呼伦贝尔市职工个人住房公积金贷款管理办法.doc

呼伦贝尔市职工个人住房公积金贷款管理办法发布日期：2004-04-25来源： 呼伦贝尔市住房公积金管理中心查看次数：459第一章 总则 第一条 为推动呼伦贝尔市住房商品化、社会化，促进住宅建设与消费，支持缴存住房公积金职工购买、建造、翻建、大修自住住房，规范职工个人住房公积金贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据中华人民共和国担保法、国务院住房公积金管理条例、建设部城市房地产抵押管理办法、中国人民银行个人住房贷款管理办法、贷款通则以及住房置业担保管理试行办法，结合我市实际情况，制定本办法。第二条 本办法所称住房公积金贷款，是指呼伦贝尔市住房公积金管理中心（以下简称中心）以住房公积金为资金来源，向参加住房公积金缴存的职工发放的，以住房为抵押物，或者由具备担保资格的保证人提供担保，在本市购买、建造、翻建、大修普通自住住房时，因资金不足而发放的政策性贷款。职工购买的自住住房包括商品住房、经济适用住房、集资建房、合作建房、个人交易的私产住房（二手房）、房改房、危改还迁住房、公有现住房。第三条 住房公积金贷款实行采取存贷结合，先存后贷，一次借款，按月偿还，贷款担保的原则。呼伦贝尔市住房公积金管理中心为全市住房公积金贷款的管理机构，负责审批住房公积金贷款申请，监督住房公积金贷款借贷和结算。住房公积金贷款风险由市住房公积金管理中心承担。 第四条 住房公积金贷款金融业务由市住房公积金管理中心委托经营贷款业务的商业银行办理。中心应与受委托商业银行签订委托协议，委托贷款手续费由中心按国家有关规定支付。商业银行办理住房公积金贷款业务，必须接受呼伦贝尔市住房公积金管理中心的监督和管理。第五条 借款人申请住房公积金贷款不足以支付购买、建造、翻建或者大修住房所需费用时，可同时申请承办商业银行以自营资金配套住房公积金贷款提供的个人住房组合贷款，由商业银行以政策性和自营性组合贷款的形式向借款人发放。个人住房组合贷款非公积金部分，按中国人民银行和承办商业银行的有关规定办理。第六条 本办法所称的有关各方是：委托人是指呼伦贝尔市住房公积金管理中心（包括下设各管理部）； 受委托人（即贷款人）是指接受委托人的委托具体经办贷款业务的商业银行；借款人是指向委托人申请住房公积金贷款的职工个人；抵押人是指为贷款提供住房抵押的借款人或第三人；抵押权人是指抵押贷款中的委托人或担保贷款中的法人保证人；保证人分为法人保证人和自然人保证人，法人保证人是指具有担保资质的专业性担保公司，自然人保证人是指有完全民事行为能力的自然人。第二章 贷款对象及条件第七条 凡参加住房公积金缴存一年以上，并连续足额缴存住房公积金，具有完全民事行为能力的在职职工，购买、建造、翻建、大修自住住房，均可申请住房公积金贷款或组合贷款。住房公积金封存或者集中封存的职工，不能申请住房公积金贷款。职工住房公积金启封并重新缴存后，其住房公积金封存期限可视同连续缴存期限累计，满一年的可申请住房公积金贷款。职工所在单位欠缴住房公积金，但单位已经按照规定制定补缴计划，并按计划补缴住房公积金的，可视同连续缴存。第八条 借款人申请住房公积金贷款应当同时具备以下条件：（一）具有本市城镇常住户口或者本市其他有效居留身份。（二）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。（三）购买住房的，须具有符合法律规定的购买住房的合同或协议；建造、翻建住房的，须具有规划、土地管理部门批准的文件；大修自住住房的，须具有规划管理部门批准的文件。（四）购买、建造、翻建、大修自住住房的，能够支付不低于所购住房全部价款或者建造、翻建、大修住房所需费用30%的首期付款或者自筹资金。（五）申请借款期限不得超过借款申请人法定在职工作年限外延的1-5年。（六）同意按照委托人和贷款人认可的担保方式办理贷款担保、抵押、保险及相关手续。（七）委托人规定的其他条件。组合贷款中的住房公积金贷款部分的要求条件同上。第九条 借款人申请住房公积金贷款的，应当提供委托人和贷款人认可的担保。担保方式有以下二种：（一）住房抵押担保。