廊坊万达广场的项目营销策划方案.doc

廊坊万达广场项目营销策划方案“万达广场”项目的策划及销售部署进行了深入的调查研究及分析，为了该项目成功推向市场，为开发商获取最大的经济效益和品牌效应。通过多次的沟通，本策划书就“万达广场”所面临的问题作了深度剖析、解答，敝司专项小组对本项目的市场定位、销售部署、推广部署作出了较为创新的解理和深度的透析。1：区域性商圈深度透析一、 本项目的商圈分析“地利人和，商权无限”1、 新华路有巨大的区域优势廊坊市调整规划策略，要把廊坊建设成为一个生态城市，新华路成为未来廊坊五大片区中的都市区。这一策略奠定了新华路为中心城区的地位。一系列的市政基础配套设施把北京、天津紧紧的连在一起，大大减弱了两市的差异。新华路区的未来则以“五个中心”为核新华路区的未来“五个中心”商业区中心：金光道，爱民道配送中心：廊坊金光道南商务中心：新华路赤地区科研中心：新华路科技产业园旅游中心：万亩果园而在这“五个中主”中，基础最好，发展最快的就是金光道、爱民道为轴线的新华路商业中心区。而本项目即位于该中心区的核心地带。2、 规划的调整带动房地产的快速发展随着廊坊市对市区的改造及各地产商实力的增强，把目光对准那些因工厂拆迁而在城市中心区留下的少有的大块土地。逐渐形成了以廊坊道板块、金光道板块等为主的房地产市场。2001年上半年，新华路区完成房地产投资额达25。33亿元，仅次于北城区，居全市第二位。在建的商品住宅408。76万平方米，占全市在建商品住宅的18。3%，居第二位。由此可见，新华路区在廊坊市房地产市场的份量。3、 人口急增加房地产市场的快速发展带来的结果就是：人口的急剧增加。据2000年第五次全国人口普查统计，8新华路区的人口已由1990年的10余万发展到现在的30。73万人，仅次安次，居廊坊市第二位，人口密度达到12687人/KM2，仅次于安次三个老城区，相当于一个中等城市的人品规模，人口的增加，特别是有效消费人品的增加，必然促进商业市场的繁荣。4、 大量的土地资源储备新华路区目前的房地产开发大多集中在新华路区的西部，东部尚有50平方公里的农村地带等待开发，发展前景极为乐观。新华路区的七项市政工程、区政府的东迁及琶州地区的开发必将促进这一地区的开发进度。从而带动大量人口的入住，进而促进商业的发展。5、 京沪高铁的兴建，将促进商业的发展京沪高铁将在2010年开通，其便捷的交通，舒适的乘坐环境将越来越被人们认同，从而在一定程度上来打破地域概念，为新城区商业中心的形成提供机遇。6、 各大商家看中新华路，既带来竞争，又带来机遇在2001年6月20日举行的“新华路商机交流会”上，有8个大型项目落户新华路，世界零售商业的两大巨头美国沃尔玛公司与法国家乐福公司也看中了廊坊，其中沃尔玛公司已在去年年底开张。这些大型商家的开张必将促进区内的商业竞争，这是劣势；但另一方面，这些大型商家将带平廊坊，甚至南、番、顺的人流，对区内的商业气氛的形成，旺盛起到带动作用，而只要避开其锋芒，另僻溪径，相信会获益非浅。再加上新华路茶馆政府的“政府搭台、企业唱戏、提供条件、创造商机”的思路，新华路将“ 地利人多，商机无限”。2：利用高铁优势的影响市政府审批同意高铁开通策划方案2月28日，市政府审批同意了高铁总公司所拟的“关于廊坊高铁开通策划的请示”。据此方案，通车时间较原计划提前半年。运营第一季度开局良好。第一季度运营开局良好，各项指标稳步增长。1-3月，客流量1620。4万人次，比去年同期增加了1。98%；日均客流量18万人次，比去年同期增加3。1%。根据国际的经验，在高铁沿线物业中，受益最大的是商用物业，其次是写字楼，最后的才是住宅。因为在这三种物业中，商用物业对人的选择最为广泛，而写字楼住宅则相对而言较为固定。