东旭投资尽调报告-营销版.docx

东旭发展股权投资结构化集合资金信托项目尽职调查报告信托业务五部二一四年三月目 录前 言3第一部分 声明与保证4第二部分 方案设计5一、信托项目的交易结构5二、信托计划方案6三、主要操作步骤9四、发行安排10五、合规性评价11第三部分 项目评价12一、项目概况12二、项目所在区域市场情况19三、项目投资分析31第四部分 交易对手评价38一、东旭发展评价38二、芜湖装备评价39三、东旭光电评价48第五部分 风险及风险控制措施75一、该项目存在的风险75二、风险控制措施75第六部分 公司效益分析78第七部分 调查结论79前 言北京东旭投资发展有限公司（以下简称“东旭发展”或“项目公司”）成立于2013年8月20日，注册地址为北京市丰台区科学城海鹰路9号2号楼二层267室，经营范围：项目投资；投资管理；资产管理；投资咨询。注册资本10000万元，法人代表：李兆廷。东旭发展为芜湖装备光电装备技术有限公司（以下简称“芜湖装备”）全资子公司，芜湖装备为上市公司东旭光电科技股份有限公司（以下简称：“东旭光电”，股票代码：“000413”）全资子公司。经过双方沟通，我部进行调研，设计了东旭发展股权投资集合资金信托计划，拟对北京东旭投资发展有限公司进行股权投资，资金运用于其正在开发的“丰台科技园东三期43号地”项目。第一部分 声明与保证我们在此声明并保证：本报告是按照国家有关法律法规和公司的有关规定，根据我们从各种可能渠道搜集到的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 主办人签字： 协办人签字： 第二部分 方案设计一、信托项目的交易结构（一）中原信托设立开放式结构化集合信托计划（以下简称“信托计划”），信托规模预计不超过15亿元（最终以项目实际发生为准），期限24个月（满12个月可提前结束）。其中优先级：次级为2:1，芜湖装备以对东旭发展持有的债权认购次级信托。（二）信托计划以信托资金对东旭发展进行增资扩股，其中0.9亿元计入东旭发展注册资本，剩余信托资金计入资本公积。（三）中原信托将芜湖装备以对东旭发展持有的债权进行重组，东旭发展按约定将本息支付至信托计划项下。（四）次级受益人以现金形式追加次级信托本金，提供优先级受益人收益及本金的差额补足义务。（五）风险防范措施：1、修改东旭发展企业章程。设置股东会，信托公司享有绝对表决权，重大事项赋予股东会决议，包括增资减资、对外融资、对外担保、向外借款、清算等。次级受益人对此表示同意。2、东旭发展限定3个月内取得土地证，并为其债务、芜湖装备补偿义务提供土地抵押；否则视为违约。优先级本金抵押率不超过70%。3、设置银行监管账户。东旭发展开立监管账户，信托资金专项用于项目开发。4、芜湖装备以其持有的东旭投资的剩余股权为其补偿义务提供质押担保。5、上市公司东旭光电提供承诺，若其子公司芜湖装备未按约定追加次级信托本金、孙公司东旭发展未按约定支付债务，则东旭光电无任何附带条件、不可撤销承担以上债务，并自承诺日出具公示。（六）信托计划存续期间，信托计划的收益主要来源于项目公司的债务及分红。（七）信托到期清算：1、到期项目公司清算退出；2、转让股权。转让所得扣除所有信托负债后，优先用于分配优先级受益人本金和到期收益，不足部分由次级受益人弥补。剩余信托财产归属于次级受益人。非现金类信托财产原状返还给次级受益人；3、项目到期项目股权未能变现或信托利益无法实现次级受益人自动放弃信托受益权，信托财产按原状返还给优先受益权人。二、信托计划方案（一）信托计划基本要素1、信托计划名称：东旭发展股权投资结构化集合资金信托计划。2、信托计划规模：预信托规模预计不超过15亿元（最终以项目实际发生为准）。其中优先级：次级为2:1，芜湖装备以对东旭发展持有的债权认购次级信托。次级受益人于优先信托本金设立之前将次级信托本金划入信托专户。3、信托计划期限：期限24个月，满12个月可提前结束。4、信托财产管理运用方式：信托资金对东旭发展进行增资扩股，其中0.9亿元计入东旭发展注册资本，剩余信托资金计入资本公积。资金运用于其正在开发的“丰台科技园东三期43号地”项目。8、信托财产的归属：信托财产扣除掉优先受益人收益和应有的负债后最终归次级受益人享有，在信托存续期内不分配次级受益人收益，于到期一次性清算分配。9、收益分配周期：优先受益人每满一年分配一次。（二）项目公司管理1、治理机构（1）股东会由中原信托+原股东组成，中原信托享有绝对表决权，重大事项赋予股东会决议，包括增资减资、对外融资、对外担保、向外借款、清算等。