《房地产登记技术规程》(草案).doc

前言本规程是根据住房和城乡建设部关于印发的通知（建标2008102号）的要求，为配合物权法、房屋登记办法的实施，在认真总结我国房地产登记工作实践和理论研究成果，参考海外房地产登记规范，充分征求意见的基础上，制定了本规程。本规程的主要技术内容是：1.总则、2.术语、3.登记编码、4.登记申请材料、5. 登记程序、6.登记归档、7.登记信息及附录A登记种类、附录B登记表和附录C登记申请材料组成。本规程由住房和城乡建设部负责管理。本规程由中国房地产研究会产权产籍和测量委员会负责解释。在执行过程中，房地产登记机构和登记人员应积极总结经验，及时提出修改意见和建议，并请将意见和建议寄送中国房地产研究会产权产籍和测量委员会（地址：北京市三里河路9号建设部北配楼南楼206室，邮政编码：100835）。本规程主编单位：中国房地产研究会产权产籍和测量委员会。本规程参编单位：武汉市国土资源和房产局、天津市国土资源和房屋管理局、成都市房屋产权监理处、杭州市房产交易产权登记管理中心、无锡市房产管理局产权监理处、绍兴房地产管理处。本规程参加单位：本规程主要起草人员： 本规程主要审查人员：1 总则1.0.1 为规范房地产登记行为，统一房地产登记规程，提高房地产登记效率，维护房地产交易安全，依据中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、房屋登记办法等法律、行政法规和部门规章的规定，制定本规程。1.0.2 本规程适用于中华人民共和国境内的房地产登记。1.0.3 房地产登记应遵循以下原则：1 依法登记原则。房地产登记应遵守法律、行政法规和规章的规定，按照本规程规定的程序和要求，进行登记。2 属地登记原则。房地产登记必须由房地产所在地房地产登记机构负责。3 主体一致原则。房地产登记必须遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。4 法定机构登记原则。房地产登记必须由市、县人民政府设立的房地产登记机构负责。5 登记审核人员法定原则。房地产登记审核人员必须取得国务院住房和城乡建设主管部门颁发的登记官考核合格证书后，方可从事房地产登记审核工作。6 依申请登记原则。房地产登记应依照申请启动，但法律、行政法规另有规定的除外。 7 如实申请原则。申请人应如实申请登记，并对所提供材料的真实性、有效性、合法性负责。 8 依法查询原则。房地产登记机构应依法提供登记簿查询服务。1.0.4 房地产登记，除应符合本规程外，尚应符合国家现行的有关强制性标准的规定。2 术语2.0.1 房屋 building有固定基础、固定界限、有上盖且有独立使用价值的永久性人工建造物，是可供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资的空间。2.0.2 构筑物 structures人们不直接在其内进行生产和生活的具有使用价值并能特定化的人工建造物，具体包括水塔、烟囱、栈桥、堤坝、蓄水池、纪念碑等。2.0.3 房地产登记基本单元 a basic unit of registered real estate经管理部门确认有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋、构筑物。2.0.4 房地产登记基本单元代码 code of registered real estate房地产登记机构依据本规则给房地产登记基本单元编排的数字代码。2.0.5 宗地号 land parcel number地表上一块由权属界限封闭的独立权属地块的编号。2.0.6 登记簿 register由房地产登记机构依法制作和管理，用于记载房地产自然状况、权利状况以及其他依法应当登记事项，确定房地产权利归属和内容的特定簿册。2.0.7 登记证明 registered certificate房地产登记机构向预告登记或在建工程抵押登记的权利人颁发的登记凭证。2.0.8 房地产权属证书 title certificate房地产登记机构根据登记簿记载的内容，向权利人颁发的权利凭证，包括房屋所有权证、房屋他项权证等。2.0.9 记载 recordation房地产登记机构在做出准予登记的决定后将房地产自然状况、权利状况以及其他应当登记的事项记录于登记簿的行为。2.0.10 登记官 registrar 依法取得国务院住房和城乡建设主管部门核发的房屋登记官考核合格证书，从事房地产登记审核性质工作的专业人士。2.0.11 利害关系人 interested party与登记的房地产有一定的利益关系，并有可能因登记结果而影响其利益的人。