临平山周边环境整治一期工程项目国有土地上房屋征收补偿方案.doc

临平山周边环境整治一期工程项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）为贯彻落实区委区政府关于临平老城区城市有机更新的工作要求，根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例和浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例的相关规定及区有关政策文件要求，制定如下方案。一、征收目的根据区政府提出的城市有机更新的要求，实施“临平山周边环境整治一期工程项目”，有利于提升临平山周边环境面貌，改善居民的生活品质，提高城市配套功能，该项目为我区重点的民生工程、实事工程。二、征收范围1、临平街道丁山社区内以下企业：余杭丁山化工试剂厂、杭州余杭万盛汽车摩托车配件有限公司、杭州华东医药集团五丰药业有限公司、余杭临平电镀有限公司、杭州临平电缆有限公司、杭州兴龙电缆有限公司、杭州第八针织有限公司、浙江工力建设有限公司、杭州金茂装潢有限公司、杭州康德医用敷料有限公司、杭州余杭润滑油有限公司、杭州余杭物资回收利用有限公司、余杭蔬菜批发市场、杭州余杭元众物资再生利用有限公司；2、星桥街道枉山社区内的以下企业：星光街3号浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司星桥支行。（以上两个征收范围具体以本项目规划用地红线范围为准，集体土地除外。）3、 房屋征收补偿依据1、国有土地上房屋征收与补偿条例；2、国有土地上房屋征收评估办法；3、浙江省国有土地房屋征收与补偿条例；4、余杭区国有土地上房屋征收与补偿实施细则；5、余杭区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定实施意见的通知；6、其他相关政策法规。 四、房屋征收补偿原则1、依法征收原则。依法征收，严格依照房屋征收程序实施征收，切实维护被征收人的合法权益。2、依法补偿原则。依法公平补偿，严格按照规定的标准和方法实施补偿，确保做到公正、公平。3、公开透明原则。公开房屋征收的具体政策法规、补偿标准、操作程序及安置房源。 五、房屋征收补偿（一）补偿对象临平山周边环境整治一期工程项目征收范围内国有土地上被征收房屋的所有权人（以下简称被征收人）。（2） 评估机构确定 1、评估机构由征收双方协商确定，如协商不成的，通过投票选举确定。 2、投票方式仍无法确定的，由房屋征收部门采取公开摇号确定，同时委托公证机构监督公证。（三）补偿价值1、被征收房屋和用于产权调换的房屋（以下简称安置房屋）的价值，以房屋征收决定公告之日为评估时点，由房地产价格评估机构按照国有土地上房屋评估办法评估确定。2、被征收房屋的性质、建筑面积和用途一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；经街道办事处依法认定的建筑面积按照认定性质为准。3、被征收房屋装饰装修价值，由评估被征收房屋价值的同一评估机构通过评估确定。六、补偿方式 （一）补偿方式 原则上以货币补偿为主（1）被征收房屋的货币补偿价值不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。（2）在签订货币补偿协议后，20个工作日内将货币补偿款50%支付给被征收人，并在被征收人按照要求将房屋腾空之日起20个工作日内支付余下的50%的货币补偿款项。（二）补偿内容1、房屋、土地的补偿（1）土地性质为国有划拨土地使用权的，土地补偿按照出让土地评估确定价的45%给予补偿。（2）对依法临时改变用途的房屋在批准期限内被征收的，补交土地收益金的，全额返还当年补交的土地收益金。（3）工业用地实际容积率小于1.0，将容积率补足到1.0，补偿价格按土地收益测算，每增加0.1容积率地价增加2%。此项不列入本方案中的补助奖励基数。2、机器设备的补偿机器设备的搬迁补助费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。（1）对不可移动的重型和大型设备、无法异地恢复使用或由于征收造成设备设施大部分部件损坏报废的,根据设备设施在用价值扣除设备设施可变现净残值后的评估值确定补偿费用。（2）对搬迁可恢复使用的设备按照国家拆迁安装定额由资产评估机构确定补偿总费率。（3）对压力容器，锅炉，电梯，行车，电力变压器等特种设备按照获得具备特种设备拆除安装许可资质的设备安装公司报价参考执行。 3、临时安置补助费和搬迁费 （1）临时安置补助费，按照征收时余杭区最新公布的标准执行。 临时安置补助费时间计算为自搬迁之月起12个月，搬迁之月即为被征收人将被征收房屋腾空交给征收实施单位之月。 