《房地产保险》PPT课件.ppt

第九章 房地产保险,第一节 房地产保险概述 第二节 房地产保险的运行要素 第三节 房地产保险的运行原理 第四节 房地产保险的主要险种,第一节 房地产保险概述,一、房地产保险的含义 是指在房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。,可保风险,纯粹风险 损失发生的概率较小 损失的发生必须是意外的 有较大的经济损失,甄子丹为手腿买保险价值近一亿,舞王弗莱利腿能值4000万美元,一家保险公司给刘翔的双腿估价1，350万美元,风险必须是大量标的均有遭受损失的可能性 风险的损失必须是可以用货币计量的。,二、与房地产有关的风险,(一)房地产财产损失 房地产财产损失是指由于房屋财产毁损、灭失和贬值而使房屋财产的所有者遭受的损失。,房屋财产损失的原因,自然原因 行为原因 房屋财产损失有：直接损失和间接损失。,政治原因 经济原因 技术原因,解密合肥“楼粉粉”实为性能优越新型建材,解密合肥“楼粉粉” ALC楼板实为性能优越的新型建材 解密合肥“楼粉粉”实为性能优越新型建材-365地产家居网,合肥“楼粉粉”：开发商连夜砸楼板,采访中，小柯还告诉记者，昨天夜里，开发商连夜拆掉了已经安装在槽钢上的隔离板，他带着记者去看现场时，却意外发现，原本装了隔离板的房间全部落了锁。“你们看，要不是心里有鬼，昨天都还开着的门，今天为什么全锁上了！”小柯愤怒地说道，“而且，今天一个工人也看不到了，堆在一楼的隔离板也少了很多，我们怀疑开发商正在毁灭证据！”,(二)房地产责任损失,房地产责任损失是指由于人们的过失或者侵权行为使他人房屋财产损毁或者人身伤亡，在法律上负有经济赔偿责任的责任损失。,汶川大地震“最牛教学楼”化身旅游景观(组图) 09年04月26日 10:18,人保财险承保央视新大楼 火灾事件央视能否免责无定论2009年02月11日 09:19人民网,第一财经日报从人保财险处获悉，中央电视台新台址建设办公室自2005年向该公司陆续投保了建工一切险、施工设备财产险和雇主责任险等险种。而本次受灾的附属文化中心大楼由人保财险下辖北京朝阳支公司出单独家承保了建筑工程一切险，保险期限自2005年4月30日起至2009年6月30日止，此次事故发生在保险合同期限范围内。,央视火灾大楼最坏结果或被拆除 损失至少7亿 2009-02-17 15:48 中新网,至于违规燃放烟花究竟是不是属于免于理赔的范围，北京大学经济学院的副院长孙祁祥认为：如果违规燃放烟花的事实成立，那么就“要看投保的合同中除外的部分是不是包括了这类内容。保单中都会规定保险的责任和除外的责任，有这类内容的就不需要赔付了。”,中国新闻周刊记者采访了人保财险北京朝阳支公司，办公室韩主任介绍说，首先燃放烟花是否违规不好认定；其次，“现在不方便回答，赔款的解释工作完全在总公司”。,渝北一女子一脚跨进电梯 不料坠落十多米(图)发布日期： 2012-5-15 10:53:36 新闻来源：重庆晨报 编辑：林晓霞,此时，电梯门口的过道漆黑一片，周围灯光暗淡。李云春将两袋垃圾先放在电梯门口，随后伸手去拉铁拉链门伸腿往电梯轿厢里跨去 “我当时没有留意，背对着她，听到叫声，一转身人就不见了。”小林回忆说，他只听到李云春一声惨叫，在黑咕隆咚的电梯门前，没了人影。 ,写字楼奥的斯电梯厢从19楼坠落20人受伤(组图) 2011年09月10日02:44 大洋网-广州日报,事发后20人受伤被送进医院，目前仍有12人住院治疗，多为腿部骨折。安监、消防、公安等相关部门也赶到现场处理调查。目前，出事电梯已被封闭。