2.0.12 代理申请 apply by trusted agency登记申请人以书面委托方式，委托他人代其向房地产登记机构申请房地产登记。2.0.13 代位申请 apply in subrogation登记权利人怠于申请登记，与其有利害关系之人为保全自身权利或者为保全自己及登记权利人的共同利益，以自己的名义代位登记权利人向房地产登记机关申请登记。2.0.14 合并办理 co-registratio申请人将多个独立而彼此有关联的登记申请事项一并向房地产登记机构申请，房地产登记机构将多个登记事项一并受理的行为。3 登记编码3.1 一般规则3.1.1 房地产登记机构必须按照本规程为房地产登记基本单元编排房地产登记基本单元代码。3.1.2 房地产登记基本单元代码应由阿拉伯数字组成。3.1.3 房地产登记基本单元代码应维持不变。每一房地产基本单元代码必须与所描述的房地产基本单元空间具有确定、唯一并且不变的对应关系。3.1.4 房地产登记基本单元编码应记载于登记簿，并应标注于房地产权属证书、登记证明、房籍图、房地产权属登记档案中。3.1.5 房地产登记基本单元合并、分割重新赋码的，原代码不得再赋予其他房地产登记基本单元；房地产登记基本单元拆除或灭失，其已使用的编码不再使用。3.1.6 房地产登记机构应按照本规程确定的一种方法编制房地产基本基本代码。编制方法确定后，不得应随意改变。如确需改变的，必须与原编码建立一一对应关系。3.2 分段规则3.2.1 房地产登记基本单元代码必须由行政区划代码和基本单元代码两个码段组成。3.2.2 行政区划代码应按照下列要求编制。 行政区划代码由三级行政区划代码9位组合构成。第14位为市（地区、州）行政区划代码，5、6位为区（县、旗）行政区划代码，79位为街道（乡、镇）行政区划代码。行政区划代码应采用GB/T2260中华人民共和国行政区划代码和GB/T10114县级以下行政区划代码编制规则规定的相应代码。3.2.3 基本单元代码应由基本单元幢号代码和户号代码组合而成。3.2.4 基本单元幢号代码以房地产基本单元所在幢为单位编制。3.2.5 基本单元幢号代码可采取房地产基本单元所在幢地籍宗地代码定法位（简称分宗法），房地产基本单元所在幢房产分幅分丘代码定位法（简称分幅法），房地产基本单元所在幢的大地横纵坐标代码定位法（简称坐标法）编制。3.2.6 分宗法基本单元幢号代码应以土地地籍分宗图为基础编制，由街坊号（3位）、宗地号（4位）、幢号（4位）构成。3.2.7 分幅法基本单元幢号代码应以房产分幅分丘图为基础编制，由分幅图（6位）、分丘图号（4位）、幢号（4位）构成。3.2.8 坐标法基本单元幢号代码应以幢几何中心点坐标表示，由横坐标（6位）、纵坐标（6位）构成。3.2.7 户号代码应以每幢房地产内基本单元为单位，按一定顺序的登记流水编号。 3.3 各类编制方法代码结构及赋码要求3.3.1 采用分宗法，房地产登记基本单元代码应由24位阿拉伯数字组成，其结构示例见图3.3.1。行政区划代码（9位） 地籍宗地代码（11位） 户号代码（4位） 户号 幢号 宗地号 街坊号 街道（乡、镇）行政区划代码 区（县、旗）行政区划代码 市（地区、州）行政区划代码图3.3.1 分宗法组合代码结构示例3.3.2 采用分幅法，房地产登记基本单元代码应由27位阿拉伯数字组成，其结构示例见图3.3.2行政区划代码（9位）分幅分丘代码（14位）户号代码（4位） 户号 幢号 分丘图号 分幅图号 街道（乡、镇）行政区划代码 区（县、旗）行政区划代码 市（地区、州）行政区划代码图3.3.2 分幅法组合代码结构示例3.3.3 采用坐标法，房地产登记基本单元代码应由25位阿拉伯数字组成，其结构示例见图3.3.3行政区划代码（9位）横、纵坐标代码（12位）户号代码（4位） 户号 纵坐标代码 横坐标代码 街道（乡、镇）行政区划代码 区（县、旗）行政区划代码 市（地区、州）行政区划代码 图3.3.3 坐标法组合代码结构示例3.3.4 房地产登记基本单元编码应按照下表要求赋码：表3.3.4房地产基本单元赋码要求分段大类子类编码描述和说明第一段行政区划代码市、地区、自治州、盟采用GB/T2260中华人民共和国行政区划代码规定的6位数字代码区、县、县级市、自治县、旗街道、乡、镇参照GB/T10114县级以下行政区划代码编制规则规定的3位数字代码第二段幢号代码街坊号在所属街道、乡、镇范围内以道路等自然形成的地块，按行政区划范围内的一定顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为3位，从001999宗地号在街坊内统一按一定顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为4位，从0001-9999分幅图号参照GB/T17986.12000房产测量规范第1单元：房产测量规定和GB/T17986.22000房产测量规范 