厦门港务项目商业市场调研报告.doc

厦门港务项目商业市场调研报告第一部分 厦门市城市运营战略一、厦门市概况厦门地处我国东南沿海福建省的东南部，全市土地面积为1569.3平方公里（不含滩涂面积），海域面积约300多平方公里。全市由厦门岛、鼓浪屿及内陆九龙江北岸沿海部分地区和厦门湾沿岸组成，其主体-厦门岛是福建省第四大岛屿，土地面积约132.5平方公里，全岛海岸线蜿蜒曲折，全长234公里，水清浪静、风光旖旎，拥有条件优越海峡性的天然良港，有史以来就是我国东南沿海对外贸易的重要口岸。全市常住人口220万人（据抽样调查推算），登记户籍人口14677万人，45.37万户，其中城镇人口91.04万人，占62.03。拥有众多归侨、侨眷及厦门籍侨胞和港、澳、台同胞，生活着回、满、壮、畲、苗及高山等20多个少数民族，通行方言为闽南语。二、厦门市宏观经济状况1、厦门市整体消费量2006年上半年厦门市社会消费品零售总额呈现出高开平稳运行的态势，全市实现消费品零售总额154.64亿元，比去年同期增长16.7%，增幅比去年同期提高4.1个百分点，是自2000年以来同期增幅的新高,比全省增幅高2.1个百分点，增幅居全省九地市首位。规模效应凸显，限额以上企业市场占有率已超过六成。上半年全市限额以上企业实现零售额93.48亿元，比去年同期增长26.4%，占全市零售总额比重的60.4%，比去年同期提高10.6个百分点，直接拉动全市社会消费品零售总额增长14.7个百分点。上半年累计实现零售额超亿元的企业达21家，比去年同期增加7家，这21家企业共实现零售额42.75亿元，比去年同期增长64.5%。汽车、石油零售大幅度增长仍是拉动上半年消费品零售市场快速增长的主要因素。上半年限额以上贸易业商品销售类值、数量统计资料显示，汽车类、石油制品类分别实现零售额25.37亿元和14.90亿元，比去年同期分别增长49.01%和38.69%，两者占限额以上贸易业零售额的47.3%，直接拉动全市零售额增长9.4个百分点。其中汽车零售13910辆，小轿车零售7555辆，分别比去年同期增长41.6%和31.2%。2、厦门市进出口总额厦门工业外向度历来较高，2006年上半年规模以上工业出口交货值占全市出口总值的六成多，受地产工业品出口增长势头减缓以及外资企业出口增长减慢、人民币升值、国际技术性贸易壁垒加剧等因素的影响，全市外贸进出口增势减缓。上半年，全市累计进出口总额151.82亿美元，比去年同期增长11.7%，增幅比去年同期下降6.9个百分点。其中出口总额93.29亿美元，比去年同期增长14.3%，增幅比去年同期下降9.8个百分点；进口总额58.53亿美元，比去年同期增长7.9%，增幅比去年同期下降3.1个百分点。上半年外贸出口总额只完成年计划的43.2%，比去年同期减慢4.2个百分点。外资企业出口增长乏力，内资企业出口保持高位运行。上半年外资企业出口54.87亿美元，比去年同期增长5.6%，增幅比去年同期减少20.8个百分点，占全市出口的比重为58.8%；内资企业出口38.42亿美元，比去年同期增长29.5%，高出全国平均增幅近10个百分点，内资企业出口占全市出口的比重逐渐提高。3、厦门市产业结构特征从三大产业看，第一产业继续调减，第二产业增长平稳，第三产业增长较快，三次产业比例为1.5：52.6：45.9。其中，第一产业完成增加值8.07亿元，比去年同期下降5.5%；第二产业完成增加值280亿元，增长14.4%；第三产业完成增加值244.45亿元，增长17.2%，对全市生产总值的贡献率分别为-0.6%、41.9%和58.7%，分别拉动GDP增长-0.1、7.8和7.6个百分点。特点如下：1）农业结构调整稳步推进。2）工业生产平稳增长，产销率继续攀高。3）第三产业增速有所加快，主要行业较快增长。4、厦门市人均可支配收入2006年上半年全市城镇居民人均可支配收入9411元，增长11.5%；农民人均现金收入4219元，增长10.6%。居民财富积累继续增加，至6月底，城乡居民储蓄存款余额645.53亿元，比年初增加60.8亿元，比去年同期增长22.0%；上半年城镇居民财产性收入比去年同期增长59.2%。5、厦门市人均消费性支出2006年上半年全市城镇居民人均消费性支出6712.06元，增长21.7%，居民恩格尔系数降至35%，汽车、通信及高档服装、家电消费仍是居民消费热点，住房消费带动居住支出增长27.9%，住房装潢支出增长35.5%，购房支出增长75%。