《商品房买卖合同》违约之诉讼时效简析.doc

商品房买卖合同违约之诉讼时效简析作者:syjwb 2007-10-25 17:12 星期四 晴 商品房买卖合同违约之诉讼时效简析 陕西泓瑞律师事务所 朱政 赵玲玲 陈某与西安某房地产公司（下称“房产公司”）于2001年11月25日签订了一份商品房买卖合同（下称合同），合同约定，房屋总价款为30万，交房时间为2002年3月31日，交房条件为取得住宅使用说明书、住宅质量保证书及竣工验收备案表，并办好大产权证，交房后90日之内办理房产证。付款方式为分期支付：合同签定后7日内支付第一笔款项20万元；剩余款项付款时间为2002年3月31日，逾期交房的，房产公司交房后支付。逾期付款按应付款日万分之三支付违约金；逾期交房或逾期办理房产证按已付房款日万分之五支付违约金。 合同签订后，陈某按时支付了第一笔款项后，房产公司未能按约交付房屋，陈某由此也未在2002年3月31日支付尾款，期间陈某多次电话联系该房产公司要求交房和支付违约金，房产公司一直没有满足要求。直到2005年4月26，房产公司才取得大产权证，并于2004年7 月13日通知陈某收房付款和办理房产证，陈某办理了收房手续，但拒绝支付剩余款项，认为房产公司逾期三年交房之违约金已经超过剩余款项，因此主张两相冲减，并要求房产公司尽快办理产权证。房产公司不同意其解决方案，陈某因此于2005年7月17日诉至法院，要求法院判定其与房产公司两相冲抵，并判定房产公司尽快办理产权证。并提供了2004年3月15日的催告函、 2004年8月23日和9月17日的律师函及对应的特快邮寄邮件详情单作为证据。房产公司随后提起反诉，要求陈某支付剩余房款。 法院经审理认为，房产公司违约是实，但陈某主张的违约金有一部分已超过两年诉讼时效，故只支持其未超过诉讼时效部分的请求，最后判决陈某向房产公司补足折抵后不足部分款项，房产公司于收到该款后90日内为陈某办理房屋房产证。律师解析： 本案主要涉及诉讼时效问题： 一、基本法律。 诉讼时效，是权利人在一定期间内不行使权利，即丧失请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务权利的制度。 超过诉讼时效，原告有权提起诉讼，但不能获得胜诉判决，即有诉权而无胜诉权。我国法律关于诉讼时效的规定，包括两大类： 第一，一般诉讼时效，即民法通则第135条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”根据该条规定，在我国，一般诉讼时效为2年。 第二，特殊诉讼时效，根据上述民法通则的规定，诉讼时效除该条规定的2年外，另有规定的从其规定，因此法律另有规定诉讼时效不是2年的则被认为特殊诉讼时效。如民法通则第136条规定“下列诉讼时效期间为一年：身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或者拒付租金的；寄存财物被丢失或者损毁的。”另有环保法规定环境污染诉讼时效为三年等特殊诉讼时效的规定。 对于商品房买卖合同违约行为追究违约责任的诉讼时效，我国没有特殊的法律规定，因此适用一般诉讼时效，即2年诉讼时效的规定。 二、本案分析 本案的关键问题在于陈某追究违约金的权利是否超过诉讼时效，这就涉及到诉讼时效的起算问题。民法通则第137条的规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之时起计算”。根据该条规定，陈某追究房产公司逾期交房之违约金的诉讼时效应从约定的交房之日起算，这也是大多数人的观点。但是同时，也有一些人认为，开发商逾期未交房是一个持续行为，是对买受人权利的持续侵犯，根据最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见条规定“侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算”，因此，计算其诉讼时效应从实际交房之日即侵权行为终了之日起算。 我们认为，房产公司未按合同约定如期交房属于违约行为，而不是侵权行为。因此最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见关于持续侵权行为之诉讼时效自侵权行为终了计算的规定，并不适用买房人追究房产公司违约责任的诉讼时效起算。前者应以约定的交房日期为起算点，但在实际操作中，也并不是说一旦超过2年时间，买受人就一概丧失了追究违约责任的权利，而是应对具体情况具体分析： （一）合同约定“出卖人逾期交房，按合同总价款固定比例支付买受人违约金”。