次级受益人对此表示同意。（2）不设董事会，由原股东委派1人作为执行董事。2、公司经营（1）信托计划成立之前，东旭发展制定项目开发计划书，主要包括：1、“丰台科技园东三期43号地”的土地费用不得超过15.7亿元，超出部分由原股东补足；2、前期工程费用不超过3,1亿元，超出部分由原股东补足；3、基础设施建设费不超过2.8亿元，超出部分由原股东补足；4、建筑工程安装费不超过5.7亿元，超出部分由原股东补足。（2）在项目实际运作过程中以上商业计划书的内容需要做调整的，需提交股东会审议，股东会审议通过后方可作调整。3、资金管理（1）资金封闭运作，设置监管账户，信托计划资金专项用于土地费用； （2）监管账户均应开通网上查询功能。4、法律文本管理信托计划存续期间，东旭发展对外签署的法律文本，由中原信托指定的律师事务所审核。5、项目管理项目实行计划管理，按时提交计划，按时审核计划执行情况，现场及时核查，计划执行出现问题，有权采取对应措施。（三）投资收益的获取方式信托计划存续期间，信托的收益主要来源于项目公司的债务支付及分红。信托收益在扣除所有信托负债后，先向优先级受益人按照年化13.55%/年的预测收益率分配。剩余信托收益归属于次级受益人。如项目公司债务支付及分红不足分配优先级受益人收益的，次级受益人通过追加次级信托本金的方式弥补不足。（四）信托到期清算：1、到期项目公司清算退出；2、转让股权。转让所得扣除所有信托负债后，优先用于分配优先级受益人本金和到期收益，不足部分由次级受益人弥补。剩余信托财产归属于次级受益人。非现金类信托财产原状返还给次级受益人；3、由次级受益人通过追加次级信托本金的方式受让全部优先级信托受益权，信托财产原状返还给次级受益人。4、项目到期项目股权未能变现或信托利益无法实现次级受益人自动放弃信托受益权，信托财产按原状返还给优先受益权人。（五）其他信托存续期间，次级信托受益权不得转让。三、主要操作步骤（一）中原信托与芜湖装备、东旭发展签订股权投资协议，拟对东旭发展进行增资。增资后中原信托占东旭发展股份为47.36%。（二）修改公司章程。（三）中原信托与芜湖装备签订次级信托合同，芜湖装备将对东旭发展持有的债权加入信托计划。（四）中原信托、芜湖装备与上市公司东旭光电签订信托管理费协议，约定芜湖装备支付信托管理费。在东旭发展未按约支付的情况下，上市公司东旭光电有义务代为支付。（五）中原信托、东旭发展与监管银行签订资金监管协议。约定监管账户的资金用于土地费用支付以及股东分红。（六）中原信托与优先级委托人签订优先级信托合同。（七）办理新增资的验资手续，变更工商登记。（八）中原信托、芜湖装备与东旭发展签订债权转让协议，资金支付协议, 约定资金支付时间及方式。（九）中原信托与芜湖装备签订相关协议，约定项目公司债务支付及分红不足分配优先级受益人收益的，次级受益人通过追加次级信托本金的方式弥补不足。（十）中原信托、芜湖装备与东旭发展签订土地抵押协议，约定东旭发展在3个月内取得土地使用权证后，将名下土地办理土地抵押。（十一）中原信托与芜湖装备签订股权质押协议，芜湖装备将其持有的东旭发展股权提供质押担保。（十二）上市公司东旭光电提供承诺，若其子公司芜湖装备未按约定追加次级信托本金、孙公司东旭发展未按约定支付本息，则东旭光电无任何附带条件、不可撤销追加信托次级本金，支付本息，并自承诺日出具公示。（十三）信托期限届满， 对集合资金信托进行清算分配及终止。四、发行安排本信托项目次级信托本金由芜湖装备认购。项目成立条件为：（一）我公司已评审通过本信托项目；（二）相关协议签署完毕；（三）优先级委托人要求的其他条件。五、合规性评价本信托拟设立结构化集合资金信托计划，信托资金向东旭发展增资扩股，资金用于投向“丰台科技园东三期43号地”开发建设项目。信托资金投向符合监管政策要求，项目合法合规。第三部分 项目评价一、项目概况“丰台科技园东三期43号地”，宗地目前已做到三通一平，用地性质为商业金融，预计于2014年3月底开始公示，采取招标方式一次竞价，竞得人于2014年5月中旬缴纳完毕全部土地出让金。（一）项目区位“丰台科技园东三期43号地”位于北京市丰台区南四环总部基地东侧。项目北侧为代征绿地，西侧为中铁通号在建项目，项目右侧为科技园东扩待开发项目范围，项目南侧为现状住宅（教委家属区）；北侧为北京市南四环主干道，东侧为现状道路樊羊路，西侧和南侧为规划的四合庄二号路和四合庄五号路。