成都房地产市场分析.ppt

1,摘 要,受到整体经济下滑的影响，稳增长成为经济工作的重心，下半年房地产方面维持目前调控继续从紧。政府换届后的房地产政策走向，其大方向也将是继续坚持从紧的调控，中央政府非常清楚放松限购限贷，将会带来何种严峻的市场局面。由于去年的“防通胀”措施效果明显，使得CPI连续下滑，为降低存款准备金率、降息等货币金融政策奠定了基础。在货币政策放松、经济预调微调、地方政府调整政策此起彼伏、消费者观望情绪转变等多种因素影响下，房地产市场开始回暖。 受到上半年市场回暖的影响，开发商拿地积极性开始上升。土地流拍现象减少。 受10年土地成交下降、开发商延迟施工等因素影响，上半年住宅新增供应减少。上半年住宅市场成交量明显回暖，销售压力缓解,成交价格小幅回升。但存量仍然处于高位，各方应谨慎乐观，应根据各自项目情况采取相应的价格措施。首置首改的刚需依然上半年是成交的主力,其中70-110的产品占有近七成的市场。 预计2013年土地市场将更趋活跃、拍卖底价成交趋于减少。住宅成交量将继续回暖，但爆发式上升很难出现，价格也将小幅回升，刚需产品仍将是未来市场的主流。建议多数项目根据自身具体情况，仍以走量为主，慎重调整价格。,2,一、宏观市场分析,3,1、欧债危机持续、美国经济复苏缓慢，拖累中国经济增长下降,4,2、全球需求不振，波罗的海综合运价指数维持在低位，中国出口受挫；汇丰PMI持续低于50，中小企业面临着更大的困境,6月汇丰中国PMI终值持续回落至7个月新低的48.2%，连续8个月处于荣枯分水岭下方，显示制造业活动进一步放缓，实体经济或将进一步下滑。鉴于通胀已明显放缓，分析人士预计，政策存在进一步放松的空间，7月份存款准备金率或再度下调。,5,3、人民币升值预期转弱，中国资产价格处于高位，叠加欧债导致的避险心理重现，国内资本外流的风险仍在持续,6,6,4、整体经济增长速度下降，经济疲软,宏观经济增速持续下滑，整体经济疲软，稳增长、积极的财政政策和稳健的货币政策，加大政策预调微调力度，成为目前宏观政策重中之重。,7,5、PPI和CPI增速呈现双降态势，经济增长放缓态势明显,2012年5月我国先行指数止跌趋稳：先行指数与上月持平；一致指数连续11个月回落：一致指数较上月下降0.3点；滞后指数继续回落：滞后指数较上月下降0.5点；预警指数回落态势趋稳，目前为87.3点。 几个指标均表明中国经济趋冷，下滑较为严重，这也是近期中央连续降息和降低存款准备金率的重要原因。,宏观经济调控政策见成效，CPI连续下降，6月降至2.3%。 受国际国内因素影响，PPI增速跟随下降，3月份起，增幅降为负值；6月份PPI指数为97.9，同比下降2.1%，国内实体经济明显受创。,8,8,6、放松货币政策，增加市场流动性，促进自住刚需购房，缓解开发商资金压力,6月21日央行采用不对称降息，缩小银行利润空，控制银行贷款的优惠幅度。,9,7、经济不景气背景下，“稳增长”成为首要任务。虽然中央坚持调控不动摇，但支持自住刚需的方向并未改变,10,8、限购限贷下，中央地方博弈加剧，各地楼市微调政策频现，少数触及限购红线的政策均被叫停或撤销，超八成地方政府微调政策被默许,11,11,9、消费者观望情绪转变,2012年2季度世联购房者信心指数为55.2，较上季度提升2.6，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较年初明显改善。 尽管本季度购房者信心提升幅度较大，但与去年一季度基本持平，显示出政策对购买力的抑制作用犹存。,2012年2季度世联购房者信心指数,12,12,10、全国房地产市场销售回暖,商品房历月成交面积（万平米）,除上海外，其它几个城市连续三月成交量均超过了去年平均的成交平均水平。全国市场形势明显转暖。,13,13,受到整体经济下滑的影响，稳增长成为经济工作的重心，2013年将继续延续这一经济调控方向。