南宁房地产市场分析.doc

南宁房地产市场分析第一部分 2003年南宁市房地产业总结分析一、 2003年南宁房地产宏观数据分析1.1 2003年南宁房地产开发投资快速增长2003年南宁市房地产开发投资累计完成39.5亿元，同比增长61.3，增速比上年提高了32.5个百分点，其中，住宅投资完成23.1亿元，同比增长54.3。市区商品住宅实际销售面积为154.7万，同比增长38.5；商品住宅实际销售额33.7亿元，同比增长50.69；商品住宅预售面积达147.3万平方米，同比增长26.9。当年竣工交付使用的各类住宅1.5万套，其中经济适用房2221套，极大地缓解了居民对住房的急需，提高和改善了市民的居住水平和居住条件。（数据来源：广西统计信息网）1.2 2003年南宁全年生产总值501.75亿元，比上年增长10.7%,为“九五”以来快速增长的年份之一。 产业第一产业第二产业第三产业增加值95.94亿元140.18亿元265.63亿元比上年增长3.314.611.6（数据来源：广西统计信息网） 1.3 南宁城市居民人均收入不断提高，可支配收入也不断提高。2002年南宁城市居民人均支配收入为8796.24元，在西部12省区中位居傍首；2003年全年南宁城市居民人均可支配收入9162元，继续居西部12个省会、单列城市之首，同比增长4.2。加上住房货币化的大力推进，增强了居民购买力和支付能力，为住房消费提供了基础。 （数据来源：广西统计信息网） 1.4 南宁市二手房交易更为活跃：年度交易宗数面积（万/m2）价值（亿元）2001年283033.13.22002年402038.185.172003年594554.37（数据来源：南宁市房产交易中心）随着住房消费观念的转变和生活水平的不断提高，市民的观念已转向更为舒适的新房，促使大批量的二手房推向市场。而二手房市场价格尚存一定的想象空间，所以许多投资客和置业者纷纷把目光投向二手房市场的炒卖上。数据显示，2003年与2002年相比，各方面均有大幅增长，南宁二手房市场已渐入佳境，成为一个亮点。总 结: 03年房地产开发投资强劲增长,成为拉动南宁固定投资快速增长的主要动力之一。 以住宅为主体的房地产开发投资快速增长。 施工面积和新开工面积增加，总体开发规模扩大。商品房供销两旺，商品住宅销售 价格有小幅上扬。 到位资金增长快，有力地保障了房地产开发投资投入的增长。 需求增长，供应不足，市场空间大。 中档住房成交量增加非常快。二、消费者调研状况2.1购房者基本形态分析 (数据来源：2003年南宁房博会统计资料)2.1.1购房者年龄 从购房者年龄上看，在25-40岁之间，随着年龄的增长，购房群体逐步减少，其住房得到解决的比例也越高。据有关数据表明：20-40岁年龄段的购房群体是南宁市楼市的主要消费群体。2.1.2购房意向 从购房者的购房意向来看，“自住，改善居住条件”是购房者的主要目的，比例达81.3，其次是“商住两用”占12.9，“转卖升值、投资”占3.2，“捐赠（买给亲戚朋友居住）”占1.1，“放租收长期利益”占1.5。 以上可看出“改善居住条件”的二次置业将仍是住宅市场的主力消费群体。由于03年南宁市国民经济和社会发展正处在经济发展周期的上升期，南宁城市居民人均可支配收有所提升。而有相当大的消费群体处于居住面积小，居住环境差的境况，对二次置业有相当的渴望。二次置业者希望能够拥有价格实惠、环境质量好，居住面积宽敞的住宅。2.1.3购房者婚姻状况 35.7属于未婚群体，63.40的购房者属于已婚群体，0.90的购房者婚姻状况属于离异群体。从购房者婚姻状况来看，向往改善生活素质的二次置业群体比一次置业群体的需求更为大。 2.1.4购房者教育程度 从购房者的受教育程度来看，主要集中在大专和大学本科，分别占33.9和31.4，高中占11.5，中专技校占11.7，初中占7.7，研究生及以上学历占2.7，小学占0.9，未受过正式教育占0.2。从中可预测具有社区文化氛围的楼盘将能引起他们的共鸣。2.1.5家庭月收入 南宁市家庭月收入在1500-2999元占45%，2000-3499元占42%，2500-4999元34%，2000-3900元占47%。该月收入数据为保守估计，可看出购房者的主力消费为中高档产品。2.2 购房的行为调查分析 2.2.1购房首选-琅东 44的购房者首选琅东楼盘，购买意向相对比较集中。