那么从债权的角度分析，此时的违约金是一个可以确定的数额，属于一时性债权，应当从约定的交房之日起算诉讼时效； （二）合同约定“出卖人逾期交房，每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金”。此时的违约金属于一种继续性债权，它是按日计算并支付的，即违约一日就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金，每日单独发生的违约金从债法的角度讲叫个别性债权，因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。如采用本案判决中认定的方法，即起诉之日起倒数两年之内的违约金债权的诉讼时效还未届期，予以保护。三、律师建议 除前述逾期交房的违约行为外，实践中经常发生的还有逾期办证、交付的房屋质量不合格，以及买受人未按期付款等情况。其中关于逾期办证行为，根据城市房地产开发经营管理条例第33条规定，办理土地使用权变更及房屋所有权登记手续是买受人的法定义务，同时出卖人房地产开发企业具有法定协助义务，对于法定义务，不应受到诉讼时效限制，因此即使超过2年时间，买受人依然有权利也有义务办理房产证。但是对于逾期办理房产证的违约金、房屋质量不合格的违约赔偿、逾期付款的相应款项及违约金等，对于权利主体均存在因未及时主张违约责任导致丧失胜诉权的风险，律师在此建议房产公司及买受人，在合同对方出现违约行为时，及时行使权利，在对方拒绝主动承担责任时，及时诉至法院，寻求司法救济。或者采取其他能够引起诉讼时效中断的措施，如：通过向对方发函或签署协议的方式，向对方主张权利，同时保留好相关证据，包括但不限于邮寄单据、共同签署的文件、电话记录等等。诉讼时效因诉讼或权利人主张权利而发生中断以后，重新计算，即重新开始2年的诉讼时效，并可以再次发生中断。但是同时，须注意的是，根据我国民法通则第137条规定“从权利被侵害之日起超过二十年，人民法院不予保护”。该条规定的诉讼时效属于“最长诉讼时效”，即从权利被侵害之日起计算，权利享有人不知道自己的权利被侵害，时效最长也是二十年，超过二十年，人民法院不予保护，该20年的最长诉讼时效不因任何情况发生中断、中止或延长。开发商延期办证违约金的诉讼时效计算自起诉之日往前倒推 2011-07-17 09:25:43| 分类： 经典案例 | 标签：商品房买卖经典案例 |字号大中小 订阅 案情简介2006年6月15日，鲍春凤与永厦房地产开发有限公司（以下简称永厦公司）签订商品房买卖合同1份，约定：1、 由鲍春凤购买永厦公司开发预售的位于江岸新城小区的住宅房屋一套，购房总价款为2,158,430元。并约定甲方（即永厦公司）应当在2007年5月31日前，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即鲍春凤）使用；2、在商品房交付使用后60日内，应办理房地产权证，如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书，乙方不予退房的，从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。合同签订后，鲍春凤以部分现金、部分按揭贷款方式付清房款。2007年5月31日前永厦公司按合同约定将商品房交付鲍春凤使用。2008年6月4日，永厦公司完成初始登记，并取得相应房地产权证。2008年12月25日，鲍春凤填具土地房屋权属登记申请书交付永厦公司，2009年1月13日，永厦公司将鲍春凤所购房屋的办证资料提交市土地房屋权属登记中心。2009年3月4日，该房屋登记在鲍春凤名下。鲍春凤诉称：永厦公司迟延办证的行为已构成违约，现要求永厦公司支付违约金370,957.6元（以总房价款为基数，按同期贷款利率，从鲍春凤收房第61日起计算至房地产权证下发之日止）。 永厦公司永厦公司辩称，对鲍春凤陈述的事实无异议，但我公司仅是接受鲍春凤的委托为其办理产权证，且即使我公司存在办证迟延，但在我公司办证迟延后，鲍春凤应当知道因我公司迟延办证致使其合同权利遭到侵害，根据买卖合同纠纷诉讼时效为2年的有关法律规定，鲍春凤的请求部分已超过诉讼时效，应当依法驳回鲍春凤的部分诉讼请求。 裁判结果法院判决：永厦公司于本判决生效后7日内支付鲍春凤自2008年11月30日起至2009年1月13日止，以已付房款2,158,430元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期办证违约金；法理剖析本案系商品房预售合同纠纷，其争议焦点在于鲍春凤要求永厦公司支付迟延办理房屋产权证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据双方合同约定，永厦公司未在规定期限内为鲍春凤办理房地产权属证书，应当至逾期之日起，按人民银行同期贷款利率向鲍春凤支付违约金。