,(三)房地产人身损失,房地产人身损失是与房地产相关的个人疾病、意外伤害、死亡而导致的损失。这会给个人、家庭和经济组织带来很大的损失，造成额外费用增加或者收入减少。,房主死亡 房贷保险拒赔家属 来源：北京晨报网 作者：李婧 2006年10月12日10:53,2004年3月，24岁的女大学生小荷与男友李刚（化名）一同到深圳旅游。小荷与男友在饭店里发生了激烈的争吵，最后小荷大喊着“不活了”，冲向阳台。接着，小荷的身体从14层的高空坠落。警方调查后的结论为，小荷属“意外死亡”。,阿美说，2003年3月，小荷曾经按揭贷款在北京朝阳区购买了一套100多平方米的房子，每个月要偿还银行4000元。小荷投保的险种为个人抵押商品住房综合保险。被保险人是小荷，受益人为小荷贷款的银行。 根据合同条款，被保险人小荷在保险期限内因意外伤害事故所致死亡或者伤残，而丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行还贷责任，由保险公司按照合同规定的比例承担受益人（贷款银行）贷款余额的全部或者部分。为此，小荷支付了3000多元的保险费。,于是，阿美拿着小荷“意外死亡”的证明要求理赔。可是保险公司拒绝赔偿，理由是小荷是“自杀”。“他们没有经过调查，也没有证据，就拒绝赔钱。”阿美因此起诉保险公司，西城区法院作出裁定驳回，因为合同的受益人是银行，要求索赔的应该是银行。阿美和他的父亲都没有权利要求索赔。,全国首例房贷保险案 保险公司被判全额还贷 （ 2004-03-30 11:48:03）,黄女士因丈夫沈先生意外身亡，要求丈夫投保商品住房保险合同的天安保险股份有限公司，偿付剩余的万余元住房贷款。近日，上海市第一中级人民法院作出终审判决，保险公司承担全部偿贷责任。这是年月上海颁布“上海个人抵押住房综合保险条款”以来，全国首例进入司法程序的房贷保险合同纠纷。,沈先生曾于2000年月在上海市长宁路购买了一套商品房，在上海银行长宁支行抵押贷款30万元，根据银行要求，沈先生作为被保险人，与天安保险股份公司签订抵押商品住房保险合同，保单第一受益人为“上海银行长宁支行”。,黄先生因两次摔倒被上海市第六人民医院诊断为脑内血肿，不久身亡，死亡小结上的诊断为脑出血。黄女士认为丈夫属于意外死亡，年年月，她根据保险合同和公告，要求天安保险偿付剩余的住房贷款。天安保险公司显然难以认同脑出血是“意外死亡”拒绝作出理赔，同年月，黄女士向法院提出上诉，诉请天安保险公司将丈夫借款合同项下的万借款余额交付给上海银行长宁支行,院则认定，银行作为第一受益人，是由房屋按揭买卖的特定关系决定的，投保人不能按照自己意愿指定受益人。银行收取了保险金，保险金的请求权仍然被沈先生享有，由于沈死亡，妻子黄女士可继承其诉讼权。法院同时表示，意外伤害是指不可预料的意外事故造成的人身伤害，综合病历资料、鉴定结论等证据资料可以认定，沈是由于摔倒导致其畸形血管破裂，从而造成脑出血，所以保险公司应当承担责任。上海市一中院判决天安保险公司履行还贷保证保险责任，将被保险人沈先生个人住房抵押借款合同项下的借款余额万元交付给上海银行长宁支行。,三、房地产保险的作用,(一)抵御意外不幸，实现经济补偿 (二)推进住房制度改革，解除居民后顾之忧 (三)增强投保人的信用，促进资金融通 (四)保障社会财富安全，增强社会防灾救灾力量 (五)搞活房地产市场，促进房地产业的发展 (六)促进对外开放，改善投资环境,第二节 房地产保险的运行要素,一、房地产保险的参与者 (一)房地产保险人 房地产保险人是指与房地产投保人订立保险合同，收取保险费，并且承担保险合同约定的赔偿责任或者给付责任的保险公司。