借款人购买已取得商品房准许使用证的住房或者购买有产权证的私产住房的，可以用所购买的住房抵押；借款人购买尚未取得商品房准许使用证的住房或者建造、翻建、大修自住住房的，可以用其他自有、共有或第三人拥有产权证的住房抵押。借款人所购买的尚未取得商品房准许使用证的住房或者建造、翻建、大修的自住住房，不得用于抵押担保；（二）保证担保。由保证人为借款人提供保证担保。经委托人同意，借款人可根据具体情况自主选择担保方式。第十条 借款人采取住房抵押方式担保的，必须依法办理住房抵押登记手续。借款人以共有或第三人住房抵押的，须征得共有人或第三人的同意，并办理公证。抵押住房的现值，由委托人按照购买该住房的总价款或者该住房评估价值确认。抵押值最高不得超过抵押住房现值的70%。第三章 贷款额度、期限和利率第十一条 申请个人住房公积金贷款的最高额度调整为15万元（包括组合贷款住房公积金配比部分），且不超过所购住房全部价款的70%。第十二条 个人住房公积金贷款的最低年限为1年，最长年限为25年。确定贷款期限，应参照借款人贷款额度、提供的贷款担保、偿还贷款能力和贷款之日至法定退休年龄的时间确定。对于具有良好信誉、收入稳定、身体健康且无较重经济负担的借款人，其借款期限视具体情况可适当超出法定在职年限1-5年。组合贷款中政策性贷款和自营性贷款期限应一致。第十三条 住房公积金贷款利率按照国家有关规定执行。贷款期限在一年以内（含一年）的贷款，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息。贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率。贷款利率按国家有关规定执行（现行住房公积金个人住房贷款年利率5年以下含5年为4.14%，5年以上为4.59%）。第十四条 贷款币种：人民币。第四章 贷款程序第十五条 借款申请人提出贷款申请时需如实提供下列资料：（一）借款人夫妻双方身份证、户口原件及复印件，如夫妻双方户口不在同一户内时还需提供结婚证原件及复印件；（二）按要求认真填写呼伦贝尔市职工个人住房公积金贷款申请表和借款申请人（配偶）基本情况证明；（三）所购住房的房屋所有权证、买卖合同及交易税费票据的原件及复印件；购买二手房的需提供房屋评估报告；合法有效的建造、翻建或大修自住住房的合同或协议，建造、翻建、大修住房自筹资金证明，首期付款不得低于总房价的30；有关管理部门同意建造、翻建自住住房批准文件或者大修自住住房的工程预算；（四）对于新建的住宅楼或住宅小区，工程建设单位需单独提供全套建设档案资料，包括：建设单位资质证书，工程立项批复，“四证一书”，户型图，楼体平面图等；（五）委托人和贷款人要求提供的其他资料。第十六条 委托人应当自受理申请之日起10个工作日内将借款人有关情况审核完毕，做出准予贷款或者不予贷款的决定，并通知借款申请人。准予贷款的，通知借款申请人办理贷款手续；不予贷款的，向借款申请人说明理由。第十七条 贷款申请审核内容如下：（一）审核借款申请人是否具备住房公积金贷款的资格和条件；（二）审核借款用途是否真实；（三）审核借款申请人的实际收入情况，是否具备还款能力，是否具有良好的社会信誉度和较高的资信评价；（四）审核申请贷款的额度、期限、首付款比例、担保方式等。第十八条 住房公积金贷款实行三级审核批准制度。其中，市中心本级的审批程序为：中心经办人员初审；中心信贷管理科科长复审；审贷小组集体讨论审批。市中心下设各管理部审核程序为：管理部经办人员初审；管理部职工集体讨论复审；报市中心信贷科进行审核后由分管主任审批。第十九条 以所购自住房设定抵押的，借款人需到房屋所在地的旗市区房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续。第二十条 经委托人审核批准的贷款，由委托人和保证人签订担保合同，借款人与担保人签订反担保合同后，由委托人、贷款人与借款人共同签订借款合同并向借款人发放贷款。第二十一条 借款合同生效，贷款人应在3个工作日内按照借款合同约定的贷款金额，以转账支付方式将贷款资金(包括住房公积金贷款资金和银行自营性贷款资金)，划入售房单位在银行开立的账户内，支付给房屋出售人；用于建造、翻建、大修自住住房和购买二手房的划入借款人指定账户内，由借款人自行提取。