“百乐门”项目阶市场报告.doc

“百乐门”项目阶段性市场报告（2013.1）目 录一、数字楼市 2二、热点评论 4三、土地篇 5四、竞品跟踪 7一、数字楼市 2013年1月，合肥楼市共成交住宅类商品房7481套，环比下跌3.48%；住宅均价6833.02元/平米，销售均价连续三个月持续上涨。1、2012.12013.1月份合肥商品住宅销售分析点评： 2013年1月份合肥九区商品住宅共计成交7481套，比2012年12月份减少270套，环比下降3.48%；2013年1月份合肥九区商品住宅成交均价为6833.02元/，环比上涨2.47%。2、2012.52013.1月份合肥写字楼月成交套数分析点评： 从2012年下半年开始至今合肥写字楼市成交量缓慢上升，整体趋势良好，在房地产市场环境相对稳定的前提下写字楼市市场将保持目前的态势； 2013年1月办公类商品房成交量出现了小幅上升，共成交办公类商品房614套，环比上升了9.64%。这也是自2012年5月份以来第四次成交套数突破600套，各项目寄希望在年底百尺竿头更进一步，抓住春节这一拨投资客。二、热点评论1、万达投资百亿巢湖北岸建旅游综合体，预计 9月开工建设 “万达集团计划投资百亿元在万年埠码头附近兴建一个世界级的文化旅游项目，洽谈工作基本完成，正在进行整体规划，预计9月份可开工建设。”桑林兵局长透露。吴存荣透露：“万达签约将建设文化娱乐和游乐设施，规模超过芜湖方特，还有博物馆等等，除了八大酒店和超高楼，项目整体包括演艺中心、旅游度假中心是类似迪士尼的文化综合体。”点评：滨湖万达旅游综合体的进驻将推进滨湖新区房地产市场迈向一个新的台阶，合肥已开业的万达广场正在逐步改变了合肥人的商业消费习惯，第三座万达广场将进一步推进合肥人的消费行为迈向一个新的台阶，旅游、购物、休闲的全新消费行为将逐渐形成。2、未来五年，合肥中心城区面积会拓展至500平方公里，从“141”蜕变而来的“1331”市域空间新格局“1331”第一个“1”指主城区，即原本的“141”整体。在这个“1”的打造中，将重点提升城市综合承载力和辐射带动力。第一个“3”，则为巢湖、庐江、长丰3个城市副中心。第二个“3”为三大新型产业基地，分别是新桥临空产业基地、庐南重化工基地、巢北产业基地。最后一个“1”，则为环巢湖生态示范区。欲把巢湖这颗镶嵌在江淮大地上的璀璨明珠，打造成合肥最靓丽的名片。点评：这将使合肥在城市建设管理上实现新跨越。坚持走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路，以“1331”的市域空间布局为引领，进一步完善城镇体系，城镇化率达到75%。优化提升主城区，积极发展副中心城市和新产业基地，分类建设特色小城镇。三、土地篇1、合肥土地市场 2013.1月份的土地市场交易出现了下滑，本月经营性土地成交8宗，共608.671亩，环比下降22.86%，总成交金额达238883万元，成交金额环比下降了31.74%。2、成交土地详情出让方式地块编号土地座落面积(亩)规划用途容积率成交价(万元/亩)受让人拍卖S1211包河工业区包河大道与花园大道交口东北150.44商办（20%）居住（80%）商办4.0、且1.0，居住2.8、且1.0455(不含契税、印花税)安徽华昌置业发展有限公司拍转挂HJQ050位于经开区石门路北、莲花路西164.89(其中：居住58.75亩、商业106.14亩)居住、商业商业4.0，居住3.0、且1.0480(不含契税、印花税)安徽尚泽置业有限公司拍转挂HJQ012位于经开区轩辕路南、习友路东116.98居住2.5、且1.0500(不含契税、印花税)合肥观澜置业有限公司挂牌KF4-1高新区石莲北路以东、长江西路以南12.43商业（商业及酒店）2.6202(不含契税、印花税)安徽凌耀贸易有限公司挂牌KH1高新区习友路以南、长宁大道以东138.83居住3.0、且1.0135(不含契税、印花税)合肥高新建设投资集团公司挂牌N1219庐阳区北一环路以北，南国花园以西1.88商业5.38360(不含契税、印花税)香格里拉大酒店（合肥）有限公司与香格里拉中国有限公司联合竞得挂牌N1220庐阳区阜阳北路以东，北二环路以南16.15居住、商业服务业3.7594(不含契税、印花税)合肥源祥置业有限公司挂牌HJQ040位于经开区金寨南路与紫云路交口7.071商业（办公）7.5180(不含契税、印花税)安徽亚坤科技发展股份有限公司点评： 