锡郡国际广场业态定位及招商的调查报告.doc

锡郡国际广场业态定位及招商的报告调查项目：1、首先了解掌握现有物业条件，充分预估物业改造的难度，减少不必要的投资。2、市场调研 （1）了解所在城市的经济发展水平，商圈分布、商业业态的构成，（市场、商场、商业街区）清楚项目所处区位，以及该区位欠缺的城市功能，项目定位必须与城市功能定位规划相结合来考虑。 （2）相关的业态调研、品牌调研、业种分布、租金调研（时间关系，稍后）；3、项目定位 （1）业态布局：结合当地的历史文化，经济状况、消费能力，以及所属区域欠缺的城市功能、现有的业态分布。 （2）动线设计：在中小城市，停车位的分布问题、顾客购物的便利性、易达性会凸显的更加重要。 （3）根据前期的市场调研结果，确定的项目业态定位，项目规划，业态布局设计，业种划分等。4、宣传推广策略。根据项目定位，制定招商宣传策略，一般都是亮点宣传。调查结果：1、 锡林浩特市地处锡林郭勒草原腹地，经济相对落后，市民对品牌，高档消费没有太强的意识。对购物环境没有过多要求。2、 比较现有的商业体，民盛、高勒、购物环境好，档次高，可是人气不如一般的，如蒙古包、金桥等租赁商场人气旺，银座虽然属于租赁，可是装修高档，人气更差。维多利新开业，但前景不容乐观。再比较德克隆和华润，华润人气明显不如德克隆。3、 锡林浩特市整体经济状况一般，但还是有一部分高收入群体，市民消费习惯有待改变。3、锡郡国际广场现有物业可以基本满足任何业态的入驻要求，无需做大的改动。招商过程中如果商户有特殊需要，可以做小的改动。力求在工程完工前，完成需工程改动商户的招商工作。4、商业零售主要集中在额尔敦路，共有大卖场 ( 12 ) 个，民盛、高勒算当地高档的商场，蒙古包、金桥、万人、属于租赁商场，人气旺，档次差。银座属于租赁商场，但是人气不旺。维多利鞋城属于专业卖场，品牌杂乱。老百货大楼就是杂货铺。即将开业的维多利还不好说人气和生意如何。天圆准备装修，目前不了解。在建的尚都国贸，个人感觉定位不是很准确。香榭丽舍商业街，招商不成功，没有人气，目前经营户不多。5、额尔敦路沿街有各种专卖、零售店铺。其余各街道商铺，业态单一，业种杂乱。不足以对锡林浩特市商业零售产生大的影响。6、调查全市有商业店铺的街道 12 条（贝子庙街、锡林大街、察哈尔街、那达慕大街、团结大街、滨河路、天津路、重庆路、宝力根路、额尔敦路、额吉淖尔路杭盖路），商铺 2214个，商铺面积总和约 162215 平方米。大卖场 12 个（蒙古包、金桥、万人新天地、天圆、龙城、高勒、百货大楼、民盛、银座、香榭丽舍、德克隆、华润。）大卖场与本项目关联不大，面积不详（未做调查）。7、调查共有：（后附详表） （1 ）餐饮 381 个，面积总和 30435 平方米。 （2 ）娱乐 9 个，面积总和 2500 平方米。 （3 ）服装 110 个，面积总和 9680 平方米。 （4 ）鞋帽 31 个，面积总和 2420 平方米。 （5 ）箱包 11 个，面积总和 400 平方米。 （6 ）孕婴 9 个，面积总和 540 平方米。 （7 ）化妆品 47 个，面积总和 2046 平方米。 （8 ）黄金珠宝 10 个，面积总和 970 平方米。 （9 ）银饰礼品 16 个，面积总和 650 平方米。 （10）眼镜 14 个，面积总和 1190 平方米。 （11）婚纱摄影 25 个，面积总和 2190 平方米。 （12）鲜花 21 个，面积总和 1785 平方米。 （13）美发 96 个，面积总和 3680 平方米。 （14）美容养生 17 个，面积总和 1470 平方米。 （15）茶叶茶艺 16 个，面积总和 1039 平方米。 （16）草原特产 56 个，面积总和 1530 平方米。 （17）电脑 43 个，面积总和 2855 平方米。 （18）手机 51 个，面积总和 2960 平方米。 （19）办公用品 10 个，面积总和 630 平方米。 （20）汽车用品 21 个，面积总和 2388 平方米。 （21）酒店用品 5 个，面积总和 320 平方米。 （22）草原特产 56 个，面积总和 1530 平方米。 锡林浩特市大卖场商户类型卖场名称楼层个数占地面积备注服装金桥三楼35童装约800四楼22家服装二楼18家裤子约1000五楼女装高勒时代二楼16家男装三楼37家女装四楼13运动装蒙古包三楼男装四楼服装男女均有电器金桥一楼电器全部蒙古包一楼电器全部鞋帽金桥三楼18家高了时代一楼15家蒙古包二楼鞋全部维多利一楼女鞋二楼男鞋饰品金桥二楼32家约300其它金桥二楼1家玩具501家糖果1家母婴蒙古包二楼窗帘布艺以上是与本项目有关联的业态、业种。定位根据：1、 锡林浩特市现有商业业态，城市功能，本项目区位以及市调数据确定。从商业街招商成功、运营良好的角度进行定位。2、 根据本项目建筑格局、面积，适合的业态、业种，进行定位。3、 本项目距离主商圈有一段距离，主商圈高端商业体已经有民盛、高勒，还有新开业的维多利。本着“同质化经营、差异化竞争”。进行定位。4、 由于本项目无法同时完工开业，这就给整体定位及招商带来一定难度。因为一期C区完工，商业内街会存在一边是商铺招商运营，一边是工地围挡。势必给经营户和顾客带来不便。因此定位还要考虑施工工期。5、 依据行业惯例，城市综合体的业态配比：购物、餐饮、娱乐。52：18：30的比例，本项目不很合适，6、 综合性商业街业态选择一般是专业、专营店占50%，餐饮店占25%，综合性商场占15%，娱乐休闲占10%，也不是完全合适。7、 所以只能依据本项目实际情况。符合地方消费习俗、消费能力，及现代商业状态的演化趋势，保证运营良好。进行业态定位8、 如果引进品牌商场，本项目最大体量也无法满足，引进大商场最少在单体20000平方米以上的体量。所以无法引进大商场做主力店。9、 只能以高端餐饮、娱乐，专业卖场为主力店。10、 A4-C5口、做聚拢人气的口。A2-C2口，做高端餐饮、娱乐。11、 A、B、C、各区二层（联通层），无法做高端业态、业种。业态定位：1、 名称：锡郡国际生活方式购物广场2、 定位为锡林浩特市首家生活方式购物广场。综合商业街，多业态组合。3、 主题只能定位一个“生活方式全体验”贴近百姓生活。做老百姓的购物广场。定位上、中、下。不宜做高、大、上。既要有阳春白雪，也要有下里巴人。4、 定位高，没有人气，运营不好，必然会影响销售。5、 以目前房地产的趋势看，大趋势不明朗，所以本人建议，目前首要任务应是商业街运营管理。以招商运营为主，招商成功，运营良好，必定会带来销售的突破。业态、业种组合：1、 C区，临街10个较大的一拖二的商铺，做特色餐饮品牌店，当地旅游都是当天返回，所以特色餐饮很合适，三四层精装公寓。2、 C3、C4-B1、B2、B3内街（一层），为品牌服装一条街。在黄金点（总长*0.618）引进当地有影响力的品牌，招人气。3、 B1、B2、B3-A3内街（一层），经营婚纱摄影、礼仪庆典、黄金珠宝（放在黄金点）、布艺家纺、礼品银饰、化妆品、美容美体、美发（大店）、茶叶茶艺、奇石石艺、画廊、文物古董，试情况最后确定几个业种。4、 C3、C4、B1、B2、B3、A1。