附图：项目在所处区域中的位置图（微观）附图：项目在城市中的位置图（宏观）（二）技术经济指标1、 总占地面积：3.27万平米，代征地面积：1.2万平米，道路面积：无；2、 规划建筑面积：112901万平米，均为经营性商业金融类物业；用地性质：商业金融；3、 综合容积率：4.04、 空地率：50%5、 控高：806、 绿化率：30%7、 其他：无（三）项目现状宗地地势平坦，与周边地势高程基本一致，无落差；宗地为开发熟地，目前已做到三通一平，宗地内无水渠、沟壑等，宗地红线外绿化隔离带内有一处通信信号塔，将于近期拆除，其他再无影响宗地可发利用的设备、设施等；该宗地地处丰台科技园东区的中心位置，整个东区全部完成土地一级开发，各种市政设施均已施工至宗地周边，宗地内没有现已标定需要保护文物古迹。1、道路现状及规划发展南四环主干道，已于2000年贯通，规划宽度双向8车道70-100米、项目西侧四合庄二号路规划路宽30米，项目南侧四合庄五号路规划路宽25米，项目东侧樊羊路规划路宽50米，项目周边所有规划道路和本项目同期交付使用。2、供水状况规划给水：管径DN200、DN400；和该项目小市政同时竣工；开口位置在南侧；3、污水、雨水排放规划给水：污水管径DN400、雨水DN800；中水DN200和该项目小市政同时竣工；开口位置在南侧；4、通讯（有线电视、电话、网络）12孔.TV和该项目小市政同时竣工，开口位置在南侧和西侧；5、永久性供电和临时施工用电10150+2100和该项目小市政同时竣工。开口位置在西侧；6、燃气管径：DN400；和该项目小市政同时竣工，开口位置在南侧；附图：宗地市政设施规划图（四）项目周边周边各项配套设施如下图所示：附图：生活设施分布图附图：交通状况示意图（五）项目规划控规指标名称单位数量总建设用地面积M220700总建筑面积M2地上：82801地下：30100容积率4建筑密度%50绿化率%25汽车停车数量辆地上：220地下600东旭总部办公楼面积M2办公楼面积：33053主楼展示大厅面积：2000东旭科技办公楼面积M218650研发中心面积M218650配套商业面积M220448地下面积M220100附表：项目技术经济指标统计表附图：项目总体规划方案（六）项目预计开发进度 82 / 82二、项目所在区域市场情况（一）北京市宏观经济形势分析2012年，北京市宏观经济运行呈现如下主要特征： 1、经济总量继续增长，增长速度微降。全年实现地区生产总值17801亿元，比上年增长7.7%（较2011年下降0.4%）。其中，第一产业增加值150.3亿元，长3.2%；第二产业增加值4058.3亿元，增长7.5%；第三产业增加值13592.4亿元，增长7.8%。三次产业结构为0.8:22.8:76.4，呈明显的3、2、1结构。 2012年地区生产总值指标绝对量（亿元）比上年增长（%）比重(%)地区生产总值178017.7100第一产业150.33.20.8第二产业4058.37.522.8工业3294.3718.5建筑业7649.74.3第三产业13592.47.876.4交通运输、仓储和邮政业778.54.94.4信息传输、计算机服务和软件业1610.86.29批发和零售业2279.45.912.8住宿和餐饮业373-0.32.1金融业2592.514.414.6房地产业1244.213.77租赁和商务服务业1311.27.27.4科学研究、技术服务和地质勘查业1240.55.87水利、环境和公共设施管理业92.63.90.5居民服务和其他服务业12020.7教育653.84.53.7卫生、社会保障和社会福利业3467.61.8文化、体育和娱乐业384.762.2公共管理和社会组织565.23.43.2 2007-2012年地区生产总值及增长速度2、地方公共财政预算收入持续增加，增幅下降。全市完成地方公共财政预算收入3314.9亿元，比上年增长10.3%。全年完成全社会固定资产投资6462.8亿元，比上年增长9.3%。第一产业投资145.4亿元，增长2.1倍；第二产业投资719.8亿元，下降5.6%；第三产业投资5597.5亿元，增长9.7%。 2007-2012年全社会固定资产投资及增长速度3、外贸进出口总额继续增长，增幅快速回落。全年北京地区进出口总值4079.2亿美元，比上年增长4.7%。其中出口596.5亿美元，增长1.1%；进口3482.7亿美元，增长5.3%。4、人均可支配收入保持较快增长全年城镇居民人均可支配收入达到36469元，比上年增10.8%；扣除价格因素后，实际增长7.3%。农村居民人均纯收入16476元，比上年增长11.8%；扣除价格因素后，实际增长8.2%。