面积最大的经开区HJQ050号地块；单价高的是合肥源祥置业以594万/亩摘得庐阳16.15亩商住地；在总价上，是由安徽尚泽置业竞得的经开区HJQ050号地块，总价合约7.9亿元；庐阳区N1220号地块住宅楼面地价2408元每平米是楼面地价最高的地块。 从此次土地成交量来看，合肥楼市将有新一轮的发展上坡，尤其是在一些小的黄金地块在逐渐被放入市场，也加大了以往传言的这与以往所传言的“2013品牌时代”有一定的差异，合肥土地市场已经公布了2月份合肥土地的出让公告，6宗小于50亩的小地块将出让，合肥土地市场也开始进入了“小时代”。四、竞品跟踪一）区域竞品（办公类）项目名称写字楼建面（万）入市时间已推量（万）去化套数（2013.1.42013.1.31）均 价（元/平米）最新动态大华国际港62012.01628套（1536.88平米）均价：6500B座5、6、8、9、10层40-1400平米，价6480-6680元/平米港澳广场62011.11A区2.111套(1132.04平米)均价6500（精装）折扣毛坯6100（毛坯）凤凰国际32011.1131套均价7000提供代租服务金潜广场32012.12/4套（548.78平米）/已开始暗推澳中财富中心7.5/未售/丰大国际5/未售二） 全市主要写字楼去化情况项目名称写字楼建面（万）入市时间已上市量（万）销售率（截止到1.31）均 价 （元/平米）备注华邦ICC72012.102.644.41%10000B座写字楼共23层，2013年10月份交付。10底开盘楼层为7-15层，面积有：130平米、170平米、180平米琥珀五环城6.162012.96.1615.01%8800A、B座1400平米标准层整层销售白天鹅国际商务中心7.22011.107.278.58%11000（成交）西湖国际广场172012.9.9 8.4920.58%7500 新华金融广场122011.67.8343.98%9500滨湖时代广场142010.127.237.77%微办公：5900甲级写字楼：7500甲级办公写字楼整层1900多平米，单间最小52平米，单间面积有100多、200多、300多平米，均价约7500元/平米。微办公50多平米，均价约5900元/平米三） 个案跟踪1、 凤凰国际：买房送车位2、安粮东怡金融广场：名家现场写春联活动u 活动简介：2013年1月20日上午在宿州路商之都旗舰店“新春纳福 名家挥毫”为主题的现场题写春联并免费派送活动。3、高速滨湖时代广场u 活动简介：携手365地产家居网车位新春特惠季，特选出10个特价车位（特价车位优惠价格:59800元/个），在1月26日-2月28日期间购买车位的业主可享受五千元的优惠（如果购买特价车位就不可重复享受此项优惠）。总结： 1月份在二三线城市两会召开期间，房地产市场依然是代表委员关注的话题，从地方两会释放的信息来看，2013年二三线城市的楼市调控力度或普遍从紧。虽然房地产调控政策趋于稳定，但是若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。从今年合肥市场来看， 1月楼市呈现一片火爆的景象，开发商持续推货抢客，开盘潮一波接着一波，市场相比去年1月份的冷清反差巨大，买方市场的需求也出现明显反弹。政策是无形的手，供需关系是在决定市场。年底开发商在政策面相对平稳的情况下，采取了放量的策略，这势必迎合年底置业的群体。由于开发商资金压力的环节，