同时由于去年的“防通胀”措施效果明显，使得CPI连续下滑，为降低存款准备金率、降息等货币金融政策奠定了基础。从而使得房地产行业从中受益，间接促进了房地产的销售。 房地产方面维持目前调控继续从紧。政府换届后的房地产政策走向，其大方向也将是继续坚持从紧的调控，中央政府非常清楚放松限购限贷，将会带来何种严峻的市场局面。 出于经济目标与利益诉求的差异，中央与地方政府之间的博弈将继续下去。未来地方政府将继续采取多种或明或暗的手段去触碰中央的调控政策。,小 结,14,二、本地政策,15,1、2012年上半年成都本地政策回顾,15,2月12日：省政府下达的目标任务，2012年，成都市保障性安居工程建设目标任务50642套,1月4日：成都市暂停主题公园建设项目规划审批,4月17日： 房管局出台关于建筑区划配套停车位（库）租售有关问题的通知,1月30日：市政府出台了循环经济发展“十二五”规划,3月1日：成都市房产管理局出台成都市城市房屋拆迁管理暂行办法,5月3日：国土局 关于成都市中心城区2012年度国有建设用地供应计划,4月1日：商务局、质量技术监督局 出台成都市商务写字楼等级划分,5月7日：规划局出台成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定（试行）,6月29日：市政府出台成都市园林绿化条例（修订草案）,5月28日：国土局出台成都市北城改造土地利用实施细则（试行）,4月16日： 市政府出台成都会展业发展“十二五”规划,6月4日：四川省住房和城乡建设厅出台四川省绿色建筑评价标准,16,小 结,16,从2012上半年成都市出台的一些政策文件看，今年未出台涉及限购、限贷、限价等方面的文件。主要是一些规范市场或指导性的常规文件。对房地产市场销售的影响较小。对市场影响较大的主要还是央行的降息、降存准率，CPI下降、外地地方政府的政策小动作。,17,三、城市规划,18,天府新区规划逐步落地实施,19,“北改”启动 宜居城北临近,19,北改用地布局图,北改规划将逐步地改变城北过去交通混乱、治安条件差的“北匪”形象，将使城北逐步成为宜居的区域。,20,金牛区新规划推动城北发展,20,四轴川陕路、北新干道、沙西线、成灌路等4大发展轴 八片包括旧城改造5大重点片区， 人民北路火车北站片区、解放路曹家巷驷马桥片区、沙湾路铁二局西南交大片区、金牛大道茶店子金牛宾馆片区、川陕路天回旧场镇片区；新区开发3大重点片区，北新干道凤凰山片区、北新干道国际商贸城片区、沙西线“198”片区等 火车北站、解放路、荷花池、五块石等老成都耳熟能详的城北“地标”区域，即将改头换面。 金牛新城规划出台将促进金牛进一步提升区域形象和地位。并成为成都市一个新的开发热点区域,21,荷花池规划,2012年6月11日金牛区荷花池片区实施规划导则经2012年第一次北城改造工程项目区实施规划联合审查会审查通过 按照规划，荷花池片区将在保留浓厚商业氛围的基础上，实施整体提升改造，加快传统低端商贸业转移和产业结构的升级，彻底改变该区域主营业态低端、城市交通拥堵、产城品质落后、安全隐患严重的现状。 提升改造后，荷花池片区的商品批发功能将实现外移，转型成为以精品零售、中高档商品展示、商贸洽谈、商务办公为主要业态，发展网购网销、仓单交易等现代交易模式，精品酒店、餐饮娱乐等配套设施完善的现代化国际化商业商务中心。,荷花池批发功能全面外移 将变现代商业商务中心,22,二环路东半环建设高架快速通道，将改善主城区交通压力，同时使沿线商业受影响,高架桥将对商业产生如下的影响： 沿线商业展示面受影响 快速通道上 的车流不易停下来 二环路内外两侧的商业互动减弱 商业的辐射半径增大 同时沿线住户将受到较大的噪音干扰,西半环的快速路车道就在原有的道路上，为双向6车道的快速路，中间建设双向双车道的大容量快速公交高架桥,东半环的全线高架桥为双向6车道，预计4、5月份将正式进入全面施工阶段。东段高架工程预计将在明年6月底完工。,23,小 结,23,今年成都城市规划方面主要是天府新区规划落地实施，包含金牛区、成华区的“北改”启动。 