天启开启上海市陆家嘴花园二期营销策划报告.doc

陆家嘴花园（二期）营销策划报告市 场 篇委托单位：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司报告单位：上海天启企业策划有限公司 上海开启房地产投资咨询有限公司报告日期：二00一年八月 地址：上海市徐虹北路31号电话传真观市场一、2001年上半年上海房地产市场发展状况（一）、宏观情况1、房地产开发投资增加2001年上半年2000年上半年2，445，258万元房地产开发投资额：1，986，468万元 +23.1%& 2000年全年完成的房地产开发投资为551.86亿元，比1999年略有回升，增加幅度为7.2%，一举扭转了房地产投资连续三年（97、98、99年）下滑的颓势。& 从2000年上半年与全年的投资比例来看，约为1：3（198.6468：551.86），也就是说去年下半年投资额是上半年的两倍，投资额增长主要集中在下半年，并且房产开发投资增长趋势延续到今年上半年，今年上半年比去年同期增长23.1%，预计这样增长的趋势还会影响到今年下半年，投资额的大幅度增加一方面体现了开发商的信心，另一方面也反映出申城楼市的前景将更加看好，当然，竞争也将更加激烈。2、房地产开工、竣工面积大幅度增长2001年上半年2000年上半年完成土地开发面积：690，399m2商品房新开工面积：9，089，660m2 商品房竣工面积：4，298，042m2完成土地开发面积：314，891m2商品房新开工面积：7，876，680m2 商品房竣工面积：3，095，774m2 +119.3% +15.4% +38.8%& 经历了一段时期的下滑以后，无论是开发投资量还是开工面积、竣工面积都有了一定量的回升，与1999年相比，2000年房地产开发投资保持适度的规模，投资开始趋向理性化，商品房新开工面积、商品房竣工面积分别增加42.4和4.3，完成土地开发面积则下降5.5。& 与去年同期相比，今年上半年商品房新开工面积、商品房竣工面积持续增长，分别增加15.4和38.8，完成土地开发面积较去年同期大幅度增长，增加了119.3。3、商品房预售、销售数量攀升，供需两旺2001年上半年2000年上半年商品房批准预售面积：4，965，378m2已登记商品房预售面积：7，730，990m2 商品房批准销售面积：11，988，378.63m2已登记商品房买卖面积：9，996，460m2已登记存量房房买卖面积：6，190，892m2个人购房率：95.9%商品房批准预售面积：6，504，200m2已登记商品房预售面积：6，120，268m2 商品房批准销售面积：10，399，195.4m2已登记商品房买卖面积：8，017，253m2已登记存量房房买卖面积：3，130，836m2个人购房率：93.6% -23.7% +26.3% +15.3% +24.7% +97.7% +2.3%& 商品房预售标准提高，直接影响了商品房预售面积的批准数量，与去年同期相比，下降了23.7%，但不影响整体商品房的批准数量增长的趋势，相反，它另房地产市场逐步走向规范化，更有利于房地产发展。& 商品房批准预售面积和实际预售面积之比由去年同期的1:0.94上升为1:1.56；商品房批准买卖面积和实际买卖面积之比由去年同期的1:0.77上升为1:0.83，上海房地产需求增长明显，且需求增长的幅度大于供给的增长幅度，良好的市场供求将促进上海房地产市场的持续发展。& 上海房地产市场的一个显著特征是个人购买率较高，今年上半年，个人购房率已达95.9%（二）、楼市特点1、生态型大景观住宅倍受市场追捧目前各区各建一大型绿地将使其周边的地块受益匪浅，如闸北大宁灵石绿地的“绿带风暴”对外售价接近5000元，令人难以置信。