5、居民消费价格延续上涨趋势，涨幅回落。居住类价格涨幅居前。全年居民消费价格比上年上涨3.3%，涨幅比上年回落2.3个百分点。其中，食品类上涨6.6%，居住类上涨3.9%，高于总涨幅水平。 2011年以来新建商品住宅销售价格环比涨跌幅度（二）北京市房地产业发展概况1、2012-2013年北京市房地产市场综述2012年，北京市房地产市场交易在1月份创出多年新低后，开发企业相继以价换量博取市场。年末，在经济下行趋势明显放缓，宏观经济数据好转的大背景下，后来居上取得突破。期房商品住宅成交额创出近3年来的新高。二手房市场依旧活跃，连续第四年超越一手房成交量从2012年7月份开始，房价开始缓慢回升。但是到了2013年年初到10月份，房价出现报复性反弹，同时成交量也创新高，（1）楼市价格稳定，销量显著回升。全年商品房销售面积为1943.7万平方米，比上年增长35%。其中，住宅销售面积为1483.4万平方米，增长43.3%；写字楼为253.5万平方米，增长19.9%；商业及服务业等经营性用房为114万平方米，增长4.9%。（2）政策外紧内松，调控效果显现。2012年，宏观调控一直保持了坚定的基调，楼市在年度伊始即呈现出交易惨淡的局面。2月份以后，央行调低存款准备金率、下调存款利率等释放流动性的举措，刺激了房地产市场的活跃性。下半年也未出台实质性的紧缩政策。 从而促使2012年成为典型的政策调控效果显现年，总体成交量回升，成交价格稳定，市场在稳健的形势下积极发展。并在年末形成翘尾成交的走势。（3）宏观调控趋紧，土地成交萎缩。经营性用地同比大幅减少。2012年，北京经营性用地成交金额仅为572.15亿元，比2011年大幅减少42.06%，创近4年来新低。除综合用地外，经营性用地中的居住类用地、商业金融用地供销同比均大幅减少。土地市场总体规模下滑严重。（4）受城镇化进程影响，市场外围化、郊区化趋势加剧。2012年11月，中共中央政治局会议确认城镇化将成为中国经济新的增长点。年初，北京开始以轨道交通建设为主导加速推进郊区城市化，由轨道交通带动的快速城市化时代来临。城市外围土地供应量增大，商品住宅供应、成交均以城市外围为主。2012年，以环城五区为代表的城市发展新区市场呈量价齐升状态。五环外商品住宅期房成交金额占全市成交额72.76%，同比增幅超过10%，郊区县、外围环线成交量的大幅增长，为2012年房地产市场贡献巨大。（5）政策主导市场走向，“促刚需，调结构，保增长”仍是未来宏观调控主调北京市房地产市场2012年的良好走势，源于宽松金融政策造成的流动性增强。从目前促进刚需市场发展的政策导向看，未来宏观调控仍将延续。针对刚需市场也会出台更多促进政策，从而保证房地产市场深化结构调整和经济持续稳定增长。 如未来经济运行平稳，资金流动性良好，市场仍可继续保持稳步发展。2、2013年16月北京房地产市场的主要运行特征：2013年16月，受宏观经济环境变化，政府宏观调控趋紧，市场情绪波动等因素影响，市场运行表现出如下特征：（1）“京十九条”落地，二手房市场疯狂透支后市。受20%个税即将征收，未来购买成本将增加的影响。二手房买方纷纷赶在4月初政策大限前出手，一季度成交8万套，达到近3年来最高点，透支了下半年的部分需求。（2）一手房市场在冷静中试探前行。供应量受到新政及建委价格审批制度影响,环比下降，同比上升；成交环比量跌价升，同比量价齐升；存货继续下降，消化周期继续缩短。成交量和存量结构基本不变。供应结构发生变化，一居取代三居与两居并列供应主力，年初开发商增加中小户型刚需首置产品推盘以满足市场需求。（3）土地市场供应量增加，开发商拿地热情高涨。政府上半年配合调控政策，加大土地供应量。开发商受良好市场预期支撑，拿地热情高涨，土地成交呈现良好走势，出让金大幅增长，楼面价升至三年来最高位。（4）办公、商业市场在调控中独立运行经历了2010年以来几轮针对住宅的调控，办公商业市场作为替代产品的敏感度已经大大降低，本轮调控对其影响甚微。办公市场受年初季节性因素影响，供需双双收缩，环比量价齐跌。商业市场新增供应相对成交较为活跃，价格环比同比均呈上涨态势。 （5）下半年市场仍将在宏观调控下平稳运行。受北京建委商品房限价政策影响，资金相对充裕的开发商均在调整推盘节奏。近期部分计划开盘项目以传统形式试探买方价格预期，预计下半年供求方观望情绪或会双双加重，市场仍会延续在冷静中试探前行的基调。政策调控效果更多取决于政策执行的力度和持续性，市场趋势的变化需要时间证明。