,房地产保险人的主要权利和义务,收取保险费的权利 告知义务 及时签发保险单证的义务 积极进行防灾防损管理的义务 赔付保险金的义务,银行职员硬性搭售 市民感叹已变保险推销员,在收费项目7年暴增10倍的同时，如今不少银行工作人员却不顾客户需求，强推网银、捆绑销售理财产品、推销信用卡、售卖基金生硬推销、死缠烂打，让市民感叹银行业务员为啥越来越像保险推销员？,男子刷卡套现后反赖保险公司拖欠“投保款” 2011年11月30日07:44 投资快报,利用保险公司“犹豫期内全额退保”的一项服务条款，一男子在保险公司员工的帮助下，先后两次将信用卡套现，得款56万元。成功套现后，他更以刷卡单据向保险公司讨说法，试图讹取36万元的所谓“投保款”。日前，上海一家法院一审判决此案，该男子的诉求全被驳回。,2008年1月，罗某通过保险业务员小刘，用自己的信用卡购买了一份15万元的人身保险，两人因此熟识。一个月后，罗某找小刘帮忙，称自己的信用卡还款困难，让他给自己想想办法。,小刘当场建议，该保险公司的一款人寿险有“犹豫期内全额退保”的服务条款。就是说，只要客户在约定时限内想反悔的话，保险公司会将保费全额返还到客户指定的账户内。于是，两人商量好，先由罗某用信用卡购买了价值20万元的人寿险，然后再向保险公司申请犹豫期内的退保。这样，20万元的信用卡额度，就轻轻松松通过保险公司，变成了罗某的真金白银。,这一套现方法让罗某尝到了甜头。不久，罗某又向小刘求助套现。小刘表示，按照保险公司的监督流程，同样的退保不能第二次使用。在罗某的再三请求下，为了稳住客户，小刘最终答应，用自己的名义购买保单，再为罗某实现套现。于是，两人以小刘的名义，向保险公司购买了一份36万元的投资类保险，保费照例还是罗某用自己的信用卡支付。2010年初，小刘果然通过退保申请，得到了保险公司的36万元全额退款，这笔钱又全部返还给了罗某。,至此，罗某利用保险公司，两次套现得款56万元。可他还不满足，凭借第二次刷卡36万元的信用卡单据，他向保险公司投诉称，自己通过小刘购买了保险，但一直没拿到发票和保单合同，所以保险公司要退还这36万元的保费和利息。事情一直闹到了法院，为弄清事实，法官追加了小刘为本案的第三人。庭审中，小刘不但说出了真相，还出具了自己将套现的36万元转账给罗某的银行凭证和收条。,（二）房地产投保人、被保险人和受益人,房地产投保人是指对于房地产保险标的具有可保利益，并且与房地产保险人订立保险合同，按保险合同负有支付保险费义务的人 房地产被保险人是指其房屋等财产或者人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人，房地产投保人可以为房地产被保险人 房地产受益人是指房地产人身保险合同中由房地产被保险人或者房地产投保人指定的享有保险金请求权的人,对我国按揭保险中保险利益的反思 作者：佚名 来源：中顾法律网 更新时间：2011-12-31,保险利益，是指保险人对保险标的具有法律上承认的利益，即在保险事故发生时，可能遭受的损失或失去的利益。 楼花按揭保即购房者对按揭保险的保险标的具有保险利益，但实践中却是银行为按揭保险的第一受益人。其实这是一种病态的关系。,人寿保险理赔案例-受益人认定,张某为其妻子邓某投保了 15 份人寿保险，保险金额为 15 万元，邓某指定张某为受益人。半年后张某与妻子离婚，离婚 3 日邓某因意外死亡。邓某生前欠其好友刘某 4 万元的债务。对此，邓某的父母要求领取 15 万元保险金。邓某的父母提出，张某已与邓某离婚，则张某不应享有保险金请求权，其保险金应该作为遗产， 4 万元用于清偿好友刘某的债务；其余 11 万元由他们以继承人的身份作为遗产领取。