第2单元：房产图图式规定的分幅图号6位，分丘图号4位数字代码分丘图号横坐标以房地产几何中心点或西南角点的测量坐标值，以米为单位，各取6位数值，横坐标数值在前，纵坐标数值在后，编码位数为横、纵坐标各6位，用阿拉伯数字进行编号，按顺序从000001-999999纵坐标幢号在同一宗地的幢号、按照自南向北、自西向东的顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为4位，从0001-9999户号代码户号在同一幢内，按照房地产基本单元登记的流水号，初始流水号按照自南向北、自西向东、从下向上的顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为4位，按顺序从0001-99994 登记申请材料4.1 申请材料准备4.1.1 申请人提交的申请材料应文本齐全、形式规范，内容合法、真实、有效。4.1.2 申请材料形式宜为纸介质。4.1.3 需填写的申请材料，宜使用品质良好的、国际标准A4规格纸张，使用黑色墨水或墨汁填写，不得使用自动修正的打印色带或修正液。4.1.4 需填写的申请材料应用中文填写。申请材料为少数民族文字文本的，宜附中文文本。申请材料中为外文文本应附中文译本。中文译本宜由房地产所在地的公证机构指定的翻译机构翻译。4.1.5 申请材料超过一页，应按1、2、3顺序排序方式在每页的右下角标注页码，并在左上角钉牢。补充资料应按同种方式另行排序封钉，不得拆开此前已钉牢的资料直接添加。4.1.6 申请材料应提供原件。如不能提供原件，申请人应提交与原件比对一致的复印件，并应在复印件上签章。4.2 申请材料的要求4.2.1 申请房地产登记，申请人必须按照房地产登记机构的要求提交申请表。申请人是自然人的，应在申请表上签名。申请人为法人或其他组织的，应在申请表上签章。4.2.2 申请人应当以承诺的方式，对申请材料信息、申请行为的真实性、合法性、有效性作出承诺。承诺可采用在申请表上签注或另附承诺书的方式作出。承诺内容宜为：【申请人承诺以上回答及提交的申请登记材料、申请信息真实、合法、有效，如有不实，由申请人承担一切法律责任。特此承诺】4.2.3 申请登记申请人必须提交本人合法有效身份证明材料。申请材料中涉及填写身份证明号码，应注明证件名称。身份证明包括：1 自然人身份证明材料。境内居民应提交公安部门核发的居民身份证；境内未成年人可提供居民身份证或户口簿；军人应提交军官证、士兵证、文职干部证、学员证等有效军人身份证件。港澳同胞的身份证明材料应使用港澳居民来往内地通行证或港澳同胞回乡证、居民身份证。其姓名或身份证号码发生变更，应提交中国委托公证人（香港、澳门）出具的身份变更公证书；身份证遗失或过期，应提交中国委托公证人（香港、澳门）出具的公证书；移居港澳取得港澳身份，而房屋权属登记以原国内身份证明文件登记，应提交经中国委托公证人（香港、澳门）出具的身份变更事项的公证书，或原户籍所在地公安机关出具的身份变更证明书，或公证机关出具的身份变更公证书。台湾同胞的身份证明材料应使用台湾居民来往大陆通行证或其他有效旅行证件，在台湾地区居住的有效身份证件或经确认的身份证明。其姓名或台胞证号、旅行证号码发生变更，应提交经海基会或海协会转递的变更证明文件；台胞证、旅行证遗失或过期，应提交经海基会或海协会转递的证明文件；移居台湾取得台湾身份，而房屋权属登记以原国内身份证明登记的，应提交经海基会或者海协会转递的身份证明文书，并经内地省级公证协会认证，或原户籍所在地公安机关出具的身份变更事项证明书，或公证机关出具的身份或身份变更事项公证书。境外自然人的身份证明材料应使用护照和中国政府主管机关签发的居留证件。其姓名或护照号码发生变更的，应提交经所在国家公证机关公证并经外交认证的变更证明。 2 法人或其他组织的身份证明国内企业应提交经工商管理部门年检的营业执照复印件。其名称等发生变更的，应同时提交工商管理部门出具的相应变更证明。国内行政机关、事业单位或其他组织应提交组织机构代码证、事业单位法人证书、社会团体法人登记证书。其名称或负责人发生变更，应同时提交证书发证机关出具的相应变更证明。港澳企业或其他组织提交的身份证明应提交经中国委托公证人（香港、澳门）公证的商业登记证明，并加盖司法部“中国法律服务（香港、澳门）有限公司”转递章。台湾企业或其他组织应提交经台湾公证机构公证，由海基会或者海协会转递，并经内地省级公证员协会认证的企业登记证明或注册证。