毋庸质疑，琅东这几年来开发力度很大，加之其区位优势的日益明显，新的高质楼盘不断涌现，吸引了购房者的眼球；27的人购房者选择了新城区；12的人购房者选择了江南区；11的人购房者选择了城北区；有4的人选择了兴宁区；而对于大沙田、仙葫、凤岭这三个区域，购房者的选择比例均占2。 2.2.2 购房最看重的因素周边环境 在问及“在购买住房时，您最看重的因素是什么？”，25的受访者提到了周边环境，其次有20的受访者提到了地段，19的受访者分别提到了物业管理和房产价格，16的受访者提到了交通便利，11的受访者提到了工程质量，对于教育医疗配备、社区整体规划及设计、升值潜力、户型设计分别为1、2、2、4的受访者所看重。购房者的选择说明了生活的便利及环境是其购房的着重点。2、 2.2.3获取房产信息接触最多的渠道 调查数据显示，报纸广告作为主流媒体，具有新闻性、公正性的形象，现已成为受访者接触最多的渠道。而电视、电台为消费者日常娱乐的渠道，其宣传性也日益明显。 2.2.4多层楼盘购房主流 在问及“购买住房时，您会选择什么样的楼盘类型？”53的购房者选择了多层楼盘，其次是31的购房者选择了小高层，16的购房者选择了错层复式。这正与上文所述的购房者家庭月收入的调查数据相符。中档偏低产品并且居住费用不高的多层物业受到选择，而居住观念较新、经济能力较强的购房者选择中偏高的产品。 2.2.5购房者期望房产开发商开展的促销活动打折 当今南宁市的房地产市场竞争激烈，各开发企业纷纷搞起了名目繁多的促销活动，那么，哪些促销活动是购房者最乐意接受的呢？调查数据显示购房者对各项促销活动喜爱程度是不一样的。其中最受欢迎的是打折，比例达42，其次是喜欢赠送家电，达15，再次是抽奖，达16，再次是赠送旅游，达14。其它促销活动所占的比例为13。而打折知所以能成为最吸引消费者的“绝招”，这是与主流消费者经济能力不强有关的。 2.2.6所购住宅装修的要求 在问及“您对所购住宅要求什么样的内部装修条件?”时，有46的受访者认为“不需要任何装修”，25的受访者认为“根据开发商提供的多种装修方案再作选择”，19接受开发商提供的全面的室内装修，10认为开发商应该提供厨卫装修。这与市场价格及开发商综合开发能力有关。但借鉴与南宁相似的广州楼市，“带精装修”的增强项目附加值的操作，将会成为楼市发展的趋势，也将成为开发商竞争的手法。 2.3购房者的住房现状及需求概述 2.3.1现有住房面积 受访者的现有住房面积呈现由低到高的态势，就南宁市所属的个城区而言，60m2以下、61-81 m2、81-100 m2的以来自城北区、新城区、江南区的受访者占比例最高，101-200 m2的以城北区和新城区最高。 2.3.2欲购房面积 受访者在打算购买住房面积则在与现住房面积明显不同，呈现出中间大，两头小的态势。从总体来看，需求面积比现有面积要大得多，平均现有居住面积为80.99 m2，平均需求面积为110.76 m2。这说明居民收提高后改善生活素质的渴望。其中30.5的受访者需求的建筑面积为81-100m2、101-120 m2、121-140 m2，以上可以看出，市民追求宽松的生活空间，但此建筑面积的选择仅为消费者对宽松空间的初步模糊想法。2.3.3住房户型结构 受访者现住的户型结构以两房一厅为主，33.9的受访者居住的是此户型，其次是一房一厅，有14.9的受访者居住此户型，再次是三房一厅和三房两厅，分别有12.6和13.3，单间和两房两厅均占有8.6的比例,四房以上占8.1%。 如有设计合理、布局紧凑、使用功能齐全且建筑面积不大的产品必须引起市民的追捧。2.3.4购房者职业 高层管理人员以三房一厅和三房两厅所占比例最大，中层管理人员以两房一厅和三房两厅占比例最大，基层管理人员、专业技术人员、一般职员、个体户承包人自由职业、私营企业主以两房一厅占比例最大。 2.3.5对期房的选择 在问及受访者对房期的选择时，有66.4希望购买现房，15.3希望购买半年期的期房，11.3希望购买一年期的期房,7%希望买一年以上的期望。以上可看出，消费者日益理性，注重眼见为实，这时开发商提出更多的要求，特别是大盘的推售，更要求有部分现楼及园林绿化，方能打动消费者。 2.4 购房者承受价格分析 2.4.1受访者购房的总价预算 就房子总价预算来看，从10万元以下到对价格无所谓,中位数15-20万,也就是说出价低于15-20万和高于15-20万的人数相同。