而公园、校园边的地块近期也炙手可热，如闸北公园、上海大学旁的锦颜佳国尚未公开宣传销售已至尾声，“公园天下”打出双公园概念倍受购房者青睐，浦东世纪公园附近的天安花园上海之窗、证大家园。华丽家族、联阳花苑等大联洋新社区也围绕生态主题开展激烈竞争。2、价格持续上升经过去年一段时间的存量房的消化以及整个产业结构的调整，整体来看，随着环内房屋产品适应性的增强，部分区域房价开始先行盘整，并有部分开始回升，由2000年上海市住宅价格走势图可以看出，从去年6月份开始，住宅平均价格就持续上升，目前已达 。3、亲水住宅是市场新宠2000年楼市一大特点就是亲水住宅成为市场宠儿，基本上是出一个热一个，康城、盛大花园、绿洲比华利等楼盘的热销，从某种程度上归因于其“造水”工程产生的效果，事实上，水景日益成为消费者关注的热点。临水的住宅成为市场抢购热点。4、营销的主题多样化上海房地产经历了从单纯的对单个楼盘的炒作到对整个楼盘整体概念的推广，营销概念得到了进一步加强。同时随着整个上海房地产市场的日趋成熟，营销策划公司对营销分寸感的把握也日趋成熟，营销主题活动的推广与楼盘不同销售阶段的结合也更加理性。“买房送车”车房组合营销， LOFT LIVING “乐富生活”，SOHO生活，以及另一家开发商推出的“ U生活”理念等，都从不同程度上对上海的楼市营销注入了新的活力，也吸引了众多消费者的目光。区域市场一、 区域市场的历史回顾和趋势分析1、2000年浦东房地产市场发展状况& 房地产价格稳中有升浦东房地产价格稳中有升，内销商品房交易均价为2792元/平方米，较98年的2716元/平方米和99年的2673元/平方米均有较大的涨幅。内销商品房预售全年交易均价为3378元/平方米。较99年上涨了208元/平方米，涨幅达7个百分点。纵览98年，99年的全年交易均价，我们不难看出，浦东的商品房预售交易均价正在稳步回升，预计今年仍将有较大的上涨空间，这从今年1月份3673元/平方米的交易均价上已有所证实。在浦东房产市场中，得益于世纪公园、地铁2号线的陆家嘴地区、上南杨思地区、金桥沪东地区和花木地区四大板块内的楼盘，已成为主力楼盘，引领市场风骚。& 二、三级市场交易红火。过去的2000年是浦东楼市业绩辉煌的一年。浦东新区房地产二、三级市场已连续18个月位居全市20个区（县）的第一。去年新区房地产二、三级市场成交总量达394万平方米，成交金额130亿元，分别比上年增长47和48。 浦东新区2000年商品房销售总量为325.74万平方米，共31605套，销售金额为114.51亿元，分别比99年增长37%，22%和41%，其中内销商品房销售总量为284.9万平方米，计30212套，销售余额为79.5亿元，分别比99年增长34%，21%和40%，占全市比例分别为17.5%，18.7%和17%。2000年浦东新区商品房预售总量为277.82万平方米。其中内销商品房预售量为260。2万平方米，共22563套，预售金额87.9亿元，分别比99年增长55%，46%和65%，占全市比例为18.4%，预售面积位居全市首位。套均面积达115平方米，较99年上涨了5.5个百分点，这也从一个侧面反映出浦东住房面积正由经济适用型向宽敞舒适型发展。& 区位优势和综合优势效果显著。浦东新区的区位效应和综合优势，正吸引着越来越多的“白领”前往安家。大多数在外企工作的高学历购房者愿意选择把家安在浦东。浦东国际机场启用、地铁二号线贯通、新建越江隧道、规划中的轻轨二号线等因素，是浦东的商品房被看好的主要原因。