（1） 高铁要领对商用物业的最大影响，可谓是人流在廊坊，高铁一号线自1999年6月28日开通，对沿线商用物业如天河城、流行前线等商场带动了更多的人流。据统计，天河城的最高客流量在64万人次，从而使天贸南大与吉之岛的年营业额增长率达到四成，也是天河城成为南海、顺德、佛山人到廊坊购物的首选之地。一号线客流量，日均客流量18万人次。而高铁二号线三元里到晓港站将在2002年底提前开通，一、二号线的贯通，将为新华路带来更大的人流量，交替支起到倍增效应。（2） 经营特色高铁可以带来人流，但如何留住人流就更为关键。沿高铁沿线开发的商用和业可分为三个圈，500米以内为核心商圈，500-1000米的范围内为内环圈，1000米以外为外围圈。而目前在廊坊，受高铁影响主要为核心商圈。高铁一号线开通二年以来，高铁一号线沿线的商场可谓有人欢喜有忧，除了天河城、流行前线、中华广场等几个商场外，其一超级商场却是“窗外人匆匆，窗内空荡荡”。这与其经营品种少、定位高档不无关系。由此而不能充分利用高铁带来的人流。廊坊数码科技广场由廊坊长江企业发展有限公司，位于新华路区金光道中151-153号开办面积约8000多平方米数码广场，主要经营电脑产品及电脑配套产品，拟于年内开业。4：电子市场的前景廊坊市目前的电子配件商贸主要集中在两地，一、以天河区的岗顶五山片区，二、东山区的黄花岗科贸街。其中天河的岗顶五山片区有太平洋电脑城（一、二期）、天河电脑城、南方电脑城及五山科技街等大型电子（以电脑及其配件相关产品）商场，成为廊坊市目前最大、最成熟的电脑市场。而新华路区目前已有近130万人，相当于一个中等城市的规模，区内又有全国著名的学府中山大学，以及廊坊美术学院廊坊业余大学等高校，随着新华路区房地产的开发，一大批高质量楼盘都把智能化、宽带网做为基本的配套，而目前新华路区还未有一家专业的电子市场。人们买电脑及其配件还要到天河岗顶去，为河南的电子市场创造了一个空白的切入点，这是其一：其二，新华路区政府已把金光道、爱民道定位为商业中心，并加以大力发民。零售业两大巨头之一的法国家乐福集团也将落户前进路，从而为该地气创迁极为浓烈的商业氛围，带来可观的人流。而目前金光道商圈以婚沙摄影、百货零售及通讯产品为主，电子市场则为空白。其三，高铁二号线三元里站至晓港站将在2002年底开通，并将与高铁一号线相贯通。而本项目即位于高铁二号线市二宫站出口，其影响力将随着加以延伸。随着高铁三号线的破土动工，并与一、二号线组成一个轨道交通网，高铁将全成为一个效应倍增器，为沿线的商用物业带来无限商机。3、万达广场商场定位新华路区首个高铁数码科技主题商场1. 支持点：（1） 即将开通的二号高铁是本商场最大的支持点；（2） 金光道一直是新华路区最具历史的商业旺区；（3） 新华路区是廊坊市商品房销售及成交额最大的区域，消费力强；（4） 新华路区没有经营电讯、影音的数码主题商场。2. 功能定位B1层：流行时尚、前卫特区、时尚新干线经营种类A：由于该层直接连接高铁入口，人流多，但逗留的时间短，以“快”为特点，所以较为适合安排即时购买类的商品，建议主营快餐、点心、饮料、便利店等。占该层面积20%。目标客户：珍珠奶茶、东海堂、雪贝尔、SEVEN-ELEVEN便利店、屈臣氏、优之良等。经营种类B：专业“时尚、UPDATE”店，以经营青少年感兴趣的精品及饰品为主。建议主营：流行音像制品（CD、VCD、DVD等影音配件、游戏碟）、手机饰品、小型精品电器、通讯产品、各类流行精品服饰、装饰品、背包、皮具皮鞋、化妆用品、护理用品、流行书刊杂志等。占该层面积的80%。F1层：天籁之音经营种类A：名牌影音专门店，占该层面积的15%。目标客户：CAV、天龙等专业音响代理商及厂家。经营种类B：其他经营影音产品及音响配件的商家，占该层面积的85%。