三、小结：厦门市宏观经济状况2006年上半年，厦门新一轮跨越式发展，全市经济延续“十五”以来的稳定发展势头，呈现平稳较快的发展态势，各项经济指标完成较好，合同利用外资、实际利用外资、财政总收入、地方级财政收入、社会消费品零售总额、城镇居民可支配收入等主要指标均实现了时间过半、完成任务过半，分别完成序时进度的92.9%、83.6%、58.4%、60.0%、50.4%和52.6%。据核算，上半年全市实现生产总值532.53亿元，比去年同期增长15.3%。万元生产总值（GDP）耗电872.63千瓦小时，万元生产总值（GDP）耗水19吨。经济运行的总体特点：1、经济运行质量不断提高，金融支持力度继续加大2、固定资产投资强势增长，“三驾马车”动力充足3、产业结构继续调整优化，第三产业较快增长4、城乡居民收入快速增加，市场物价趋于平稳，劳动就业形势总体稳定5、各区经济竞相发展1）上半年思明区实现生产总值163.18亿元，比去年同期增长14.8%，完成城镇以上单位固定资产投资额76.84亿元，增长60.4%，实现区级财政收入7.83亿元，增长29.9%；2）湖里区实现生产总值162.89亿元，比去年同期增长17.8%，完成城镇以上单位固定资产投资额50.44亿元，增长91.9%，实现区级财政收入3.23亿元，增长36.9%；3）集美区实现生产总值67.16亿元，比去年同期增长11.7%，完成城镇以上单位固定资产投资额40.9亿元，增长27.1%，实现区级财政收入3.02亿元，增长36.7%；4）海沧区实现生产总值75.82亿元，比去年同期增长11.3%，完成城镇以上单位固定资产投资额33.3亿元，增长66%，实现区级财政收入4.15亿元，增长52.1%；5）同安区实现生产总值40.44亿元，比去年同期增长18.2%，完成城镇以上单位固定资产投资额21.15亿元，增长93.9%，实现区级财政收入2.42亿元，增长42.1%；6）翔安区实现生产总值23.04亿元，比去年同期增长21.4%，完成城镇以上单位固定资产投资额18.06亿元，增长3.3倍，实现区级财政收入0.94亿元，增长65.4%。经济运行中存在的问题：1、投资结构仍需进一步调整。1）政府主导性投资比例较大，外商投资、民间投资所占比重依然偏低。2）房地产投资较快增长主要是受当期土地购置费用大量增加的影响。3）制造业投资增速相对缓慢。2、工业经济增长未达期望的目标，工业企业经济效益有所下滑。总体而言，上半年全市国民经济保持了较快增长，经济运行质量稳步提高，确保了“十一五”开局良好。综合各项因素预测，全市下半年仍将延续平稳快速发展的趋势，经过努力，实现全年经济发展的目标是乐观的。第二部分 厦门市整体商业规划布局一、厦门市商业发展历史70年代供销社，80年代百货大楼，90年代超市，21世纪卖场、专卖店，城市的商业格局总是在不停改变中一次次洗牌。如果说，20世纪90年代中期，厦门商业市场还处在一种缺乏竞争、发展缓慢的态势当中，那么时至今日，随着SM城市广场、世贸商城、明发商业广场等mall的成功营业，来雅百货、巴黎春天百货等的成功扩张，厦门商业已发生了质的飞跃。回望“十五”，厦门市在加快流通结构调整，推动商贸业扩大开放，推进国有商贸企业改革等方面都有了长足的进步，流通业规模化、现代化水平也有了明显提高。一个经营形式多样化、投资主体多元化、企业组织现代化的商贸企业格局基本形成；一批集散力强、辐射范围广的批发市场建成投用；一连串大型的、影响力强的展会长年在厦门举办。随着居民收入水平的提高，厦门居民消费逐渐从普通耐用消费品转向住房、汽车和信息产品等大宗和高档耐用消费品，教育、旅游、文化娱乐等个人发展型和享受型消费日益受到重视。汽车、通讯器材、家用电器等耐用消费品成为居民消费的亮点。 在“十五”计划中，厦门市政府提出了“构建东南沿海重要商贸中心”的发展方向：构建合理的商贸网络，形成特色化、网络化的商贸体系，把厦门建成购物环境优美、具有较强辐射功能的东南沿海重要的商贸中心。为了完成这一目标，相关部门采取了不少措施。 最重要的举措就是，把“对外开放”与“结构调整”结合起来，两篇文章一起做，促进流通规模扩大。一方面，加大招商引资力度，引进了好又多、美国沃尔玛、德国麦德龙、法国家乐福等国内外著名的大型国际性零售企业，聚集了一批实力强、知名度广的商业企业。另一方面，在引进外资的同时，对商业领域的所有制结构进行调整，增加民营、外资的比重，对国企进行改组改造。其次，抓住厦门旧城改造的几次发展机遇，调整商业网点布局。使商业网点布局从原来集中在中山路老城区向新区扩展，初步形成“二路（中山路、禾祥西路）三圈（中山商圈、火车站莲坂商圈、江头商圈）”中心商业区格局。“格局的改变也极大地推动了商业的繁荣。”