25.7的受访者的预算总价为15-20万，16.5的受访着预算总价为10-15万，17.6的受访者的预算总价为20-25万，14.2的受访者的预算总价为25-30万。可以认为受访者的总价预算情况与其家庭月收入情况是吻合的。 2.4.2购房者付款方式 在问及“您比较倾向的住房付款方式是哪一种？”时，66.1的受访者倾向“银行按揭贷款”，20.8的受访者倾向“用家庭储蓄一次性付款”，7.9的受访者倾向“向亲戚、朋友借款后一次性付款”，5.2的受访者倾向“公积金贷款”。也就是说71.3的受访者倾向用贷款进行购房，28.7的受访者倾向一次性付款。 2.4.3购房接受的首付款的情况 调查数据显示，257的贷款购房者能够接受万元的首付款，138的贷款购房者能够接受10万元的首付款，309的贷款购房者能够接受3万元的首付款，10%的贷款购房者能够接受10万元以上的首付款，19.6%的贷款购房者能够接受3万元以下的首付款。以上可以看出能接受5-10万元首会的购房者为39.5%,而能接受3万元首付的购房者就占了30.9%。这就要求制定更为轻松的付款方式。降低置业门槛,会更利于消售。 2.4.4购房者对房地产的态度 在问及“您认为南宁市房地产开发市场存在的主要问题是什么？”时，调查数据显示主要是“物业管理混乱”和“房价虚高”，分别占28.5和33.7；其次是“广告虚假”和“面积短斤缺两”，分别占15.1和14.3；其他占8.4%。消费者日益理性，对物业要求已从漂亮的表面切入最为实际的居住需求，同时对开发商的诚信，提出要求。三、2003年房地产住宅市场分析 3.1 政策层方面如“屠龙刀”的121号文件惊垫未定，“倚天剑”18号文又出，南宁楼市汇同中国房地产业，在一惊一喜中稳住了阵脚，在“泡沫论”及“健康论”等众多鼓噪呐喊声中，左摇右晃立住了身形，依然在平衡木上健步。市场有进一步的扩容，成交量在不断放量。3.2 社会层方面SARS给年初刚旺场的南宁楼市迎面浇来一盆冰水，一度曾使楼市冻结到了冰点。然而，SARS刚过，南宁楼市又如井喷般地复苏，人们被SARS压抑的购房劲头一经释放，便是数个楼盘的开盘售磬。在购房者们的心中，再没有什么行动能比“住得更好”更直接地表达了对生命尊重与热爱。3.3 城建方面政府的136工程年终盘点，又往南宁的城市身上、街巷之中砸进去了80多个亿，南宁城市面貌日新月异，捷报频传。一条条道路打通、美化、亮化，一个个广场绿地竣工。在全区人羡慕的眼神中，南宁楼市在2003年开始真正成为了广西的楼市。在一些著名的大盘，南宁市民与外来购房者之间，几乎已是平分秋色。绿城南宁的居住品牌的耕耘，已开始产出丰硕的果实。3.4 板块方面由于城市道路交通等基础设施的全面改造建设，南宁楼市的发展更加均衡，楼盘在城市的边界大大拓展，快速环道之外，一批楼盘风生水起，对大沙田、东沟岭等城区，2003年可定义房地产开发的元年。东 具有南宁东大门之称的琅东，房地产的发展一直都是令人侧目的，推出楼盘住宅价位在3000-3800元/m2，别墅（凤岭、仙葫）价位在4000-5000元/m2，平均价格指数位居南宁各区域楼盘乃至全区楼盘平均价格指数榜首。许多高尚的楼盘聚居于此，东方明珠、铭湖经典、香榭里、香格里拉花园、国际会展中心、南宁国际商贸城等在这里即将形成南宁今后的中央形象区，在南宁市的规划设想中，今后这一区域也将成为南宁的一个中央商务区，并配套中小学、医院、邮政、金融行业等必备的公共服务设施。在这个区域里由民族大道和快环延伸出去的凤岭和仙葫开发区，在凤岭的宁汇新天地、荣和山水美地、翡翠园等旗开得胜当起了凤岭开发热潮的先锋，而另劈新天地的仙葫开发区则利用山水相伴的和谐之美开创出了别墅的领地。这个区域逐渐地展露出了现代都市发展的景象和气息，让众多的高级白领、商企老板、甚至爆发户都认为居住于此是一种身份的象征。 西 具有代表性的南宁西部地产项目“江南新兴苑”和“八桂绿城”，其声势之浩大曾经令许多关注楼市发展的人们为之侧目。在这里无论是拆迁户和普通的工薪族、向往郊外丘陵山水风光的小资有车一族都将可找到自己居住的乐园。尽管目前还欠些交通的便捷，但今后的发展还是不可估量。 南 在购房者的眼中“宁要江北一张床，不要江南一间房”的话已经成为历史，江南宽广平阔的土地，地大价廉和它充满潜力的市场开发前景，引来了具有雄厚资本的开发商的青睐，金湾花城、翠湖新城、南国花园商城、阳光新城等大盘在这里相得益彰。由于房价均价在1300-2300元m2，这里无疑成为了工薪阶层和拆迁户寻找理想家园的区域。 