目标客户是前万国商场的经营商、海印电器商场的经营商。注：首层正对高铁出口位置设活动展示区，平时可作为休闲展示区作民场使用，当商家要搞活动时可租凭给他们作为展场演示区。F2层：网络时代、网络新干线经营种类A：以经营手机，电脑的品牌专卖店为主，占该层面积的20%。目标客户为诺基亚专卖店、摩托罗拉专卖店、联想“1+1”电脑专卖店等。经营种类B：其他经营手机、电脑的商家，占该层面积的65%。目标客户是前万国商场的经营商、海印电器商场的经营商、天河电脑城的商家。经营种类C：著名大型快餐店，占该层面积15%。目标客户：麦当劳、肯德基等快餐店。四、目标客户群定位B1层：l 东海堂、雪贝尔、美心、珍珠奶茶、AM-PM、7-11便利店、屈臣氏、优之良品l “专业FM店”，音像制品，流行杂志刊，时装表店l 正版CD、VCD、DVD图书等制品零售商、分销商、SWATCH、卡西欧等个体经营商，例如：流行前线、状元坊的经营商F1层：l 前万国商场的经营商、海印电器商场的经营商l 经营天龙、CAV等专卖店F2层：时代数码城l 诺基亚专卖店、摩托罗拉等专卖店l 电信器材的相关产品，如手机饰物及手机套等的经营户l 联想“1+1”电脑、七喜等大品牌的专卖店l 天河电脑城、中六电脑城等的经营商l 电脑软、硬件及附属产品的经营商五、急需解决的问题1、 商场效果图一个项目在未落成前，客户对其了解都是通过楼书、单张等宣传资料得知的信息，而最能给予客户暇想的是项目的效果图，它能最直观将未来楼盘落成后的形象展现给客户，并且是所有宣传资料中必不可少的元素。而由于本项目的外立面还没有确定，故还没有效果图，在一定程度上会影响本项目的推广与销售，故敝司认为当务之急必须早日确定本项目的商场外立面及住宅外立面，并且请专人绘画商场效果图（包括日景及夜景）、项目整体效果图。以最直观的画面将万达广场的繁华与兴旺呈现在客户眼前，吸引其认购。2、 商场平面间隔图商场平面间隔图是吸引客户的一大指标，也是吸引消费者作为购物娱乐的重要因素。平面间隔的规范设计使商场可以有效地疏通和引导人流，使商场可以最大限度地汇聚人流量。由于商场的平面间隔图是销售招商中必不可少的道具，故在内部招商前必须绘画完毕并制作成销售资料。3、 现场销售中心现场销售中心也是一个商场的外在形象，客户的第一印象是很重要的。由于本项目的现场销售中心将设于商场首层，但由于目前工程进度还未跟得上，故只能在工地现场设一临时接待中心，方便接待来访的客户。六、 在急需要进行工作1. 广告公司的招标广告公司对树立房地产项目的形象及传推广起到重要的作用，根据的工程进度及敝司的营销部署；目前要尽快确定本项目的全案广告公司，让广告公司尽快对项目有较深入的认识。从而开展现场包装及推广工作。确定广告公司时间：2. 物业管理公司的确定3. 装修公司的招标4. 模型公司的招标七、 推广思路a) 首先要了解目标客户的需要i. 河南首个电脑数码城唯一性一直以来，人们对购买电脑产品，只会联想到天河电脑城或海印电器城，而河南的购买电脑客户也不例外，而本项目就是要针对新华路区这个方面的空白，从而争取市场的份额，令到投资者有利可图，从而达到销售目的，本项目将是现新华路区第一个及唯一一个电脑数码城。ii. 高铁二号线河南第一站（会带动传统消费观念的转变，由北往南移）便利之处由于高铁二号线的即将开通，交通更加方便快捷，从而带动传统的消费观念的转变由北往南移。近两年来河南多个楼盘销售火爆，就是最好的例子，而本项目是高铁2号线，由北往南的第一站，即河南的消费前线；与河商业旺圈，北京路更是一江之隔，信步可到，从而肯定了本项目的商业优势。iii. 河南首个与高铁出口连通的商场特殊之处与高铁口连通是万达广场致胜的一杀手镜，是河南首个与高铁出口连通的商场，无论从南往北或从北往南消费，都是必经之处，保证了万达广场人流充足，从而带动物消费，足以保证商户生意兴旺，给投资者肯定的信心。