北京京贸半壁店项目整体定位报告.doc

纽约SOHO区LOFT的变迁：由艺术家对废弃场所进行再创造，先吸引文化交流中心、画廊等艺术机构，再聚集商业产业如餐饮、服务业，渐渐兴起娱乐业，并最终带动当地房地产业热，Loft的房租开始与曼哈顿岛一般公寓的房租比肩，SOHO成为有品位的中产阶级喜爱的时髦之地。SOHO地区不断繁荣后，大批商业品牌开始进入，房租不断上涨，艺术家们不堪重负，纷纷搬了出去。至此，纽约的SOHO区从艺术中心，演变成了现在昂贵的商业中心。定义：一种时尚的居住与工作方式在20世纪50年代，许多城市艺术家从事大量的雕塑绘画工作，因此需要大量的空间。而同一个时间，大批的工业制造商逐渐在后工业城市消失，于是这些艺术家进入SOHO区生活工作。 在20世纪后期，LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。 1.2.LOFT产品种类Loft类似产品有多种 SOHO Small Office (and) Home Office的缩写 泛指在家办公或小型创业者。实际上 就是自由职业或自由职业者的意思。特色是自己掌握，调配工作时间，其实也是过去所谓“自由业”的新诠释。房地产上的SOHO是指具有自由办公的空间。 商业LOFT 是指梁高5米，第二层是作为存储或办公空间的建筑。通常是在二层有办公室的工厂。 船坞LOFT 在船厂里一个供工人在调整绞索的升高的区域或工作间。 码头LOFT 一个用作工人准备船只下水的大而开放的空间。 教堂LOFT 一些教堂有唱诗班LOFT，唱诗班可以在唱诗的时候站或坐的区域。有时，教堂的管风琴也在LOFT。 我们一般所说的loft产品实际就是具有一种时尚的居住方式的房屋。 1.3.LOFT产品要素Loft的定义要素主要包括： 1、高大而开敞的空间， 2、上下双层的复式结构， 3、类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁； 4、流动性，户型内无障碍； 5、透明性，减少私密程度； 6、开放性，户型间全方位组合； 7、艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。 1.4.Loft的建筑形式1.5.Loft产品规划要求 Loft政策法规 2006年，北京市规划委员会下发的容积率指标计算规则（市规发2006851号），对Loft类型户型的层高做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。 物业类型层高（米）住宅4.9办公5.5商业6.1Loft住宅类产品层高不能超过4.9米，超过建筑面积则按该层水平投影面积的2倍计算 2.LOFT产品户型研究2.1.户型种类l 开敞式户型 类似SOHO的概念，空间完全开放、无分隔，层高在2.95米左右。l 楼中楼户型 一户居室中层高达到4米以上，可分为两层，形成楼中楼形式，但又与复式和错层不同，总有一层控制在2.2以内，不计入建筑面积。从几十平方米到上百平方米不等。 2.2.户型要素层高住宅立项的Loft，需在4.9米以内，而办公立项和商业立项的Loft，层高需分别在5.5米和6.1米以内第九章 产品设计建议1.整体规划优化建议以上为设计公司做的两个初步方案，就目前方案从市场销售角度提出几点建议：l 幼儿园和小学的位置规划：目前两个方案在幼儿园和小学的位置选择上均计划安排在地块南侧，但按地块区域价值分，南侧地块价值较高，用于教育用地影响产品价值的实现，建议东北角位置较合适，由于受机械厂影响，产品价值难体现，用作教育用地，规避影响问题，同时不影响出行。l 产品对影响因素的避让：产品排布尽量避让影响因素，如视觉障碍物和临路，建议北部临界如有产品排布应尽量退让并设置绿化景观。2.建筑风格建议建筑设计应考虑建筑空间组合、建筑造型等与整体景观环境的整合，并通过建筑自身形体的高低组合变化和与住区内、外环境的结合，塑造具有个性特征和可识别性的住区整体景观。2.1建筑立面风格建筑外立面的特征是依以其建筑风格而定。