北 城北今年给人的印象是让人们忘记从前的脏和乱，道路的亮化和拓宽，让居住在这区域的人们备感欣慰，在这里有几个大盘鼎立其中，快环线的开通使得恒大新城、文华园、棕榈湾等项目的开发和建设更为勇往直前，也多了一些价格上扬的理由和升值的资本，加上1300-2300元m2左右的房价，给予了工薪阶层和拆迁户更多的选择，销售火爆的场面上演了一次又一次。在这一区域里大中专院校比较集中，也是高科技的发展园区。按照南宁市对相思湖的规划来看，今后相思湖商业中心区的形成似乎已进入了人们的意想之中。东沟岭是南宁市的东北部门户，她的开发计划一出笼立即引起了大家的关注，因此该区域规划成为南宁市货物集散地，以综合性物流运作为主的一个商业中心区是再好不过的了，它所蕴涵的商机是可想而知的。 中 南宁市中心区域在人们的印象当中不仅是商家的必争之地，还是许多不愿意离开市中心的购房者和投资者向往的区域，是商业物业最为集中的地方，这一区域不仅交通十分便捷，餐饮、娱乐、购物等场所也遍布每个角落。因此商业物业的价格也在各个区域之首，推出的铺面2-3万元m2也不足为奇。3.5 类别方面2003年的南宁楼市，大大超越过去以一般住宅为主体的精彩，南宁的房地产业主动地向其它产业靠拢与融合，商业地产、旅游地产、教育地产、物流地产等细分门类或横空出世，而写字楼物业，也在假商务公寓的名义与形式，向南宁楼市亮出其未来之旗。就是住宅的物业大类中，高档别墅及低价大盘，都在楼市的上下两端与时俱进。3.6 突破方面2003年的南宁楼市也取得重要的突破，住交会与房博会两大阵营，在竞争中立足楼市；不同平面媒体的地产专刊谋杀更多版面的同时，电视媒体不甘人后，使楼市的传播更加活色生香；各楼盘的营销手段及活动，都让出位创新成为家常便饭，排队认购的、摇号抽签的一个个火爆开盘场面，不断刷新南宁楼市记录并书写新的财富传奇。然而，这种南宁楼市五年发育形成的常规性平衡状态，在不常规的秋天巨雷声中，宣告这个平衡又将打破，而精彩更将升级。这个秋天的巨雷，就是南博会-中国、东盟贸易博览会，从2004年开始，将一年一度在南宁市举办。在往后的日子中，南宁市将以城市新区的外延扩大为发展格局，这一点将从快环的开通后沿线城区发展中得到证实，更会因环城高速公路的开通而得到更为广阔的建设和发展。不可遗漏且最值得大书的楼市动力，给南宁城市发展带来的千年一遇量级的机遇。这个非常规的核当量级动力，会有很大一部分能量会融合到南宁楼市常规动力之中，促进常规动力的加速释放，但同时，它仍然以南宁楼市升级的核能姿态，标示着南宁楼市的未来。第二部分 2004年南宁市房地市场预测一、房价方面南宁市这几年市场容量是不断增加的，但城市住宅的成交均价，已盘整在2300元/的价位近三年了。而盘整的时间越长，破位的空间越大；南宁市目前的均价与此仅与持平，在全国几十个大中城市之中，南宁的房价与居民收入之比为6点多，排在倒数几名之内，这充分说明南宁市楼价运营平台的可突破空间。在此我们可以大胆地预言：南宁楼市在常规动力的发展轨道上面，又取得到超常的能量注入。二、消费方面市场的信心将会大大提升，南宁城市楼市可聚集的客户群体更加广泛。从区域分布上表述，市区的居民消费意愿进一步高涨，广西区内客户将获得更有力的动员，同时，区外的投资性客户将可能横空出世，更加多元化色彩、开放性更强的消费群体将在南宁楼市上吸纳物业，共享城市整体增值及发展的未来，在黄金起跑线上，最早动作的一定是先知先觉的消费者。三、物业分类方面更多的产品进入楼市，南宁楼市的区域性国际化城市产品格局初现。在主力物业类别物业线上，在整体上行的同时，更会在高端上摸，低端下探，南宁住宅的价格宽幅将有更大的突破；在写字楼方面，也将会堂皇出场，在南宁楼市中挺起高傲的头；在商业物业方面，更大、更强、更专业，可期待的是对接国际市场的创新与发展；总而言之，一个国际大都市应有的物业品类，在2004年的南宁楼市，都可能会在酝酿中，也应该神龙初现了。四、楼市在城市的边际格局将被重新定义两年前，南宁快速环道的贯通，引爆了环线大盘的开发销售浪潮，在新的一年里，随着高速外环的通车，政府三百万人口、三百平方公里大城市建设蓝图的引导，楼市的新热点区域将会有新的突破，东进西扩，北移南拓，城市是建出来的，楼市是做出来的，城镇级的项目，离我们已经不会很远了！五、楼市的内在格局方面以城市复兴的名义，旧城的改造亦将成为楼市的主增量来源。