iv. 电脑时代的来临家庭共同之处由于现代科技的发展，以令家庭进入数码时代对科技的要求越来越高；电脑及电子类产品将大行其道，进入每个家庭，所以需求量将会有大幅增加，更肯定了本项目的前瞻性及其商业价值。由于以上几方面的优势综合，大大减少了投资风险，确保投资成功，增加投资者的信心。b) 商场实行先招商，再销售并举的措施i. 针对龙头客户招商（1）以龙头商户进驻，吸引同类小商家进场首先针对行业内的龙头客户（例如：苹果、联想、TCL、MOTOROLA、POKER等）主动联系上门进行直销。（2） 以优惠的价格有优先的选择权作为手段（3） 以商场地理位置及唯一性作为吸引吸纳其进场经营，从而带动持观望态度的小商家及投资者跟风进场经营和投资，以达到旺场，计而吸引更多散户经营者，以保持本商场持久兴旺。ii. 拿着租凭合约，签销售合同由于待商场招租进行到一定程度时，已有一部分客户已签订了租凭合同，本司建议可将已有约租商表推出市场，增强买家投资信心：形成一种“口碑效应”，从而达到销售的目的。八、各阶段销售推广1、 招商前期准备工作（图表、完成日期、负责人）序号工作事项责任人完成日期1商场的平面设计图发展商、设计公司2001.8.12商场的功能分区划分发展商、代理公司2001.8.13招商简章的制定、印刷发展商、广告公司、代理公司2001.8.84招商宣传单张、折页设计、印刷广告公司、代理公司2001.8.85商场的装修标准发展商、代理公司2001.9.106物业管理公司及管理费发展商、管理公司代理公司2001.9.107商场LOGO口与、标准色的确定发展商、代理公司2001.9.108商场外立面的设计定案发展商、代理公司2001.8.59临时招商咨询处的包装发展商、代理公司2001.9.1510售价、租价以及折扣的制定发展商、代理公司2001.9.1511付款方式的制定发展商、代理公司2001.8.2012广告公司选定签合同发展商2001.8.2213报纸许定稿、投放广告公司、代理公司2001.8.2214电视广告、设计制作及投放广告公司、代理公司2001.9.2015地盘广告牌的设计制窗广告公司、代理公司2001.9.1516围墙、楼盘名称牌的设计施工广告公司、代理公司2001.9.1517挂幅、路旗、导视牌、售楼部包装、展板的设计制作、布置以及楼书的印刷18正式的法律文件（预售证）发展商2001.10.2019按揭银行的确定发展商2001.10.2020庭前绿化的设施、施工广告公司、发展商2001102821招商人员及销售人员的组织培训代理公司2001102822项目购楼专车及接送点的安排代理公司23商场模型的设计、制作及安装广告公司、代理公司24分户查对、面积落实发展商25其它后勤准备工作代理公司2、 招商计划部署（1） 直销期第一阶段：咨询有针对性地主动联络龙头商家洽谈，动员其进驻，以带动行业内的小碳医？首先针对行业内商户，并利用敝怀多年来积累的客户资源进行直销，利用缮稿和专访形式全方位报导本商场的特色，引发广泛关注。目的：先招资龙头商户，以其打开市场目标：与一、两间龙头企业签署招商议商忆发展商须配合工作：序号工作事项责任人完成时间1商场的间隔设计图发展商、设计公司2商场的功能分区划分代理公司、发展商3招商简章的制定、印刷代理公司4招商宣传单张、折页设计并制作代理公司、广告公司5广告公司的招标并确定代理公司、发展商6临时招商场地的包装代理商、发展商第二阶段：利用新闻缮稿，电台广告等大众传播媒体，并配以外户路示牌，大型挂幅，彩旗、空飘待广而告之的社会制造声势，营造认购气氛，塑造项目的独立形象，且可在江南大酒店及天河宏城广场作外展点，吸引更多的客户并配以专车接送看楼；现场配以专业的物业顾问，解答客户的疑点问题，协助客户进场经营（并给予额外优惠），对客户反馈的信息，不断作出适当的调整，为公开发售作准备工作。