用于建造、 翻修住房的贷款，原则上先使用自有资金再使用贷款资金， 借款人用款时须提供有关工程进度证明或书面申述理由方可提款。第五章 法人保证担保第二十二条 本办法的保证是指保证人为借款人提供的被委托人和贷款人认可的不可撤销的全额有效担保，并承担连带保证责任。作为保证人的企业法人，必须同时具备下列条件：（一）符合建设部、中国人民银行发布住房置业担保管理试行办法的有关规定。（二）有健全的管理机构和财务管理制度，自主经营、独立核算、自负盈亏；（三）必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，无重大债权债务纠纷，具有较高的企业信用；（四）在商业银行开立了存款账户；（五）经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续。第二十三条 担保人应当从其资产中以不低于所担保的借款人借款余额的2提留担保保证金，并存入委托人指定的银行账户中，保证人未按规定或合同约定履行担保义务时，委托人有权从保证金账户中予以扣收。第二十四条 保证人担保贷款的金额，不超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。第二十五条 贷款履约保证。借款人申请贷款时必须由借款人、委托人、贷款人三方签订借款合同，并由担保公司提供不可撤销的连带责任担保。借款人连续三个月不偿还贷款本息或贷款全部到期后仍未还清本息余额的，担保公司（即保证人）30日内代为偿还尚未偿还的贷款本息及罚息。保证人代为偿还后有权对抵押物进行处置，以获得清偿。担保费由借款人一次性支付。第二十六条 抵押保证。法人保证人在与委托人签订担保合同后，有权要求借款人以住房抵押方式提供反担保，与借款人签订抵押（反担保）合同，并到房产管理部门办理抵押登记手续。第二十七条 如需对抵押物进行评估，则评估费用由抵押人负担。委托人需对抵押房产价值做最终认可。第二十八条 以依法取得房屋所有权证书的房屋设定抵押的，登记机关在房屋所有权证上作他项权利记载，并向抵押权人颁发房屋他项权证。抵押房屋的房屋他项权证由抵押人保管并承担保管责任。第二十九条 借款人以房产抵押的，应符合下列规定： （一）借款人以所购自主住房、自有房产作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于抵押； （二）设定抵押的房产，在抵押期间，借款人负有维修养护保证完好无损的责任，并随时接受委托人和保证人的监督检查； （三）对设定的抵押物，抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得擅自以出售、出租、交换、赠与或以其他方式处理或处分抵押的房产。 （四）抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权； （五）抵押合同终止后，借款人持房屋他项权证到原登记部门办理房产注销登记手续。第三十条 具有下列情形之一的房产不能抵押：（一）所有权、使用权不明或有争议的；（二）属于违法用地和违章建筑的；（三）依法被查封、扣押、监管的；（四）已经作为抵押物的；（五）依法不得抵押的其他房产。第三十一条 在抵押关系存续期间，由于抵押房产价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或提供与抵押物减少价值相当的担保。第六章 自然人保证担保第三十二条 本办法所称自然人保证担保是由两位以上具有完全民事能力的自然人作为保证人，各交纳贷款总额5%的风险保证金，存入委托人在银行开立的风险保证金专户，同时第三方保证为不可撤销的连带责任保证，保证人必须由委托人和贷款人认可。第三十三条 自然人保证人必须有代为偿还全部贷款本息及借款合同引起的相关费用的能力，两位保证人中至少有一位是党政机关或全额拨款事业单位正式在职职工。一位自然人保证人原则上只能为一位借款人提供担保，且该自然人保证人在此期间无尚未清偿的住房公积金贷款。第三十四条保证期限自借款合同生效之日起至贷款本息及相关费用偿清之日止。