经过这几年发展，先后引进了大型超市、购物中心、仓储式商场、专业店、便利店等多种业态形式，推动了厦门现代流通组织发展和经营方式的改革。随着大零售商的进入，厦门商业“小而乱”的格局被打破，传统商业以国有为主的情况得到有效调整，民营和外资比例大幅提高，“一个多元化、多层次的现代化商业体系正在逐步形成。二、厦门市商业现状1、厦门市商品流通业发展现状及特点（1）批发零售商业商品流通规模不断扩大，促进国际贸易向前发展随着国家流通体制改革措施的不断出台，厦门市商业企业从观望、参与到适应，逐渐加大改革力度，加快转机建制，从而促进全市批发零售商业商品流通规模的不断扩大。同时，厦门市批发零售商业企业充分利用特区优势，采取多种促销手段，把目标转向国际市场，积极开拓国际贸易，以外促内，不仅丰富了国内市场，也为参与国际竞争积累了经验。批发零售贸易企业充分发挥规模大、网络多的优势，实行多元化、多功能经营，在稳步扩大国内市场的同时，他们把目标转向国际市场，跨出国门积极开拓国际贸易，参与国际市场竞争，不断促进商品的流通。据海关统计，2005年厦门市外贸进出口总额达285.8亿美元，比1995年增长3.74倍，年均递增16.83%。（2）限额以上批发零售贸易业成为市场主体，其经历了比较平稳的发展过程全市限额以上批发和零售贸易业企业2005年完成商品销售总额1403.2亿元,其中批发额1251.6亿元,零售额151.6亿元；限额以上批发和零售贸易业企业商品销售按类值划分，销售额在100亿元以上的主要商品类别有：服装鞋帽针纺织品类、石油及制品类、化工材料及制品类、金属材料类、食品饮料烟酒类，销售额分别为173.4亿元、149.4亿元、144.3亿元、135.2亿元、127亿元，占全部销售总额的比重分别为14.11%、12.16%、11.74%、11%和10.33%；限额以上批发和零售贸易业企业全年主营业务收入1242.8亿元，主营业务利润56亿元，利润总额15.6亿元，年末资产总计490.9亿元。（3）消费品零售市场繁荣稳定，不同经济成分市场竞争激烈2005年全市实现的全社会消费品零售总额已达272亿元，比改革开放前的1978年增加106.9倍，年平均增长18.89%。零售市场保持稳步增长，多种经济成分竞争机制也不断地增强。至2005年，全市限额以上批发零售贸易业法人企业中，国有、集体经济实现零售额9.7亿元，市场占有率为6.4%，公有制经济大幅度下降，非公有制经济则高速发展，其中私营经济增长势头强劲，其零售额已达52.2亿元，市场占有率为34.4%；外商、港澳台经济零售额11亿元，市场占有率7.3%；联营经济零售额4.1亿元，市场占有率2.7%；其他经济零售额74.6亿元，市场占有率49.2%。从整体市场发展的前景看，买方市场已基本形成，居民消费结构发生质的变化，消费热点出现新的转向。（4）港、澳、台及外商独资、合资合作的批发、零售业对本土企业发起冲击2005年厦门市限额以上港、澳、台及外商投资批发零售企业实现零售额近11亿元，占全市社会消费品零售总额的4.05，比2001年提高了2.75个百分点；实现批发额超过39.5亿元，比2001年增长5倍多。总的来看外资比例不高，但是其中竞争的焦点在“大卖场”上，而“大卖场”的港、澳、台及外资比例已经超过了 50，并且这种趋势将继续加剧。继沃尔玛、麦德龙等大卖场在厦门蓬勃发展之后，2006年初，世界零售巨头家乐福也进驻厦门市零售市场，四天试营业期间创下近千万元的销售额，凸现了厦门市民强大的消费能力。三、厦门市商业政策环境分析王志纲曾说过，每一种商业变革的出现，都是以一定的城市形态变化为前提，同时，商业的变革与发展，也使城市的面貌与内涵发生着巨大的变化。厦门市委市政府已经下发了加快厦门市海湾型城市建设发展规划纲要，提出厦门市发展规划。“要把厦门建设成中国东南沿海的商贸中心，立足于厦门，服务于福建及闽东南地区，接轨国际，2010年基本建成商业网点布局和业态结构合理服务功能完善，引导满足消费又创造扩大消费区域性购物天堂”。厦门是建设海峡西岸经济区的龙头城市，因此，她在做商业网点规划时，对这些商业中心的定位就不仅是为厦门服务，至少也是服务于厦漳泉地区的，再大一点就是海峡西岸经济区。2004年年初，“海峡西岸经济区”的构想，不但让福建从“长三角”和“珠三角”的夹击中跳脱出来，也为定位为海峡西岸经济区龙头和中心城市的厦门开辟了新的天地“厦门要建设铜锣湾式的商业中心，壮大总部经济”。这一利好顿时成为厦门商业地产的强大引擎。这几年，整个厦门的商业网点布局确实发生了比较大的变化，特别是新城的建设、老城区的改造，使得MALL这种超大型的购物中心在厦门并不陌生。