目的：对项目作前期铺垫目标：吸引其它兴趣的商户进行内部认购，发展商须配合的工作序号工作事项责任人完成时间1销售中心的设计及施工代理商、发展商、设计公司2商场外立面的设计方案发展商、设计公司3商场LOGO、口号，标准色的确定发展商、设计公司4商场的装修标准发展商5商场物业管理公司及管理费确定发展商、代理商6价格的制定及折扣代理商、发展商7按揭银行的确定发展商8地盘广告牌的设计制作代理商、广告公司9销售中心外围墙的包装施工、大型挂幅、彩旗、空飘的制作代理商、广告公司10销售中心的布置、展板的制作代理商、广告公司11分户查对，面积落实发展商12售楼部的设计及印刷代理商、广告公司13付款方式的制定发展商14庭前绿化的设计施工设计公司、发展商15销售人员的组织培训代理商有针对性地主动联络龙头商家洽谈，动员其进驻，以带动行业内的小商户，利用敝司多年积累的客户资源进行直销，利用缮稿和专方形式全方位报道本商场的特色，引发广泛关注。（2） 内部认购期利用新闻缮稿报纸、电台广告等大众传播媒体（户外广告、空飘、彩旗），广而告之社会，制造声势，塑造项目的独特形象，并采用定点专业的物业顾问，解答客户的疑点问题，协助客户进行投资分析（并以优惠的价格）吸引其进场经营。（3） 公开发售期采用新闻发布会形式，告之正式发售。利用新闻缮稿、电台、户外广告、平面报纸广告、宣传单张、报等形式“地毯式”推销，招览买家、租户，制造声势，以促进销售。（4） 跟踪销售期继续利用大众传播媒体造势，并针对犹豫不决未成交的客户，进行跟踪联络，指导客户进行物业投资，以促进销售成功。九、销售部署硬件的支持（图表）时间阶段推广部署硬件支持及销售准备直销期蓄水储势1、项目招商资料；2户外广告；3现场包装；4宣传品的制作内部认购蓄水开洪1商场部分完成；2售楼部庭前园林的落成及现场包装；3销售资料准备；4物业管理公司；5媒体广告定案制作；6户外广告定案制作；7价格的制定；8按揭银行落实公开发售集中引爆1、获取预售许可证；2落花流水实龙头商家进场；3媒体广告；4户外广告跟踪销售保温延续1客户资料的整理总结十、推广次序1、 直销期向龙头商家推荐B1、F1、F2层，位置较好的铺位，以吸引其进场经营，达到其进驻的目的。2、 内部认购推出B1、F2层，位置次佳的铺位，让散户小商家紧紧靠龙头大户，达到成行成市，以吸引其投资兴趣。3、 公开发售期推出F1、B1、F2层的商铺，任君选择，造万现场火爆气氛，刺激商户购买欲望，达到销售目的。4、 跟踪销售期将剩余的商铺重新组织包装推出市场，由于前期几个阶段的准备，相信销售业绩已达一定水平，商场商家，人气充足，所以剩余的商铺相信不难出租或出售。十一、价格策略代理公司根据多的的代理经验及现阶段的市场分析，建议采用低开高走策略。低开高瞳策略并不立足于简单的低价竞争，而是科学，合理地建立房屋品质和价格变动体系，从控制价格来适应市场供给，随着物业的建筑进度的加快脓步提高市场售价，既有升什概念，又有市场购买力，将地产商和消费者之间有效供求结合起来，且低价开盘形成轰动效应，达到广告目的。将好房留在最后推高价位，为将来楼盘调价、升值定势。优点是每次调价均能造成楼盘升值现象，给前期买家信心，从而进一步形成人气，刺激有购买动机者的购买力，促使其产生冲动购买。总之低开高直的策略，就是获取最大收益的条件五卖出楼盘。十二、低开高走的方法1. 