（三）丰台区概况1、该区域基本概况面积：丰台区位于北京城区西南部。东临朝阳区，南接大兴区，西与房山区、门头沟区相连，北与东城、西城、海淀、石景山区为邻。面积305.87平方公里，人口：2011年末为211万人。交通：丰台区交通发达，出行便捷。北京西站、丰台站、丰台西站及若干卫星站构成了全国最大的铁路枢纽。它也是北京的科研基地和工业基地之一。以卢沟桥为中心的宛平人文景观旅游区，以崇青水库为中心的青龙头休闲风景区不久也将向游人开放。新建景区集旅游、观光、度假、购物、娱乐为一体，衣、食、住、行、游、乐相配套，是首都新型旅游娱乐区。2、该区域发展规划“十二五”期间，丰台将以科学发展为主题，以加快转变发展方式为主线，加快构建“一轴两带四区”发展格局，把丰台建设成高端产业聚集区、金融创新试验区、城乡统筹模范区、生态宜居示范区。“一轴”：南中轴高端商务中心区。“两带”：三四环都市产业发展带和永定河绿色生态发展带。“四区”：北京丽泽金融商务区，中关村丰台园，大红门时尚创意产业聚集区，青龙湖-长辛店会展旅游生态休闲区。（四）丰台房地产市场现状分析1、丰台区概况丰台房地产业从“十五”期间进入快速增长期，商品房市场20032006年的平均增长率高达到73%。市场规模扩张迅猛，成交额持续攀升。房地产业作为支撑丰台区域经济发展的重要产业，有力地推动了丰台区的城市化进程。2006年后，受政府宏观调控、国际金融危机和市场价格上涨过快等因素影响。商品房销售量从06年的295万平方米快速回落至07年的163万平方米。0712年的销售量一直在100150万平方米之间徘徊。2012年，丰台区完成房地产开发投资358.9亿元，比上年增长33%。其中，住宅投资166.3亿元，增长5.7%；办公楼投资75.2亿元，增长86.3%。全年商品房施工面积1288.8万平方米，比上年增长29.9%，商品住宅施工面积717.7万平方米，增长17.7%。全年销售商品房142.1万平方米，比上年增长56.3%，其中商品住宅93.5万平方米，增长86.2%。丰台区20032012年商品房销量走势图2、丰台区土地出让市场近年成交统计宗地名称土地面积() 建设用地面积()规划建筑 面积()交易方式规划用途成交日期成交价(万元)受让单位楼面单价（元/）北京市丰台区丽泽金融商务区E-04地块商业金融用地30687.9614365.3124000招标出让C2商业金融用地2013-9-26192200北京长乾投资管理咨询有限公司和北京国际信托有限公司联合体15500北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区F-03地块C2商业金融用地49017.518859160000招标出让C2商业金融用地2013-1-21193800首创朝阳房地产开发有限公司和邦泰克投资有限公司联合体12113北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区F-05地块C2商业金融用地26098.810389.470000招标出让C2商业金融用地2013-1-2194600首创朝阳房地产开发有限公司13514北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区F-02地块C2商业金融用地49839.615963.04149900招标出让C2商业金融用地2013-1-18218000首创朝阳房地产发展有限公司和菲森国际企业有限公司联合体14543北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区D-19地块F3其它类多功能用地27325.217247.490000招标出让F3其它类多功能用地2012-3-1699504西部矿业集团有限公司11056北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区D-03、D-04地块C2商业金融用地29309.921103.2155000招标出让C2商业金融用地2012-3-16171700中国铁路物资股份有限公司11077丰台区花乡四合庄1516-25、27地块商业金融项目用地60234.2131141.83139715挂牌出让C2商业金融用地2011-7-1892400北京丰科建房地产开发有限公司6613北京市丰台区花乡四合庄1516-19地块C2商业金融项目用地59448.4542703.48170814招标出让C2商业金融用地2011-1