,邓某父母的要求不正确。 因为受益人是指人身保险合同中由被保险人或投保人指定的享有保险金请求权的人。同时，根据受益权的特点，一是受益人的受益权具有排他性，其它人不得剥夺、分享受益人的受益权；二来受益人领取的保险金不是遗产，不用偿还被保险人生前的债务。 在本案例中，对保险公司给付的 15 万元保险金，以 4 万元清偿邓某生前所欠债，其余由交给邓某父母。这种做法是不正确的。保险金应当全部给受益人，即张某。,未婚女友能否作为受益人,小李去保险公司投保了一份保额30万元的定期寿险，受益人方面写上了热恋中的女友名字，想送给她作礼物，可没料到两天后，保险公司居然要求他更改保单“受益人”。这下小李糊涂了：保险是我买的，我爱让谁受益就让谁受益，怎么还有限制啊？,根据保险法规定，投保人对于本人具有保险利益，就是说，任何人对于自己的身体或寿命都具有保险利益；还有配偶、父母、子女，因其拥有法定的相互抚养、扶养或赡养的关系，具有密切的经济利害关系，因此，他们之间具有保险利益。,房地产投保人、被保险人和受益人的主要权利和义务,交付保险金的义务 如实告知的义务 危险增加的通知义务 保险事故通知义务 防灾防损和施救义务 重复保险的通知义务 保险标的转让后的通知义务 获得保险金的权利,（三） 房地产保险中介人,房地产保险中介人是指介于各保险人或保险人与投保人之间，专门从事房地产保险业务咨询与招揽、风险管理与安排，价值衡量与评估、损失鉴定与理算等中介服务活动，并从中获取手续费或佣金的单位或个人,房地产保险代理人,房地产保险代理人是指根据房地产保险人的委托，在房地产保险人授权的范围内代为办理房地产保险业务的单位或者个人 有专业代理人、兼业代理人和个人代理人 。,房地产保险经纪人,指基于投保人的利益，为投保人与保险人订立房地产保险合同或与房地产有关的人身保险合同提供中介服务，并依法收取佣金的单位或个人，在我国保险经纪人的组织形式限于有限责任公司。,房地产保险公估人,指接受房地产保险人、投保人或被保险人委托办理房地产保险标的的勘查、鉴定、估损以及赔款的理算，并向委托人收取佣金的单位或个人，一般是指有限责任制的保险公估公司。,二、房地产保险合同和房地产保险标的,房地产保险合同是房地产投保人与房地产保险人约定保险权利义务关系的协议。 （一）房地产保险合同形式： 主要有保险单、保险凭证、暂保单、投保单和批单等,（二）房地产保险合同的要点,当事人和关系人的名称和住所 房地产保险标的 房地产保险责任和责任免除 房地产保险期间和保险责任开始时间 房地产保险价值和保险金额 房地产保险费及其支付方式 房地产保险金赔偿或者给付办法 违约责任和争议处理 订立房地产保险合同的年、月、日,（三）房地产保险合同的条款,房地产保险合同的基本条款 附加条款 特约条款 保证条款 法定条款,第三节 房地产保险的运行原理,一、房地产保险的运行原则 （一）最大诚信原则 （二）公平互利原则 （三）可保利益原则 * （四）损失赔偿原则 * （五）近因原则,不实告知所签订保险合同无效,某大型跨国公司高级经理王先生以在某大型新闻媒体工作的妻子方女士为被保险人投保终身寿险，并附加住院医疗补偿保险、手术费用补偿保险，投保单填写无既往病史。,2008年3月，方女士因病住院，申请理赔。保险人调查发现，方女士于投保前曾就所申请理赔的疾病进行过治疗，且投保时还在治疗之中，遂予拒赔。但王先生称：投保时曾将此疾病明确告知过保险公司营销员，营销员说不是什么大病，就不用反映在投保单上了。该营销员目前已从保险公司离职。经询问，该营销员称好像有此事,方女士以自己在大型新闻媒体工作，如得不到正常理赔，就对此事曝光相威胁。