最新整理五矿九玺台项目背景

第一区域事业部 方山G69项目市场背景介绍,2012.5.30,公司背景,相关业务(贸易和教育) 电子商务领域的领先者,世界500强企业,一个以有色金属、矿产品为龙头 拥有多元核心业务 国际化经营的大型集团公司,相关业务(贸易和教育) 电子商务领域的领先者,一个以有色金属、矿产品为龙头 拥有多元核心业务 国际化经营的大型集团公司,60年历史老牌国家大型企业集团,中国上市公司100强的第8位,2007年6月，中国五矿集团被国资委正式确认增设以房地产开发和经营为主业。公司注册6亿人民币。五矿地产立足香港，拓展内地，在南京、长沙、珠海皆有项目，整个五矿地产旗下企业更是拥有土地开发面积500万平方米，涵盖20余座城市。,五矿地产 MINMETALS LAND,品牌 (Brand),母品牌 （mother brand）,五矿地产 MINMETALS LAND,五矿地产品牌在南京的区域性推广可以借母品牌的强大托势逐步向市场进行推广。,方山,1、方山又名天印山 2、它是传说中南京第一个被人工改造过的山，秦始皇凿山通淮泄王气，就是在这儿。 3、与文人墨客结交。谢灵运、乾隆、王安石等。当年清乾隆皇帝弘历南巡经方山时，曾赋诗赞称“方阜常栖隐者流，秦淮经下水悠悠”。 4、定林寺。梁朝时禅宗始祖达摩来中国坐禅，第一道场就设于下定林寺。佛教界有“南定林，北少林”之美誉。 5、死火山，国家地质公园。方山山形独特原于它是距今1000 万年前新近纪中新世时期一座火山。由于这座火山的典型性、代表性、完整性。,紫金方山 风水一线 子午传承 【金陵地脉】所在,钟山与方山，一北一南；处于同一条经线上，两山有一个风水上的承应关系,项目背景,1、08年已经开始关注本地块，势在必得 2、 2012年1月28日拍的，以10亿元的底价拿下，折合楼板价5500元 3、南京近郊山、水、低密度别墅、环境资源俱佳，近郊土地资源做好的别墅用地及项目。开发商原话,规划设计要点,项目周边环境：拥有良好景观资源，紧邻方山地质公园。 1.环境状况：西侧为方山地质公园，东侧紧邻雷丁town低密度别墅社区，周边无高层建筑遮挡，视野开阔，居住环境好，但整体居住氛围不足。西侧能看见方山景观。毗邻湖景资源，自然环境优越。 2.空气质量：大学城紧邻方山，周边环境宜人，绿化覆盖率高，空气质量良好。,项目区位,项目位于风景秀丽的方山风景区，自然条件优越,项目经济技术指标,基本经济参数 位置：江宁区科学园弘景大道以南地块 土地面积：178818.2 用地性质：住宅用地70年 容积率：R1.02 建筑密度： 28% 限高： 12 米 绿化率：35% 楼面地价 ： 5483元/,地块西侧临近天然湖泊，湖水清澈，原生态保留较好； 地块不规整，南北两侧宽、中间与湖相邻较窄； 地块内部落差较大，其中东高西低、南北两端为制高点，地势高低落差在最高10米以上。,项目周边配套,方山,将军山,绕城高速,机场高速,绕越高速,宁杭高速二期,外秦淮河,百家湖,九龙湖,机场高速、宁溧路快速干道、宁杭高速三条快速通道15分钟直达主城； 南京地铁1号线南延线延伸至大学城。,交通纵贯线,宁溧路快速干道,地铁线,项目周边配套,南京工程学院,金陵科技学院,南京晓庄学院,南京广电学院,南京医科大学,南京海事学院,中国药科大学,南京财经大学,大学资源,1、大学城体育馆 2、南京工程学院 3、方山风景区 4、东方龙湖湾 5、商业集中区 6、江宁高级中学 7、大学集中区 8、技术科研区 9、高尔夫球场,“九玺台”案名释义 1、“九”字意为天的最高处，多用来附会帝王，凸显项目的高端。 2、方山有“九龙护印”、“九龙拜印”传说。