而永厦公司应承担的违约责任作为继续性债权来确定违约金数额，每个个别的债权应分别适用诉讼时效，诉讼时效期间为2年。鲍春凤于2010年11月30日起诉主张逾期办证违约金。因此，自2008年11月30日起至2009年1月13日永厦公司将鲍春凤所购房屋的办证资料提交市土地房屋权属登记中心时止期间的违约金未过诉讼时效，2008年11月29日以前的违约金已超过诉讼时效。 关于按日计算之迟延办理权属登记违约金诉讼时效起算问题作者：andy一、按日计算迟延办理权属登记违约金是否超过诉讼时效问题，核心问题是诉讼时效应从何时起算。本人认为，应从商品房出卖人（即开发商）违约行为终结之日（即具备办理权属登记条件且通知商品房买受人之日，下同）起算。1、鉴于商品房买卖合同规定的违约金系按日累计方式计算，直到违约行为终结之日，违约行为一直处于持续发生的状态。也就是说，只要商品房出卖人（即开发商）的违约行为持续存在，每过一日，违约金就持续增加。另外，商品房买受人对于商品房出卖人（即开发商）何时具备办理权属登记手续无从知晓，对迟延违约金何时终结无法确定，只有在商品房出卖人（即开发商）违约行为终结之日，商品房买受人才可以真正清晰知道该项违约金的具体数额。2、对法律规定“知道或应当知道”之含义，我们认为，其不可缺少的条件之一就是在“知道或应当知道”之日，商品房买受人应对其所受到的损失可以量化且可最终确定数额。在开始计算迟延违约之日，商品房买受人知道的只是违约金开始计算，其还无法具体确定违约金数额，此刻还不具备“知道或者应当知道”的量化且可最终确定的客观条件。所以，诉讼时效不能从此刻起算，而只有到商品房出卖人（即开发商）违约终结之日，商品房买受人才可确切知道违约金数额，此刻才具备起诉的基本条件之一-就是诉讼请求的具体确定且是最终的。3、从诉讼效率、减少诉累、民事案件一事不再理的原则出发，诉讼时效亦应从商品房出卖人（即开发商）的违约行为终结之日起算。否则，会导致基于同一事实发生多次诉讼，这样将极大的浪费司法资源。因为在此种情况下，案件虽然在审理中，迟延违约金却还在发生，而且完全有可能在判决生效之日，基于同一违约事实的迟延违约金还在发生，难道还要求商品房买受人再行起诉？显然，这对于商品房买受人，没有起码的公平可言。4、商品房出卖人（即开发商）主张从迟延违约金开始计算之日起计算诉讼时效，还是实践中有人主张从商品房买受人起诉之日倒推两年的方法计算诉讼时效，都是对诉讼时效片面、机械的、形而上的理解，违反诉讼时效制度的本质要求。诉讼时效的本质在于对于那些怠于行使权利的当事人不再给予法律上强制意义上的保护，迟延违约金并非商品房买受人怠于行使权利，而是违约行为持续存在，商品房买受人无法最终确定诉求数额。二、众所周知，诚信是社会生活和经济生活的基石，法律上对诉讼时效的制度的确定，某种程度上，会导致部分商品房出卖人（即开发商）以商品房买受人丧失诉讼时效进行抗辩进而获益，这是对诚信制度的一种背离。如果偏离诉讼时效制度的本质要求，进而作机械的、片面的、形而上的理解，系对背离诚信行为的漠视甚至默许，将对社会及经济生活造成难以承受的负面影响。三、办理商品房权属登记，还有另外一个基本事实就是：商品房出卖人（即开发商）是否具备办理权属登记手续的条件，并非法院可以以判决方式强制要求办理可以解决。因为办理商品房权属登记手续商品房出卖人（即开发商）应具备的条件贯穿开发项目前期准备（土地出让、立项规划、勘察设计等各项前期咨询工作及办理环评、人防、地震、消防、配套等许可）、开发建设（建筑、机电、装饰装修、重大设备采购等）、竣工验收（多项验收程序）等各个阶段、各个环节，如果某一环节欠缺，都完不成初始登记手续。在违约继续持续存在的状态下，如果商品房买受人起诉请求法院判令商品房出卖人（即开发商）履行办理权属登记责任，若法院查明确实不具备办理条件，法院会直接判决商品房出卖人（即开发商）履行办理权属登记的义务呢？显然不会。商品房买受人在不想解除合同的前提下，只有在具备办理权属登记条件且迟延违约金数额最终具体确定的时候进行起诉，才是一个正常、理性人的选择。从这层面看，诉讼时效亦应从违约终结之日计算。如果商品房出卖人（即开发商）在超过约定期限两年的情况下未办理权属登记，商品房买受人是否因超过诉讼时效而丧失请求办理产权手续的诉求呢，显然没有，那么为什么基于同一事实发生的迟延违约金就超过诉讼时效呢？