目前，厦门市已经建成并投入使用的MALL已经有两个，一个是SM商城，一个是世贸商城，SM总面积是10万平米，世贸商城总面积将近7万平方米，在建的还有两个，一个是明发商业广场，还有一个是位于火车站的顶峰商业城，还有拟建成的是SM商城的二期也是10万平方米。四、厦门市商业环境评价近20年来，厦门已为建设中国东南沿海区域中心城市打下坚实的基础，拥有港口交通、口岸通关、市场体系、行政效能、人才环境等方面的优势。然而，随着经济的高速发展，由此而带来城市产业升级和功能拓展，城市的区域分工与协作，中心城市辐射半径的不断扩展，以及区域经济一体化、国际化的必然趋势。曾有人称，世界上任何一个城市，如果能够把世界500强请来真正落户，就意味着这个城市达到了某个水准。目前，厦门商业已成功实现与世界500强的对接，除早先引进的沃尔玛，2004年明发MALL又引进世界500强法国家乐福、英国百安居和美国时代华纳。能够吸引世界500强的目光，除了各大商圈本身具有吸引财富、创造财富的能力，更多体现的就是厦门的城市魅力与商业环境。另一方面，众多大型卖场的涌入，也让厦门商业出现了结构上的过剩。有关资料显示，厦门平均每千人拥有商业网点已达16.3个，人均商业面积约1.28平方米，略高于苏州、宁波等同类型城市。根据规划，到2010年厦门市岛内商业营业面积控制在140万平方米（按人口100万人、人均1.4平方米），岛外150万平方米（人均1平方米），全市商业面积控制在290万平方米。而现在仅岛内的商业面积就将超过140万平方米，加上近年来，厦门各类购物中心，大卖场相继在厦门扩充，各大型商业项目不断开发建设，厦门商业已出现过剩，然而却并非总量上的过剩，而是结构上的：嘉禾路SM火车站短短不足3公里，积聚了5家大型百货店、6家大型家电连锁店、3家大型书店、4家大型超市，从全市总体商业格局来看，似乎显得过于集中。更为重要的是，作为经济特区的厦门商业业态绝大部分仍以大众消费为主。一般百货、大卖场和普通商品店铺占相当大比例，并且还有大规模增加的趋势。而高端的商业形态仍然处于萌芽发展阶段，在市场上存在较大的空档。从这个角度看，厦门商业的结构性过剩体现出来的，是大众化的商业业态过剩，而高端的商业形态还非常紧缺。从厦门市商业环境评价中我们可以分析，今后商业操作可以从以下两个方面寻找突破：1、创新业态满足市场需求2005年，厦门旅游呈现“三高”接待游客量创新高、旅游外汇创新高、星级酒店建设创新高。厦门的城市定位是港口风景旅游城市，旅游是厦门的一条基本线，它的作用就是对城市相关产业的综合拉动。厦门的旅游正在呈多元化的发展，商务旅游、会展旅游、休闲旅游、培训旅游等正在升温，这些都直接带旺了酒店餐饮、百货卖场、中介服务的发展。而这正从另外一个侧面说明，厦门商业发展的空间日益扩大，同时也需要提升自己的商业经营档次，以满足游客不断提高的消费需求。2、差异化带来竞争力厦门要建设海峡西岸商贸中心，这方面除了商品集散中心之外，购物中心的建设也是重要内容。购物中心需要一系列的载体，其中一个相当重要的考量标准就是国际知名品牌的聚集程度。厦门自身的市场容量有限，因此必须发挥辐射闽西南区域中心的作用，大量吸引和服务周边人群。那么靠什么来吸引？以前可能主要是靠大卖场、大超市，而随着这些卖场纷纷到周边城市开设分点，厦门今后要注意发展中高档百货和特色百货，与周边市场形成差异化。第三部分 厦门市商业地产市场现状研究一、厦门市商业地产开发现状与非常滋润的厦门住宅市场相比，商业地产竞争惨烈。厦门商业供应量已经供过于求，截止到2004年底，商铺空置面积就已高达26万平方米，其中还有许多项目空置多年；同时在全国造MALL热潮中，厦门也紧跟商业热潮开发了40万平方米的明发商业广场等大型商业项目，另外名汇铜锣湾广场、“闽南印象”、“加州城市广场”、“瑞景城市广场”等商业项目相继出台，由于厦门商业地产爆发性的增长势头，引发各方面的竞争剑拔弩张。逐步形成三大主要商圈，即中山路、火车站富山和江头商贸中心等三大鼎立商圈。这三大商圈拥有不同的地理条件、经营业态，并呈现不同的特征。1、中山路商圈凤凰涅槃厦门中山路商圈厦门现代商业发源地，至今我们依然会从沿街骑楼起伏的曲线中感觉到历史的韵味。拥有“中华十大名街”名号的厦门中山路本身便具有其他商圈无可比拟的优势及知名度，并且是外地游客的购物首选，1998年以前，中山路几乎是厦门购物的惟一商圈，而近年来，由于城市化进程的加快，厦门岛内新商圈的不断形成，原来一直位居厦门商圈龙头老大的中山路商圈渐显疲态，只能利用中山路原有的知名度来吸引外地游客。