经调解，保险公司予以理赔，对该理赔疾病列除外责任予以续保。 张颖评析认为：虽然王先生填写投保告知书时没有履行如实告知义务，但从保险公司最终同意理赔的结果来看，保险公司认可当时营销员阻止客户如实告知的事实，依法应当承担赔偿责任。,人寿保险理赔案例-弃权与禁止反言,1996年12月26日，那晓群为丈夫张荫虎投保办理中国太平洋保险公司步步高增额寿险12份，受益人是那晓群。张虽知道妻子为自己保险，但并未在被保险人处签名。1997年4月5日，张荫虎外出后下落不明。随后，那将丈夫失踪之事告知保险公司并要求理赔。,而保险公司以保险人失踪没有理赔依据为由拒绝，并让那继续交纳保费。此后，那按期交纳保费。 2001年4月，那向法院申请宣布丈夫张荫虎死亡。1年后，法院宣布张荫虎死亡。 随即，那以被保险人死亡，应获得理赔为由向法院提出诉状。,市法院针对那的 “代签”是否具有法律效力展开调查，认为保险公司或保险代理人具有保险知识优于投保人的优势，保险公司未履行告知投保人（需保险人本人签名）的义务，对那代张荫虎签字予以认可，故判决太平洋保险公司赔偿那72000元。,艾思宁顿诉意外保险公司案,被保险人打猎时不慎从树上掉下来，受伤后的被保险人爬到公路边等待救援，因夜间天冷又染上肺炎死亡。肺炎是意外险保单中的除外责任，但法院认为被保险人的死亡近因是意外事故-从树上掉下来，因此保险公司应给付赔偿金。相反，前因不属于承保风险的，即使后因属于承保风险，保险公司亦不承担赔偿责任。,某工厂发生火灾，部分原因是雇员疏忽，部分原因是设备缺陷，此时，雇员疏忽与设备缺陷均成立近因。,人身意外险的被保险人患心脏病多年，因车祸入院，急救过程中因心肌梗塞死亡。保险公司认为被保险人的死亡结果并非由意外伤害车祸所造成，保险公司不承担赔偿责任。,（四）损害赔偿原则,保险人仅地房地产保险合同规定的房地产财产发生保险责任范围内的损失在保险金额范围内予以补偿。 1、损失赔偿原则 2、赔偿限制在损失限度内,1、损失补偿原则的变形,定值保险方法 指保险关系当时双方约定保险金额，在风险事故发生后，保险人按照合同预定的保险金额补偿的一种保险损失赔偿方法,案例：定值保险方法,例如：某房屋投保时双方约定的保险估价为50万元，遭受意外损坏时，房屋市价涨至80万元(或跌为30万元)。 A、若房屋全损按保险额50万元赔偿; B、若部分损失，损失量为七成，按35万元(50万元70%)赔偿。,（2）自保额,保险事故发生后，由被保险人自己承担的损失份额。,（3）免赔额,平安的意外医疗险里，通常是100元，或200元免赔，免赔额以上的部分按约定的比例赔付。,免赔额 ：绝对免赔率（额） 如，某房屋财产实际价值为200000元，在发生保险事故责任范围内的损失时的实际损失是100000元，即损失率50%，如果绝对免赔率为10%，则保险赔偿为80000元（50%10%）X200000。,2、补偿原则的派生规定,（1）权益转让规定（仅适用于房屋财产类保险 ） 代位求偿权,案例：代位求偿,不久前，朱先生驾车在道路上正常行驶时被追尾，交警认定对方负全责，但肇事方却以种种理由推脱不肯赔偿。有朋友得知朱先生已购买全险，就建议他找自己的保险公司赔偿。 。,但保险公司给出的答复很明确：虽然朱先生买了全险，但要按责任比例赔偿，如果投保人没有责任，保险公司就不赔，“要赔偿就找肇事方或对方的保险公司”。 为修好自己的爱车，朱先生只好硬着头皮，直接联系对方的保险公司。