旅游地产的困局如何实现旅游和地产之间的良性循环

旅游地产的困局 : 如何实现旅游和地产之间的良性循环旅游地产到底是馅饼还是陷阱？近期围绕这个话题的讨论越发激烈。一方面表明了旅游地产的火热，从来没有哪个阶段的旅游地产像如今这样繁荣全国3000多个项目、总投资额超过万亿、近半数的百强房企涉足旅游地产面临城市地产调控重压，很大一部分资金流向远郊旅游地产洼地，旅游地产已成为地产行业的新引擎和突破口。另一方面旅游地产开发模式在国内尚未成型，除了华侨城欢乐谷、碧桂园十里银滩等极少数几个知名项目外，其他旅游地产项目正在探索期，缺少一种可供借鉴的普适模式，房企急切希望找到一条突破困局的旅游地产成功之路。 换个角度理解，对旅游地产是非的探讨也就是对其如何走向成熟的思考。旅游地产的困局 “两难境地”1.近了拿地难，远了销售难地段价值是房地产最核心的价值，也是房企角力的关键点。对于依托特殊资源的旅游地产而言，城市近郊符合条件的土地资源原本就非常稀缺，更何况加上僧多粥少的白热化竞争，拿地难度不言而喻。但是一旦项目远离城市，必然会面临销售速度慢的难题。高层决策者经常会遇到这样左右为难的两个方案。通常来讲，以下两类旅游地产的安全系数最高。第一类，大城市周边的旅游地产。中国旅游地产的第一波市场高潮不在远郊，而在近郊。无论市场如何波动，临近大型城市周边的强势项目进可攻、退可守。特别是一旦价格洼地遇到旅游亮点，想不畅销都难。较典型的是华侨城欢乐谷主题公园模式的成功，最基础的条件就是临近一线城市人口密集居住区，从深圳到北京到上海，潜在客群均得以充足保障。未来随着大城市周边旅游资源的消耗，位于一线城市周边1-2小时左右的二线景观型城市将成为旅游地产热点，这些地方符合国际化的5+2生活趋势。例如上海周边的杭州、广深周边的惠州等地，现在已经成为旅游地产开发的热点区域。第二类，旅游知名度高的景区。远郊旅游地产的破局之处在于依托全国知名旅游景区，抢占稀缺景区资源，借势区域知名度带动项目知名度。例如万达在西双版纳、雅居乐在海南的布局均属于此类。只有知名的景区，才有充足的人气，只有充足的人气，才能支撑旅游地产。并且随着景区接待服务设施的完善，也在一定程度上弥补了传统旅游地产项目的配套短板。不论是沿海的三亚、青岛，还是内地的武夷山、千岛湖，旅游地产的发展与旅游的发展均显示了非常高的伴生性。因此，选择高知名度的传统旅游景区开发旅游地产相对更为理想。2.短期升值难，长期周转难旅游地产本身隐含着区域运营的概念，催熟区域得到市场认知需要经历一个过程，短时间内难以有较大幅度的升值。而一旦项目开发周期拉长，房企资金链能否承受就成为关键的现实问题，因大盘项目销售不畅导致资金链紧张的企业不在少数。这就引出一个更深层面的话题，究竟应该旅游先行还是地产先行？理论上来讲，应该是旅游先行，从改造区域环境和配套的角度出发，提升人气和认知度，等区域达到一定成熟度时再进行地产开发。但对于以高杠杆、快周转为目标的房企而言，坐等升值的方式并非正道。动辄几十亿甚至上百亿的资金沉淀是任何一个房企都无法承担的。毫无疑问，现实中均采用地产先行的模式，放弃追求最大升值空间，首选将升值预期让利于客户从而快速回笼资金，甚至恒大等开发商在项目一期不惜亏本快速去化。但这也只是权益之计，项目后期的持续推动一定与旅游运营成效密切相关。纵观成功的旅游地产项目，依托传统旅游景区成为不二的成功法门。从海南到云南，开发商均是清一色的抢占景观，涌现出海景系，雨林系、温泉系、古镇系等不同题材的旅游地产项目。利用外部旅游资源，将房地产物业升值，能够更快的形成消费吸引力。因此，旅游地产的本质还是离不开“旅游”二字。总之，如果打算进入旅游地产，首先要考虑能否潜下