成本起价开盘（内部认购期）在充分考虑市场行情及竞争激烈的基础上，以成本起价作为开盘价有以下好处：成本起价开盘的优势l 发展商无利润却不会亏本，尤其在市场竞争激烈的情况下，生存比利润更重要l 成本价一般都低于市场价，有较大的市场占有率l 有良好的开端，易产生元形效益，达到轰动效果达到广告目的l 可达到资金快速回笼的效果，减轻发展新商的资金压力，并右达到销售目的2. 中期微利提价（公开发售期）经过一段时期的销售，消费者对楼盘有了充分的认识，加上物业工程进展越来越显示期优势，这时进行适当的提价，但这种提价必须慎之又慎，必须是渐进地、平稳地上扬。要小幅递增，一般小组长幅不超过3%。3. 后期继续适当提价（跟踪销售期）当楼盘出现抢购，价格走高是大势所趋，不可避免进，及时提价能取得更大的效益。但提价是时要精心策、高度保密，才能收到出厅制胜的效果。并在提价后，要加大对已购买的业主宣传，让期积压晓所购物业已经升值，他们会向新戚朋友宣传，起到口头传播的广告作用。4. 销售现场管理制度销售现场管理制度1、 准时上下班，外出时需签出、注明时间、地点、事由2、 不准在招商咨询处内吸烟、吃零食、讲粗口3、 不准打私人电话，以妨碍业务电话4、 进入现场须穿工衣、打吠、不能穿便装上班5、 不能在现场闲谈与工作无关的事及不能新闻记者与工作无关的杂志6、 每次接待完客户后，应把台、凳复位，以及清洁台面卫生7、 每次带客参观完工地后，应及时整理好自己的仪表8、 每天须递交客户资料及跟踪情况9、 须及时返馈客户提出的问题、建议10、 须积极、热诚地接待客户5. 项目包装及费用预算（围墙、空飘、彩旗、串旗）9月份拿预售证后才做6. 推广思路（租售同步）7. 各阶段销售推广（蓄水期8-9月、内部认购期10月、公开发售期11月、强销期12-春节前）8. 广告策略9. 重点公关活动10. 商场部份媒体投放计划及费用预算附件：1、 招商资料2、 销售现场管理及人员培训廊坊XXXX商城XX广场2002年销售策划蓝色快线自公开发售成功打响第一炮以来，取得了一定的市场效应和销售回报，共销出83套，出租108套；其个性鲜明的“高铁上的XXXX时尚乐园”定位已在市场上建立知名度，但遇上春节的销售淡季，使后续的销售情况不如理想；另外，由于蓝色快线的开售时间仓促，项目的动作及管理方面出现了一些问题，因此，针对项目前期的总体动作，出现的问题等展开分析探讨，总结之前的经验及教训，并发现目前问题之所在，采取针对性的部署，以改善当前的销售情况，有的放矢地部署商场及住宅的销售工作。由于部署方案、媒体投放计划等方案有待确定，因此，本销售计划只能从总体上安排下阶段的工作，媒体投放的费用，销售目标，资金回笼等只能作大概的预算。下阶段是住宅及商场的整体销售，是项目成败的关键时刻，因此媒体投放方面，只能作不效的投放，不能浪费子弹；结合前期的经验，接下来的推广媒体投放建议以报纸广告为主、以街舞广场相关主题及住宅高铁SOHO定位相吻合青年人网上FLASH赛为主线的现场活动为铺。具体销售计划细分如下：商场部分剩余套数：322套（不含第三层共405套）销售额：1。2亿元广告费用：500万元预计2002年度商场的销售目标约0。7亿元共180套，占可销售额的六成（一） 销售推广阶段细分根据基础销售推广部署的总体思路，对项目推广的每一个档期进行细分，具体如下：阶段一：3月份日期：3月20日4月4日推广目标：延续项目开盘销售的影响力，通过龙头商家、已落诚意金的意向认租额集中的签约仪式，创造第二销售波峰媒体宣传：以报纸广告的集中性投放为主，现场活动，单张派发为铺媒体费用预算：50万元（初定）优惠措施商铺推广的优惠措施l 首十名成交客户可获额外97折l 负一层、二层各十间商铺一口价推出l 已成交客户成功介绍新客户并达至成交，可1500元/商铺的报酬，新业主可获额外98折l 已承租或已认购的旧客户成功介绍新客户认租本商场，可获1000元/商铺的报酬，新业主可获额外95折销售目标：重点加强二层的销售业绩，售出10套（由于的清明季节且销售出现断层，形象须重塑，因此销售目标销为调低）。