随着中山路商圈人流的日趋渐少，其商业租金也日渐回落，位于大陆商厦附近的某项目，其一层店面租金约为每月300400元/平方米，与辉煌时期的租金相比，下降了近一半。为了挽救中山路颓势，相关部门积极寻找对策，进行中山路步行街改造、中华片区整体改造，霞溪片区改造。这些措施酝酿或进行之际，在中山路商圈中催生出一个新片区思北片区。这个片区处于中山商圈的边缘地段，是厦门中央商务区（CBD），这里高级写字楼林立，众多国内外知名公司扎根于此；同时近年来，高档住宅楼成片开发，如华侨海景城、东方时代广场、帝标海景等十多个高档楼盘拔地而起。商务、办公、居住人口的大量增加对思北片区的商业需求剧增。而华侨海景城商业裙楼应对蜂潮汹涌的市场需求，定位于高层人士的时尚公社，极大满足市场需求。同时一些大商家瞄准了这个片区现有和未来巨大需求抢先进驻，如国内著名的大型连锁机构好又多购物广场。由于巨大市场需求和强大商业机构进驻，思北片区的商业将呈现繁荣景象，并成为中山路商圈一颗最耀眼的明珠。2、火车站富山商圈如日中天而火车站富山商圈是个新商圈，也是全市商业最繁华商圈。火车站富山商圈处于厦门市中心，其地形犹如一个“哑铃”，火车站、富山各处于“哑铃”的二端。拥有火车站、城市公交总站等交通枢纽，交通非常便利，人流如织。在厦门市政府的10年规划中，现有的火车站将改为城市捷运总站，这种人流物流性质的改变，将会提升火车站周边的整体商业档次。随着沃尔玛进驻世贸商城shopping mall，带动了火车站片区的繁荣，同时这个片区中还有嘉年名华、假日商城等。随着厦门梧村汽车站广场改造，通过地下商城将世贸商城、罗宾森广场、嘉年名华紧紧联系在一起，火车站商圈渐渐形成了以shopping mall、主题性商场等城市中心中型商业体量为主体的商业聚集地，这是厦门火车站独特的商业环境及地理条件所决定的，也正是这些优势使得火车站商圈赢得了世界商业巨头们的宠爱。处于“哑铃”另一端的富山片区拥有好又多购物广场、富山女人街等商场。位于富山片区核心的40万平方米明发商业广场在并在招商方面取得了巨大进展，法国家乐福、英国百安居、美国时代华纳、香港新世界百货等国际知名机构先后进驻，这些知名商家将为富山商圈带来更大的经营力量和巨大人流，一个日渐繁荣的商圈渐渐形成。拥有世贸商城、罗宾森广场、以及嘉年名华等主题商场的火车站片区与拥有富山女人街、好又多购物广场、明发商业广场的富山片区相互晖映。可以预见，火车站富山商圈将成为全市商业最繁华地段和居民购物的主要场所。无论是未来的罗宾森广场所定位的购物中心，还是明发商业广场所带来的商业嘉年华，都将使火车站富山商圈成为厦门商业现代商业形态的主要集中地。3、江头商贸中心专业立身厦门江头商贸中心是个后起之秀，以其三大行业稳稳占据厦门商业市场。十年前，当这里开始聚集大量的建材店，居住着越来越多的外来人员时，对居住在老城区的市民来说，到江头还是一件苦差事除了不得不购买建材和办事，谁也不会有事没事到江头“闲逛”。不过，这几年来，情况发生了根本性的变化，随着市政道路的延伸与拓展，贯穿厦门全岛的两条城市主干道嘉禾路和仙岳路在这里交汇，成片成片小区的开发，一幢幢高楼拔地而起，这里集中了国联建材城、江头建材城、阿里山家装市场、英大卫浴城等众多建材商城，江头商贸中心成为厦门建材装饰主战场。这里的建材市场不仅供应厦门地区，还辐射到泉州、漳州、三明等周边地区，对闽南及福建地区产生积极且深远的影响。江头商贸中心在逐步形成建材市场的同时，手机电子市场依托江头邮电局正在逐步壮大，各类手机店面鳞次栉比，手机电子行业在江头已经成行成市。国内家电巨头国美电器、永乐电器、苏宁电器这三家国内知名家店连锁机构纷纷进入江头商贸中心，三家电器巨头为争夺市场，一场空前的价格战在厦门拉开，同时也宣布一个家用电器的专业市场在江头诞生了！而沃尔玛的入驻SM城市广场，带动SM城市广场及周边地区的人气和商气，并与建材装饰、手机电子、家用电器等三大行业融合成了一个富有生机的购物商圈。现在江头商贸中心已具有成熟的市场格局，完全可以成为推动厦门新市区建设的强大动力源。市场发展到一定程度，总是要优胜劣汰，从遍地开花的自由竞争过渡到少数几个商圈分庭抗礼。随着厦门商业地产竞争发展，中山路商圈、火车站富山商圈与江头商贸中心依托各自的优势，形成三足鼎立之势，今后商业市场上的竞争主角必将是这些强大的商圈。二、厦门大型商业地产形态特色分析商业地产不是单纯的房地产范畴，而是一种复合地产形态，是商业与房地产业的有机结合。商业地产的营销核心问题是商业地产产权问题及如何建立开发商、投资者和经营者三方利益平衡关系。问题的关键点就在于：商业地产不但对投资者的资金投入要求高，对发展商的资金占用也非常大，迫于资金的压力，多数发展商必须选择分割产权销售给中小投资者来回收资金。