-27102830中国华电工程（集团）有限公司6020北京市丰台区花乡四合庄1516-16、18地块C2商业金融项目用地54475.4827616.97152020招标出让C2商业金融用地2011-1-2799800中铁建工集团有限公司、中铁置业集团有限公司和北京中铁华升房地产开发有限责任公司联合体6565北京市丰台区花乡四合庄1516-10地块C2商业金融项目用地74084.2842611.07170444招标出让C2商业金融用地2011-1-27102280中铁建工集团有限公司和北京中铁华升房地产开发有限责任公司联合体6001附表：近1-2年丰台区土地成交统计表丰台区土地市场均已招拍挂的形式出让宗地，市场行为比较规范；成交总量并不大，说明可上市土地数量有限；价格呈不断上升趋势，并且越是靠近核心区，价格越高，周边环境越好价格越高。（四）项目所在地周边概况丰台科技园东区办公物业以总部基地为核心，分布有总部国际、工商联科技大厦、财富时代天地、诺德中心一、二期等主要项目。周边主要办公物业分布图受科技园东区发展现状、市场实际需求变化等因素影响，2012年，上述项目除诺德中心销售价格上涨外，其它项目售价均较2011年下降。租金水平较2011年小幅上涨。20112012-13年上半年年科技园东区主要项目售价、租金对比表 项 目 名 称售 价（元/）涨跌幅（%）租金（元/日）涨跌幅（%）2011201220112012总部基地2360023200-233.134诺德中心3200036000114.54.87财富现代广场3000028000-73.84.313工商联科技大厦230004汉威广场4.8从总体看，项目周边办公物业均价在3万元/的价格水平，短期的下行趋势属正常市场价格波动。租金水平上涨也属于价格快速上涨后市场的正常反映。（五）区域市场未来走势1、有利条件：随丰台科技园东区三期建设的全面推进，诺德中心二期、华电产业园、汉威国际广场等一批项目的陆续开竣工，为市场发展注入了新的动力。2、不利因素：在已入驻的约4800家企业中，年收入过亿的仅110家，占比不足23%。有聚集效应的代表性产业并不突出。总部基地项目前期进入门槛低，形成了一定规模的投资型资产。区域空间功能不平衡，缺乏核心商业、居住项目，造成人流的潮汐势流动。以上不利因素易对区域市场发展产生阻力。3、价格趋势：未来三年，北京办公物业市场仍将保持增长势头，随市场需求从核心区向外转移，去“中心化”现象将日益显著。区域市场需求量也将呈现增长态势。根据近两年租金水平保持增长的趋势判断，未来三年内市场仍可保持稳定的年均增长率。三、项目投资分析项目整体定位为集商务办公、研发、展览展示、高端商务配套于一体的商务综合体。周边底商类物业销售价格项目名称位置销售价格（元/平方米）备注工商联大厦丰台区科技园富丰路4号60000写字楼配套底商工商联大厦丰台区科技园富丰路4号59500写字楼配套底商中海御鑫阁西四环科丰桥南800米路东58200住宅底商周边办公楼类物业销售价格项目名称位置销售价格（元/平方米）备注中铁诺德中心科技园东三期36000写字楼华电（盈坤世纪）科技园东三期35000写字楼本物业按目前市场销售价格定位如下：a、办公楼销售均价为：35000元/平米；b、配套商业的销售均价为：60000元/平米；项目名称目前市场价格预期价格目前未来1-2年预期上涨率0%15%30%办公楼35000455004025045500底商60000690006900078000待项目建成时，售价定位：a、办公楼销售均价为：45500元/平米；b、配套商业的销售均价为：69000元/平米；（一）项目投资预测本项目拟按照5A级写字楼进行开发建设；各项基本费用组成如下：序号项目名称总投资2014-2016估算说明1开发建设投资2252902252901.1土地费用157,321157,321按18000元/计算1.2前期工程费用3,0863,0861.3基础设施建设费2,7742,774按245元/计算1.4建筑工程安装费5674456744按5026元/平米计算1.5开发间接费730730建筑工程安装费0.5%1.6管理费用463546351.11.4合计3%1.7财务费用46,350463501.11.4合计19%1.8销售费用6,0296,029包括代理销售费用1.9不可预见费463546351.11.4合计3%2经营资金3项目总投资282304282304（二）项目销售预测（写字楼50%自持）（三）项目现金流测算（四）项目盈亏平衡分析1、项目销售单价盈亏平衡分析（假设项目总成本为固定值、售价为固定值）计算公式：项目盈亏平衡单价=项目总成本/项目总可销售面积K=282304/112901=25005元/平米；（注：项目销售商业20448平米；办公楼36176.5平米；另外36176.5平米自持经营，相当于销售给自己）；经计算，项目销售单价的盈亏平衡点为： 25005元/平方米。