在国家对新增建设土地政策趋严的大背景下，旧城改造将是满足消费需求重要产出增长点，不断上涨的综合开发成本必将拉高城市旧区内的物业的价格平台，成为引发楼市均价整体破位上行的技术面。第三部分 南宁琅东凤岭板块房地产市场发展趋势一、 琅东凤岭板块得名由来在南宁，有一个充满了传说的地方，那就是位于民族大道上的凤岭。传说那是神鸟凤凰的家园，是一个吉祥的地方；也有传说，那是凤凰依恋的地方，不愿离去，化身而成的地方；也有传说，在这片美丽的土地上，因为它神奇的传说，带给人们许多美好的遐想；因为它神奇的传说，注定了它是一个美丽的地方；因为它的传说，也让人们对它充满了无限的向住。二、 琅东凤岭板块现状 政策利好近年来，南宁政府积极实施“136”工程，不断深入推行“一年一小变，三年一中变，六年一大变”的方针政策，城市建设东进西拓，南移北扩，活跃异常。东进，无疑是南宁城市发展的中心方向。 优越的居住环境城市中心的东移，使昔日偏安一隅、荒凉偏僻的琅东迅速成为最具潜力的“绩优股”。凤岭拥有28.78平方公里的规划面积,发展空间大;得天独厚的自然环境,天然丘陵,丰富水系,构成不可多得的优良环境。凤岭片区定为永久性高尚生态住宅社区。 便捷的交通网格区位优越,紧邻琅东CBD,交通便捷,进则享有都市繁荣,退则居自然清幽;长远规划,科学合理,形成可持续性发展;琅客运站的投入使用，多路公交车接驳，外环的开通和竹溪立交桥建设。届时，凤岭的交通状况将有实质性的飞跃。 具有良好的校园环境和人文环境北大附属实验学校、南宁市二中新校区定址该区域，将会拥有完善的教育配套。 完善的大型市政配套国际会展中心、东盟商贸城、市政广场、石门林公园等大型市政配套，分布其中。现代化、大气派的市政建筑群将是南宁人民健康、现代、时尚、品味的标志，是南宁对接国际水准的标志。三、琅东凤岭板块发展前景随着城市重心的东移，凤岭将形成以居住、东盟贸易、会议和展览为主的自身环境和人文环境俱佳的综合城市新区。凤岭凭借地段、环境、信息流、资金流等诸多优势，一度引发房地产开发热朝天，并引领高档住宅的发展潮流，书写着“品财兼优者住凤岭”趋势。各方面因素整合出凤岭强劲的整体资源优势，形成构建南宁市最适宜居住、最具发展潜力、最具投资价值区域的雄厚基石，大手笔、大气魄的开发使其成为城市建设的领舞者及楼市明星的豪华舞台，而国际会展中心的落成，“南博会”落户南宁凤岭的历史机遇，更是让凤岭成为南宁最繁华的标志性成熟区域指日可待。“会展经济”是21世纪最具魅力最具希望的“无烟工业”。随着会展功能的深化与完善，由此产生的会展经济显示出最大的生命力。据统计标准，会展经济的势能是1：10（房地产是1：3）南宁国际会展中心投资6亿元，那么以会展为中心形成的各行各业的产出价值将有60亿元，带动相关行业的发展超过50个以上，特别是房地产业。任何的经营活动都离不开房地产业的产品，包括一大批与会展功能相配套的高档酒店、写字楼、住宅、商业及延伸的仓储、运输等物业。南宁将围绕“南博会”使出大手笔，加快城市“136”目标建设，兴建一批配套设施，全面改善服务环境。“决战第三年实现中变化，服务南博会，建设大南宁！”成为2004年南宁城市建设的主题和目标，计划设资120多个亿，项目涵盖道路桥梁、旧城改造、重点公共建筑、园林环境等10个领域。为服务“南博会”，南宁将建设“五横三纵四环线”，形成“出城快捷、入城顺畅；内促发展，外扩开放”的交通格局，机场、港口、车站及市内公车设施的建设将得到进一步加强；完成国际会展中心二期工程等重点公共建筑，增建中高档宾馆；规划建设中国东盟经济园、东盟商贸城等。国际会展中心辐射的凤岭区域无疑是最大的受益者，并逐步形成“会展经济圈”，各路精兵强将将在此安营扎寨，掀起投资建设各类与会展配套的高档物业的高潮，其结果是加快区域各项功能的完善，包括居住、办公、商业、文化、教育等配套的成熟，“新城市中心”的地位更加稳固，从而成为人人向往的精英舞台。 四、琅东凤岭板块房地产市场总体分析4.1 琅东凤岭板块住宅市场特点 楼盘素质普遍不错，各种热点概念楼盘相继推出，如高层豪宅、CBD住宅、CLD住宅、岭南/法式/SOHO等，凤岭地块掀起储备土地开发的高潮，竞争格局全面展开。 供需两旺，带动住宅市场快速发展。 供应量大增，同时导致短期内空置率急速攀升。 目前发售的楼盘重点挖掘中高端及以上客户群。 产品同质化开始显现，某些大盘已经因同质化严重被迫调整产品结构。 区域性市场逐步形成，城东高尚化发展迅速。 省会城市的向心力极强，据估计，南宁外来的住房消费已达到了40%。 