其名称或负责人发生变更，应同时提交经转递的变更证明文件。在国内登记注册的国外企业或组织，应按国内企业法人的要求提交身份证明材料；国外企业或组织应提交经所在国家公证机关公证并经外交认证的登记证明材料。4.2.4 申请登记申请人必须提交房地产基本信息材料。房屋基本信息包括：房屋坐落、所在建筑物总层数、规划用途、房屋结构、土地权属性质、国有土地使用权取得方式或集体土地使用权类型、地号、土地证号等。4.2.5 登记申请人应提交符合房地产登记要求的房地产平面图。房地产平面图应包含房地产登记基本单元界址、房屋编号、房屋专有面积等信息。1 申请登记的房地产，房地产登记机构已建立了其平面图，申请人宜申请使用。2 房地产登记机构已建立房地产平面图的，申请人自行委托房产测绘机构测量的，其提交的房地产平面图应满足登记的需要。 4.2.6 共有的房地产，申请人应采用在申请表注明或单独提交书面材料说明共有性质，明示按份共有情形下的应有部分或具体份额。份额宜采取分数或百分数表示。采取分数表述的，其分子、分母不得为小数，分母应以整数表示，不宜超过六位数。4.2.7 建筑物涉及区分所有情形，应在申请房屋所有权初始登记时提交说明建筑物区分所有情况的书面材料。4.2.8 申请人提交的权属证书、登记证明其内容不得与登记簿记载内容存在冲突。4.2.9 申请人提交的用于申请登记的人民法院、仲裁机构裁判文书应为已生效法律文书。已生效的一审法院裁判文书，除法律规定不可上诉外，应同时提交法院裁判文书生效确认书。4.2.10 申请人应对申请内容的真实、合法、有效性进行确认。确认方式可采用对申请材料签章或另行提交声明材料的方式进行。1 自然人签名申请内容确认材料应由具备民事行为能力的自然人签名确认。申请人主张登记权利人或登记义务人无民事行为 能力，需代位签名确认，应提交人民法院确认其无民事行为能力的生效裁判文书，或无民事行为能力人的监护公证书。签名应签注现用全名，不得使用省略名或曾用名。外籍个人、单位或组织应使用中文名称、姓名（或中文译名）。具有民事行为能力，具备阅读和书写能力的自然人对申请内容应通过本人签名方式进行确认；无民事行为能力人对申请内容的确认应由其法定代理人签字确认，并应在确认材料上说明系以监护人人身份签章的事由。有民事行为能力的盲人或文盲对申请内容的确认可采用由房地产登记工作人员为其宣读后，申请人摁留指纹的方式进行。前述过程也可选择两名以上无利害关系的人宣读，申请人摁留指纹的方式进行。有民事行为能力，能阅读但不能签名的残疾人对申请内容的确认可采用申请人阅读后，选择两名以上无利害关系的人签名确认。2 法人签章法人签章应加盖在有效的法人印章并加盖法定代表人印章。3 声明申请人对无法定证明材料的申请事实可通过发表声明对其予以确认。声明宜采用附录B中F表中的措辞。4.2.11 下列登记原因证明材料必须公证： 1 因赠与、继承、遗赠申请房屋登记的赠与文书、继承文书、遗赠文书；2 自然人处分房地产，委托他人代为申请登记的授权委托书；3 父母之外其他人对未成年人享有监护权的证明，但人民法院指定监护的除外。4 境外申请人委托代理人申请房屋登记的授权委托书； 5 当事人约定须公证的文书或事宜。4.2.12 下列登记材料应符合以下要求： 1 港、澳地区的公证材料应由中国委托公证人（香港、澳门）出具公证文书予以认定，并由中国法律服务（香港、澳门）有限公司加章转递；2 台湾地区出具的公证材料应经海基会、海协会转递，由各地公证协会确认。3 外国国家公证机关所作的公证文书须经中国驻该地领使馆认证，并应当附有中文译本。5 登记程序5.1 一般规定5.1.1 房地产登记应按照下列程序进行：申请、受理、审核、记载于登记簿、发证、归档。但法律、规章明确规定应进行询问、实地查看的，房地产登记机构应依法增加相应登记环节房地产登记机构认为有必要的，可就登记有关事项进行公告。5.1.2 房地产登记机构按照登记工作需要宜设立受理及询问、实地查看、审核及登簿、质量管理、归档管理等房地产登记岗位。上列各登记岗位的工作应由登记官担任。5.1.3 各登记岗位登记官应履行的职责为：1 受理及询问1） 核对申请主体、房屋权属证书或登记证明的真实性；2） 核对申请材料的完整性、关联性、合法性、有效性；3） 根据需要就不同申请登记事项询问申请人或代理人,并记录询问情况；4） 见证申请人或代理人在申请书、询问记录等登记材料上签名；5） 将登记信息录入登记系统；6） 签署受理及是否应进行实地查看的意见；7） 计算申请人应缴纳的登记费用，并出具受理凭证。8） 将受理后的登记材料移交指定人员；9）应履行的其他职责。