临时安置补助费的计算的建筑面积基数为取得房屋权证的房产和经街道认定的未登记建筑面积之和。（2）搬迁费的补偿 征收时，实施一次性搬迁费补助，补助标准为工业用房80元/平方米，商业用房50元/平方米，综合用房30元/平方米。房屋建筑面积内的堆积物(机器设备除外）不再另行补偿，房屋建筑面积外的堆积物，由资产评估按实评估进行补偿。一次性搬迁费计算的建筑面积基数为取得房屋权证的房产和经街道认定的未登记建筑面积之和。对沿街的营业用房，按被征收房屋产权登记的建筑面积补助一次性搬迁费：被征收的建筑面积为50平方米（含）以下的，一次性补助5000元；被征收的建筑面积为50平方米-100平方米（含），一次性补助10000元；被征收的建筑面积为100平方米至300平方米（含）的，一次性补助15000元。超过300平方米以上的按一次性补助50元/平方米计算。 4、停产停业损失费停产停业损失费按下述三种方式就高选择一种进行货币补偿。（1）因征收造成停产停业损失的，按照非住宅房屋的用途给予一次性补偿，补偿金额按照被征收房地产评估价格的一定比例计算，为被征收房屋评估价格的10%（工业用房）、6%（商业用房）和5%（综合用房）。以上计算基数为房屋（包括经街道确认的未登记建筑、装修和附属物）、国有土地使用权评估价之和。（2）按照被征收房屋征收时点的临时安置补助费标准计算，补偿标准为26个月（工业用房）、20个月（商业用房）和15个月（综合用房）。以上计算的建筑面积基数为取得房屋权证的房产和经街道认定的未登记建筑面积之和。（3）按照税务部门提供的纳税报表，原则上根据生产经营者前三年连续月份的平均利润额作为计算依据。停产停业损失补偿期限为一年。被征收人纳税时间满一年（含）但不满三年的，按实际连续月份计算平均利润；不满一年的，不能选择本方式。 5、职工生活补助费因征收停产停业造成被征收企业与建立合法劳动关系的劳动者终止劳动合同的，对解聘人员按工作满一年，给予一个月工资的一次性补助，上述补助最低不低于3个月，最高不超过12个月。工资支付凭据是指被征收企业近一年支付职工工资的银行流水帐凭证；劳动者是指与被征收人订立劳动合同、缴纳社保金、领取劳动报酬的职工；终止劳动合同是指用人单位与职工解除劳动关系并到人社局办理相关手续；月工资是指该职工在房屋征收时前12个月（包括当月）的平均月社保缴费基数；工作年限计算需提供劳动合同、缴纳社保证明、工资支付凭据等证明其连续在被征收单位工作的依据。工作年限计算终止日期为办理终止劳动合同日期，但不得超过房屋征收时规定的签约期。6、 被征收人能积极配合做好征收工作，在规定期限内完成签约、搬迁，对项目推进无实质影响的，给予适当的补助和奖励，具体内容如下：（1）工业用地土地配合奖：按土地使用证登记的合法土地评估价的30%进行奖励，此项不列入奖励基数; （2）对被征收人按时评估、签约、腾空进行奖励，计算基数为被征收房屋（含房屋权属登记的面积和经街道认定为合法且视同权证登记的建筑面积之和、装饰装修）、土地使用证登记的合法土地评估价值之和。奖励采用差额定率累进计算办法，即按评估金额的大小划分计算档次，按档累进计算。具体计算标准如下表：序号计算档次（万元）比率（%）15000以下（含5000）2525000-10000（含10000）20310000-15000（含15000）10415000以上5 （3）行政事业单位、国有控股企业不执行上述奖励政策。 7、其他（1）对已经通过立项等审批手续且有相关部门要求其停止项目建设通知的被征收人，其前期投入费用由会计师事务所专项审核作为补偿依据。（2）补偿款的支付按被征收人签约、腾空、权证注销三个阶段分期支付，最终以协议约定为准。七、征收实施单位杭州市余杭区人民政府临平街道办事处、杭州市余杭区人民政府星桥街道办事处八、签约期限和搬迁期限签约期限为自房屋征收决定公告之日起60天。搬迁期限为签约之日起20天。九、超过签约期限的处理方法（一）被征收人超过签约期限签约的，不享受本方案中的奖励政策。（二）征收人与被征收人应在规定的签约期限内达成补偿协议，在签约期限内达不成补偿协议的，报请作出房屋征收决定的人民政府按相关规定作出补偿决定。在补偿决定确定的搬迁期限内仍不搬迁的，由作出补偿决定的人民政府依法向法院申请强制执行。十、告知事项（一）房屋征收决定公告后，房地产价格评估机构对房屋进行实施踏勘，调查征收房屋状况，被征收人应提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。（二）被征收人在腾空房屋前应向水电等相关部门交清费用，不得私自拆除、更换相关设施设备。（三）被征收人应当按规定的期限签订协议且搬迁完毕，办理房屋腾空移交手续，并将被征收房屋交给征收实施单位验收接管。不得损坏房屋结构、装修，如有损坏，应