九龙，指周边的九座山脉，如黄龙山、青龙山、赤山等。 3、玺，取自方山，形似印章。 4、台，观四方而高者曰台。取自说文。同时，五矿项目地理位置高于周边，意欲表达出其地势优势。,外立面。细节仍在推敲深化 中式官贵风格/皇家中式风格，中西 参考项目：苏州金科王府 北京龙湖颐和原著,产品定位,产品风格,中式风格 外立面为石材,产品定位,产品风格,产品定位,产品风格,营销背景,主要节点： 6月份确定代理公司 7月份进场 8月份开始蓄客 9.15日 售楼处 样板段 样板房公开 10月 开盘,营销目标： 年内销售目标 8-10亿 整体销售周期 3年,工程节点 1标段：9月份 2标段：10月 3标段：11月底12月初,叠加：212套，250万，5亿 小高：192套，价格0.8万，2亿 平墅：80套，300-350，3亿 楼王：27套，800-1000，3亿 南区 类独栋 79套 叠加148套 4亿 公寓 240套,策略背景： 高举高打，营销费用比较充分 企划设计 外包广告公司制作 对销售速度要求较高 需要市区江宁售楼处,提报重点： 营销策略； 营，也即大的营销推广策略； 销，也即可执行、落地、切实可行的执行方案。,展示条件及项目资源： 1、会所，地下一层游泳池、运动、健身设施；1楼用作售楼处，1200平米；2、3楼引进粤菜经营（2500-3000平米）。 2、样板段（13万平米的环湖景观段，红线外景观。游艇或看房车去样板段） 3、样板房 56# 2楼 55# 顶楼，阁楼露台 60# 西边户 2套 47# 西边户 7楼,提报重点： 营销策略； 营，也即大的营销推广策略； 1、项目起势 2、品牌升华 3、项目推广总纲、大策略,提报重点： 营销策略； 销，也即可执行、落地、切实可行的执行方案。 1、销售模式的创新 2、渠道拓展 3、执行力比拼（如何在提报中体现？） 4、内外场联动 5、蓄客策略、手段 6、高强度、高素质人员配置,竞争对手： 蓝风、中原、同策 广合不动产、新聚仁,第二部分：南京别墅市场成交情况,第一部分：整体市场分析,目 录,第一部分：整体市场分析,从全国范围内政策变化情况来看，楼市调控已经呈现出定向宽松、局部放松的迹象,整体市场分析政策面；局部放松,2011年，南京住宅市场在去年成交量大幅下滑的背景下继续下探，全市住宅上市608.73万，上市量与去年基本持平；全市共成交住宅365.6万，同比2010年下降26%，成交量跌至历史最低点 从供求关系来看，全年累计供销比达1.66:1，供需矛盾突出，与去年同期的供销比仅为1.2:1相比，供需双方的市场地位倒置，市场向“买方”微妙转变 从平均成交均价来看，2011年全市商品住房的全年成交均价为11825元/，同比去年的小幅上涨。临近年末，前期价格坚挺的河西等板块部分项目开始实质性降价促销，未来市场整体价格下滑已成定局,2011年市场低位运行，价格受抑，全年累计成交住宅365.6万方，月均去化30.4万方,整体市场分析市场面；2011年悲催,近期市场“杀跌回暖” ，刚需楼盘以价换量，刚性需求阶段性爆发，热销持续性有待观察,“金三”发力，由于部分刚性需求集中释放，3月成交量达到一年以来的最高值。 作为传统的销售旺季，3月份供销量环比、同比均有较大幅度增长。其中上市面积环比增长173%，同比增长54%；成交面积环比增长119%，同比增长216%。3月仍然处于供不应求状态，楼市开始进入去库存化阶段。