齐明MOMA中央产品定价方案办公、公寓建筑主体部分.doc

齐明MOMA中央产品定价方案（办公、公寓建筑主体部分）起草知本营销策划齐明项目组批准日期目 录第一部分 产品定价说明01一、 价格定位目标01二、 价格定位基础01三、 产品定价原则01第二部分 项目主体部分定价02一、 定价产品简析02二、 竞品楼盘选取03三、 权重取值明细04四、 竞品区域类比04五、 产品特征类比05六、 基准均价制定06七、 细分价格修正07第三部分 项目主体部分价格明细表13 一、 垂直楼层销售均价表13二、 各楼层销售价格明细14第一部分 产品定价说明一、价格定位目标1、销售目标： 弱化销售抗性，提升销售速率。 合理定价，提高产品市场占有额。2、竞争目标： 合理定价，区别市场竞争产品，提高本产品市场竞争力。3、市场目标： 楼市遇冷，客群观望的市场环境下，快销是项目发展最终目标，价格策略不宜过于冒进，因此本案定价采用相对保守的定价思路，以提高销售量为最终目标，进而根据市场反应灵活调控。二、价格定位依据 本案定价采用市场竞争定价法，按照行业中同类物业的现行平均市场价格水平为参照来定价。 采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的市场价格为定价基础，进而通过项目自身的产品特征进行微调，由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，是最易被市场接受的定价方法。 本项目定价结合项目自身因素及市场竞争因素确定项目整体均价，进而根据产品自身特征确定产品垂直修正系数、朝向修正系数、面积修正系数等，根据修正系数的不同进行价格修正，并最终确定每套房源销售价格。第二部分 项目主体部分定价一、定价产品简析1、本次定价楼栋综合体北楼（天成苑8#楼），主体23层，筒子楼结构，主体建筑面积26373.93，商业:3032.11。总计：440套房源（主体）、15套房源（商业）。地块独立，属天成苑项目地块的单体楼，景观组团匮乏，位于黄山五路与黛溪三路街角，邻近汽车站。2、本次定价货量A1A2A2A3A3A4A4A5A5A6BBC1C2C2C3C3C2C2C2C2C1本次定价楼栋为筒子楼，主体部分（4层至23层）房源分为南向、东西向、北向三大类型；A部分北向户型，共含A1A2A3A4A5A6六种户型；B部分为东西向户型， C部分南向户型，共含C1C2C3三种户型。部分北向（A）东西向南向（C）户型A1A2A3A4A5A6BC1C2C3面积64.9261.3254.6761.6654.4172.0661.9568.3757.8658.16套数204040404020404012040占比5%9%9%9%9%5%9%9%27%9%二、竞品楼盘选取竞争楼盘选取说明： 竞品项目选取，以直接与我项目客户群冲突者为主； 以项目区域内的竞品项目为主； 以具有区域类似性和影响的产品的为参考。 竞争楼盘选取标准： 近期推售或即将销售的竞争产品； 与项目属性类似，客户重叠性较大的产品； 竞品项目分布情况：竞品项目一览：项目名称户型()价格(元/)交房配置产品总量去化量销售模式时代广场964006000简装修103套78现房销售广电中心主力505000简装修约130套120出租疾控中心80-1005000简装修150余套130出租金坤化工200600约4000元毛坯房10套2套可租可售中天国际70230约4100元毛坯房大平层3套只租不售北都花园304100简装修100间40间可租可售三、权重取值明细参考项目选取原因权重时代广场纯办公楼，代表性强，产品性质同类20%中天国际临近项目，属性类似30%金坤化工临近项目，属性类似30%广电中心政务办公余量，产品形象及接受度高10%疾控中心政务办公余量，产品形象及接受度高10%四、竞品区域类比（地段及配套对比分析）本项目时代广场中天国际金坤化工广电中心疾控中心项目区位1001059999105100地段印象1001059999103103交通方便度100102100100101103周边自然环境100106100100106105居住氛围100106100100103105教育方便度100101999999100生活方便度1009910010099103未来城市规划1001069999105106周边繁华度1001039999103105周边噪音100105100100103105综合分值1000103899599510271035区域评分100103.899.599.5102.7103.5本案与竞品差距最大因素在于片区发展、区域配套、及交通的便捷性。五、产品特征类比（产品内部特征对比分析）本项目时代广场中天国际金坤化工广电中心疾控中心地块规模1001039999103103项目规划1009999999999本批产品位置1001069999103103户型设计10010099989999园林景观100100100100100100产品附加值100999898103105智能化设备1009897989999发展商品牌100999797101101物业管理1001009797103103工程进度100106103103105105综合分值1000101098898810151017项目评分10010198.898.8101.5101.7项目与各竞品相比，所具备的优势大于劣势； 评分总计：本项目时代广场中天国际金坤化工广电中心疾控中心区域评分100103.899.599.5102.7103.5项目评分10010198.898.8101.5101.7综合评分200204.8198.3198.3204.2205.2比较得分11.0240.99150.99151.0211.026六、基准售价制定本项目时代广场中天国际金坤化工广电中心疾控中心销售价格X60004100400050005000比较得分11.0240.99150.99151.0211.026修正价格X5859 4135 4034 4897 4873 权重100%20%30%30%10%10%综合市场价46001172 1241 1210 490 487 注：所涉及计算公式比较得分=竞品综合评分/本项目综合评分；修正价格=销售价格/比较得分；各项目综合市场价=修正价格项目对应权重；本项目综合市场价=竞品1+竞品2+竞品3+竞品4+竞品5基准售价结论：通过竞品项目加权平均分析，得出本项目主体部分价格为：比准均价：4600元/ 据各项目自身竞争情况，取各项目权重系数，根据加权市场比较法，项目合理的市场售价为：合理均价：4600元/ +260元/（装修） =4860元/ 七、细分价格修正考虑项目仅一栋单体建筑，价格调整仅考虑垂直系数、水平系数等因素对价格进行调整，详细情况如下：垂直系数：楼层差值根据不同楼层适当有所区分。