金牛新城规划出台将促进金牛进一步提升区域形象和地位，并成为成都市一个新的开发热点区域。 荷花池片区的改造将使该区域成为现代化国际化商业商务中心。 二环路改造将改善主城区的交通条件，同时也将使沿线商业在人流、车流、商业展示等方面受到较大的不利影响。,24,四、一级市场,25,1、土地市场回暖,从土地成交分用途来看，商品房用地和工业用地走势基本不同。2012年上半年成都商品房用地成交500.74万平方米，成交金额191.45亿元，成交面积较2011年下半年上升16.57%，较2011年上半年上升17.78%。 上半年商品房用地成交面积的同比和环比均小幅上升，主要是受到上半年市场回暖的影响，开发商拿地积极性开始上升。,26,2、上半年土地成交均价下滑,26,由于土地价格在地段、容积率、环境等方面可比性不高，以上均价只能反映变化的方向，并不表明土地价格出现了大幅度的降价。,27,3、上半年楼面地价下滑,与上一点存在类似的可比性问题。,28,4、拿地积极性上升，带动土地溢价率上升,28,2012年上半年，受市场 成交量上升的影响，开发商拿地积极性开始上升，同时带动了土地溢价率的上升。,2012年上半年成交土地溢价率超过50%地块,29,5、锦江成交楼面地价最高,29,中心城区成交楼面地价大幅领先郊区，锦江区楼面地价最高，为1544.51万元/亩。,30,市场小结,30,住房市场销售回暖，开发商拿地积极性上升，带动土地市场成交回暖，带动土地溢价率上升。预计下半年土地竞争将趋于激烈，地价成交将减少。,31,五、二级市场,32,受10年土地成交下降、开发商延迟施工等因素影响，上半年新增供应减少,33,主城区住宅市场新增供应同比环比均下降,2012年上半年成都主城区住宅市场新增供应34009套，供应面积341.18万平米。 受11年市场销售疲软，土地成交量下降及新开工面积下降的影响，今年上半年主城区住宅新增供应面积环比下降39%，220万平米；同比下降16%，66万平米。,34,近郊新增供应同比环比均下降,2012年上半年成都近郊住宅市场新增供应45544套，供应面积462.44万平米。近郊住宅市场成交53311套，成交面积516.04万平米。 新增供应同比下降40%，环比下降42%；成交面积同比下降21%，环比上升10%。 近郊成交相比于2011年下半年有所上升，但供应面积相比11年下半年却又大幅下降，说明近郊后期的销售压力比较小。不过近郊项目同样受到了限贷、贷款额度降低等因素的影响，并未因不限购而产生成交量大幅上升。,35,受政策微调、货币政策宽松、消费者观望情绪转变等因素的影响，住宅市场成交量明显回暖,36,主城区成交量同比环比均上升,2012年上半年成都主城区住宅市场成交37470套，成交面积358.23万平米。 成交面积环比上升32%，87万平米；同比上升3%，9万平米。,在观望情绪趋缓、地方政策微调、部分项目降价促销等因素的推动下， 3、4、5、6连续三个月销售量超过去年平均水平，明显出现回升。,去年成交 平均水平线,37,近郊区及远郊区成交量环比均上升,2012年上半年近郊住宅市场成交53311套，成交面积516.04万平米。 成交面积同比下降21%，环比上升10%。 近郊成交相比于2011年下半年有所上升。,远郊与近郊成变化相似，仅是环比上升。 2012年上半年远郊住宅市场成交15083套，成交面积174万平米。 成交面积同比下降12%，环比上升18%。,38,销售压力缓解 成交价格小幅回升,39,住宅市场供求比下降 销售压力减小,销量连续四个月超过去年同期水平，从而使得主城区住宅供求比下降，销售压力有所减小。 以上数据反映出，整体市场供求关系有所缓和，为部分项目收缩优惠奠定了基础。,同主城区相似，近郊区的供求比也出现较大幅度的下降，供求关系出现了较大幅度的缓和。,40,40,主城区住宅成交价格小幅回升,今年3月份主城区在部分项目降价求量、政策预调微调等因素的作用下，成交量大幅上升至203万平米，形成了“小阳春”。 