内，外销商品房预售交易均位居全市第一再次证实着浦东已成房地产业投资的热土。2、浦东房地产市场发展趋势分析 1）、上半年新盘上市量会有所减少，预计下半年交易总量相对较为集中。& 受新的预售标准限制，大多数中小房产企业由于资金问题，暂时将无法开发新盘，使得新盘上市量不足。& 现有浦东楼市的热销物业预售储备量明显不足，后继开发仍需较长时间。& 浦东现有规划的稍大规模物业，如爱法新城、伟莱家园、上南花苑城、东方城市花园、新里城二期等在2001年4、5月份之前都很难正式预售，上半年的市场明显缺乏大盘和品牌物业的支撑。但此种局面估计在下半年将会有明显好转，预计下半年交易总量相对较为集中。2）、个案热销“短、平、快”，整体规划配套尚需加强。 从近期楼盘开发来看，浦东房地产一定程度上存在楼盘越做越小，内部规划越做越精，外部规划越做越差的现象，而且到年底这种现象还表现得较为明显。其内在因素在于开发商缩短销售周期、规避市场风险的指导思想使然。此类楼盘开发在某种程度上还是受市场欢迎的，但其短暂的销售周期注定了这只能是短期行为。同类型楼盘在数量上的聚集，最终会导致浦东楼市品牌楼盘的相对缺乏。 由于上市新盘偏少，购房者选择余地较小，而且规模优质物业的屈指可数，此间上市的小楼盘和个别优秀品牌楼盘将会引起市民的争相购买，售楼处门庭若市的局面将依然会出现，上半年整体及区域月间交易量的强烈波动也将在所难免。 3）、各路“诸侯”进驻浦东，楼盘开发量会有增无减。 既然受资金限制，原有的房产企业大量减少，这对资金雄厚的外资企业和国内有实力的房产商无疑提供了绝佳的机遇。尽管相当一批中小企业退出房产开发，但大量国内、外资房产投资企业的进驻，使得浦东房地产的总开发量会有所增加，物业质量和品位有望得到进一步的提升。同时，小型楼盘开发亦将会有所增长。 4）、中低价位物业的定位仍将是房地产开发主流。 就目前的浦东楼市来看，除小陆家嘴地区外，大部分地区受地理位置、周边市政配套的影响，高价位物业让购房者完全接受尚有一定的难度，且中低价位楼盘的目标客户群范围较广，相对来讲，在销售上显得较为容易一些。因此，中低价位物业开发仍将会是房地产开发主流。 5）、川杨河沿岸，金桥北区，杨思、三林地区有望成为投资热点。 无论从市政规模，还是生态环境，土地成本上分析，在上述这些地方投资兴建中低档物业，风险性较小，利润不薄。川杨河沿岸建成生态性、水景住区，应是极具市场潜力；金桥北区兴建中低档别墅市场前景广阔，杨思、三林地区投资多层物业也会有所作为，加之现有周边物业、交通商业配套以及卢浦大桥的动工在即，更是为该地区提供了相当的升值空间。 6）、大型社区的开发建设会加强，社区概念应进一步推出。 从联洋新社区、万邦社区等在浦东和上海楼市的影响力来看，无论是规划还是配套以及环境等都容易上规模，成气候，从而产生大手笔，较小受地块等因素的约束。产生品牌和逐步建立浦东房地产整体形象主要还依赖于大型社区的建设。 7）、“以规划定开发”的概念应该会成为楼盘开发新景。 基地开发和社区建设中整体协调和总体规划将会显得越来越重要。前段时间浦东楼盘的开发中，包括联洋新社区在内的一些较大规模的项目，都或多或少地在这些方面存在着一定的问题。还有张杨路的源深路、民生路段生活配套的明显缺乏等问题，也较为突出。可以预见，在明年，以规划定开发，基地开发总体规划先行的做法应会大行其道，成为房地产开发新景。二、 浦东房地产市场发展主要特征1、 楼盘规模偏小，个案全年成交量全年总体偏少。 2000年整个浦东新区的商品房交易量高达260.2万平方米，但与之相应的是全年批准预售的楼盘就有150个，全年登记预售的楼盘更是达262个之多，如将总量分摊到每个楼盘上，个案均量不足1万平方米。