2、项目销售比例盈亏平衡分析（假设项目总成本、销售单价均为固定值）计算公式：项目盈亏平衡销售比例=项目总成本/（项目总可销售面积*项目销售单价）K=242718/72352*50%*4.55+72352*50%*3.5+20448*6.9+600*20）=54.6% 经计算，项目销售比例的盈亏平衡点为：54.6%。（五）项目敏感性分析项目对销售单价变化的敏感性分析（按项目60%销售，40%自持来分析）序号变化幅度销售单价（元）利润总额毛利润利润率单位办公商业车库万元万元（%）1-1529750510001700023635 53126 53126/282304=18.886092 2-53325057000190000272298 76086 76086282304=2786092 303500060000200000286629 90417 90417/282304=32.0386092 415402509000230000329623 146325 146325/282304=51.8399006 5304550078000260000372618 202234 202234/282304=71.63111920 附表：项目对销售单价变化敏感性分析表分析结论：1、该项目销售价格的浮动直接影响利润率的同方向变化，但是即使出现销售价格最不利的-15%时，项目毛利润率仍然保持在18%左右；2、该分析是在计算自持部分20年经营收益的前提下进行计算的；3、20年经营收益（86092万元）按静态法取值，未考虑折现，未考虑租金每年递增，理由为经营租金也为静态取值；4、上表数据表明，该项目投资活动具有一定的抗风险能力。综合以上分析，该项目在北京市核心地段，具有一定的投资价值，较好的周边环境，为物业未来的经营提供较好的保障；信托期限内项目的整体现金流状况仍处于良好的水平。第四部分 交易对手评价一、东旭发展评价由于东旭发展初期成立，标的项目尚未启动，且信托资金投资后，将对其治理结构、管理架构进行改造，因此，对东旭发展只做基础介绍，将重点介绍上市公司东旭光电。项目公司东旭发展为上市公司东旭光电控股子公司芜湖装备设立的全资子公司。成立于2013年8月20日，注册地址为北京市丰台区科学城海鹰路9号2号楼二层267室，注册资本10000万元，法人代表：李兆廷。详见上市公司公告（2013-058）。基本信息如下表所示：要素内容备注公司名称北京东旭投资发展有限公司公司法定代表人李兆廷公司地址北京市丰台区科学城海鹰路9号2号楼二层267室注册地址北京市丰台区科学城海鹰路9号2号楼二层267室注册资本10000万元全部到位企业法人营业执照注册号10106016209002有效期2013年8月20日-2043年8月19日，已年检税务登记号码110106076606380组织机构代码07660538-0有效期2013年08月27日-2017年08月26日，已年检贷款卡及状态1101020009245869正常开户许可证J1000128874701 由于东旭发展成立时间不长，根据人行征信报告，截至2014年3月18日，东旭发展无对外负债及担保情况。二、芜湖装备评价芜湖装备持有项目公司东旭发展100股份，是上市公司东旭光电的控股子公司，是东旭光电的重要经营主体。（一）基本情况介绍 1、公司基本情况公司名称芜湖东旭光电装备技术有限公司法人代表李兆廷成立日期2011-12-12注册资金9800万元公司类型其他有限责任公司注册地址安徽省江北产业集中区管委会A楼302室股东名称控股比例出资额（万元）东旭光电科技股份有限公司95%9310东旭集团有限公司5%490合计100%9800经营范围光电设备类机械设备及电子产品的研发；各类非标设备及零部件产品的生产及工艺制定；研磨材料机电产品（不含公共安全设备及器械）零部件加工销售，自营和代理各类商品和技术的进出口业务，但国家限定或禁止企业经营的商品和技术除外；计算机系统集成，软件开发，技术咨询，技术服务；机电设备（以上不含需前置许可项目）的安装；以自有资金对项目投资。（设计资质许可的评许可经营）。