不同的风格，其外立面均存在一定的差异性。目前，房地产项目的建筑风格大体可分为：古典风格、现代欧陆风格、现代简约风格等，具体分类见下表：建筑风格外立面基本特征古典风格三段式色彩，退台四坡顶，穹窿顶，深褐色、灰绿色等深色板岩砖，外墙以暖色调小规格面砖贴面 现代欧陆风格三段式色彩，以深色天然岩板材为基座，中段以暖色调小规格较高档外墙筑砖贴面，上段为浅色调，顶部以小坡顶现代欧式屋顶，大量运用现代简约装饰，如：玻璃幕墙、铁花栏杆。现代简约风格几何线条修饰，色彩明快跳跃，外立面简洁流畅，以波浪、架廊式挑板或装饰线、带、块等异型屋顶为特征，立面立体层次感较强，外飘窗台外挑阳台或内置阳台，合理运用色块色带处理现阶段，北京地区住宅项目外立面的设计趋势为：l 功能型、美观型的建筑立面是市场主流；l 个性化、艺术化的建筑立面初露端倪；l 绿色、环保建筑立面是建筑业之发展趋势；l 智能化建筑立面蓄势待发，将成下一代建筑的市场主流；l 新材料、新技术的运用是现代建筑业之发展方向；l 节能型建筑立面是现阶段建筑业关注之焦点，是下一代建筑的努力方向。l 向多元组合发展，以某一种风格构成主立体，以其他风格于局部或项目部分单体予以点缀或形成差异化，以对应消费需求的多元化。从市场的反馈信息及已开发项目的立面设计来看，住宅项目的风格设计趋向于以现代简约风格为主流，尤其是小高层和高层项目，其外立面的设计能引起大多数消费群体的共鸣，并且符合现代人的活泼、青春、时尚的个性时代特征本项目建筑立面设计基本建议： 总体设计为现代风格，建议有差异化创新，大气又不失新锐个性。 主要建筑单体外立面设计紧跟市场主流，但力争在局部上形成突破； 满足产品附加值的同时，建筑立面会出现造型，实用兼具美观。 符合目标客群特性，代表性建筑语言/符号的合理运用。3.园林景观建议3.1园林景观的主题风格建议根据本项目的市场定位，目标客群的性格属性，就决定在室外环境设计上具备鲜明的年轻特色和个性特征。“自由和锐意”是核心主题，个性但不张扬，活泼但不失稳重，符合向往成功和小有成功的都市新青年。3.2园林景观设计原则系统性： 注重项目景观设计的系统性和完整性，本项目地块中间规划道路将其一分为二，分开设计会显得很散；用地集中，较易进行景观布置，同时兼顾系统性。注重整个景观系统的冲击力，使得有限的景观空间发 挥出更大的作用。功能性： 景观区不能仅仅作为观赏对象，在社区中应当与健身、交流、游戏等户外生活结合，增加景观区的利用价值。增加项目卖点。主题化： 景观主题化，与项目本身定位相契合，不但可以强化景观的系统性，更可以提炼成为项目重要卖点。如主题水景、主题小品等。立体绿化：增加小区绿地的空间尺度延伸，立体式绿化，丰富景观空间层次，增加绿化面积。光景结合：灯光效果的巧妙运用，建议在园林中选择局部地点铺装彩色光感玻璃，反映出光影的动感与建筑相互呼应。3.3景观示意3.3.1光元素应用 3.2.2水元素应用3.2.3中心景观3.2.4小品3.2.5绿植4.户型设计建议户型设计基本条件是布局合理，空间的利用更加高效，满足功能需求，尽量达到舒适度。本项目可突破限高设计，因此考虑最大限度增加附加值的LOFT产品，同时通过偷面积手法，增加赠送面积，增加产品功能，提高了产品的竞争力。4.1目前产品户型设计户型报批实际房型套内面积套型建面阳台和露台产品房型套内面积套型建面阳台和露台A二房二厅二卫98.48120.128.22全跃层四房二厅三卫108.99132.917.2B错层C一房一厅一卫43.4552.9910.92全跃层二房二厅三卫93.59114.1310.92D二房一厅一卫65.0379.319.47平层三房一厅一卫74.1190.3817.03E二房二厅二卫110.92140.325.14平层四房二厅二卫136.2160.2416.15F二房二厅二卫133.25136.811.48半跃/全跃四房二厅二卫二房二厅二卫107.5126.512.78半跃/全跃四房二厅二卫G一房一厅一卫44.954.7612.46全跃层二房二厅三卫96.23117.3512.46目前户型整体设计符合增加赠送面积和功能需求，两居室户型套型面积实际得到赠送面积10平米，阳台和露台面积还有10余平米的空间，二室套型功能达到四室功能。