项目的成功更多靠开发商的品牌、实力，如国凯、振宁、荣和、中房。 楼盘之间的竞争更多的是空洞的“概念”的竞争。 消费者的消费观念逐步走向成熟，消费者更注重产品的细节，如小区规划、景观设计、配套设施建设、社区文化营造。 继琅东新城市中心后提出“中央形象区”的概念，南宁的城市化概念再被引入新名词；同时，房地产进入大盘时代。 该区域住宅均价普遍在3000-3800元/M2，别墅均价在4000-5000元/M2左右。 由于各大盘的涌现，市场竞争激烈，预计2004年的该区域将出现品质提高但均价涨幅不大的局面。 4.2 琅东凤岭板块的住宅市场发展趋势 大规模开发，产品日益走向成熟凤岭区域楼盘产品开发的成熟度正在渐渐得到提高，且推出的楼盘都在朝大规模方向发展。如荣和山水美地美地、大自然花园、翡翠园、新天地别墅、恒大苹果园、维也纳森林、鸣翠谷、海茵国际花城等。 更为注重规划及景观设计规划及景观设计力求特色，富有创意，更具人性化，将成为未来南宁市住宅产品发展的趋势之一。 更为注重配套设施的建设随着南宁市经济的发展，市民生活品质的提高，消费者的住房意识也将会相应提高。建议本项目在配套设施的建设上增添附加值，力争做到小而局部全、小而精。 更为注重产品单体的品质好的外立面设计、好的色彩搭配足以将整个楼盘品质提升一个档次。而一梯二户的设计具有采光通风性极强的特点。建议在项目宣传时多突出产品单体上独特的创新，力争形成并引领一个新的潮流。 更注重社区文化的营造社区文化的营造是住宅小区软件环境的重要组成部分。它不仅可以凝聚小区的氛围，还可以增强小区业主的自豪感。而且这还是一个双赢的局面：业主找到了满足感；开发商提升了企业形象。建议本项目在项目营销宣传期多营造良好的社区文化。 更注重物业上的管理及品牌实力中高端产品的优质性还体现在物业管理上，2004年小区物业的管理将走向更强、更专业。4.3 凤岭板块的竞争楼盘优势 凤岭区域巨大的升值潜力，将成为南宁市的住宅开发热点区域之一； 占地规模大，易汇集人气； 竞争对手有品牌优势，如中房、荣和、恒大等； 拥有一定规模小区的配套设施，如学校、超市等；4.4 凤岭板块的竞争楼盘优势劣势 规模大，开发周期长，风险大； 建筑单体、户型设计无创新； 配套设施尚未齐全； 部分项目产品户型偏大，总价偏高；4.5 凤岭板块的住宅市场风险 南宁周边城市的房地产升温，对南宁市住宅市场需求量相对减弱。近几年玉林、柳州、北海等地都开始了大面积的旧城改造和大规模的房地产开发。其结果相对削弱外地人购买南宁市房地产产品的势头，但南宁作为首府城市且城市建设力度的加强，其居住环境的改善，仍为外地人士选择的重点。 中低端产品供应量不断增加，必将导致中高档及高档住宅需求量下降。 凤岭板块房地产市场竞争格局更加激烈。随之凤岭板块供应量的上升如恒大苹果园、鸣翠谷、维也纳森林等大盘的开发，开发商实力的体现和消费者的消费观日益成熟，势必导致价格战，预示着凤岭板块房地产市场竞争格局更加激烈。4.6 项目竞争策略 整体规模明显不足，避其锋芒，侧翼进攻； 打造“枫林蓝岸”独特的个性主题，宣传项目企业品牌的实力； 宣传我方规划设计的科学性、极强的小区参与性、产品质量的均好性、物业管理的人性化与企业良好的服务性等； 采用创新的宣传推广手法、各物业低价入市，使项目一炮走红。五、凤岭片区主要楼盘发展及销售分析重点考察楼盘一览表名称占地面积/总建面积容积率目标客户项目风格均价（元/ M2）户型面积销售状况综合点评1翡翠园512亩/47.88万1.12中高收入群体现代简约独立别墅：均价：170-280万元/栋多层小高层：毛坯房均价：3100元/M2精装修均价：3200元/M2独立别墅：2层半-3层，285M2-345.85M2；多层/小高层：（3-2-2）101M2-146M2销售稳步增长，一期基本卖完首个国家康居工程，一梯四户，整体规划过密，配套设施分散。2宁汇新天地300亩/7.8万0.39高收入群体欧式风格独立别墅：均价：150-160万/栋联排别墅：均价：90万元/栋独立别墅：2层半210-372M2联排别墅：三层355-553M2销售缓慢，一期只剩2联、6联。二期共80套，现只余30套左右。(70%)依山势点式分布,感觉单调3荣和山水美地3000亩/160万1.068中高收入群体现代风格多层：均价：2900元/M2小高层：均价：3100元/M2联排别墅：均价：3650元/M2联排别墅：三层：4-2-2158.34-188.49 M2多层/小高：3-2-2116-141.24M2跃层：4-2-2154-192.67M2销售进度快，一期只剩10多套楼中楼，二期未推。