二层经营精品、礼品、针织内衣、小商品、小家电、文具、办公、数码耗材等众多业种。5、 C5（高）、引进连锁酒店（如家、七天、格林豪泰、速8等）。6、 C5、A4、A1、一层临街，由于距离贝子庙近，一条街贯通，做草原特产、旅游纪念一条街。7、 C5（低）、A4、A1（二层以上），经营三个专业卖场 暂定：孕婴童装、玩具、早教、职业体验、儿童乐园。 外贸服装（东莞，中山、名牌尾货）。 品牌鞋城（单品单厅），品牌箱包。 运动健身，服装、器材。 根据锡市情况，也可做家用大电器、灯具城。8、 A1、负一层、一层引进一家超市（租金低，招人气）。9、 A2、大品牌的、较高端餐饮，附带洗浴、健身、美容会所或KYV。10、 由于目前施工图纸没有确定，所以没有具体业态、业种的商铺的具体数目，这个问题待以后招商过程中具体划分。招商方案：1、 自此方案经公司审议通过第二日起，以业态定位、业种划分为依据，确定统一的宣传广告词，开始制作招商手册，三维效果宣传片（大屏幕电视在售楼部循环播放）。完成时间，由策划掌握。2、 完善销售、招商、介绍项目优势的统一说辞。（时间，依据招商手册，在招商手册完成后三天时间）。3、 以招商手册的效果图，特制名片，宣传单页。进行有目的的走访宣传，推广项目，介绍项目优势。4、 前期不需要大的广告投入。需印制多版本（不同宣传时期）宣传单页，以后每个宣传节点的宣传单页，由招商部提出，策划完成。5、对全市可入驻的商户宣传沟通，有意向的商户，进行登记造册。（如果两个人需要至少两个月时间）。6、对锡林郭勒盟其余10个旗、一个县、一个市进行宣传。扫街发放宣传单页。（第一阶段，需要一个月时间）。因为旗、县都是以盟（锡林浩特市）为中心的。7、对呼、包、鄂、赤峰，进行可销售大面积的关系营销。同时进行招商的宣传。（时间15天，特殊情况，加时）。8、自2015年3月22日起，进行大范围的广告宣传，主要有招商专员完成，（蓄水期）。开始收取租赁预定金，采取高门槛准入策略（数额待定）。但是也要放水养鱼。9、自2015年6月1日起，引爆招商入驻、商户签约热潮。10、已签约商户，条件允许可以进行装修、备货，完善的可以进行试营业。11、2016年9月29日（农历9月初6）外街餐饮、内街可以完工的全部营业。12、商业街全部盛大开业预计2016年底，具体看工程进展情况而定。招商宣传：1、 根据不同时间节点，设计印制不同的宣传单页，进行发放。2、 自5月1日开始，一个月时间。全面广告发布，平面媒体、电视广告、公交车体、户外大屏、宣传车、组织人员上街大量发放宣传单页。3、 在售楼部门口添加招商部的招牌。招商宣传费用：1、 三维宣传片、招商手册、宣传单页，由策划部制作，费用不详。2、 2015年5月1日起的大范围广告宣传，具体投放数额由公司决定。3、 外出旗、县，需要车辆（自备车辆），由公司负责路、桥、油费（提前支取，事后结算）。保养费用自理（特殊情况请示公司决定）。需要住宿的，按公司的出差补助标准执行。4、 遇有大客户来本项目考察的，需事前请示公司，招待费用、标准公司决定，批复后依决定执行。擅自决定接待的，费用自理。租金定价：1、 调查了解全市、项目周边的租金情况（后续调查）。2、 在保证完成公司经营性收益的情况下，进行租赁定价。2、 为了销售定价：定高租金，减免各种费用。如果定得过高，可以年底反租金，这样促进销售。3、 为了招商营运定价：定低租金，加各种费用。这样利于招商营运。4、 财务统计计算，计算出投入资金的总成本，以成本取得的贷款利息，加运营成本为租金的最低底线。营运组织架构：1、 招