,4月份成交排名，刚需楼盘占绝对主力,时隔14个月，成交量首次突破60万方,整体市场分析市场面；近期阶段性回暖,4月全市可售套数为49136套，与上月相比环比上涨2%；本月市场江宁板块库存压力依旧较大，占全市的29%，与上月相比增加了7%；其次是浦口板块，占全市的20%，比重有所增加；六合库存占比仍未12%，可售有5663套，与上月相比略有下降；其他板块库存占比均在10%以内。,两江板块作为传统的供销大区，去库存压力巨大，江宁存量房全市第一,整体市场分析区域层面；传统供销大区、竞争激烈,聚焦南京别墅市场,整体市场分析,数据来源：南京网上房地产 （不包含溧水、高淳）,2009-2011年，南京别墅市场上市量下滑，其中2011年上市量同比下降26%；成交量逐年下降，2011年同比2010年下滑48%，一方面受调控影响，另一方面也是对于别墅用地进行限制而导致的必然结果。成交均价近三年来逐年增长， 2011年同比2010年上涨22%，别墅为稀缺产品，价格的上涨趋势应为正常现象。,受调控影响，2009-2011年南京别墅市场成交量逐年下降，2011年月均去化不足2.5万方,2011年至今，南京别墅市场整体供大于求，月成交量多在2万方以下,2011年1月至今，南京别墅市场上市49.08万方 ，成交34.46万方，月均成交2.15万方，供销比为1.42:1。其中2011年9月份、10月份受江宁万裕龙庭水岸（内部认购项目）影响，供销价数据不能反应真实市场情况,数据来源：南京网上房地产 （不包含溧水、高淳）,整体市场分析,2012年月均成交不足1.2万方，市场持续下行,2012年1月随着春节的临近，南京别墅市场上市面积大幅增加；2月份上市量环比下降了95%，成交量环比下降了22.4%。虽然2-4月成交面积和成交均价都在逐渐的增加，但仍然受到调控和国家对于别墅用地进行限制的影响,整体市场分析,联排别墅供销占据市场一半以上，独栋别墅次之，叠加及双拼占比较少,2011年1月至今，南京别墅市场供销主流为联排别墅和独栋别墅。其中联排别墅供销占比分别为63%、73%，其次为独栋别墅，供销占比分别为31%、14%，叠加和双拼别墅占市场份额很少。,数据来源：南京网上房地产 （不包含溧水、高淳）,整体市场分析,各物业类型去化情况,整体市场分析,独栋别墅供销主力为400以上，联排别墅供销主力在200-400之间,2011年1月至今，南京别墅市场按面积段来看，200-600为主力面积，其中独栋主力面积在400以上，联排主力面积在200-400之间。,数据来源：南京网上房地产 （不包含溧水、高淳）,整体市场分析,南京别墅市场独栋总价多在1000万以下，其中联排别墅占据供销主力位置，主力总价600万以下,2011年1月至今，南京别墅市场按总价段来看，200-1000万为主力总价，其中以联排别墅为主，独栋别墅供销总价以1000万以上居多。双拼别墅供销量均较少，400-600万总价段成交量相对集中。,数据来源：南京网上房地产 （不包含溧水、高淳）,整体市场分析,南京别墅市场2012年1、2月份成交前十,别墅市场低迷，近期成交前十排名项目月均成交3套左右,南京别墅市场2012年3、4月份成交前十,别墅市场低迷，近期成交前十排名项目月均成交3套左右,整体市场总结,受调控影响，2011年至今南京别墅市场成交量逐年下降，月均成交量不足2.5万方 联排别墅供销占据市场一半以上，独栋别墅次之，叠加及双拼占比较少 独栋别墅供销主力为400以上，联排别墅供销主力在200-400之间 南京别墅市场独栋总价多在1000万以下，其中联排别墅占据供销主力位置，主力总价600万以下 别墅市场低迷，近期成交前十排名项目月均成交不足3套,受调控影响巨大，南京别墅市场低位运行,第二部分：南京热点别墅项目去化情况分析,根据城市距离、成熟程度、资源情况三个层级，南京目前有紫金山、三山、方山、三大热点低密度板块,城市距离 