一期为90%规模大,配套全,有品牌实力,前期造势相当成功.4大自然450亩/23.14万0.7高收入人群欧式风格 独立别墅： 270300万元/栋 联排别墅：均价：4400元/M2多层： 均价：3600/M2独立别墅：二层半：6-3-4 374.3M2、403.1M2、429.5 M2；联排：三层半：6-2-4 285.1M2、316.05M2、324.34 M2多层洋房：4-2-35-2-3 160-354.96 M2销售效果较差规划不好，价格偏高5香榭里270亩/40万12白领私营业主法式风格多层：均价3200元/M2高层：均价3300-3400元/M23+1房-2-2 122.9-136.7 M24+1房-2-2 130-225 M2一期销售100%，二期75%，三期50%法式凤情，规划、景观设计较好，户型偏大6阳光100半山丽园143亩096中高档客户群体现代简约多层：精装修均价3800-3900元/毛坯均价3200元/3房（111、114、117、118、120）4房（128、137、145）一期销售90%，二期在推规划科学合理，小区配套全，智能化程度高，设计简洁，独树一帜实行品牌营销战略，销售业绩好。宣传推广手法新7恒大苹果园1500亩容纳1万余人中等收入人群调查中预计在2500元/ M2调查中定位为“高标准的生态性综合新区”，高品质，中价位入市8维也纳森林243亩跟踪调查中9海茵国际花城10鸣翠谷300亩开发商：卓恒房地产开发，部分定向开发，8月份动工。（跟踪调查中）翡翠园楼盘调研表发展商中房集团地理位置南宁市民族大道155号 （凤岭）营销代理中联邦克物管公司金牌物业管理公司各物业类型独立别墅、小高层、多层工程进度龙睛庭、东日阁已交房入住； 东升阁已封顶，内墙隔完； 东越阁已建至5层；东面环湖别墅大部分封顶总占地面积512亩总建筑面积47.88万M2容积率1.12绿化率47.8%物业费0.8元/ M2交楼标准毛坯、精装修建筑风格现代风格结构形式框架户型朝向南北朝向交通状况较便利，有42路、213路公交车直达售楼部售楼部状况宽敞明亮，区域分隔清晰，总台、模型、客户签约区各安其所；进门口处配有擦鞋机、洗手间，儿童游乐间；总规模型破损，影响美观。配备看楼电瓶车；楼书及装修材料；配有电视，智能装置介绍等。销售人员情况统一着装，男女搭配，比例协调；销售知识丰富，待客热情；对销售很有信心；定期培训；每位销售人员都会开电瓶车。物管公司聘请国际知名物管专家担当顾问；环境管理体系实施ISO9002系列标准；高速宽带网;多项酒店式特约服务；园区“一卡通”服务体系；建立社区服务信息岛。景观设计东湖西湖依山而建,环境与园林布局依山傍水,体现出高尚园林式居住区的自然风格与休闲品位周边配套琅东客运站,青秀山,高尔夫球场,石门森林公园,国际会展中心,东盟商贸城、金湖广场小 区 配 套大型超市,会所,老人公寓,中小学,幼儿园,银行,医务室,邮局,运动场,菜市主力户型独立别墅：2层半-3层，285-345.85 M2；多层/小高层：（3-2-2）101-146 M2优 惠 促 销 内 容多层/小高层赠送精装修：送厨卫、木地板装修，含坐厕和1万元左右的厨具；送居家智能化设备，有遥控电器开关，防盗报警留言等；购168万/栋普通别墅可抽大奖，奖品为20万元轿车；购其它价位别墅可获赠8000元现金送私家花园。11月715日购房另外可享受12800元的额外优惠，2-5层上涨价格为20-125元不等，东升阁新推单位2688元/平米起。10户以上才有团购优惠，价格在2800元/平米，含精装修。中房集团南宁公司和广西网球协会主办“翡翠园杯”广西首届业余网球赛。最高奖金单打2500元，并奖购房优惠券25000元；双打3500元，并奖购房优惠券25000元/名。市场价格独立别墅：均价：170-280万元/栋多层小高层：毛坯房均价：3100元/M2精装修均价：3200元/ M2 折扣一次性98折按揭没有折扣销售状况销售稳步增长，一期基本卖完。主力卖点国家康居示范工程及评审规划设计获优的小区；生态智能化住宅小区；全套菜单式精装修交钥匙工程；广告诉求科技缔造，自然享受；生态家园，科技家园，文化家园；21世纪成功人士理想的生活家园。