若将总量全部分摊到新开的150家楼盘中，个案均量也不足1.74万平方米，在全年预售排行榜上个案预售量在10万平方米以上的仅鹏欣绿苑一家，5-10万平方米仅三家，大多数个案均在2万平方米一下。（具体见图表） 规模10万M2以上5-10万M23-5万M22-3万M22万M2以下楼盘数131620222导致以上情况的主要原因是：浦东目前现有的个案数目繁多，但规模较小，楼盘开发总体上处于较为分散的状态。 2、 内销高价位物业相对空缺。 全年交易额的统计显示，5000元/平方米以上的物业交易量仅为整个浦东新区预售总量的5.4%，同浦西的徐汇、长宁和普陀等区域相比差之甚远。3、 别墅开发明显不足。 按国际上发达国家的要求，别墅住宅的开发量应在整个住宅开发量的10-20%之间，而统计数据则表明，去年浦东别墅总的预售量不足新区交易总量的3%。从楼盘个数上看，2000年浦东新区登记的内销别墅仅有8个，新建的更少，除阳光欧洲城外，大多数属小规模开发，很难形成别墅区高雅的环境气候。与浦西闵行区的绿洲长岛花园、君临天下花园和浅水湾等别墅相比，浦东的内销别墅开发明显滞后。 4、 川沙地区物业交易明显活跃 受浦东新机场的落成，及一系列市政规划的影响，川沙地区的物业交易已越来越不容忽视，全年预售交易总量达13万多平方米。占整个新区交易总量的5%，物业均价高达2600元/平方米，超过了北蔡区域的交易均价。以秒城公寓、界龙新世纪、华夏金桂苑、淙桐海别墅为代表的一批精品物业，极大的提高了区域物业的整体品位。 三、 浦东新区2001年市场分析一）、基本情况概述1、预售交易量继续上升，浦东楼市新一轮购房热潮正在悄然兴起继3月份浦东商品房交易全线反弹后，本月预售交易量继续上升，登记预售面积达24.5万平方米，共2134套，分别比上月增长14%和17%。御景园、恒大华城-天地苑、绿川新苑、纯翠上南四家楼盘本月交易面积均在10000平方米以上，这即便在楼市交易十分火爆的去年下半年也未曾有过。登记的各案中除前10名楼盘外，交易面积在 3000-5000平方米的物业本月已升到18家；1000-3000平方米的物业为33家，比上月多10家。结合一季度的商品房交易走势，我们不难发现-浦东楼市新一轮购房热潮正在悄然兴起。2、预售均价有所回落，但整体物业价格仍呈上升趋势相对于上月3843元/平方米的物业交易均价，本月新区商品房预售均价有所回落，为3765元/平方米，但这与整个新区物业价格的整体上升趋势并无矛盾。首先，除占登记预售交易总量20.1%的花木和川沙地区外，其它各区域的物业均价本月均有不同程度的增长，尤其是杨思、三林地区，涨幅高达8%。其次，本月前四家交易量超万平方米的楼盘中，天地苑、绿川新苑、纯翠上南三家楼盘均价都在3000元/平方米左右，其总计近4万平方米的登记量拉低了整个新区本月的预售物业均价。3、花木、川沙预售交易量小幅下降，杨思、三林交易量巨增本月各区域预售交易量涨幅最大的为杨思、三林地区，区域交易总量从上月的2.2万平方米剧升至本月的4.4万平方米，涨幅达100%；另外北蔡地区也有近81%的涨幅；金桥、上南地区交易面积均有所增长。花木、川沙地区预售交易量有所下降，但变化不大；陆家嘴地区登记预售面积本月降幅达 13%，其它地区市场百分比进一步缩小。