城市中心至别墅板块的距离,成熟程度 板块的别墅氛围是否形成,资源情况 板块拥有的自然资源,竞争板块划分 根据南京别墅的决定性参数,方山板块,三山板块,紫金山板块,别墅市场格局,加州城,去化情况：加州城2011年1月至今共成交84套房源，月均去化4.8套 价格水平：联排主力总价段430-550万，起始总价410万；独院主力总价段800-1100万，起始总价780万 近期优惠：一次性付款98折，按揭99折，不接受公积金 推盘动作：2010年12月25推51套、2011年3月19推21套、2011年10月推8套、2012年2月推19套 项目分析：1、大学城板块标杆项目、市场口碑较好,区域第一热点楼盘，联排和合院累计成交84套,南京热点项目分析,万科金域蓝湾,去化情况：万科金域蓝湾2011年1月至今共成交20套房源，月均去化1.2套 价格水平：联排主力总价段400-450万，起始总价400万； 近期优惠：全款97折，纯商业贷款98折 项目分析：1、区域标杆项目、市场口碑较好 2、蓄客形势较差、推按节奏缓慢,2011年至今累计成交20套，蓄客形势较差、推按节奏缓慢，近期成交均价14307元/平方米,南京热点项目分析,伴山香槟园,去化情况：伴山香槟园2011年1月至今共成交10套房源，月均去化0.6套 价格水平：联排主力总价段340-430万，均价14000-17000元/平方米 近期优惠：一次性付款98折，按揭99折，不接受公积金 项目分析：产品品质较一般，虽为现房销售但去化仍不理想,目前虽为现房销售，开发商号称捂盘，但主要是项目整体品质较差，虽总价较低，但去化形势依然较差，月均去化不足1套,南京热点项目分析,项目受“沐英墓”事件影响巨大，项目施工及销售停滞较长时间，2011年至今累计销售12套独栋别墅,去化情况：复地朗香别墅2011年1月至今共成交12套房源，月均去化0.7套 价格水平：独栋主力总价段800-1500万，起始总价780万 优惠情况：全款98折，按揭99折 项目分析：1、资源较好，四期全部为独栋别墅，受制于“沐英墓”事件影响巨大,复地朗香别墅,南京热点项目分析,顶级高端项目，目前处于尾盘销售型，对本案参考意义不大,玛斯兰德,去化情况：玛斯兰德2011年1月至今共成交8套房源，月均去化0.57套 价格水平：独栋主力总价段2000-2600万，起始总价2000万 项目分析：一线山景，江宁区老牌别墅项目，区域标杆,南京热点项目分析,纯别墅社区，自身形象及产品力一般，去化速度为1.9套/月,运盛美之国,去化情况：运盛美之国2011年1月至今共成交38套房源，月均去化1.9套 价格水平：联排面积190-240平方米，均价20000元/平方米，双拼面积305-315平方米，均价25000元/平，独栋面积360-640平方米，均价30000元/平方米 近期优惠：全款97折，按揭98折，送产权花园 项目分析：纯别墅社区，产品线丰富但产品品质一般,南京热点项目分析,项目少有推广动作，现场展示力较差，主要依赖自然资源及相对较低的总价，2011年至今未成交,自然天城,去化情况：自然天城2011年1月至今未成交 价格水平：联排面积295-343平方米，均价13600元/平方米，双拼面积304-455平方米，均价16000元/平，独栋面积380-676平方米，均价15000元/平方米 近期优惠：全款98折，按揭99折，送产权花园 项目分析：区位及自然景观资源均较好，大规模别墅社区,南京热点项目分析,项目2011年11月首次推出24套别墅，在开盘当天去化6套，至今未有新增去化，目前项目以