产品点评优势：1、品牌优势2、是广西第一个国家康居工程示范小区劣势：1、规划过密2、配套、景观布局分散3、宣传造势不强4、国营企业固有的弊病初步竞争策略：1、突出我方发展商实力2、突出我方规划、户型、景观设计的合理性、科学性与参与性3、楼盘的创新优势及资源整合推广宁汇新天地楼盘调研表发展商南宁宁汇房地产发展有限责任公司地理位置南宁市民族大道168号（凤岭）物管公司宁汇新天地物业管理各物业类型独立别墅、联排别墅工程进度 一期于2003年10月29日交房； 二期于2004年10月份交付使用，目前有部分已建至二层，部分已封顶。总占地面积300亩总建筑面积7.8万M2容积率0.39绿化率55%物业费1元/ M2交楼标准毛坯房建筑风格欧式风格结构形式框架户型朝向大部分东西朝向交通状况便利，有6路、42路、213路等公交车直达售楼部售楼部状况设在会所一楼，大而空，装修一般；室内装有空调；楼盘模型及户型模型做工精致；楼书少而不全；售楼部内配有头盔，便于客户进入工地考察。销售人员情况 售楼人员统一着装，综合素质良好；能与客户保持长期沟通。物管内容商务中心；医疗中心24小时上门就诊；五星级家政服务；闭路电视防盗系统；家居紧急报警装置；24小时固定岗亭与保安巡逻；社区专线中巴、24小时穿梭社区与市区之间。景观设计爱琴海泳池,多级叠水瀑布趣味雕塑,小桥流水人家,醉花溪,亚热带雨林周边配套琅东客运站,青秀山风景区,石门森林公园, 国际会展中心,东盟商贸城、金湖广场等小 区 配 套医疗中心,高乐夫球俱乐部,泳池,网球场,商务中心,信息服务中心主力户型独立别墅：2层半：210-372M2联排别墅：三层：355-553 M2优 惠 促 销 内 容 独立别墅：赠送私家花园；2003年9月6日开盘，当日价值688万元的别墅王即被订购。 联排别墅：送底楼架空层 及70多平米的私家花园。无团购优惠；2003年10月28日后二期总价提5%。市场价格独立别墅：均价150-160万/ 栋联排别墅：均价90万元/栋折扣一次性95折，按揭97折销售状况销售缓慢，一期只剩2联、6联。二期共80套，现只余30套左右。(70%)主力卖点精雕细琢，高尚纯别墅；超低密度，超高绿化；依山而居，临水而憩；经典户型，豪门风范；尊贵配套，上流生活。广告诉求高尔夫生态纯别墅社区；不一样的别墅风采，开创不一样的生态豪宅产品点评优势：1、地理环境优2、倡导法式风情理念劣势：1、户型偏大，总价偏高2、宣传推广手法没有连续性，显得杂乱3、销售进度、工程进度缓慢初步竞争策略1、突出我方优良的环境生态景观，拥有防护林2、突出我方户型设计合理科学性3、楼盘的创新优势及资源整合3、低价入市，一炮走红。以最短的时间内全面推出第二期荣和山水美地楼盘调研表发展商广西荣和企业集团有限责任公司地理位置南宁市民族大道155号（凤岭）营销代理深圳同路广告物管公司荣和物业管理公司各物业类型独立别墅、联排别墅、小高层、多层工程进度 一期部分已封顶，今年4月份交房；配套设施已基本建完；二期5月份开始推出，明年底交房总占地面积3000亩总建筑面积160万M2容积率1.068绿化率51%物业费0.8元/ M2交楼标准毛坯房建筑风格欧式风格结构形式框架户型朝向南北朝向,部分东西朝向停车位停车位近2000个1:1室外停车交通状况较便利，有6路、42路、213路等公交车直达售楼部售楼部状况外墙采用玻璃材料，内外通透，景观一目了然；售楼部内分区明确，宽敞明亮，一楼咨询，有总台、模型、休息区等，二楼为签约区，尊贵而具私密性；洽谈区在售楼部后，每一客户都有其洽谈室，安静而互不干扰；楼书丰富，附整体策划推广册子同火。销售人员情况售楼人员统一着装，精神面貌好；销售培训相当到位，售楼人员综合素质较高；招聘售楼人员都要有售楼经验，具有高中以上的学历。物管内容国际先进管理模式，专业水准；智能化设施；贵宾式物管服务；24小时保安保卫巡逻；小区住户专车，往返小区内外；物管理念：倡导“故乡国际”的人文居住理念，一种感动南宁的“高尚、和谐、安宁、互助”的居住生活。景观设计4大人工湖,亲水生态广场,山顶园林长廊,山水长河绿化景观,花园小品,森林公园周边配套琅东客运站,青秀山风景区，石门森林公园，国际会展中心，东盟商贸城，金湖广场等小区配套城市文化休闲广场,饮食中心,购物中心,多功能会所,博物馆大型超市,银行,邮局,医院,酒楼,北大附属学校,森林公园等主力户型联排别墅：三层：4-2-2158.34-188.49 M2多层/小高：