昆明市商业住房贷款转为住房公积金贷款操作规程.doc

昆明市商业住房贷款转为住房公积金贷款操作规程发布日期：2013-03-16 作者：任文佳律师昆明市商业住房贷款转为住房公积金贷款操作规程第一章总则第一条为促进昆明市住房公积金个人贷款业务的健康发展，切实防范贷款风险，满足广大住房公积金缴存职工的商业住房贷款转为住房公积金贷款（以下简称商转公贷款）的需求，根据昆明市住房公积金个人住房贷款办法（以下简称办法）、昆明市住房公积金贷款业务操作管理实施细则（以下简称细则）制定本操作规程。第二条本规程适用于具有完全民事行为能力、偿还贷款本息能力及信用良好的公积金缴存人申请住房公积金贷款用于提前归还其现有的商业住房贷款。第二章操作规程第三条借款人申请借款人申请商转公贷款时，应按要求填写昆明市住房公积金贷款申请表。调查人员需收集以下资料：（一）借款人及配偶、共有产权人的身份证件（验证原件,留存复印件）；（二）借款人婚姻状况证明，共有人参与还款的，须提供共有人婚姻状况证明(验证原件,留存复印件)。（三）借款人及配偶收入证明，共有人参与还款的须提供共有人收入证明（附件一 ）（留存原件）。（四）借款人及配偶、共有产权人户籍证明（验证原件,留存复印件）。（五）购房首付款收据（验证原件,留存复印件）。（六）真实、合法、有效的房屋买卖合同（验证原件,留存复印件）。（七）贷款所购房屋的权利证书，原商业住房贷款必须是已办妥抵押登记手续，并取得房屋他项权证（验证原件,留存复印件）；由担保公司承担阶段性担保的，提交贷款担保承诺函（留存原件）。（八）原商业住房借款合同（验证原件,留存复印件）。（九）原商业住房贷款银行出具的证明(附贷款银行签章后的当月借款对账单或还贷清单)，须注明当前贷款余额、原商业住房贷款当前还款账号、同意借款人提前偿还贷款、贷款银行业务联系电话、联系人（留存原件）（附件二）。（十）借款人及配偶、共有产权人个人信用信息查询授权书（附件三）（留存原件）。（十一）抵（质）押物价值评估报告（仅限于提供其他房产抵押）（留存原件）。（十二）抵（质）押物权利凭证（仅限于提供其他房产抵押）（验证原件）。（十三）公积金中心要求的其他资料。上述资料审核无误后，经办人员在复印件上加盖“与原件核对无误”章并签字。第四条担保方式（一）用所购住房提供抵押，由担保公司提供阶段性保证。（二）借款人提供其他抵（质）押。第五条贷款调查（一）调查人员对收集的信贷资料初步审核，对需要进行现场调查的贷款应进行现场调查。贷前调查主要包括以下内容：1.申请资料是否真实、完整，个人基本信息与公积金缴存登记信息是否一致；2.购房行为是否确实；借款人、借款人配偶及借款相关人员与原商业性住房贷款的借款合同上所列明的是否一致；3.借款人及配偶、共有产权人信用状况是否符合规定；4.借款人、借款人配偶及参与还款人员还款能力是否充足；5.抵（质）押物价值评估报告是否真实、完整；6.贷款期限是否符合规定；7.收款账户是否与原商业住房贷款合同上约定的还款账户一致；（二）调查人员要与借款人至少面谈一次，重点了解借款人的基本情况、购房行为及贷款行为的真实性、还款意愿等。（三）调查人员应根据对借款人提交资料的分析及面谈情况确定是否开展实地调查。开展实地调查的，应重点了解借款人家庭状况、职业特征、收入情况、原商业住房贷款情况。（四）调查人员填写昆明市住房公积金贷款审批表，并在昆明市住房公积金贷款审批表里就借款人提供资料的真实性和完整性、购房行为真实性、信用状况、还款能力、购房首付款真实性以及贷款主要要素（金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）提出书面调查意见和是否同意贷款的初审意见。（五）复审人员和终审人员均不同意贷款的，可在初审意见后终止贷款程序，调查人员及时通知借款人，说明不予贷款的原因。第六条贷款审查商转公贷款业务在受理贷款申请时，需重点加强以下内容的审查：（一）原商业银行个人住房借款合同审查1.审查原商业银行个人住房借款合同，根据贷款年限、利率、所购楼盘性质等确定是否是真实的住房贷款，所购住房是否是自住住房。对于未注明是住房贷款或执行利率为非住房贷款利率的商业借款合同不予受理商转公贷款申请；2.申请贷款时原商业住房借款合同是否是有效合同（每笔贷款只针对一套住房、合同经过产权部门备案登记）；当前贷款余额（原贷款银行出具证明）是否准确。（二）原购房合同审查1.原商业银行个人住房贷款购房合同（协议）是否真实有效；2.借款人申请商转公贷款时，公积金贷款额度不超过借款人可享受公积金贷款最高额度和商转公时商业性住房贷款余额两者的低者。（三）借款人信用情况审查及原商业性住房贷款还款情况审查。借款人信用情况通过人民银行个人征信系统进行查询打印，对借款申请人、借款申请人配偶及借款相关人员信用报告中违约记录连续违约超过三次（含三次）、累计违约超过六次（含六次，贷款和信用卡违约记录合并计算）的均不予受理商转公贷款申请。（四）担保情况的审查抵（质）押物评估报告的价值评估结论是否客观真实、担保公司承担担保责任的意愿是否明确。