在销售不畅，回笼资金比较慢，开发过程中急需大量后备资金补充，另一方面，也可以保持各个企业现金流的稳定，等待机会，寻找合适的项目。 绿城已成为联合其他开发商拿地的一个典范，2007年绿城共计获得21个土地项目，其中12个是通过联营或收购公司股权形式获得。不仅绿城积极联合拿地，复地集团在上海开发的五个项目也都是通过和其他公司合作来分散风险，达到双赢的效果。 方式二：风险规避，即通过退出或放弃的形式来应对，具体来讲选择的策略有企业退