成交量的快速上升改变了消费者的观望情绪，并使得供求关系得到了缓解，开发商的预期也得到了一定的改变，使得部分开发商开始收缩优惠幅度，从而使得成交价格有了小幅的回升。,41,6月嘉联指数小幅上升,6月嘉联主城区住宅价格指数为1020，环比5月上升0. 1%，继上月总体小幅上升后，本月微幅上升。,41,注：嘉联主城区住宅价格指数是以单个项目价格为基础计算的价格指数，其指数变化排除了区域、项目档次等成交结构性变化的影响，能更真实地反映市场价格的真实变化。,42,价格开始微幅上升,2012年6月，在纳入统计的项目中，价格上涨项目比例为50%，下降项目比例为24%。 本月价格未变项目比例扩大，约占26%。 6月价格下降项目比例继续缩小，目前已达到近期最低水平，仅占总体的24%。 结合光华逸家等收缩优惠仍然开盘热销的情况，我们认为房价开始微幅上升。,43,存量仍然处于高位，各方应谨慎乐观，应根据各自项目情况采取相应的价格措施,44,主城区存量房目前为825万平米，近郊区存量面积为1158万平米，虽然已连续两月下降，但下降的幅度很小，存量面积仍然处于高位上。 在宏观调控的限购、限贷难以突破的情况，各方切忌盲目乐观，不宜大面积或快速的提高自己的价格，而导致中央对房地产调控再度加码 各方应根据自身项目资金、销售的具体情况调整项目的价格策略，而应该采取以走量为主的策略。,45,首置首改的刚需是成交的主力，其中70-110的产品占有近七成的市场,46,70-110仍是主城区市场成交主力,2012年上半年成交量以70-110为主，成交面积占总量的61%，成交套数占总量的68%。 其中成交量以70-90为主，面积占总量的42%，套数占总量的50%。 各面积段成交量多少，反映了消费者购房的主要倾向，可给潜在项目的户型配比规划提供一定的参考作用。,47,近郊与主城区相似，但90-110成交比例多3-4%,2012年上半年近郊区70-110成交面积占总量的60%，成交套数占总量的67%。 其中成交量以70-90为主，面积占总量的38%，套数占总量的45%。 近郊区90-110成交套数及面积均占22%，比主城区多3-4%。,48,6、南沿线华阳段、元华-站华、大丰板块为市场热点板块,板块成交量以南沿线华阳段、元华-站华为主。城南依旧是成交主力。 新都、大丰成就了北部新城成交量的上升。,48,数据来源：嘉联数据平台,49,7、近郊市场以双流、郫县、新都区为主,49,2012年上半年近郊住宅成交依旧是双流占据主导，其成交面积占总量的28%。 郫县及新都成交情况也较好。,50,5）新都商业成交居首,上半年商业成交量最大的是新都，占总量25%；其次是双流，占总量20%。 新都由于香江全球家居CBD、家和家园国际家居商城等项目热销，其商业占25%。,51,二级市场小结,51,受10年土地成交下降、开发商延迟施工等因素影响，2012上半年住宅新增供应减少。 受政策微调、货币政策宽松、消费者观望情绪转变等因素的影响，住宅市场成交量明显回暖，销售压力缓解， 成交价格小幅回升。 存量仍然处于高位，各方应谨慎乐观，应根据各自项目情况采取相应的价格措施。 首置首改的刚需是成交的主力，其中70-110的产品占有近七成的市场。,52,七、市场展望,53,2、土地市场将更趋活跃、拍卖底价成交趋于减少 随着销售市场的回暖，价格小幅上扬，开发商资金链逐步放松，对市场的信心开始恢复，对土地的需求开始加大，使得土地市场将日趋活跃。土地市场的竞争加大，拍卖底价成交的现象将趋于减少。,1、中央调控政策仍将保持目前较高的调控压力，对于限购和限贷的底线不会放松。 中央房地产宏观调控继续从紧。在政府换届后其大方向也将是继续坚持从紧的调控，中央政府非常清楚放松限购限贷，将会带来何种严峻的市场局面。 地方政府出于缓解财政压力和经济发展的需要，将继续采用隐蔽、间接的手段，化解中央的调控政策，地方政府小动