（具体见下表）2001年4月各区域市场份额表区域区域金桥陆家嘴杨思、三林上南花木北蔡川沙其他份额15.6%21.4%18.2%14.6%16.3%8.5%3.8%1.6%2001年浦东新区四月商品房预售排行榜排行公司名称建筑物名称1上海上实置业有限公司御景园2上海恒大房地产开发经营有限公司恒大华城-天地苑3上海绿地（集团）有限公司绿川新苑4上海众开房地产有限公司纯翠上南5上海南博房产有限公司博爱家园6上海龙仓置业有限公司/上海外滩房屋置换开发有限公司香榭丽花园7上海新高房地产有限公司新天家园8上海海东房地产有限公司/上海元和置业有限公司蝶恋园9上海连城置业发展有限公司连城苑10上海市机电工业房地产公司东方丰甸园11上海华丽家族房地产开发有限公司华丽家族花园12上海爱法房地产经营开发有限公司爱法新都13上海协联房地产有限公司东波路325弄14上海泰龙房地产发展有限公司环龙新纪园15上海跃进房地产开发有限公司乔顿花园16上海怡泰房地产开发有限公司怡泰家苑17上海锦绿实业发展有限公司南新苑18上海贵龙房地产发展有限公司贵龙园19上海兆隆置业有限公司凌兆玉兰苑20上海兴东房地产有限公司兴东名苑 二）、浦东房地产板块发展概况浦东新区，随着地铁二号线的贯通、世纪大道的通车、浦东国际机场一期工程的投入使用、以及一桥三隧道的规划、悬磁浮列车的筹建等，现代化的立体交通网络初步建成，这将为浦东房地产市场的发展提供新的广阔空间。越来越多的开发商和购房居民开始青睐浦东，使浦东新区进一步成为了上海住宅市场的焦点。浦东楼市发展了十个年头，形成了今天万丈高楼平地起的繁荣景象，在近几年里，浦东涌现出了许多影响整个浦东楼市的著名楼盘，在这些成功楼盘的带动下，和新区政府的宏观调控下，在浦东大地上又形成了一些房地产发展较为集中、领先的区域，这些区域的整体形象、价格定位已经在老百姓心中牢牢打下烙印，比如小陆家嘴物业的质优价高，金桥的物业价廉物美，花木的物业潜力无限等。在价格方面浦东内销房市场呈现明显的价格分区，平均价格展现出以地铁二号线为轴线，向两翼逐渐递减的趋势，其中尤以小陆家嘴地区为最高。按照区域价格的高低可将浦东新区分成以下6个区域： n 小陆家嘴地区陆家嘴金融中心 （浦电路以北，东方路以西）该区域与著名的上海外滩商业区仅一江之隔，是未来中国乃至世界的金融贸易中心之一,此区域内销住宅均价最高，是浦东的高级住宅区。该区域是浦东新区的核心地带，早在开发之初，市政府就对其进行了重点规划，这里汇集了国内外众多金融机构，交通便利，各种生活、娱乐设施齐全，且与黄浦区商业中心隔江相望，所以该地区是浦东最成熟的地段。也是浦东高档楼盘的聚集地 该地区楼盘是以仁恒滨江园、菊园等为代表的高品质内销房以及一些受东南亚金融危机影响而转为内销的全装修外销房为主。建筑形式多为高层，房型以三房二厅、四房二厅为主，面积一般为120150 m2。其客户来源以在陆家嘴办公的外企高级白领、海外归国人士及私企老板为主。 n 陆家嘴北部住宅区（锦绣路以北，东方路以东，罗山路以西） 该区域楼盘均价次之，属于浦东的中高档住宅区。 该区域背依浦东中央公园，东连内环高架及杨浦大桥，西望陆家嘴金融中心，内有源深体育中心，道路东西贯通，交通便利，公建配套设施齐全，是一个较为成熟的区域性都市中心。随着地铁2号线的通成通车，使该地区物业有了一个较大的升值空间。该区域内楼盘以小高层为主，但部分楼盘采取了混合开发的模式，如：陆家嘴花园、天安花园、金露苑等。房型上，该区域以三房二厅为主，面积一般在120到150平方米之间。其客户来源以外企高级白领、浦东本地居民，也有部分来自于杨浦、虹口的居民在此安家，另有部分外省市来沪老板在此购房（以办理蓝印户口为主要目的）。 n 塘桥地区陆家嘴南部住宅区（浦电路以南，龙阳路以北，杨高南路以西） 该地区楼盘均价名列第三，属于浦东的中档楼盘。 