2 实地查看1） 至申请登记的房地产现场进行实地查看；2） 据实填写实地查看记录；3） 要求申请人或代理人在实地查看记录上签章，申请人或代理人不配合的，应在实地查看记录上予以注明；4） 将实地查看记录移交审核及登簿岗位；5） 应履行的其他职责。3 审核及登簿1）审核申请材料和登记审核表单的完整性、一致性、合法性、有效性； 2）决定是否应对登记事项进行公告；3）决定是否需要申请人或代理人进一步补充材料的，发出补正通知书；4）签署审核意见，符合登记条件的应予以登记，登记事项记载于登记簿；对不符合登记条件的，应作出不予登记意见，退回登记材料； 5）将登记材料移交指定人员；6）应履行的其他职责。4 质量管理1）对登记工作质量进行抽检；2）对有误的登记业务提出处理意见；3）填写检查记录，签署质量管理意见； 4）应履行的其他职责。5 归档管理1）整理已记载于登记簿、发证的登记材料； 2）对登记材料进行扫描、编目、编码、编号；3）提出档案定期或永久保存的意见，归入档案库。4）应履行的其他职责。5.1.4 房地产登记机构应采取定期、定量方式，对登记工作进行检查。1 对房屋所有权初始登记每件必检，其他登记类型每月按不少于月登记量的5进行抽查；2 每件检查业务均应填写检查记录，并签署质量管理意见；3 撰写月度与年度质量管理报告；4 计算错件数比例，对于有误的登记业务，书面说明理由和整改意见；5 对更改后的退件进行复检并签署复检意见。5.1.5 房地产登记机构应配置居民身份证识别器，宜配置指纹采集仪。5.2 申请5.2.1 申请房地产登记，申请人应向房地产登记机构提交申请材料。依法应共同申请的，应由双方申请人共同提交申请材料，但法律、法规、规章及本规程另有规定的除外。5.2.2申请人或代理人应在申请书等有关登记材料上签名，无法签名的应摁留指纹。5.2.3 有下列情形之一的，可由当事人单方申请：1 因合法建造房屋取得房屋权利；2 因继承、受遗赠取得房屋权利；3 因人民法院、仲裁委员会、行政机关生效的法律文书取得房屋权利，但权利取得所附条件未成就的除外；4 因房屋灭失、权利人放弃权利申请注销登记；5 能提供单方申请房屋登记约定的有效文书的；6 房屋登记办法规定的变更登记情形；7 房屋登办法规定的房屋权利人申请不涉及他人利益的更正登记；8 房屋登记办法规定的异议登记情形；9 房屋登记办法规定的撤销登记情形；10 法律、法规、规章规定的其他情形。5.2.4 按份共有人取得房地产申请登记的，共有人应共同申请并提交各自房产份额的约定书。但5.2.9第1款所列除外。房产份额无约定或约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，权利来源证明文件记载的各权利取得人应为等额按份共有。在其他共有人放弃优先购买权的情况下，按份共有人可就本人所拥有的份额，单独提出处分申请登记。占房产份额三分之二以上的按份共有人可申请共有房屋的处分登记，但按份共有人之间另有约定的除外。5.2.5 共同共有人应共同申请房屋登记，但5.2.9第1款所列除外。共有人具有家庭关系且无房产份额的约定或约定不明确的，应为共同共有。5.2.6 建筑区划内依法属于全体业主共有房屋，应由房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记。5.2.7 申请人不能亲自向房地产登记机构提交申请的，应采取代理方式向房地产登记机构提交申请。1 代理人（或复代理人）应亲自向房地产登记机构提交申请材料，并接受房地产登记机构核对身份和接受登记相关事宜的询问。2 代理人应提交申请人委托申请登记的委托书，属复代理人，应同时出具委托复代理人的委托书。如房屋登记申请书中已载明委托关系，可不另行提交资料。3 代理人（或复代理人）应确认委托人系登记权利人或权利关系人，并在房屋登记申请书中签名，并签注【委托人确为登记标的物之权利人或权利关系人，并经核对身分无误，如有虚伪不实，本代理人（复代理人）愿负法律责任】字样。5.2.8 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房地产应由其监护人代为申请登记，监护人应提交本人和被代理人的身份证明、代理资格证明。代理资格证明指证明父(母)子或父(母)女关系的户籍证明、民政部门颁发的已明确监护人的智力残疾或精神残疾的残疾证、人民法院指定监护人的生效法律文书以及居(村)民委员会等有指定权的部门指定监护人的文书等。5.2.9 具有代位资格之人为保全自身权利，可以自己名义代位申请。1 共有人取得房屋申请登记，共有人之一可代位申请。2 共有人根据物权法第97条之规定对共有房屋的处分作出约定，申请材料应由约定享有处分权的的共有人代位申请。