不动产市场调查技巧.ppt

國立中山大學財管系陳明吉編輯,課程大綱,一、市場分析資料內容 二、房地產各類型資料收集 三、房地產市場調查 四、房地產相關網站 五、房地產市場個案調查案例 六、購屋者需求動向調查 七、個案分析 八、商圈分析,本週主題：不動產市場調查,國立中山大學財管系陳明吉編輯,一、市場分析資料內容,(一)資料內容及來源 總體市場分析之資料內容及來源 個體市場分析之資料內容及來源,國立中山大學財管系陳明吉編輯,國立中山大學財管系陳明吉編輯,國立中山大學財管系陳明吉編輯,國立中山大學財管系陳明吉編輯,(二)資料處理 1. 總體市場分析之資料處理 2. 個體市場分析之資料處理,(三)資料整合與評估 大環境分析 區域環境分析 小環境分析,國立中山大學財管系陳明吉編輯,二、房地產各類型資料收集,(一)、成屋 仲介公司交易資料 政府機關調查資料 這部分目前主要有行政院主計處所作的人力資源調查中的住宅狀況調查， 這項調查自民國68年至78年 房地產相關媒體調查資料 相關不動產雜誌如租售報導、透明房訊,國立中山大學財管系陳明吉編輯,(二)、預售屋 由於目前國內預售屋價格資訊仍相當缺乏，際成交價格往往被廠商視為商業機密而不予公開，可取得的相關價格資料僅止於相關房地產期刊所調查的資訊。 (三)、租屋 政府部門: 目前台北市政府處於該處網站上提供市民免費查詢租賃住宅資訊 張貼招租單 委託仲介掮客代理服務 網路登錄招租 公益團體提供之租賃服務 目前以崔媽媽服務中心最具代表性,國立中山大學財管系陳明吉編輯,(四)、餘屋與空屋 空屋：指住宅存量中，可提供居住使用但卻未使用（或可能低度利用）之住宅單位。 餘屋：專指在建設公司手中仍未售出的房屋 (五)、房地產金融 基本放款利率 逾放比率 消費貸款餘額、建築貸款餘額 銀行承作購屋貸款金額 優惠貸款 貨幣供給額M1、M2之變動率 五行庫購屋貸款金額,國立中山大學財管系陳明吉編輯,(六)、上市、上櫃建設公司 國內上市、上櫃建設公司大多為具有一定規模的開發商，上市、上櫃公司資料包括營業利益及稅後淨利、營收成長率及營業毛利率、存貨、負債比率、營建股價指數等資料，資料來源為台灣經濟新報社股票上市公司資料庫。 營業利益及稅後淨利 營收成長率及營業毛利率 存貨 負債比例 營建股價指數,國立中山大學財管系陳明吉編輯,三、房地產市場調查,(一)市場調查的流程 確定問題與目的 評估市場調查的限制 界定市場範圍 擬定調查計畫（問卷）與蒐集資料 整理與分析資料 調查結果與建議,國立中山大學財管系陳明吉編輯,(二)市場資料的收集方法 一手資料（初級資料） 訪問法 確認調查目的 擬定問卷 確定受訪者 訪問方式 訪問方式評估 觀察法 1) 應用範圍 人潮流量調查 現場銷售狀況 顧客購買行為 現場銷控或專案活動 2) 觀察方式 實驗法 二手資料（次級資料）,國立中山大學財管系陳明吉編輯,(三)、資料調查、處理與初步分析 資料調查 抽樣方法 資料屬性類別 真實資料判斷 問卷設計方式 相關資料整合 相關資料分類 資料與時間關係,國立中山大學財管系陳明吉編輯,資料處理 資料不全（遺失）之調整 時間不一致之調整 特殊事件之調整 交易日、價格、人口變動調整 資料之轉換 資料之分解 3. 