该区域紧靠内环高架和南浦大桥，浦东的主干道之一浦东南路横穿其间，使其交通便利，另外，易初莲花、仁济医院、浦东儿童医学中心等公建配套设施点缀其中，使之成为一个较为成熟的地区。该地区的楼盘以混合开发为主，多层、小高层均有。如贵龙苑、宏润公寓等。房型仍为大房型，以三房二厅为主，面积为130160m2。其客户来源以浦东本地居民、外企白领及部分南市居民为主。 n 花木地区(绵绣路以南与内环高架所围部分) 该地区楼盘均价名列第四，属于浦东的中档楼盘。 该区域虽在内环线以内，但交通并不十分方便，只是由于其紧临浦东中央公园，地铁二号线的建成通车以及未来世纪大道的延伸，使这里的客户有了无限想象的空间，因而使该地区的楼盘得以维持在这种价格。 该地区也以采取多层与小高层相结合的混合开发为主。其客户来源以浦东本地居民以及在张江高科技园区工作的白领为主。 n 上南、六里地区 该区域内销房均价名列第五，属于浦东的中低档楼盘。 该区域位于浦东的西南角，虽与地处市中心的南市、卢湾隔江相望，但由于其交通不便，公建配套设施不完善，因而该地区楼盘以低档楼盘为主。该地区内楼盘在房型设计、小区规划和配套设施等方面一切从成本出发，力求经济实用。房型面积一般较小，以二房为主，面积为80100 m2。客户以浦东当地居民，浦西动迁户为主。n 金桥开发区 区域内均价最低，属于浦东低档楼盘。 该区域位于金桥莱阳内，距离陆家嘴金融中心较远，属于六级地段，土地成本较低，因而楼盘价位不高。该地段楼盘的主力房型是两房和三房，两房的面积一般在100120 m2，三房的面积一般在120140 m2。主力房型厅的宽度在3.94.2 m，层高在2.83 m。该地域楼盘的客户以浦东当地居民为主，其余客户来自在浦东工作的年轻白领。 该地域的楼盘包括江南山水-鹏欣绿苑，锦河苑，住友-名人花园等。楼盘以多层为主，外立面多采用“三段式”分割。楼盘绿化率一般在50%左右，生态环境较好。 三）、张扬路板块发展概况作为浦东最主要的景观道路之一的张杨路是一条由西向东贯穿陆家嘴、钦洋和金桥的主干道，沿其道路两边聚集了多个楼盘，其本身就是一条浦东房价走势图，由滨江地区的元以上每平方米到金桥的元左右，物业类型和适合人群一目了然。至去年年底，张杨路房产板块已经初具规模，全年上市量和成交量在浦东已经有相当份额。今年，张杨路在所贯穿的三大区域沿线均有大量大盘、好盘涌现，张杨路上的楼盘之间的竞争将全面升级，年内必将出现八仙过海、好戏连台的精彩场面。陆家嘴滨江地区张杨路沿线： 菊园二期和世茂滨江园一期均以超过10万平方米的供应量将在年中出现，因为两盘距离不过200米，而且价位又属于同一层面，况且滨江沿线的房产开发又是浦东房地产发展的重头戏，所以这场外资楼盘的较劲格外引人注目，这也是张杨路沿线物业竞争升级的明显标志之一。目前，两盘皆已高于90%的销售率笑傲上海楼市小陆家嘴地区张杨路沿线： 从源深路到内环线的2公里内是去年张杨路上中价位竞争最激烈的区域，近10个楼盘你追我赶不分上下。而即将开盘的弘扬系列楼盘弘扬沁园、弘扬雅苑将最有可能成为继生安花苑之后，今年张杨路上冲击浦东排行榜三甲的黑马，对区域形势形成强大冲击。前不久，弘杨沁园正式上市，几天内销售达50以上。金桥地区张杨路沿线： 沿张杨路内环线外的区域，是整条张杨路今年开发上市量最大的区域，估计下半年开始将呈现一场惊心动魄的大碰撞，住友名人花苑二期、陆家嘴新景园、洋泾花苑等中价位楼盘将展开近身搏击，因此上述几个楼盘的开发商在不同阶段内对浦东楼市均产生过重大影响，所以此次浦东楼市著名品牌企业之间的正面交锋异常令人关注。由于张杨路贯穿了浦东高、中、低价位的房产板块，纵览沿线各路段的局部表现便可感受整个浦东板块的整体情况，加之张杨路本身房产供应量和成交量的日益放大，张杨路已当之无愧成为浦东楼市的晴雨表。