水平系数： 朝向：考虑房源朝向问题对销售价格进行修正。户型：考虑面积控制、实用功能、空间设置因素。 景观：考虑同一楼层内景观、视野因素影响制定不同价格水平。细分价格修正流程：基准均价确定垂直系数修正垂直楼层均价水平系数修正细分价格修正最终价格明细1、垂直系数修正楼层系数差值（元）23层-0.017-28722层0.0421021层0.041020层0.0384919层0.0283418层0.0213417层0.0142916层0.0081915层0.0041914层0013层0012层-0.002-1011层-0.004-1010层-0.006-109层-0.009-158层-0.019-497层-0.027-396层-0.033-295层-0.037-194层-0.04-15原则一：优先去化客户抗性较大楼层 引导性销售劣势房源，针对客户抗性较大楼层单独设立差值； 层差设置0/30/50为基础标准；最低和最高总差值为400元内；原则二：南向/北向/东西向层差统一设置 低楼层视野差别小，顶层抗性较大，层差适当增大。 8-20层客户认可度最高，为销售主力区，层差相对平稳， 垂直楼层均价：楼层系数差值（元）楼层均价23层-0.017-316477722层0.04211506421层0.0411505420层0.03854504519层0.02837499618层0.02137496217层0.01432492816层0.00821489915层0.00421487914层00486013层00486012层-0-0-0-0-0-0-0-0-0.04-1646662、朝向系数修正N同一层次单元的朝向差异制定不同价格水平，用朝向系数表示：0.0040.0030.004-0.002-0.002-0.002-0.002-0.002-0.002-0.002-0.0020.004A1A2A2A3A3A4A4A5A5A6BBC1C2C2C3C3C2C2C2C2C10.0080.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0081、北向日照采光相对较差，朝向系数于基准系数降低。2、南向日照采光相对较强，朝向系数于基准系数提高。3、拐角处呈双面采光，朝向影响较小，朝向系数相对提高。3、户型系数修正0.0070.006A1A2A2A3A3A4A4A5A5A6BBC1C2C2C3C3C2C2C2C2C1N0.0020.00200000.0020.0020.0050.004同一层户型面积大小不同及结构的合理性，制定不同价格水平。N0.0080.0080.0080.0080.0080.0140.0140.0080.0080.008拐角处户型结构舒适度高，系数相对提高；同一进深下，北向和南向开间较大的户型系数相对提高。4、景观系数修正考虑同一楼层内房源视野因素影响不同，制定不同的价格水平。A1A2A2A3A3A4A4A5A5A6BBC1C2C2C3C3C2C2C2C2C10.002000000000.004N0.0010.0010.006000000000.0045、水平系数综合修正C3C3C2C2C1A1A6A5A5A4C1A4A3A3A2A2BBC2C2C2C200-0.0020.013-0.002-0.002-0.002000.012N0.0120.010.0310.0140.0140.0140.0140.0140.0140.0140.0140.026说明：以上水平系数为朝向系数、户型系数、景观系数总和；垂直方向中各楼层水平单价计算依次为基准。6、水平细分价格示意图（以基准价4860元/示意本层各房源价格变动情况）4923485048504860486048504850486048604918N491849094996492849284928492849284928492849284986说明： 房源价格=垂直楼层均价水平系数+垂直楼层均价。项目标准层房源编号示意图（楼层：X）X13X14X15X16X12X18X19X20X21X17NX22X11X09X08X07X06X10X05X04X02X03X01第三部分 项目主体部分价格明细表一、垂直楼层销售均价表：楼层楼层均价（元/）23层477722层506421层505420层504519层499618层496217层492816层489915层487914层486013层486012层485011层484110层48319层48168层47687层47296层47005层46804层4666二、各楼层销售价格明细4层销售价格明细（4层均价4666元/）楼层/房号销售单价4014797402473140347314044731405473140647314074731408473140947314104787411471341247224134666414466641546574164657417466641846664194657420465742147274224722注：建议于四层打通至三层露台的通道，可提升四层整体价值，若能实现，则可在此价格基础上提升150元/（相当于9层价格）。