資料之初步分析 圖表化 平均值、標準差、極大值、極小值 資料變數彼此之相關分析,國立中山大學財管系陳明吉編輯,(四)、資料檢測之內容與程序 資料檢測之內容 類別項資料 連續項資料 資料檢測之程序 檢測之時機 檢測之對象 檢測之人員,國立中山大學財管系陳明吉編輯,(五)、房價資料檢測說明 檢測之時機 檢測的對象 檢測人員 檢測之方式 偏離值、缺失值與邏輯檢核 由房地產專業人員解讀,國立中山大學財管系陳明吉編輯,四、房地產相關網站,（一）政府部門 行政院主計處 內政部營建署 內政部地政司 行政院經濟建設委員會 內政部建築研究所 內政部統計處 內政部賦稅署 各縣市政府地政處（局） 台北市及高雄市政府國民住宅處 （二）不動產買賣租賃資訊 建設公司 仲介公司 拍賣公司 相關專業媒體,國立中山大學財管系陳明吉編輯,（三）學術研究資訊 學校科系及學術研究單位 學會及組織 （四）相關法令查詢及檢索 行政院法規服務 立法院-法律全文檢索系統 內政部營建署之營建法令檢索系統 各縣市政府法規查詢系統 （五）金融及銀行貸款資訊 （六）不動產估價及徵信 中華徵信所、信義不動產鑑定公司、大華不動產鑑定及宏大不動產鑑定顧問公司 （七）建築經理及顧問 建築經理公司、安信建築經理公司 戴德梁行（DTZ Debenham Tie Leung）、世邦魏理士（CB Richard Ellis）、仲量行（Jones Lang Lasalle）、怡和高力（Colliers）等,國立中山大學財管系陳明吉編輯,五、房地產市場個案調查案例,(一)、案例說明 建設公司於成立初期即開始針對全省主要都會區進行房地產市場調查，並於民國78年起開始使用電子建檔，公司內部每月都會針對市場調查結果進行基本統計分析，並撰寫該月的房地產市場調查報告，提供公司進行投資決策之用。國泰建設並於民國91年起與政治大學台灣房地產研究中心合作編制國泰房地產指數季報，並於每季定期召開記者會對外公佈房地產市場景氣狀況。 每個月國泰建設公司都透過專職人員到各都會區進行預售屋與新屋市場調查，所得資料包括三類：量化資料、非量化資料與基地位置圖三部分，資料內容與定義如下 量化資料部分,國立中山大學財管系陳明吉編輯,國立中山大學財管系陳明吉編輯,2. 非量化資料部分,國立中山大學財管系陳明吉編輯,3.基地調查表與位置圖,國立中山大學財管系陳明吉編輯,六、購屋者需求動向調查,國立中山大學財管系陳明吉編輯,七、個案分析,常見缺失 區域環境分析不夠仔細 次市場未能掌握 中小型公司：調查雖詳細，分析不夠深入 需求不能確實掌握：人口特徵、消費者偏好 雖瞭解景氣，但影響之評估與衝擊之因應措施缺乏較深入考量,國立中山大學財管系陳明吉編輯,八、商圈分析,(一)商業不動產之開發 (二)商業不動產之分析過程,國立中山大學財管系陳明吉編輯,國立中山大學財管系陳明吉編輯,(三)立地條件分析 地理區位 基地位置 都市發展狀態 交通運輸系統 立地條件的優勢與劣勢 四周環境 商圈變化 相關公共設施 未來發展 競爭區塊發展狀況 發展時機 發展優劣勢 與本基地之競爭分析,國立中山大學財管系陳明吉編輯,(四)初步發展模式規劃 參考國內外案例 未來具發展潛力之業種 初步最適發展計畫 定位 業種規劃 (五)商圈的定義 從車程距離、自然條件與行政區,國立中山大學財管系陳明吉編輯,(五)商圈的界定 以購物中心為例,國立中山大學財管系陳明吉編輯,(六)商圈之購買力調查分析 消費者量化調查 目的在於瞭解基地商圈內消費者之行為要查，以作為基地開發之商品定位參考。 包括地區、對象、方式 消費者質化調查 開放式團體座談,國立中山大學財管系陳明吉編輯,(七)消費者問卷