3 法院生效法律文书载明应由义务人办理登记，登记义务人不履行登记义务，可由法院生效法律文书载明的登记权利人代位申请。4 继承人为二人以上，部分继承人因故不能会同其他继承人共同申请继承登记的，其中一人或数人为全体继承人利益，可代位申请。5 房地产登记机构在处理房屋登记遗留问题时可根据地方实际情况规定代位申请情形。5.2.10 房地产登记机构可开通网上提交资料的系统，并向社会公示网上提交资料的系统地址、提交要求。网上提交资料应仅用于登记前期资料审查，不得视为已正式进入登记程序。正式受理时应同步提交与网上提交资料内容一致的纸质文本用于登记。5.3 受理5.3.1登记官应对申请主体、房地产权属证书或登记证明的真实性、登记材料的完整性、关联性进行初审，并根据需要就有关事项进行询问。5.3.2 申请人身份核对应做到：1 申请人或代理人为自然人的，申请书等有关登记申请材料上相应名称、签名应与身份证明上的姓名相符。处分房屋的，已采集指纹的，指纹应与指纹采集仪的信息比对成功。申请人或代理人提供身份证明应通过身份证识别器查验身份证明真伪，并读取相关信息。2 申请人为非自然人的，申请书等有关登记材料上相应名称、印章、签名与单位名称、法定代表人姓名相符。登记官应见证申请人或代理人在申请书等有关登记材料上签名，并署名为见证人。5.3.3 登记申请材料核对应做到：1 真实性房屋权属证书或登记证明为真实。2 完整性收取的登记申请材料齐全完整。3 关联性1) 登记材料内容应与申请登记的事项相互对应；2) 登记材料之间的内容应相互对应；3) 询问结果与登记材料相互对应； 4) 其他关联情形。5.3.4 登记官应对申请人进行必要的询问。询问内容包括但不限于：1 申请人身份真实性询问申请人是否与身份证明记载的信息相符；代理申请的，代理人是否与其提供的身份证明记载的信息相符、委托书中被代理人和代理人签章是否真实。2 共有情况询问申请的房屋是否有共有人；共有形式是按份共有还是共同共有，属按份共有的，应询问申请人的共有份额；按份共有人处分本人所拥有份额，其他共有人是否知情。3 需进一步询问的其它有关事项。5.3.5 房地产登记机构宜单独设计询问表，列出询问事项，也可将询问表与申请表合并。根据不同的登记类型和申请对象设置相应的询问事项。5.3.6 询问结果经被询问人签名确认后，应连同其他登记材料归档保留。询问结果与登记材料缺乏关联或有冲突的，房地产登记机构应不予受理。5.3.7 符合受理标准的，房地产登记机构应受理登记申请，并出具受理凭证。申请材料不完整或不符合法定形式的，房地产登记机构应不予受理，并告知申请人补正内容。5.3.8 符合下列情形之一，申请房地产登记的，房地产登记机构可合并受理：1 以抵押贷款方式预购商品房的，可合并受理预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记；2 已设立抵押权预告登记的预购商品房竣工后，可合并受理预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记与预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权登记；3 已设立抵押权登记的在建工程竣工后，可合并受理房屋所有权初始登记与在建工程抵押权登记转房屋抵押权登记；4 以抵押贷款方式购买房屋的，可合并受理房屋所有权转移登记与房屋抵押权登记；5 被继承人的共有人将自己的房产份额转让给继承人的，可合并受理房屋所有权继承与转移登记；6 房屋所有权转移、变更致使房屋抵押权、地役权转移、变更的，可合并受理房屋所有权转移、变更登记与抵押权、地役权的转移、变更登记；7 人民法院、仲裁委员会生效的法律文书中涉及多次房屋转移或权利来源证明文件记载的权利取得人已不存在且有新的房屋承受人的。5.3.9 房地产登记机构出具受理凭证后，申请人应缴纳登记费用。5.4 审核5.4.1 登记审核阶段，登记官应对申请材料和登记审核表单的完整性、一致性、合法性、有效性进行审核，并应根据实际情况决定是否公告。5.4.2 完整性审核应核对申请材料和应形成的登记审核表单是否完整。5.4.3 一致性审核应核对以下内容：1 申请人名称、签章应与权利来源证明文件、登记簿、登记档案记载信息一致；2 申请登记的房屋应与登记材料记载房屋信息一致；3 需实地查看的房屋，实地查看结果应与登记材料记载房屋信息一致；4 需进行公告的，公告期届满且无异议或异议不成立。5.4.4 合法性审核应核对以下内容：1 申请所有权初始登记、在建工程抵押权登记的房屋在建设工程规划许可证明的范围内，申请预购商品房预告登记的房屋在预销售许可证范围内，申请其它登记的房屋在登记簿记载的范围内。