地产营销赠送财务处理规范指引.doc

地产营销赠送财务处理规范指引各财务部门：为规范地产集团各项目公司营销活动中赠送业务的账务处理，现对赠送业务的账务处理规范如下：地产集团现主要存在以下几种赠送方式：赠送物业费、开盘物品赠送、抽奖、赠送购物卡，收楼赠送物品、对特定客户赠送大宗商品等，账务处理分别规定如下：一、 赠送物业费的账务处理见营销赠送物业管理费规范二、 开盘物品赠送、抽奖、赠送购物卡等礼品类的1、 会计处理：在购入礼品时，入当期销售费用（促销费），如开具的为推广费发票，则入推广活动费借：销售费用-促销费（或推广活动）贷：银行存款2、涉税指引：1）增值税及附加：根据增值税暂行条例第四条第八款规定，外购货物用于对外无偿赠送，视同销售缴纳增值税（小规模纳税人税率3%）。2）个人所得税：根据财税【2011】50号第二条第一款规定，上述赠送须按“其他所得“由企业代扣代缴个人所得税。三、 对部分特定的客户送赠品1、会计处理：如每销售一套房赠送理财产品或电器等，赠送当期入销售费用（促销费），如开具的为推广费发票，则入推广活动费借：销售费用-促销费（推广活动） 贷：银行存款2、 涉税指引：（如为捆绑销售的按捆绑的税务处理）1）上述业务实质是客户向企业提供营业税的“代理业“劳务，而企业给予业主非现金报酬（理财产品、电器等），因此从税务角度，企业购买的上述赠品其实为代扣行为，其直接取得的发票不能直接列支企业的营销费用。2）根据赠品金额，由客户到居住地所在地税机关门前开具“代理业“发票入账，客户自行缴纳营业税及个人所得税（如税费由企业承担，须反算含税金额），企业凭发票列支销售费用。四、 买房赠送车位的处理1、 会计处理：有产权的合理在房子和车位间分配收入，无产权的只确认房产的收入借：银行存款贷：预收账款-（房屋） （车位）借：预收账款-（房屋） （车位）贷：主营业务收入-房产收入（房屋）（车位）2、 涉税指引：上述业务属于捆绑销售，分别有无产权进行以下处理：1）有产权车位因客户须单独办理车位产权证，因此必须分开开发票，分别确认收入成本。金额拆分标准：参照国税函【2008】875号规定，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。2）无产权车位情况一：无产权车位，但作为土增税清算业态（如人防车位）a、土地增值税：在销售时须通过补充协议明确房产及无产权车位的各自售价，拆分标准可参照国税函【2008】875号规定，在发票开具时在备注栏目列明“某某号房屋及附带无产权车位“，但不动产发票全部开给房屋用于办证，土增税清算时按合同约定分开清算收入。b、 营业税：按收款全额缴纳营业税，但发票须加备注说明。c、 企业所得税：按照31号文规定，作为公共配套处理，不单独保留无产权车位的成本，但须通过中间过渡科目归集，方便土增税清算时提供无产权车位的成本数据。情况二：无产权车位，且不作为土增税清算业态在售房合同时签订补充协议，约定总售价含无产权车位（不要使用赠送字眼），避免后续税企间出现无偿赠送的争议，同时建议发票开具时在备注栏列明含负附属无产权车位。不拆分收入跟成本。五、 泛销售（全员销售）的处理：1、会计处理：用购物卡或油卡等奖励的，在购入物品时，入促销费，如开具的为推广费发票，则入推广活动费借：销售费用-促销费（推广活动） 贷：银行存款（1） 支付现金的，对于非员工的处理（税局代开劳务发票）借：销售费用-促销费 贷：银行存款（含税）（2） 支付现金的，对于员工的处理，并入工资借：销售费用-促销费（管理费用-工资、开发间接费-工资） 贷：应付职工薪酬应交税费-应交个人所得税借：应付职工薪酬贷：银行存款借：应交税费-应交个人所得税贷：银行存款员工奖励现金，并入工资发放，账务处理的时候需要考虑员工是哪个部门的则入相关部门的工资，预算执行时调整至销售费用。2、涉税指引：参照第三条“特定业务客户赠送”的涉税指引处理，对内部员工并入工