2、历史沿革芜湖装备于2011年12月12日，由东旭集团有限公司和东旭光电共同出资1000万元设立，其中东旭集团出资490万元，占比49，东旭光电出资510万元，占比51。2012年10月9日，东旭光电向芜湖装备增资640万元，增资后东旭光电出资总额为1150万元，持股比例为70；东旭集团有限公司出资额490万元不变，持股比例为30。由此，芜湖装备的注册资本变更为1640万元。 2013年10月16日，东旭光电对芜湖装备单方增资，增资后出资总额为9300万元，持股比例为95，东旭集团有限公司原出资额490万元不变，持股比例降低至5，芜湖装备的注册资本变更为9800万元。出资比例变更的主要原因是东旭集团有限公司为更好的支持上市公司东旭光电和平板显示产业的发展，将核心优势和收益转入东旭光电。 （二）经营情况分析芜湖装备作为生产线输出方向东旭光电的全资子公司芜湖东旭光电科技有限公司提供整套生产线工艺、装备，并承担技术服务。目前芜湖装备是芜湖光电的唯一设备及服务供应商，为芜湖东旭光电科技有限公司提供10条TFT-LCD玻璃基板生产线。截止目前，芜湖东旭光电科技有限公司已经点火3条线，5条线力争14年实现点火，15年力争剩余2条线点火。芜湖装备在国内建设液晶玻璃基板生产线装备制造领域拥有全过程的专有技术，同时向东旭光电的全资子公司芜湖东旭光电科技有限公司以及东旭光电托管公司石家庄旭新光电科技有限公司、东旭（营口）光电显示有限公司、四环旭虹光电科技有限公司、郑州旭飞光电科技有限公司提供光电设备、设备安装及技术服务。按安徽省科技厅、安徽省财政厅、安徽省国家税务局、安徽省地方税务局联合下发的（科高20145号）关于公布安徽省2013年第二批高新技术企业认定名单的通知，芜湖装备已被认定为高新技术企业，自2013年1月1日起的三年内，按照15的税率征收企业所得税。这将有助于降低芜湖装备的税负，促进公司更好地发展。（三）财务状况分析截至2013年12月，芜湖装备总资产为44.27亿元，营业收入11.97亿元，净利润3.85亿元。芜湖装备2011年、2012年经审计的财务报表及2013年未经审计的财务报表数据如下（单位：元）： 附表 资产负债表 项目2013-9-302012-12-312011-12-31流动资产：货币资金1,178,683,948.849,978,114.733,067,868.44交易性金融资产应收票据100,000,000.00应收账款772,309,641.81468,287,485.48预付款项1,559,275,946.60325,178,392.27应收利息应收股利其他应收款474,265,623.63395,234,114.551,829,500.00存货127,268,405.9818,025,868.39一年内到期的非流动资产其他流动资产4,211,735.36845,300.68流动资产合计4,216,015,302.221,217,549,276.104,897,368.44非流动资产：可供出售金融资产持有至到期投资长期应收款长期股权投资193,100,000.0011,500,000.005,100,000.00投资性房地产固定资产2,672,436.64587,074.87在建工程14,642,297.22355,500.00工程物资固定资产清理生产性生物资产油气资产无形资产945,272.1112,716.63开发支出商誉长期待摊费用递延所得税资产其他非流动资产非流动资产合计211,360,005.9712,455,291.505,100,000.00资产总计4,427,375,308.191,230,004,567.609,997,368.44流动负债：短期借款275,000,000.00交易性金融负债应付票据应付账款73,152,930.4726,476,014.62预收款项171,500.70应付职工薪酬11,646,327.445,587,665.07应交税费70,666,324.9437,219,184.23应付利息应付股利其他应付款3,276,178,302.17907,067,909.43一年内到期的非流动负债其他流动负债流动负债合计3,706,815,385.72976,350,773.35非流动负债：长期借款应付债券长期应付款专项应付款预计负债递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计负债合计3,706,815,385.72976,350,773.35所有者权益（或股东权益）股本98,00