竞争分析 竞争分析浦 东 大 道小陆家嘴n 本案位置张 扬 路1、 本案位于浦东新区陆家嘴金融贸易区内，北为羽山路，本项目一期；东为绿化带，民生路；南为灵山路，紧靠张扬路；西靠桃林路。2、 紧邻源深体育中心，周边基本为住宅区，学校、生活配套设施相对充足。3、 世纪大道、张扬路、杨高南路、地铁二号线毗邻周边，交通条件相当优越。 竞争定位：就本案初步定位而言，构成有效竞争的形式和范围主要是“三种形态”、“三大板块”（1）三种形态： 板块竞争：主要是指来自于周边相关的热点房地产发展板块之间的竞争 品牌竞争：主要是指和相关实力开发商、品牌楼盘之间的竞争，如世茂、香榭丽、联洋等已经产生品牌效应的相关楼盘之间的竞争 产品竞争：主要是指相关基准竞争对手产品之间的竞争，如产品的生态性、均好性、产品品质的高尚性等竞争形态示意图：板块竞争竞争点产品竞争品牌竞争（2）三大板块：滨江板块；世纪公园板块；陆家嘴板块浦 东 大 道小陆家嘴张 扬 路罗山路世 纪 大 道杨 高 南 路世 纪 公 园板块竞争n 竞争描述世纪公园板块陆家嘴板块滨江板块2000年以来，随着地铁二号线的贯通和世纪大道的落成以及世纪公园的对外开放，该板块成为众多发展商争先投资的烫金地段，板块内土地开发量急剧增加，一批以生态为概念的规模楼盘迅速崛起，商品房价格大幅飙升。吸引了周边众多高级白领、科技人员和高级主管。该地区利用沿江板块的独特优势，开发了一批以世茂滨江花园为代表的顶级高档楼盘。大多楼盘平均价格均在8000元/平方米以上。由于其具备的独特优势和在浦东所具有的独特地段，该板块成为上海乃至全国众多成功人士首选居住地。该地区地段具有唯一性和独占性，历来是浦东中、高档住宅集中板块之一。楼盘平均价格在5000元/平方米左右，并呈上扬趋势。由于板块内可供开发资源有限，目前新盘楼盘相对较少且规模不大。该板块消费者主要来自贸易区内金融机构及部分政府官员。随着内外销商品房的合并和WTO的临近，该板块将成为国外消费者投资和居家的热点区域之一。品牌竞争联洋陆家嘴世茂现代生态住宅的始作甬者高尚住宅的新代表开发早、实力强的老牌劲旅打赢品牌之战的关键在于1、 企业母品牌的再造2、 子品牌的联系和隔离3、 提升和转型陆家嘴花园4、 延续陆家嘴的传统品牌优势n 竞争博弈潜在竞争：主要是指项目周边存在的部分未开发地块，如华能公司地块，这些住宅构成本案潜在的竞争。现时竞争：主要和三大板块之内现时在售楼盘之间的竞争，以下是以三大板块之内典型的楼盘为主进行的综合分析。1、户型御景园华丽家族联洋花园新城名庭香榭丽花园合计套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例1房00%00%00%00%00.0%00.0%2房19427.95%16219.66%305.25%8036.40%11817.0%58419.4%3房44163.54%63376.82%48484.76%12054.50%50272.2%218072.6%4房00%212.55%00%00%40.6%250.8%复式598.50%80.97%579.98%209.10%7110.2%2157.2%合计694100%824100%571100%220100%695100.0%3004100.0%本案户型套数比例二房26823.7%三房73264.8%四房968.5%复式343.0%总户数1130100.0%& 本案与周边几个楼盘相比，在户型上2房比例稍大于总体情况，3房比例偏小，而4房比例远远大于周边平均水平。2、房型面积