2 申请材料内容符合法律、法规、规章要求。3 申请登记的事项与登记簿的记载不冲突。4 不存在不予登记情形。5.4.5 有效性审核应核对以下内容：1 权利来源证明文件、其他有关证明文件应为合法部门出具； 2 证明文件应在规定的有效使用期限内。5.4.6 经审核，需要进一步补充材料的，应在3个工作内向申请人发出补正通知书。补正通知书中应告知补正内容和补正期限。申请人在通知的补证期限内无正当理由未补齐材料的，房地产登记机构应作出不予登记的决定，并书面告知申请人、退还已收取的申请资料。5.4.7 有下情况之一的，应进行公告：1 征询异议；2 集体土地上的房屋所有权初始登记；3 房屋权属证书、登记证明遗失或其它原因无法收回的；4 房地产登记机构认为需要公告的其他情形。5.4.8 征询异议的公告应在房地产所在地公开发行的报纸上刊登，或在房地产登记机构官方网站上公告。集体土地上的房屋所有权初始登记和集体土地上房屋权属证书、登记证明补发的公告应加盖房屋所在地农村集体经济组织或村民委员会公章后，在房屋所在地农村集体经济组织或村民委员会办公场所和房屋所在地分别张贴。房屋权属证书、登记证明遗失或作废公告应在房地产所在地公开发行的报纸上刊登，或在房地产登记机构官方网站上公告。5.4.9 公告内容应自公告刊登之日起发生效力。有公告期限的公告，公告期应不少于5个工作日。 5.4.10 房地产登记机构宜建立登记公告查询系统并向社会提供查询服务。5.4.11 有下列情形之一的，应实地查看：1 房屋所有权初始登记；2 房屋翻、改、扩建、拆除引起的变更登记；3 在建工程抵押权登记；4 因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；5 法律、法规、规章规定的应实地查看的其他情形登记。5.4.12 房屋所有权初始登记应实地查看内容：1 房屋坐落、占地范围与建设用地使用权证明记载的信息是否一致；2 房屋与建设工程符合规划的证明材料记载的信息是否一致；3 房屋与已竣工的证明材料记载的信息是否一致；4 房屋测绘报告记载的信息是否在建设工程符合规划的证明材料记载信息所允许的合理范围内；5 房屋名称、门牌号与有效的证明文件记载的信息是否一致；6 涉及公建配套用房的，公建配套用房与相应的项目立项、竣工证明记载的信息是否一致；7 房地产登记机构认为应查看的其他内容。5.4.13 房屋翻、改、扩建引起的变更登记应实地查看内容：1 房屋坐落、占地范围与建设用地使用权证明记载的信息是否一致；2 房屋与建设工程符合规划的证明材料记载的信息是否一致；3 房屋测绘报告记载的信息是否在建设工程符合规划的证明材料记载信息所允许的合理范围内；4 登记官认为需要查看的其他内容。5.4.14 在建工程抵押权登记应实地查看内容：1 工程是否已开工建设；2 在建工程坐落、占地范围与建设用地使用权证明记载的信息是否一致； 3 预测绘报告与建设工程符合规划的证明材料记载的信息、或实地状况是否一致；4 房地产登记机构认为需要查看的其他内容。5.4.15 因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记应实地查看内容：1 房屋是否灭失不存在；2 申请登记的内容与有关材料证明事实是否一致；3 房地产登记机构认为需要查看的其他内容。5.4.16 每件实地查看业务应由不少于两名的登记官到现场查看，并填写实地查看记录。申请人或代理人核对查看记录无异议后，应签名确认；申请人或代理人拒不签名的，登记官应在实地查看记录上予以注明。5.4.17 符合登记条件的，应予以登记；不符合登记条件的，作出不予登记的决定，说明理由并书面告知申请人。5.5 记载于登记簿5.5.1 登记簿应按照房屋基本单元建立，并与房屋档案形成对应关系。5.5.2 登记簿应由登记官负责填写。登记簿中每一件登记业务的记载都应由登记官签名。5.5.3 登记簿宜采用电子介质形式，也可采用纸介质形式。电子介质形式的登记簿应异地备份，纸介质形式的登记簿应配备必要的安全保护设施并应制作副本。5.5.4 使用电子登记簿的，审核完成即应为登记事项记入登记簿；使用纸质登记簿的，应在审核完成后1个工作日内将登记事项记载于登记簿。5.5.5 房地产登记机构应根据不同的登记类型对不同的申请人在登记簿上作相应的权利人记载：取得房屋权利的申请人记载为权利人；预告登记取得物权请求权的申请人记载为预告登记权利人；全体业主共有的配套用房的权利人记载为全体业主所有；国有直管房屋的权利人应记载为房屋所在地的人民政府所有。5.5.6 房地产登记机构合并受理登记的，各环节权利设立、转移、变更都应在登记簿上予以记载。