定位报告(总体－思路篇－方法论)－次.ppt

70万平方米规模、多种业态组合的综合型楼盘如何定位、推广？,项目营销推广考量的方向： 1）70万方大盘如何定位？什么商业模式才能迅速盘活本案？ 2）项目的核心中心商业及项目整体商业量体如何定位、去化？ 3）商业招商与经营如何解决？ 4）大盘操作之本项目核心重点应该是什么？ 5）如何解决本项目的产品功能定位问题？ 6）如何满足住宅、酒店公寓、写字楼等其他业态的城市需求？ 7）如何使得项目的产品定位发挥最大价值？,NOVO城市中心,(NOVO源于拉美，在英文里对应的单词是“NEW”， “NOVO Concept”在中文里的意思即为“新概念”，作为新概念， NOVO Concept代表的是fashion、design、Technology的新形象， 融合了前卫设计、时尚潮流和尖端科技等元素。),集约型一站式购物中心商业街+高档住宅社区+写字楼+酒店式公寓,NOVO Fashion 流行元素 外立面、凸窗、大阳台 NOVO Design 艺术、格调 阳光大堂、雕塑小品 NOVO Technology 科技 网吧、音乐试听、ipod巡展 NOVO Entertainment 娱乐 电影展播、网游、演艺、KTV NOVO Partner 团体 欧洲杯狂欢派对 NOVO Event 事件 时尚派对、NOVO 城市中心宝贝评选,宜昌商业现状： 大型化、综合性的商业业态市场稀缺。 区域内目前没有真正意义上的购物休闲综合市场，本项目将领先抢占市场以其独特性和稀缺性为本项目的后续经营提供极大的生存空间。 消费习惯倾向于到市中心商业聚集地集中购买日常生活所需商品。,定位思路：,本项目情况： 建筑体量相对较大，一种业态的产品在本区域消费市场中难以全部消化。,集购物、餐饮、休闲娱乐、旅游、服务于一体的一站式购物商业中心、体验型消费商业新天地,分期开发，一、二、三期商业联动，致力打造新的城市商业副中心。,开发步骤：,预期达到目的：,醒在一期：初步形成商业气氛 “苏醒”：从无到有的商业氛围 “醒目”：独具特色的商业模式,赢取二期：形成“人无我有，人有我优”的购物场所 “赢利”：市场空白点的商业价值体现 “最IN”：时尚购物中心聚集地 “获取”：稀缺商业形态的高额利润,领御三期：宜昌时尚消费的发源地和方向标，市场导向 性明确，致力打造城市商业副中心。,本报告在关注住宅的同时，偏重于项目商业易活性研究，根据消费者需求特征研判，结合宜昌市房地产市场现状，重点对整体商业提出市场定位思路。,本报告目的：,项目面临的现状,本项目位于西陵区夷陵广场商圈边陲，住宅和商业等市场氛围较差； 本项目地理位置有一定的优越性，表现在住宅高部楼层可赏江景； 项目周边商业氛围尚未完善，软硬件陈旧，有待提升； 本项目受未来规划的CBD和CED辐射，有助于本区域整体档次升级； 宜昌市经济发展，城市人口扩容，消费水平不断上升； 宜昌住宅需求面积以80120平方米/套的自住型住宅为主； 面向中小型投资客的商铺和办公、酒店式公寓消费客层的小户型， 在本项目周边1公里范围内较为稀少。,本项目产品定位考量的几大方向,本项目产品的定位应以：自住型为主的住宅、可灵活分割的产权式商铺、 全装修小户型酒店式公寓、可灵活分割的办公楼的组合推出。,本项目业态组合包括：,集约型一站式购物中心商业街+高档住宅社区写字楼酒店式公寓,初步方案设想,推盘设想： 大体量楼盘，总体推出不利于销售，可分期推出，首尾相接，利用几个 热销期，聚集人气，有效推动房价上扬。可根据地块形状，分三期推出。 推盘步骤： 一期：