【法学】租赁合同1ppt模版课件

第十三章 租赁合同,【相关法律规范】 合同法第212至236条 最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第119,【原理】 第一节 租赁合同概述 一、租赁合同的概念和特征 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中将租赁物租出的一方称为出租人，使用租赁物并支付酬金的一方称为承租人，支付的报酬称为租金。,租赁合同的特征 （）租赁合同是转移财产使用权的合同 （二）租赁合同为诺成合同、双务合同、有偿合同 合同法第229条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。,二、租赁物 1、应当是耐用消费品，而非易耗消费品。 2、应当是独立物而非附着物。 3、应当是特定物。包括从种类物中特定化的物，而非种类物。 4、只能是有形的财产。,视为不定期租赁的情况有： 合同法第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 合同法第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 合同法第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。,四、租赁合同的主要条款 （一）租赁财产 （二）租赁财产的用途 （三）租赁期限 （四）租金及其支付期限和方式 （五）租赁物维修 （六）违约责任,【案例思考】 2007年10月2日，某市市民张兴与本市个体户李奋签订了房屋租赁合同。合同规定：张兴将其自有房屋3间租赁给李奋开办饭馆。租赁期限为1年，自2007年10月3日至2008年10月2日，每月由承租人李奋向出租人张兴交纳租金450元，必须在每月1日至3日交纳。超过期限不交，张兴有收回房屋使用权，在房屋租赁期间，房屋修缮费用由承租人承担，所租房屋只准承租人使用，不允许转租；此合同自签订之日起生效。如果有一方违约，违约方要付给对方1000元违约金。合同签订后，张兴即将出租的3间房屋腾出交给承租人李奋，李奋同时也向张兴交纳了第一个月的房租450元。,2008年1月，张兴通知李奋准备将出租的房屋转让给王启，李奋未表示异议。5月，张兴与王启办理了房产登记过户手续。6月，承租人李奋由于在别处另开设一处发廊，遂将其承租的3间房屋转租给他的一个朋友林凡使用。林凡每月向李奋交房租500元。8月，王启得知后，与李奋交涉，要求李奋解除其与新承租人林凡的租赁关系，李奋以其房屋是租自张兴，与王启无关而置之不理。王启只好诉至法院，要求收回房屋。,根据上述案情，思考下列问题： (1)张兴是否可以在租赁期间转卖其出租的房屋，其转让行为是否有效? (2)对李奋的转租行为如何认定其效力?为什么? (3)王启是否有权要求李奋向其承担违约责任?为什么? (4)张、李签订的合同规定由承租人承担房屋修缮费用的约定是否有效?为什么? (5)李奋获得3个月的房租差价，应归谁所有?为什么?,第二节 租赁合同当事人的权利和义务 一、出租人的义务 （一）交付租赁物及使租赁物适于使用、收益的义务 合同法第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 合同法第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。,合同法第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。,（二）租赁物的修缮义务 合同法第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。,【案例分析】 2008年1月，张某与李某签订房屋租赁合同，将一间私房出租给李某1年，年租金为3万3千元，订立合同时支付2万,，其余年底支付。同年6月，房管部门向承租人李某发出“危房通知书”，要求对房屋进行维修，消除危险状态。李某要求张某维修，张某以无钱为由予以拒绝。李某自行找了某建筑公司维修，维修用时1个月，李某向该公司支付合理费用2万元。李某要求张某支付这2万元，张某予以拒绝，到年底，张某要将李某扫地出门，李某要求再住1个月。 请问：此纠纷应当如何处理?,（三）费用偿还义务 合同法第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。,（四）出租人对租赁物的权利瑕疵担保义务 合同法第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。,二、承租人的义务 （一）按照合同约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的义务 合同法第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 合同法第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 合同法第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。,（二）妥善保管租赁物的义务 合同法第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 （三）不任意改善、增设的义务 合同法第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。,【案例思考】 甲、乙双方签订房屋租赁合同。双方在合同中约定：甲将房屋“1间租给乙用于桑拿洗浴经营，租期5年。经营1年时，双方发生争议，甲欲解除合同，收回房屋。甲认为，承租人乙擅自装修，要求承租人恢复原状。乙认为，虽然合同未明确乙是否可以装修，但甲同意乙承租房屋进行桑拿洗欲经营，意应当允许进行必要的装修，否则无法经营。乙主张甲返还租赁物增加的价值。 请问：哪一方的观点正确?,（四）支付租金的义务 合同法第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 合同法第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。,（五）租赁物的返还义务 合同法第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。,三、承租人的权利 1、要求出租人在合理期限内维修租赁物。 2、经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 3、经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。 合同法第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。,4、在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 合同法第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 5、租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。,6、出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 合同法第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利