资金回笼：400万元现场包装：由于项目的位置优势，外立面本身是极好的宣传道具，建议在项目的南、北立面上各设立一个商场“蓝色快线”及住宅“蓝色现代城”的霓红灯广告牌。前广场增加空飘、杆旗、充气拱门等现场包装，以营造项热销的现场气氛。设立外展点：1、 外展场地点：中华广场2、 设展的时间：逢周一至周日3、 人员配备：1名销售人员、2名礼仪、2名派单人员（周六日）公关活动：“签约仪式暨新华路区青年文化广场立碑仪式”1、 目的：利用龙头商家的知名度及号召力，增强旺场的保证，吸引其他商家的进场，及增强投资的信心。2、 实施时间：2002年3月30日3、 对象及要求：待签约的龙头商家：麦当劳、堡狮龙、SWATCH、卡西欧等，进行签署合同；其他已下诚意金的小商户，签署认租意向书，及参与现场的大抽奖。 （二） 消化期（4月份）阶段日期：4月5日4月28日目标：通过宣传推广对项目认知度的深化，同时结合住宅的首度公开发售的良好机会，组织联合营销。销售目标：10个商铺资金回笼：400万元优惠措施： 已成交各户成功介绍新客户并达至成交可获1500元/商铺的报酬，新业主可获额外98折。 已认购商铺的旧客户若认购万达华庭住宅，住宅可获额外97折，既认购商场及住宅的客户，商场及住宅均可获额外98折。媒体费用：40万元（初定）推广部署：利用住宅的开售的火爆气氛，及街舞广场的活动。引导公众对项目美誉度的关注及认知，从而实现对项目的知名度及美誉度的扩大。l 街舞广场首度启用仪式l 街舞广场系列活动一：9X-GAME大赛）外展场：与住宅联展，提升项目的形象及影响力1. 外展场地点：北京路商业步行街2. 设展的时间；逢周六、日3. 人员配备：3名销售人员、2名礼仪、2名派单人员（三） 强销期（5月份）阶段日期：4月29日-5月30日目标：加大项目美誉度的宣传，深化及延伸至项目核心竞争力，利用项目的整体展示及相关的现场活动，不断提高销售业绩。销售目标：25套媒体宣传费用：80万元资金回笼：90万元促销手段： 已成交客户成功介绍新客户并达至成交，可获500元/商铺的报酬，新业主可获额外98折 已认购商铺的旧客户若认购万达华庭住宅，住宅可获额外97折，既认购商场及住宅的客户，商场及住宅均可获额外98折推广部署：通过街舞广场的系列活动，将项目的拆求深化、延伸，从而提升项目的鲜明形象；并利用住宅热销期的利好时机，发挥与住宅的联动营销街德广场系列活动二（廊坊市首届X-GAME花式表演大赛）“购铺养家，一步到位”为主题的住宅与商铺联合营销外展场：与住宅联展，提升项目的形象及影响力1. 外展场地点：北京路商业步行街2. 设展的时间：逢周六、日3. 人员配备：3名销售人员、2名礼仪、2名派单人员（四） 强销期（6月份）阶段日期：6月1日-6月30日媒体宣传：以报纸广告的集中性投放为主，现场活动，单张派发为铺；媒体费用预算；70万元（初定）优惠措施：首十名成交客户可获额外98折已成交客户成功介绍新客户并达至成交，可获1500元/商铺报酬，新业主可获额外98折已最大租或已认购的旧客户成功介绍新客户认租本商场，可获1000元/商铺的报酬，新业主可获额外95折销售目标：15套资金回笼：600万设立外展点：1. 外展场地点：北京路商业步行街2. 设展的时间：逢周六、日3. 人员配备：3名销售人员、2名礼仪、2名派单人员（五） 强销期阶段日期：7月1日-10月30日媒体宣传：以报纸广告的集中性投放为主，现场活动、单张派发为铺；媒体费用预算：180万元优惠措施：已成交客户成功介绍新客户并达至成交，可获1500元/高铺的报酬，新业主可获额外98折。