第七条贷款审批有权审批人根据调查意见和审查意见，在授权范围内，审批商转公贷款业务，并在昆明市住房公积金贷款审批表上签署审批意见。第八条合同签订与贷款发放贷款发放流程可根据借款人提供的担保情况采用两种方式之一：（一）用其他抵（质）押物设定担保的需办妥抵（质）押登记之后发放贷款1.贷款经有权审批人批准后，受托银行信贷人员应在核实借款人、出（质）押人真实身份的基础上，按照规定与借款人及借款相关人员当面签署或公证签署借款合同。2.借款人与受托银行信贷人员到房屋登记机构办理抵押登记。抵押登记申请及他项权利证书领取等工作应由受托银行信贷人员亲自办理。3.受托银行按委托贷款发放的要求进行贷款资金拨付，资金只能拨付到原商业性住房贷款的还款账户。4.受托银行信贷人员应于贷款资金拨付后三个工作日内，回访原贷款银行，核实已贷公积金贷款是否已完成偿还商业性住房贷款，并进行台帐登记。如未偿还的，需监督借款人及时结清原商业住房贷款。（二）由担保公司承担保证担保的前提下发放贷款1.昆明市住房公积金管理中心与担保公司签订公积金个人住房置业担保业务合作协议，担保公司按照协议约定在受托银行存入固定额度保证金。2.担保公司出具贷款担保承诺函，承担保证担保责任，并按公积金个人住房置业担保业务合作协议的规定足额存入保证金；3.贷款经有权审批人批准后，受托银行应在核实借款相关人员的真实身份的基础上，按照规定与借款相关人员当面签署或公证签署昆明市个人住房公积金借款合同。4.受托银行在收妥担保公司出具的贷款担保承诺函、且其他放款条件全部落实后，将贷款资金划转到担保公司账户，由担保公司代借款人偿还原商业性住房贷款。5.借款人与售房人到房地产登记管理部门办妥房地产转移登记，并协助担保公司、受托银行办理抵押登记申请手续，他项权利证书交由受托银行妥善保管。第九条贷后还款监督（一）商转公贷款完成后，公积金中心信贷人员应实时督促受托银行、担保公司、借款人及时办理完成用公积金贷款提前归还商业贷款。（二）住房公积金管理中心和受托银行信贷人员、担保公司业务人员发现公积金贷款资金未用于偿还商业性住房贷款时，须采取相应的措施收回住房公积金贷款，对有意骗取住房公积金贷款的行为，依法移交司法机关进行处理。第十条贷款受理商转公贷款由公积金管理中心的受托银行、担保公司的信贷人员受理。第三章附则第十一条本规程由昆明市住房公积金管理中心负责解释和修改。第十二条本规程自2011年1月1日起实行。附件一：（借款人单位提供）缴 存 、收 入 证明昆明市住房公积金管理中心：兹有我单位职工，身份证号，因购房需申请公积金贷款，该职工月收入元，公积金帐户开户已满一年，至今按时连续足额缴存。我单位公积金单位账号，该职工个人公积金账号。特此证明。（单位签章）年月日附件二证明昆明市住房公积金管理中心：（借款人）于年月日因购房在我行借款万元，截止今日贷款余额为元，贷款还款账号，我行同意借款人提前偿还或结清此笔贷款。银行业务联系人：银行业务联系电话：（原商业贷款银行签章）年月日附件三：个人信用信息查询授权书昆明市住房公积金管理中心：本人授权贵中心所委托的银行在本次住房公积金贷款业务中（从业务申请到业务终止）查询个人征信系统个人信用报告，同时不可撤销地授权中心所委托的银行查询、打印、保存本人在中国人民银行信贷征信服务中心个人信用信息基础数据库中的全部基本信息和信用信息；并不可撤销地授权中心所委托的银行根据中国人民银行的有关规定向个人信用信息基础数据库或其他机构提供本人的全部基本信息及信用信息。因本授权产生的一切法律责任和后果由本人承担。授权人（签字）：年月日附件四：面谈记录感谢您对公积金中心个人住房贷款业务的大力支持，为更好地为您提供贷款服务，公积金中心工作人员就以下问题与您交谈，请您配合协助。1.您本次借款用途：购买住房建造住房翻建住房大修住房2.您所购房屋位于路小区栋单元号，建筑面积，室厅，单价元/平方米，总价元3.您本次申请借款是否采用担保公司担保：是否4.您本次申请的借款的抵押物房屋所在详细位置：，建筑面积平方米，房屋类型，房屋总价值。5.您准备借款万元，期限年，还款来源：个人收入家庭收入。还款方式：等额本息 等额本金6.您的家庭年收入万元，其中工资收入万元，其他收入万元。7.您的家庭供养人数人，平均每月生活开支元。8.您是否有其他住房：是否，其他住房所在位置：9.其他住房是否存在抵押：是否10.贷款利率的执行及调整必须根据借款合同的约定进行，是否告知？是否11.您是否充分理解借款合同条款？是否12.在贷款期间，您是否认可您的权利和义务？是否13.您及有关共同借款人或担保人提供的身份证件、婚姻状况证明、收入证明、首付款证明、购房合同等资料及贷款申请上填列的信息是否属实？是否提示：借款人必须按照合同规定按期归还贷款本息，若发生逾期，除要偿还逾期罚息外，公积金中心将采取以下贷款催收方式：（1）公积金中心工作人员发出贷款催收通知书；（2）公积金中心、银行、担保公司工作人员、律师上门催收；（3）催收无效，将依法进入司法催收程序，按照法定程序依法处置借款人的抵（质）押物；（4）借款合同约定的其他催收方式；