第三十五条 借款人按时偿还贷款本息后，委托人将风险保证金本息退还自然人保证人，风险保证金比照职工个人住房公积金存款计算利息。 第三十六条 自然人保证人死亡、失踪或借款人如果要求变更保证人的，必须及时办理变更手续。第三十七条 当借款人无法履行借款责任时，委托人有权扣留风险保证金，并要求自然人保证人归还贷款本息及相关费用。自然人保证人履行保证责任后，委托人应将风险保证金本息退还给自然人保证人。第七章 组合贷款第三十八条 个人住房组合贷款（以下简称组合贷款）是指借款人申请住房公积金贷款不足以支付购买、建造、翻建或者大修住房所需费用时，可同时向商业银行申请个人住房贷款，由承办住房公积金贷款金融业务的商业银行以个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款组合向同一借款人、采用同一种担保方式、贷款期限相同、于同一天发放、需分别偿还的贷款。第三十九条 组合贷款发放应当遵循自愿原则，由借款人根据需要自愿申请。借款人申请组合贷款的，必须同时符合本办法以及各商业银行个人住房贷款管理办法有关贷款对象和条件的规定。第四十条 借款人应当向委托人和贷款人分别提出组合贷款申请，并按规定提供相关证明材料。住房公积金贷款审核按照本办法及有关规定办理，自营性个人住房贷款由各贷款人审核确定。组合贷款经批准，由借款人与委托人和贷款人分别签订个人住房公积金贷款合同和个人住房商业性贷款合同。第四十一条 组合贷款中住房公积金贷款部分的资金来源是职工缴存的住房公积金，贷款人自营性个人住房贷款部分的资金来源是商业银行的信贷资金。第四十二条 组合贷款最高贷款额度不得超过所购买、建造、大修房屋价值或房屋评估价值的70%。组合贷款中，住房公积金贷款额度按照本办法执行，银行自营性个人住房贷款额度由各贷款人根据各自贷款办法，减除住房公积金贷款额度后自行确定。第四十三条 借款人申请组合贷款的，住房公积金贷款期限与贷款人自营性个人住房贷款期限应当相同。第四十四条 组合贷款中个人住房公积金贷款利率和个人住房商业性贷款利率按中国人民银行现行规定的利率执行，如遇国家调整利率则按新利率执行。第四十五条 借款人申请组合贷款的，借款人应当提供经委托人和贷款人认可的担保方式进行担保。担保方式有：住房抵押和保证人担保。每一笔贷款应采用同一种担保方式。第四十六条 借款人办理完毕相关的贷款手续后，贷款人应当同时将组合贷款资金划转到售房单位银行账户或者指定的账户。第四十七条 委托人和贷款人分别对个人住房组合贷款中住房公积金贷款和自营性个人住房贷款进行管理和监督。第四十八条 组合贷款借款人违反借款合同约定不履行偿还贷款本息义务的，委托人和贷款人应当按照规定处理抵押物或者要求保证人履行保证责任。在清偿贷款本息时，住房公积金贷款本息应当优先于贷款人自营性个人住房贷款本息受偿。第八章 贷款的偿还第四十九条 借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。贷款期限在一年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。贷款期限在一年以上的，实行按月等额本金还款法（利随本清法）：是指借款人每月偿还的贷款本金固定不变，但所付贷款利息逐月减少的还款方式。计算公式为：月还款额贷款本金贷款月数+（本金已归还本金累计额）年利率360计息天数还款方式在借款合同中一经确定，不得更改。第五十条 借款人自借款合同签订后的次月起进入还款期，借款合同约定日为每月的还款日。还款方式由委托人与借款人具体约定，具体有以下三种方式：（一）借款人每月持现金直接到住房公积金管理中心办理还款；（二）借款人所在单位与委托人签订委托代扣协议书，由借款人所在单位负责每月从借款人工资中代扣并办理还款；借款人工作调动时，所在单位须书面通知委托人，由委托人重新与调入单位签订委托代扣协议书；（三）借款人与贷款人签订协议，授权贷款人每月从借款人信用卡、储蓄卡或工资存款折账户中扣取个人住房贷款本息。借款人须在承办金融机构开办信用（储蓄）卡或工资存款账户，并在每月还款日前3天存入不低于还款额的存款。