但对方保险公司认为朱先生并非其客户，无法受理,2009年2月28日修订的中华人民共和国保险法第六十条规定，因第三者对保险标的的损害而造成保险事故的，保险人(保险公司)自向被保险人(投保人)赔偿保险金之日起，在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利,代位追偿在财险和寿险中的不同运用,1995年2月，司机王某在该公司为其出租车投保了车辆损失险与第三者责任险，同时为自己投保了意外伤害险。同年10月，王某在行车途中与一辆卡车相撞，出租车严重受损，王某也受伤住院，后因伤势过重被迫截肢。,据公安交通部门鉴定，这次事故完全由卡车司机李某不当驾驶造成，李某负全部责任。事后，李某主动到医院看望王某，并当场赔偿了全部的出租车损失费用和王某的医疗费用。与此同时，王某家人向保险公司提出索赔。保险公司认为：这次事故虽然是在保险责任范围内，但王某已从李某处获得了补偿，根据代位追偿原则，被保险人不得额外获利，因此拒绝赔付。,人身保险是以人的生命和身体为保险标的的保险。人的生命和身体是不能用货币来衡量的，一旦遭受伤害，标的本身不能恢复再生也不能对其进行补偿，而只能解决因死亡或残废所引起的经济上的需要，所以不存在保险公司的超额给付问题，也就是说不存在被保险人的额外获利问题。只要是被保险人发生保险责任范围内的死亡或残废等保险事故，保险公司都应该按合同规定给付保险金。,（2）重复保险规定,被保险人就同一保险标的，同一可保利益，同一保险事故责任分别向两家以上的保险公司投保的行为。,例题：重复投保赔偿计算,如，某间房屋价值100万元，房主向甲保险人投保该房屋的火灾保险，保险金额是70万元，同日，房主又向乙保险人投保该房屋的火灾保险，保险金额是80万元。该房主的投保行为就构成了重复保险,损失赔偿分摊方式,一是保险金额比例分摊。计算方式为： 某保险人的保险金额 某保险人赔偿额损失金额X- 各个保险人保险金额之和 假设损失为100万元，则甲保险人、乙保险人分别赔偿多少？,按保险金额比例分摊,甲保险人赔偿=100*（70/（70+80）=46.67万元 乙保险人赔偿=100*（80/（70+80）=53.33万元,赔偿金额责任分摊,计算方式为： 某保险人的独立责任限额 某保险人赔偿额损失金额X- 各个保险人的独立责任限额之和 假如损失为75万元。,甲保险人赔偿=75*（70/（70+75）=36.20万元 乙保险人赔偿=75*（75/（70+75）=38.80万元,三是出单顺序分摊。以出单先后为依据，先出单的保险人先在其保险金额限度内首先赔偿，后出单的保险人仅在前一保险人赔偿的金额还不足弥补被保险人的实际损失时，才依次承担超过的部,例如：如果损失75万元，按照顺序分摊，甲保险人赔偿70万元，乙保险人赔偿5万元。,保险法（2009年修订）第56条明确规定，“重复保险的各保险人保险金额不得超过保险价值，除合同另有约定外，各保险人按照其保险金额与保险总和的比例承担保险金的责任”,思考：,人寿保险有无重复保险？,第四节 房地产保险的主要险种,一、房屋财产保险 二、房屋建筑工程保险 三、房地产责任保险 四、房地产人身保险 五、房地产融资保险 六、房地产其他保险,一、房屋财产保险,（一）企业房屋财产险 （二）商品房屋财产险 （三）住房综合险 （四）投资连接房屋财产综合险 （五）房屋利益保险,(一)企业房屋保险,1、适用范围 (一)企业房屋保险 1适用范围 2保险财产 (投保人对所投保房屋有可保利益),(一)企业房屋保险,3不保财产：违章建筑，危险房屋，限制拆除的 4保险责任：火灾、爆炸、雷击、飞行及其他空行物体坠落以及为抢救保险标的，防止灾害蔓延，采取措施损失。