5层销售价格明细（5层均价4680元/）楼层/房号销售单价50148115024746503474650447465054746506474650747465084746509474651048025114727512473651346805144680515467151646715174680518468051946715204671521474152247366层销售价格明细（6层均价4700元/）楼层/房号销售单价60148326024766603476660447666054766606476660747666084766609476661048226114747612475661347006144700615469161646916174700618470061946916204691621476162247567层销售价格明细（7层均价4729元/）楼层/房号销售单价70148617024795703479570447957054795706479570747957084795709479571048527114776712478671347297144729715472071647207174729718472971947207204720721479072247868层销售价格明细（8层均价4768元/）楼层/房号销售单价80149028024835803483580448358054835806483580748358084835809483581048928114816812482581347688144768815475881647588174768818476881947588204758821483082248259层销售价格明细（9层均价4816元/）楼层/房号销售单价901495190248839034883904488390548839064883907488390848839094883910494191148649124874913481691448169154806916480691748169184816919480692048069214879922487410层销售价格明细（10层均价4831元/）楼层/房号销售单价1001496610024899100348991004489910054899100648991007489910084899100948991010495710114879101248891013483110144831101548211016482110174831101848311019482110204821102148941022488911层销售价格明细（11层均价4841元/）楼层/房号销售单价1101497711024909110349091104490911054909110649091107490911084909110949091110496711114889111248991113484111144841111548311116483111174841111848411119483111204831112149041122489912层销售价格明细（12层均价4850元/）楼层/房号销售单价1201498612024918120349181204491812054918120649181207491812084918120949181210497612114899121249081213485012144850121548401216484012174850121848501219484012204840122149131222490813层销售价格明细（13层均价4860元/）楼层/房号销售单价1301499613024928130349281304492813054928130649281307492813084928130949281310498613114909131249181313486013144860131548501316485013174860131848601319485013204850132149231322491814层销售价格明细（14层均价4860元/）楼层/房号销售单价1401499614024928140349281404492814054928140649281407492814084928140949281410498614114909141249181413486014144860141548501416485014174860141848601419485014204850142149231422491815层销售价格明细（15层均价4879元/）楼层/房号销售单价1501501615024947150349471504494715054947150649471507494715084947150949471510500615114928151249381513487915144879151548691516486915174879151848791519486915204869152149421522493816层销售价格明细（16层均价4899元/）楼层/房号销售单价1601503616024968160349681604496816054968160649681607496816084968160949681610502616114948161249581613489916144899161548891616488916174899161848991619488916204889162149631622495817层销售价格明细（17层均价4928元/）楼层/房号销售单价1701506617024997170349971704499717054997170649971707499717084997170949971710505617114977171249871713492817144928171549181716491817174928171849281719491817204918172149921722498718层销售价格明细（18层均价4962元/）楼层/房号销售单价1801510118025031180350311804503118055031180650311807503118085031180950311810509118115012181250221813496218144962181549521816495218174962181849621819495218204952182150271822502219层销售价格明细（19层均价4996元/）楼层/房号销售单价1901513619025066190350661904506619055066190650661907506619085066190950661910512619115046191250561913499619144996191549861916498619174996191849961