第五十一条 借款人未按合同规定的时间偿还贷款本息的，借款人所在单位要督促借款人及时归还贷款，借款人在接到委托人或贷款人发出的催交通知书后应按规定时限补交借款，逾期不交的，按中国人民银行的有关规定处理。第五十二条 借款人死亡、被依法宣告失踪、宣告死亡或丧失行为能力等，其财产继承人和受遗赠人，应依法履行借款人与承办金融机构签订的借款合同的全部义务。第五十三条 借款人提前偿还贷款本息的，应当向委托人提出申请，并经委托人同意；由保证人提供贷款保证的，借款人还应事先通知保证人。提前还款有以下两种方式：（一）提前一次性归还全部贷款本息。借款人可以提前一次性归还全部剩余贷款本金及利息，应还利息按剩余本金实际占用天数乘以与借款合同约定期限相对应的现执行利率计算。（二）提前归还部分贷款本金。借款人可以在归还上期应还贷款本息后，提前归还部分贷款本金。对于提前归还的本金部分，在其所折合的还款期数内（提前归还的贷款本金部分月应还本金数应还本金期数）可只还利息而不还本金，此时的月应还利息额按照剩余本金数计算偿还。第五十四条 借款人未按照借款合同所规定的时间偿还贷款本息的，对逾期部分按照国家有关规定计收滞纳金。第五十五条 借款人在还款期限内，可以按照呼伦贝尔市贯彻住房公积金管理条例实施细则的规定提取住房公积金，用于偿还公积金贷款本息。第五十六条 在贷款期内，委托人和贷款人有权对借款人的贷款使用与偿还情况进行监督检查，借款人对此要予以配合。第五十七条 实行组合贷款的，偿还贷款需按所贷住房公积金贷款和自营性贷款资金的实际金额，分别向中心和银行偿还贷款本息。借款人提前偿还组合贷款时，应同时同比偿还组合贷款中的住房公积金贷款本息和贷款人自营性个人住房贷款本息。 第九章 合同的变更和终止第五十八条在还款期内需解除或变更借款合同时，须经借款人与委托人、贷款人三方协商同意，并依法签订变更合同；有担保合同的，应事先征得保证人同意。变更合同未达成之前，原借款合同继续有效。第五十九条借款人死亡、宣告失踪、宣告死亡或丧失民事行为能力的，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或由其监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。第六十条保证人丧失担保资格和能力时，或发生合并、分立或破产时，借款人应及时通知委托人，并提供新的保证人，经委托人同意后，重新签订担保合同。未经委托人同意，原担保合同继续有效。第六十一条 借款人将贷款本息全部归还后，抵押权人将房屋他项权证及其他权益文件归还抵押人，并向抵押登记管理部门出具清户证明，抵押人凭房屋他项权证和清户证明向抵押登记管理部门办理抵押登记注销手续。 第十章 法律责任第六十二条 借贷双方违反合同规定，应当依据合同约定的违约责任条款处理，合同中未约定违约责任条款的，按照法律、法规和规章的规定处理。第六十三条 借款人违约，委托人和贷款人根据违约性质、程度、金额采用下列一种或数种方式处理：(一)限期纠正违约行为；(二)中止借款人贷款，收回部分或全部已贷款项；(三)借款人未按贷款合同规定偿还贷款本息的，逾期部分计收滞纳金；(四)采取法律手段，通过执行借款人工资或处分抵押房屋来追偿贷款本息。第六十四条 借款人有下列违约情形之一的，委托人和贷款人有权停止支付贷款或者提前收回全部贷款，构成刑事犯罪的，并有权移交有关部门处理：（一）借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料的，已经或可能造成贷款损失的；（二）保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物毁损不足以清偿贷款本息，而借款人未按要求落实新保证或新抵押的；（三）不按照借款合同规定擅自改变贷款用途，挪用贷款；（四）未经委托人和贷款人同意，借款人将设定抵押的财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；（五）借款人拒绝或阻挠委托人、贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；（六）与其他人(含法人)或经济组织签订有损委托人、贷款人、保险公司权益的合同和协议；其他由于借款人原因，影响