已承租或已认购的旧客户成功介绍新客户租本商场，可获1000元/商铺的报酬，新业主可获额外95折。销售目标：80套资金回笼：3000万设立外展点：1、外展场地点：北京路商业步行街2、设展的时间；逢周六、日3、人员配备：3名销售人员、2名礼仪、2名派单人员。促销活动：街舞广场的系列表演、十月档期与住宅的“封顶仪式”联动促销。（六） 消化期阶段日期：11月1日-12月30日媒体宣传：以小量报纸广告为主，现场活动、人脉销售为铺媒体费用预算：60万元优惠措施：已成交客户成功介绍新客户并达至成交，可获1500元/商铺的报酬，新业主可获额外98折。已认购商铺的旧客户若认购万达华庭住宅，住宅可获额外97折，既认购商场及住宅的客户，商场及住宅均可获额外98折促销活动：商场试业大典、及高铁开通的联合炒作销售目标：40套资金回笼：1600万元下面是赠送的团队管理名言学习，不需要的朋友可以编辑删除！谢谢！1、沟通是管理的浓缩。2、管理被人们称之为是一门综合艺术-“综合”是因为管理涉及基本原理、自我认知、智慧和领导力；“艺术”是因为管理是实践和应用。3、管理得好的工厂，总是单调乏味，没有任何激动人心的事件发生。4、管理工作中最重要的是：人正确的事，而不是正确的做事。5、管理就是沟通、沟通再沟通。6、管理就是界定企业的使命，并激励和组织人力资源去实现这个使命。界定使命是企业家的任务，而激励与组织人力资源是领导力的范畴，二者的结合就是管理。7、管理是一种实践，其本质不在于“知”而在于“行”；其验证不在于逻辑，而在于成果；其唯一权威就是成就。8、管理者的最基本能力：有效沟通。9、合作是一切团队繁荣的根本。10、将合适的人请上车，不合适的人请下车。11、领导不是某个人坐在马上指挥他的部队，而是通过别人的成功来获得自己的成功。12、企业的成功靠团队，而不是靠个人。13、企业管理过去是沟通，现在是沟通，未来还是沟通。14、赏善而不罚恶，则乱。罚恶而不赏善，亦乱。15、赏识导致成功，抱怨导致失败。16、世界上没有两个人是完全相同的，但是我们期待每个人工作时，都拥有许多相同的特质。17、首先是管好自己，对自己言行的管理，对自己形象的管理，然后再去影响别人，用言行带动别人。18、首先要说的是，CEO要承担责任，而不是“权力”。你不能用工作所具有的权力来界定工作，而只能用你对这项工作所产生的结果来界定。CEO要对组织的使命和行动以及价值观和结果负责。19、团队精神是从生活和教育中不断地培养规范出来的。研究发现，从小没有培养好团队精神，长大以后即使天天培训，效果并不是很理想。因为人的思想是从小造就的，小时候如果没有注意到，长大以后再重新培养团队精神其实是很困难的。20、团队精神要从经理人自身做起，经理人更要带头遵守企业规定，让技术及素质较高的指导较差的，以团队的荣誉就是个人的骄傲启能启智，互利共生，互惠成长，不断地逐渐培养员工的团队意识和集体观念。21、一家企业如果真的像一个团队，从领导开始就要严格地遵守这家企业的规章。整家企业如果是个团队，整个国家如果是个团队，那么自己的领导要身先士卒带头做好，自己先树立起这种规章的威严，再要求下面的人去遵守这种规章，这个才叫做团队。22、已所不欲，勿施于人。23、卓有成效的管理者善于用人之长。24、做企业没有奇迹而言的，凡是创造奇迹的，一定会被超过。企业不能跳跃，就一定是（循着）一个规律，一步一个脚印地走。25、大成功靠团队，小成功靠个人。26、不善于倾听不同的声音，是管理者最大的疏忽。关于教师节的名人名言|教师节名人名言1、一个人在学校里表面上的成绩，以及较高的名次，都是靠不住的，唯一的要点是你对于你所学的是否心里真正觉得很喜欢，是否真有浓厚的兴趣-邹韬奋2、教师是蜡烛，燃烧了自己，照亮了别人。-佚名3、使学生对教师尊敬的惟一源