如果商品房买受人只起诉要求给付迟延违约金，法院也判决要求商品房出卖人（即开发商）给付迟延违约金，但商品房出卖人（即开发商）还是不具备办理权属登记条件进而导致无法办理，而这时商品房买受人如果要求解除合同，该如何处理呢，先前的判决还是否执行？逾期交房违约金诉讼时效起算简析中国在线律师网 时间：2011-01-30 【案情】原告：王某被告：某房地产公司人民法院查明：2005年1月13日，原、被告签订了一份商品房买卖合同。合同约定：原告以总价款991746元的价格，向某房地产公司购买房屋。约定建筑面积314.06平方米，实际建筑面积313.24平方米。某房地产公司应当在2006年12月31日前向原告交付房屋。逾期交房的，某房地产公司按合同第九条第1种方式承担违约责任：（1）逾期不超过30日，自2007年1月1日起至实际交付之日止，某房地产公司按日向王某支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，王某有权解除合同。解除合同的，某房地产公司应当自王某解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按王某累计已付款的1%支付违约金；合同继续履行的，自2007年1月1日起至实际交付之日止，某房地产公司按日向王某支付已交付房价款万分之三点五的违约金。合同签订后，至2007年12月25日前，王某已向某房地产公司交付购房款986000元。2007年12月25日，某房地产公司向王某交付了房屋。王某亦付清了所有房款。原告王某于2009年11月11日诉至本院，要求某房地产公司按照合同约定承担逾期交房违约金。案件的争议焦点是，王某向某房地产公司主张违约金有没有超过法定的诉讼时效。双方对某房地产公司逾期交付房屋的违约行为没有争议。王某诉称：2007年12月25日，原告接受被告交付的房屋并不代表其放弃追究被告违约责任。根据约定，被告应于2006年12月31日前交付房屋，而被告是2007年12月25日交付房屋。原告受到违约侵害的事实一直处于持续状态，因此时效应当从终了开始计算。另外，在实际交付前主张违约金，则违约金的数额是不确定的。原告的诉请没有超过法定的诉讼时效，请求被告支付逾期交房违约金124960元。某房地产公司辩称：双方在合同中约定的房屋交付期限是2006年12月31日前。合同签订后，因多方面原因，被告的确在2007年12月25日才向原告交付房屋。但在实际交付时，原告对被告逾期交付的事实未提出异议，说明原告已经放弃了追究被告违约责任的权利。被告未在2006年12月31日交付房屋时，即已构成违约。从2007年1月1日起，原告的合同权利受到侵害的事实已经确定，此时原告应当知道自己的合法权利受到侵害，所以诉讼时效应当从2007年1月1日起开始计算，且本案也没有诉讼时效中断，法院应当驳回原告的诉讼请求。【审判】人民法院认为: 原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。对原、被告均具有强制约束力，双方均应按照约定诚信、全面履行自己的义务。双方签订合同后，王某已经依约向某房地产公司交付了购房款，某房地产公司依约应于2006年12月31日前将房屋交付给王某，但某房地产公司在2007年12月25日才实际交付房屋给王某，已构成违约，应当承担违约责任。对此，王某有权根据双方签订的商品房买卖合同的约定,选择解除合同或继续履行合同，并由某房地产公司按照约定向其支付违约金。现王某已经接受了某房地产公司交付的房屋，即实际上选择了继续履行合同，某房地产公司应当按照约定的选择继续履行合同的违约金计算标准向王某支付违约金。根据法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。被告违约行为一经发生，其侵害了原告合法权益的事实即已确定，而违约金无论按日计算还是按次计算，都只是对如何确定违约方应当承担的违约金数额的标准或计算方法的约定，并不是因为有这种约定而产生了新的债务。依据本案事实，某房地产公司未在商品房买卖合同约定的2006年12月31日前交付房屋，从 2007年1月l日起其侵害买受人王某合法权益的事实即已确定，王某此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张自己的权利。王某直至2009年11月11日才向法院起诉，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过2年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。