,5责任免除：战争，军事行动，武装冲突，罢工，暴动，地震，核辐射，放射性污染,6保险金额与赔款计算：不超过该房屋的保险金额 7保险期限和保险费率,财产险专业术语不明惹争议 保险公司赔付45万元,某年5月，濮阳某玻璃制品厂向濮阳某保险公司投保财产保险综合险，保险项目为固定资产和存货，总保险金额为1635万元。次年2月9日晚风雪交加，被保险人厂外35000V高压专供线刮断，致使厂房和玻璃溶液等受损。次日，濮阳市气象局出具证明事发当晚最大风速为9米秒(属5级风)，保险公司以事故构不成暴风为由拒赔，被保险人不服诉至濮阳县人民法院，索赔58万余元。,被保险人认为，保险条款对暴风没有注释，保险代理人未尽说明条款义务，致使没有专业知识的被保险人认为，能造成保险标的损毁的大风即为暴风。理由有三：1.保险条款中出现的“暴风、台风、龙卷风”等专业术语的意思内涵和外延没有注释。签订保险合同时，由于保险代理人对专业术语不懂，因此也没有向被保险人说明条款内容。致使没有专业知识的被保险人认为，能造成保险标的损毁的大风即为暴风。如果订立合同前保险公司告知暴风就是11级风，风速为31米秒，被保险人不会投保。,2.在保险合同责任免除条款里，也没有约定哪些风给投保人造成的损失保险人免责。3.保险合同是保险公司提供的格式合同，条款印在保险单反面、字体小、专业术语多，一般人很难读懂，发生争议时法院应作出有利于被保险人的解释。因此，保险公司应予赔偿。,(二)商品住房保险,1.被保险人 2.保险财产和不保财产：合法拥有产权的住房，包括购买房屋销售价格、销售合同中列明的房屋附属设施室内装修材料。 3.保险责任 ：暴风、台风、龙卷风、雷击、雪灾、雹灾、洪水、冰凌、泥石流、海啸、崖崩,案例：抵押房屋贷款屋顶遭雷击后,武昌的陈女士于2000年购买了一套顶层住房，房顶为红色琉璃瓦坡屋顶结构。2007年春天，房屋因受雷击和暴雨袭击导致坡屋顶大面积垮塌，屋面受损，严重渗漏。购房时陈女士向保险公司投保了个人抵押贷款房屋保险，该保险条款第一条规定：向商业银行申请住房抵押贷款购买的自用住房（有合法所有权的现房），可参加保险。,第二条保险责任第二项设有雷击、暴雨险。高先生在向保险公司申请赔偿时，对方却以受损的屋顶为全体业主共有，陈女士对屋顶不享有单独的所有权，该屋顶不属于保险标的为由拒赔。那么，受损的屋顶属于全体业主共有还是陈女士专属所有呢？是不是属于全体业主共有保险公司就不承担赔偿责任呢？,自己的屋顶遭了雷击，买了保险，保险公司竟然不赔。无奈之下，陈女士将保险公司告上了法庭。 一审时，陈女士的诉讼请求并没有得到法院的支持。一审法院也认定此案中的屋顶属全体业主共有，而投保人只能对自已专属的房屋部分遭受的损失要求保险公司承担保险责任，对于投保人共有的屋顶部分的损失不能主张保险公司赔偿。,该案历经一审、二审、重审。最终保险公司虽然对该案涉及的屋顶属于全体业主共有还是属于顶层业主专属所有还存在争议，但是他们已经认识到该案的屋顶如果认定为全体业主共有完全拒赔也是不符合事实也违反法律规定的，愿意按照保险合同的规定承担赔偿责任，赔偿被保险人因雷击遭受的损失。,4.责任免除：故意行为，房子被改为其他用途 ，地震，设计缺陷，工艺不善 5.保险期限和保险金额 ：一年,保险利益,案情：张某在2002年6月以其价值12万元的房产作抵押向郑某借款10万元，约定一年后还款。次日郑某到保险公司为该房产投保。保险公司调查后，便与郑某签订了以郑某为保险人的为期一年的保险合同。2002年12月，张某还清了借款，并收回了自己的房产的抵押，郑某将保险单一并交给了张某。2003年3月，房屋因一场大火被毁，张某持保险单向保险公司索赔未果，又请郑某出面索赔。保险公司调查后，以保险郑某并非保险利益人为由拒赔，郑某诉至法院。