5.5.7 于已记载于登记簿，但尚未缮证的，登记官发现记载有误的，应按照更正登记的程序更正登记簿。5.5.8 申请登记事项尚未记载于登记簿的，申请人向房地产登记机构提出撤回登记申请时，房地产登记机构应予以当准予，收回受理凭证，并于1个工作日内将收取的申请登记材料予以退回。撤回登记不生成新的登记簿。5.6 发证5.6.1 房地产登记机构应根据登记簿记载的内容填发房地产权属证书或登记证明。5.6.2 发证时，应核对领证人身份证明，收取受理凭证及有关书证，要求领证人在领证凭证上签名确认，并注明领证日期。无法收取受理凭证的，应要求权利人出具说明，权利人应作出声明并承诺承受相应的法律责任。5.6.3 下列情况应不颁发房地产权属证书或登记证明：1 全体业主共有的配套用房；2 异议登记；3 本规程5.3.8的第7种情形中不是最终的权利人；4 法律、法规和规章规定的其他情形。5.6.4 根据权利人的要求，房地产登记机构可对房屋权属证书、登记证明采取加密措施。6 登记归档6.1 一般要求6.1.1 房地产登记档案存档形式包括物理形式和电子形式。同时采用电子形式和物理形式存档的，两者必须保持一致。6.1.2 登记事项记载于登记簿后，房地产登记机构应将当事人提供的申请材料和房地产登记机构在受理、审核过程中形成的审核表单收集、整理、归档，长期或永久保存。6.1.3 房地产机构应建立登记档案检索工具，方便登记档案查询，实现目录数据库与登记簿数据库之间的单项查询、互查、组合查询、模糊查询等功能，并能根据要求实现严格的身份验证等其他方面的功能需求。6.2 存档范围6.2.1 房地产登记档案包括申请登记材料和房地产登记机构在登记工作中直接形成的具有保存价值的文字、图表、声像等不同形式记录的其他材料。其载体可以是纸质、声像和其他介质。6.2.2 申请材料应包括房屋登记申请书、身份证明以及证明房屋权利来源或自然状况发生变化的文件。 6.2.3 其他材料主要应包括以下内容： 1 询问笔录。 2 实地查看材料。 3 登记审查材料。 4 其他证明材料。6.3 档案管理6.3.1 物理档案管理应包括归档、立卷、编号、整理、装订、入库、上架等工作。6.3.2 物理档案的归档应符合下列要求： 1 登记工作完成后，登记官应将材料及时送档案管理部门立卷归档，档案管理部门应对归档的各种文件材料进行验收，不符合要求的，不得接收。 2 归档的登记档案材料应是原件或经登记官认定的复印、复制件。复印、复制件由登记官负责与原件校对、签章，并注明校对日期及原件存放处。6.3.3 物理档案立卷应按照“一宗一卷”的原则，即每办理一宗登记所形成的材料立一个卷。6.3.4 物理档案编号可由各地根据自身情况制订编号规则。便于实现全国异地查询，信息系统中可在编号前加6位所在地GB/T 2260-2007 中华人民共和国行政区划代码的数字码。6.3.5 物理档案的整理应包括：卷内文件的排列与编号、卷内文件目录和备考表的编制、卷皮和档案盒的编目工作。 1 卷内文件应按以下顺序排列：1）目录；2）收件收据、审核表等受理、审核过程中形成的文件；3）当事人提供的申请登记文件；4）地籍图、房屋平面图等图纸；5）其他；6）备考表。 2 卷内文件页号的编写应做到：每一页文件编写一个页号，页号编写在文件的右上角。卷内目录、备考表不编页号。编写页号一律使用阿拉伯数字，起始号码从“1”开始。3 卷内文件目录编制应符合以下要求: 1）顺序号：按卷内文件的排列顺序，每份文件应编一个顺序号，不重复，不遗漏；2）文件题名：填写该文件自身的标题，不得随意更改和省略。如文件没有标题，应根据文件内容准确、简练地拟写一个标题。文件题名栏内不得填“其他”；3）页次：填写该文件所在的起始页，最后页应填起止页号；4）备注：需要注明的内容。4 备考表的编制应包括以下内容：1）立卷人：负责文件整理、立卷归档人员的姓名。2）检查人：负责检查归档文件整理、立卷质量检查人员的姓名。3）日期：归档文件整理、立卷完毕的日期。4）卷内文件说明：需要说明的情况。 5 卷皮与档案盒项目的填写可采用计算机打印和手工填写两种方法，手工填写时应使用黑色墨水或墨汁填写，字体工整，不得涂改。6.3.6 物理档案装订应符合下列要求:1 将文件上的金属物全部剔除干净，操作时不得损坏文件；2 破损的或幅面过小的文件材料应用A4白衬纸托裱，一张白纸只准托裱一张文件，不得一张白纸托裱两张以上（包括两张）文件；3 卷内文件大于A4幅面的，应按A4大小折叠整齐，并注意预留出装订边际，便于展开翻阅；4 卷内目录与卷内文件、封面姓名（名称）与卷内文件姓名（名称）应保持一致。姓名（名称）不得用同音字或随意简化字代替；5 文件材料应向左下角对齐。装订孔中心线距