因此，王某的诉讼请求已过诉讼时效，逐判决驳回原告王某的诉讼请求。一审宣判后，原告王某未提出上诉，本案判决现已生效。【评析】一、问题的提出-诉讼时效的起算时间。诉讼时效是权利人持续不行使民事权利而于期间届满时丧失请求法院保护其民事权利的法律制度。超过诉讼时效，权利人有权提起诉讼，但丧失胜诉权。诉讼时效制度难免会牺牲权利人的利益，但其是为督促权利人行使权利，使其不至成为“权利上的睡眠者”。假使债权权利人请求权永久存在，就难以保障社会交易之安全，并有碍社会秩序之稳定。本案适用的是两年的诉讼时效，那么权利人就应“自知道或应当知道权利受到侵害之日起两年内”主张权利。解决本案的关键是原告主张违约金的诉讼请求是否超过了两年的诉讼时效，亦即违约金的诉讼时效起算时间的确定问题。二、观点的碰撞-理论和实务中存在的争议。对于本案是否超过诉讼时效，法学界及司法实务界存在较多争议，存在以下几种意见：第一种意见认为：本案没有超过诉讼时效。合同签订后，原告已按合同的约定向被告交付购房款，但被告因其自身原因未能在合同约定的时间向原告交付房屋，直至2007年12月25日才实际交付房屋。在此之前，被告逾期交房的行为一直处于持续状态，因此时效应当从该状态终了之时开始计算。并且合同约定的违约金计算方式是按日计算，故在被告实际交付房屋前，违约金的金额是随着时间的推移而不断增加的，最终的数额要在被告违约行为终止之时才能确定。换句话说，原告只有在被告实际交付房屋的时候，才能确切知道被告应当承担的违约金的具体金额，此时诉讼请求才能明确。故本案的诉讼时效应当从2007年12月26日开始计算，而原告是2009年11月11日向法院起诉主张违约金，没有超过法定的两年诉讼时效，原告的诉讼请求应当获得支持。第二种意见认为：本案部分诉讼请求超过诉讼时效。合同约定的违约金是按日累计计算违约金数额的，即违约一日就产生一日金额的违约金，此时的违约金属于一种继续性债权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个债权，每个这样的债权可以取名为“个别债权”，每个“个别债权”具有某种程度的经济上和法律上的独立性。随着时间的推移，债权人享有的一个个的“个别债权”相继至清偿期。所以应当就每日单独发生的违约金这一“个别债权”分别适用诉讼时效。判断是否超过诉讼时效，应当从权利人主张权利之日倒推两年来看，在该两年之内的违约金未超过诉讼时效，应予以保护。第三种意见认为：本案的诉讼时效应当从合同约定的交房日起算，经过两年不起诉的，就超过诉讼时效。三、判决的理由“确定+知道”。人民法院采纳了第三种意见。依据最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第六条之规定：“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”。客观上，商品房买卖合同明确约定了房屋的交付期限为2006年12月31日前，从 2007年1月l日起被告侵害原告王某合法权益的事实即已确定。主观上，房屋的交付是需要买卖双方履行一定的手续，违约行为发生之时，原告王某就知道其合法权益受到了侵害，诉讼时效开始计算，其应在此时起两年内主张自己的权利。具体分析如下：1、违约行为与侵权行为的诉讼时效客体不同。被告未按合同约定的期限如期交付房屋属于违约行为，而不是侵权行为。诉讼时效的客体是违约行为违约金请求权，而非侵权行为损害赔偿请求权。最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第一百九十四条：“侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算”的规定，并不适用违约责任的诉讼时效起算。2、本案的违约行为只有一个而非多个。本案被告的违约行为不同于继续性合同，就行为本身而言，只要被告未如期交房，就即已构成违约，在整个过程中，违约行为只有一个。此后违约金的数额无论如何变化，都是基于这个违约行为所产生的。3、违约金按日计算与债务分期履行不同。本案合同约定按日计算违约金不同于当事人约定同一债务分期履行的情形。后者是当事人以其继续性作为，在时间的推移下定期产生新的权利、义务；前者并未产生新的权利、义务，至多是之前违约行为后果的延续而已。因而本案也不能适用最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定 第五条之规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”同时上海高院的有关规定，对本案违约金的诉讼时效确定也有重要