但大型商业的经营必须是统一经营与管理，大型商业地产被分割销售后的产权分割和经营所要求的统一性似乎是一对天生难以调和的矛盾。在现代新的商业发展格局下，要想实现商业与房地产最有价值的对接，研究商业业态的规律、业态的变化，研究商业与房地产的结合，是目前摆在大家面前最迫切的问题。我们针对厦门商业业态的发展变化和招商规划等，进行分析如下：1、“店中店+主题概念商场”时代时间：1997年2000年典型项目：元洪定安广场一期、联邦国际礼品城、中信惠扬大厦市场表现和操作手法：元洪定安广场一期可能是厦门“店中店+主题概念商场”模式的始作俑者，当年以“时尚广场”主题概念和“总价数十万当中山路店东”作为强势卖点引发了厦门一波商场投资热潮。当时中山路一个沿街店面总价动辄数百万元，以几十万元就能拥有一个中山路店面吸引力不可谓不小。而联邦国际礼品城借助当年“厦门国际礼品博览会”开幕和“国际礼品城”全新概念加上代理公司的强势营销，在短短数月就销售一空。中信惠扬大厦裙楼部分以“电子大世界”的主题也吸引了不少投资者。这个阶段的营销手法还主要依靠报纸广告、概念轰炸和售楼现场销售，客户群主要为闽南金三角的购房者。“店中店+主题概念商场”模式主要特点就是在确定了大型商业地产整体经营主题后，把商场分割成众多的小面积店中店出售给中小投资者。而商场的经营没有统一管理，是由中小投资者各自为政。这种模式的问题在于对商场设定的经营定位或主题是否有足够的市场空间和发展前景，以及分割销售后，面对人数众多的中小产权人如何实现商场的统一经营与管理。大多数开发商对此并没有太多的考虑。2、“售后返租+主题概念商场”时代时间：1997年2002年典型项目：国联建材城、厦禾商厦五金电器城、香水城操作手法和市场表现：由于“店中店+主题概念商场”模式无法解决大型商业地产被分割销售后的产权分割和经营所要求的统一性这一矛盾，这一模式逐渐难以取得市场认同，而“售后返租+主题概念商场”模式在相当程度在可以解决这一矛盾。这种模式特点在于，发展商在把商场分割成众多的小面积店中店出售给中小投资者后，承诺一定的回报率和回报年限与购买者统一签定返租协议，再由发展商自己或委托专业经营管理公司统一经营。国联建材城是“售后返租+主题概念商场”的经典案例，一方面它实现了销售和经营的良好衔接，另一方面加速了江头区域成为厦门建材市场集散地的进程，直到现在还经营良好。当时五金电器城包租五年，年收益率12.54%，旺宝荣商城年收益率12%，宏辉大厦“香水城”更创出了年收益率14%的新高。这个阶段的营销手法还是主要依靠报纸广告和售楼现场销售，客户群仍然锁定在闽南金三角，诉求重点都放在返租年限和回报率上。售后返租将业主、发展商、经营者的利益和风险绝妙地捆在一起，有效地规避商场投资风险，将业主承载的风险部分转移到发展商身上，业主只需坐等收租，用租金所得支付月供，不失为有效的商场销售推广模式。这种模式的问题在于商场设定的经营定位或主题是否有足够的市场空间和发展前景，以及发展商是否有足够的实力如期支付回报，而不是圈钱走人，也容易出现象宏辉大厦“香水城”那样死盘现象。3、“售后返租+主力店”时代时间：2002年2003年典型项目：新时代广场二期、美仁广场操作手法和市场表现：“售后返租+主力店”模式与“售后返租+主题概念商场”模式的区别在于，这种模式在返租后不是由自己经营，而是引入知名的大商家进场经营，依托知名的大商家成熟的管理和经营，以增强项目抗风险能力和投资者信心。像新时代广场成功引入本地经营红火的来雅百货后，为项目销售打入一剂强心针，从而获得市场追捧。美仁广场也引入了如意生鲜广场作为主力店。这个阶段的营销手法上也出现了突破，新时代广场走出厦门前往温州、闽南金三角进行跨区域销售取得成功，诉求重点放在主力店的成功经营能力和投资回报上。“售后返租+主力店”模式的风险主要体现在以下三个方面：一是大商家给开发商的租金与开发商给小业主的回报之间存在较大差距，尤其是在头几年开发商补贴金额较大，二是返租期结束后，业主进场自行经营或自行出租，会破坏商场统一经营格局，将引发一系列问题；三是太过依赖于大商家整体经营的成功，一旦大商家经营失败而撤走，开发商在没有租金收入的情况下还要给小业主以回报，这无疑会面临巨大的资金压力。4、“销售+主力店租赁的SHOPPING-MALL”时代时间：2001年至今典型项目：世贸商城、明发商业广场操作手法和市场表现：2002年SM城市广场、世贸商城的相继开业标志着国际最新的SHOPPING-MALL商业业态正式登陆厦门，也迅速地改变了厦门的商圈和商业地产市场格局。