,分析：郑某作为被保险人具有保险利益是基于他张某之间的借贷抵押关系，即当郑某把钱借给张某，接受了张某抵押的房产，郑某对该房产具有保险利益。当张某还清全部借款、收回抵押房产时，郑某对该房产就不再具有保险利益了。因为虽然该房产被毁，郑某并没有因此受到任何损失。所以，当张某收回抵押房产、还清全部借款时，郑某应到保险公司申请批改保险单，将被保险人变更为张某。否则，该保险合同归于无效。因此，保险公司对郑某、张某都不负赔偿责任。,6.索赔时效：被保险人自其知道保险事故发生之日起2年内，不向保险人提出赔偿要求的，即作为自愿放弃权益 7、代位求偿权,(三) 住房综合保险,1.保险财产：房屋装潢、家俱、床上用品服装 2.特约财产 ： 3.不保财产：金银、珠宝、钻石、古玩、字画、电脑,4.保险责任 5.责任免除 6.保险金额和保险价值 7.保险期限和保险费 8.被保险人义务 9.赔偿处理,(五)房屋利益保险,房屋利益保险是房屋财产保险的附加险，房屋利益保险承保的内容是房屋财产因遭受保险责任范围内的事故而带来利益的损失，包括费用的增加和收入的减少。,二、房屋工程保险,房屋工程保险是承包房屋建筑工程和安装工程因为一切不可预料的意外事故或安装不善所造成的损失、费用和责任的保险。 (一)被保险人 指在房屋工程进行期间，对这项房屋工程承担一定风险、具有保险利益的有关各方。,（二）保险财产,房屋建筑工程及在工地的物料；房屋建筑用机械、工具、设备和临时工房及其屋内存放物件；业主或者承包人在工地的原有财产；工地内的现成建筑物和业主或者承包人在工地的其他财产。,（三）保险责任,房屋建筑工程险承保各种自然灾害、盗窃、企业员工缺乏经验、疏忽、过失等造成的事故；除外责任外的其他不可预料的事故和清理现场的费用。,（四）责任免除,1、战争、类似战争的智谋对行为， 2、政府没收，征用、销毁或者毁坏。 3、罢工 4、设计错误、原材料缺陷、,（五）保险金额,房屋建筑工程险的保险金额包括房屋建筑工程本身的保险金额和其他保险财产的保险金额。 对于房屋建筑工程保险本身，为使被保险人获得足够的补偿，被保险人可以先按预算的房屋建筑工程合同价格投保，完工后再按工程最后的实际价格调整整个房屋建筑工程的保险金额，保险费也按调整后的保险金额重新结算。,（六）保险费率和保险期限,房屋建筑工程险的保险费用一般由保险人根据承保范围大小、承保房屋建筑工程本身的危险程度、承包人及其他承办人的资信状况、保险人本身承保同类业务的以往损失记录等情况来确定。 房屋建筑工程险的保险期限自保险工程在工地动工或用于被保险工程的材料、 设备运抵工地之时起始, 终止日按以下规定中先发生者为准：房屋工程完毕，移交房屋工程业主或者房屋工程业主对部分或全部工程签发完工验收证书或验收合格,或房屋工程业主实际占有或使用或接收该部分或全部工程之时终止,倘若部分使用，则使用部分保险责任终止。但在任何情况下, 建筑期保险期限的起始或终止不得超出房屋建筑工程一切险合同中列明的建筑期保险生效日或终止日。,三、房地产责任保险,房地产公众责任保险是以被保险人在固定场所从事房屋生产或者经营的以及利用房屋进行生产或者经营活动因意外事故而给他人的人身或者财产造成损害，按照法律被保险人应当承担的赔偿责任为保险标的的责任保险。,(一)房地产公众责任保险 1场所责任保险 2电梯责任保险 3. 会展责任保险 4承包人责任保险 5个人责任保险,(二)房地产职业责任保险,房地产职业责任保险是指承保各种房地产专业技术人员由于工作上的疏忽或过失所造成合同一方或他人人身伤害和财产损失的经济赔偿责任的保险,小区物业投保“职业责任险”可赔水浸车 2010年05月24日11:19 来源：羊城晚报,广州天河北