一居室户型使用率达到200%，实际增加套型面积达到一倍以上，满足功能性。舒适度普遍较好，个别户型卧室不到3M，但能进行床位摆放，基本满足需求。5.配套建议5.1休闲娱乐本项目的主要休闲娱乐项目集中于会所处。本项目会所采取半会员制的营业方式，这样即可以保证项目的品质形象和纯粹性，又可以达到盈利的目的。会所定位：专为锐意青年定制的专属多功能豪华自由空间面积：2000平米左右功能分区：接待区+阳光泳池+器械区+健身区（有氧操房、瑜伽房、动感单车室）+桑拿淋浴间+休闲活动区+美容区形式：地下或半地下空间 整体形象示意：1、 接待区2、 阳光泳池 阳光面积：25米18米 6泳道3、 器械区（器械锻炼）4、 健身区功能：有氧操房、瑜伽房、动感单车室5、 沐浴更衣区功能：桑拿沐浴+更衣室+足疗6、 休闲活动区7、 美容区5.2.社区商业商业设施以满足本社区业主基本生活需求为准。功能：满足基本生活所需，如水店、银行、邮局、面包房、洗衣房等小型商业。6.智能系统硬件配备建议作为高品质的居住社区，不论是在与周边现有项目的竞争中，还是为了在未来愈加激烈的市场竞争中立于不败之地，我们都应该在项目的硬件配套方面加大投入，提高物业品质。对于房地产业，近几年，“智能化”已逐渐成为新建社区不可缺少的硬件设施。在为业主提供快捷便利生活、提高物业管理效率的同时，可大大提高商品住宅的“功能价格比”，使发展商获得高科技增值利润。l 闭路电视监控系统本工程采用网络式数字闭路电视监视系统，充分保证视频传输的实时性、图像的品质指标和传输效果，同时保证信息传递的绝对安全可靠，充分利用计算机网络信息传递和布线灵活的优势。在项目主要出入口、主要通道、停车场、电梯轿箱及公建重要部位等处安装摄像机进行监视。安防监控中心可自动/手动切换系统图像，可对摄像机云台及镜头进行控制，可对监控的重要部位进行24小时持续录像。室外监控与周界防范相结合，根据具体情况设置适量室外监控摄像机。l 入侵报警系统入侵报警子系统完成对设防区域的防入侵监测，可用于对重点部位和出入口的防范，能完成对防区的自动或人工设防、撤防；能对布防点进行成组管理。入侵报警系统由报警主机、布撤防键盘、串口通讯模块、前端探测器等组成。报警探测器采用先进的双鉴探测器，能防止对小动物的误报，提高探测器的灵敏度并防止漏报。l 出入口门禁安检系统项目出入口门禁安检系统由输入设备、控制设备、信号联动设备、控制中心等组成，系统采用数字总线传输方式。项目内门禁系统是指在建筑物内主要管理区的重要机房、主要设备控制中心、重要办公用房、贵重物品用房等重要部位的通道口安装读卡机、电控锁以及门磁开关等控制装置，进行现场身份识别并由安防监控中心监控。门禁系统采用总线连接方式，实现与闭路电视监控系统、入侵报警系统等的联动功能。门禁系统采用TCP/IP网络连接方式，网络控制器（NCU）下连接多组 I/O控制单元（MCU）和门禁控制器（ACU）组成门禁系统，通过网络控制器（NCU）接入服务器，实现网络连接。l 巡更系统为了保障项目内公共安全，保证巡逻值班制度的落实，督促安保人员能够按预先设定的路线、站点、时间对区域内各巡更点进行巡视，发现问题及时反馈给控制中心作适当处理，同时保护巡更人员的安全。在项目内设无线式巡更系统，保安巡更人员按设定路线进行值班巡查并记录。l 周界防范系统在项目区域外围设施及重点部位，采用主动红外探测器结合室外全方位云台摄像机及保安照明的防范措施，当入侵者越过周界时产生报警信号，探测器与室外摄像机及保安照明联动，使值班人员及早发现避免事故发生。l 访客对讲系统采用可视对讲系统，可视对讲主机采用CCD低照度广角摄像机，具有红外线LED自动调光功能。在火灾等紧急情况下，住宅楼道入口处防盗门电控锁应能自动释放；住宅小区主要出入口应设置访客对讲装置。访客对讲系统应采用联网型，安防监控中心内的管理主机具有与各住宅楼道入口处主机及住户室内分机相互联络、通信的功能，以实现住宅区内各用户与安防监控中心的直接联络。l 紧急求救系统在