SHOPPING-MALL这种商业业态显著特征是：规模大，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，面积通常在十万平方米以上；功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。这种商业地产投资巨大，对发展商的资金、管理、招商提出了更高的要求。“销售+主力店租赁的SHOPPING-MALL”模式的核心是：主力店租赁-主力店的大卖场开发所带来的长期物业收租和销售-主力店周边的中小店面开发所带来的短期销售相结合起来，实现开发商、投资者、商业经营者的共赢。盈利点在于世界知名的商业企业进驻后给项目地块价值所带来的巨大提升空间。同时把已有的作为短线投资的中小店面开发和大卖场开发所带来的长期物业收租结合起来，保证了企业可以产生持续、稳定的现金流。这种模式在某种程度上代表了厦门未来商业地产开发的一种趋势。事实上，随着SM商业城、世贸商城的建成，这种商业模式已初步成型。像世贸商城就成功了实现了中小店面销售和大主力店租赁的完美结合。明发商业广场也采取此种模式。三、大型商业地产开发方向启示厦门大型商业地产自2004年迎来群雄并起的爆发式增长高峰期。如何在激烈的市场中取胜，营销方式的创新是其中关键所在，我们已经可以看到厦门大型商业地产营销新方向。新方向一：经营第一，招商先行大型商业地产的营销必须高度重视前期规划。包括经营主题、业态规划、面积规划及与其匹配停车、水、电、气等市政配套等等。所有的建筑规划必须围绕着所设定的经营主题和业态规划，还要做到先招商后销售才能解决销售过程中客户最为关心的经营问题。明发商业广场的前期规划和世界500强零售企业的引进都体现了这一点。新方向二：专业分工，团队合作大型商业地产营销将遇到种种问题，包括建筑的尺度与配置、空间规划、成本控制、招商、财务支援和经营管理、销售管理等，若发展商不具备相应的商业经验，且独立面对这些问题，操作过程之中势必带有盲目性。因此，应该借助于具备商业经验的专业团队，来策划、设计和实施，包括专业的前期规划顾问、招商公司、销售代理公司、经营管理公司等。新方向三：全国推广，异地营销大型商业地产的商圈辐射半径和巨大的体量，都决定了它的招商、营销必须走出厦门面向全国，实施异地营销。一方面随着各个城市边际的模糊化和厦门作为东南中心城市的辐射能力不断增强，大型商业地产的商圈辐射半径在加大。另一方面大型商业地产巨大的体量所需要消化的经营者和投资者都不是厦门一地所能提供的。像新时代广场走出厦门前往温州、闽南金三角进行跨区域销售和厦门日报社组织“厦门商铺温州展”都是很好的尝试。第四部分 厦门房地产商业个案分析一、商业地产个案明细表一）成型商业地产个案明细1、华天花园零关税商场楼盘名称（华天花园）项目地址厦门嘉禾路233号建筑风格框剪商铺规划具体布局：店面、商场、住宅 商铺（面积）： 8800m 大厦（面积）：88983m 产品定位一层（品牌）：珠宝、手表二层（品牌）：国际品牌男装、休闲男装、港澳台女装、皮鞋箱包、精品、饰品三层（品牌）：国际品牌休闲女装、少女装、淑女装、精品、饰品、品牌折扣店四层（品牌）：特色商品街坊、台湾水果、澳门食品、意大利石艺、香熏油、首饰、彩妆销售模式产权式：分割式产权商管公司：华天港澳(台)商品购物有限公司 签订相关协议（补充协议、租赁合同）返租回报率：年回报7.7 年限：13年 1、得房率：1002、车位：265 个3、空调及新风系统（品牌）：部分中央空调4、电梯品牌：厦门苏迅 种类：扶梯 数量：20部 具体位置：中央 5、安房系统：电视监控系统、安保监控、设备自控、消防报警系统（烟感、喷材）6、信息管理系统：电话、闭路、传真、宽带网络建筑材质及装修门厅：玻璃 门窗：玻璃窗 公共走道：磁砖 铺内墙体：涂料 地面：磁砖商业环境地处厦门最繁华、最俱商业价值的富山莲坂商圈,交通便利.铺位划分功能划分：1-3层经营品牌精品服饰,4层港澳(台)小商品街近150间面积划分：20-150m 价 格均价：2.4万元/平 最高价：4.1万元/平 最底价：1.2万元/平一层均价：3.7万元/平 最高价（比例）：4.1万元/平，占30% 最底价（比例）：3万元/平，占15%二层均价：2.3万元/平 最高价（比例）：2.5万元/平，占25% 最底价（比例）：2.2万元/平，占20% 三层均价：1.5万元/平 最高价（比例）：1.6万元/平,占20% 最底价（比例）：1.5万元/平，占35% 四层均价：1.4万元/平 最高价（比例）：1.5万元/平，占40% 最底价（比例）：1.2万元/平，占25% 价格走势：下滑租金价200-350元/平客户定位大多为品牌店，4F以个体经营居多。付款方式按揭一次性销售情况时间：2006.7.31 比例：住宅92% 工程进度现房开业状况全部开业产品优势生活配套齐全，交通方便。产品劣势商场内较沉闷，压抑。布局散乱。其 他厦门延铭房地产开发有限公司 总占地面积： 13180 总建筑面积： 97583.62m 综述：1）整体上看华天花园销售情况较好，住宅销售已达到92%，商场招租也成功； 2）华天商业经营情况较差，人气严重不足，业态规划较为零乱，内部显得压抑，空气不流畅； 3）华天商场引进港、澳、台商品零关税店，由于各类商品价格很高，与厦门当地消费者生活习惯对接不够合理，经营效果较一般； 4）商业经营效果差，商业销售情况也不太理想。2、东方明珠广场三期楼盘名称东方明珠广场三期项目地址嘉禾路与莲岳路交汇建筑风格现代商铺规划具体布局： 商铺、住宅 商铺（面积）：6800平 大厦（面积）：二层（品牌）：运动名品 品牌服饰三层（品牌）：品牌鞋服专卖四层（品牌）：-1层/数码电子 家居饰品销售模式产权式：独立产权商管公司： 和意商业管理 签订相关协议（补充协议、租赁合同）返租回报率：8% 年限：50年 配 套内部设施1、得房率：75%2、车位：137 个3、空调及新风系统（品牌）：统一式中央空调4、电梯品牌：上海三菱 种类：扶梯 数量：15部 具体位置：中央 5、安防系统：电视监控系统、安保监控、设备自控、消防报警系统（烟感、喷材）6、信息管理系统：电话、闭路、传真、宽带网络建筑材质及装修商铺外立面饰材：涂料 门厅：玻璃 门窗：玻璃窗 公共走道：磁砖 铺内墙体：涂料 地面：磁砖商业环境该项目依托莲花商圈，交通便捷，升值空间较广铺位划分功能划分：商铺面积划分：店面20至100平方米价 格均价：8000-70000元/平 最高价：7万元/平 最底价：8000元/平一层均价: 4.5万元/平 最高价（比例）：7 万元/平（20%） 最底价（比例）：3.8万元/平（35%） 二层均价：1.6万元/平 最高价（比例）：2.2万元/平（26%） 最底价（比例）：1万元/平（30%） 三层均价：1.4万元/平 最高价（比例）：1.8万元/平 (18%) 最底价（比例）：8000元/平 (28%) 价格走势：以上为内部定价,开盘时大致以此为准租金价年回报率8%客户定位现正招商中,售楼处未售付款方式一次性,按揭诉求重点：带租约销售工程进度现房开业状况内部未正式开业产品优势交通便利,商家云集,生活配套设施齐全,逐渐形式一种成熟的消费氛围产品劣势与其竞争的商场促进消费的同时也分流了消费量其 他繁华（厦门）置业有限公司/投资商：厦门福隆置业有限公司 综述：1）地段较好，处于莲花十字路口位置，与富山商圈、江头商圈相距较近； 2）商业正处于招商阶段，经营情况暂时无法估计，由于面积较小，恐难于形成较强的商业气氛； 3）引进永乐思文电器可以增加消费人群，吸引莲花附近居民来消费。 4）紧邻来雅百货（嘉禾店），可借助其较强的知名度营造出一定的商业氛围； 5）停车场稀少，交通属快速干道，不利人流畅通。3、东方时代广场楼盘名称东方时代广场项目地址鹭江道靠禾祥西路4号建筑风格商住商铺规划具体布局：商场超市 商铺（面积）：20120平 大厦（面积）：82000平产品定位一层（品牌）：肯德基，麦当劳，必胜客，休闲品牌服饰，鞋，饰品等二层（品牌）：好又多百货商场三层（品牌）：好又多百货商场销售模式产权式：分割独立产权商管公司：深圳东方物业管理有限公司 签订相关协议（补充协议、租赁合同）返租回报率： 年限： 相关承诺：非产权式：配套1、得房率：100%2、车位：243个3、空调及新风系统（品牌）：中央空调4、供电系统：5、给排水系统：6、电梯品牌：苏迅 种类：扶梯 数量：6部 具体位置：左角落7、安防系统: 灭火器警报器建筑材质及装修：1、商铺外立面饰材： 涂料 门厅： 玻璃 门窗：玻璃 2、商铺公共区域饰材：磁砖 广场： 公共走道：磁砖 3、内部饰材： 铺内墙体：涂料 地面：磁砖 内部门窗：玻璃 灯光照明：节能灯商业环境该项目为厦门为数不多的钢骨架住宅，厦门CBD区地标性建筑，外观新颖独特，户户明厨明卫，地段优势明显，生活交通便利铺位划分功能划分：一到三层为商铺，四层以上为住宅面积划分：40-250平价格均价： 最高价： 最低价：一层均价： 4.5万元/平 最高价（比例）：6.5 万元/平 最低价（比例）：3万元/平 二层均价： 2.5万元/平 最高价（比例）：3 万元/平 最低价（比例）：2万元/平三层均价： 2.3万元/平