海尔精装房补充报告.doc

海尔地产纬联地产【海尔海语江山】精装房补充报告此次精装房研究，旨在通过客户问卷、装修公司中端客户实际装修成本调查、市场上装修房项目装修标准的研究，三个维度来分析和判断本项目提供何种档次的装修标准，以及在该标准控制下，需提供的各种房型装修详单，为海尔地产核算本项目的装修成本提供可靠的依据。一、 装修标准研究（一）、客户接受情况回顾前期针对795户客户的问卷调查，在地精装房的接受度上，仅32.1%的客户接受，30.6%的客户需视价格而定，说明高层中端市场对装修房的接受度更多地处在犹疑阶段，需要视价格、装修质量、现场感受、售后服务等诸多因素而定。也就是说，我们要把30.6%犹疑客户成功地转化为确定客户，需要在装修价格上充分尊重客户的意愿、在样板房打造上竭力表现出可靠的质量和物超所值的效果。并且从37.3%明确表示不接受这一数据，可以提醒我们，适当提供一定量的清水房，以避免因装修问题而引起的大量客户的流失。当提及是全海尔配置的家电时，客户对精装房的接受度提高了14%，达到46.2%，反映出海尔品牌的力量，说明在本项目精装房的打造过程中，需要充分利用海尔的品牌、技术和成本控制优势，体现出超越重庆本地地产开发商在装修、家电领域的弱势，使海尔地产成为精装房专业供应商的标志。17（二）、市场现有精装房项目装修标准归纳1、客厅、卧室地面龙湖项目客厅基本采用高级玻化砖，品牌为斯米客或诺贝尔，卧室采用安信实木复合地板。富力项目客厅博德抛光砖，卧室为升达强化复合地板或实木复合地板。棕榈泉项目客厅冠军微晶粉地砖或定制实木复合地板，踏步为进口大理石。卧室为地毯。保利项目客厅为中档品牌抛光砖，卧室为实木复合地板。小结：1500元档次的，龙湖、富力、棕榈泉采用的地板和地砖的品牌均为一线品牌，棕榈泉的地板采取厂家定制形式。700元档次的，保利采用的普通中档品牌地砖。备注：紫都城属于龙湖第一个精装项目，因此采用了极高性价比的做法，1000元的装修配置实际上跟后期项目如观山水、蓝湖时光，在品牌档次、配置内容上基本一致。因此，在研究中未将1000元档次单独列举分析。2、客厅、卧室墙面龙湖项目客、卧均为墙纸。富力项目基本采用乳胶漆，少数户型主卧为墙纸。棕榈泉项目客、卧均为高级墙布。保利项目客、卧均为乳胶漆。小结：1500元档次的，龙湖和棕榈泉采用的墙纸，富力采用的乳胶漆，墙纸从档次上看，比乳胶漆效果好。700元以以下档次的均采用乳胶漆。3、厨房配置龙湖项目配置内容有：整体橱柜、灶具、油烟机，品牌为年代；龙头为摩恩。富力项目配置内容有：整体橱柜、灶具、油烟机、消毒柜，品牌为林内；消毒柜为索奇；龙头为摩恩。棕榈泉项目配置内容有：整体橱柜、灶具、油烟机，品牌为：橱柜为德国进口阿尔若品牌配以进口花岗石台面；灶具油烟机为西门子品牌；龙头为摩恩。保利项目配置内容有：欧派整体橱柜、帅康灶具、帅康油烟机；龙头为摩恩。小结：各种档次的项目，在厨房配置内容上基本一致，其中富力多赠送了消毒柜。品牌上，多为国内中高端知名品牌，富力和棕榈泉采用日本、德国品牌。龙头全为摩恩。1500元和700元两类项目，在厨房的配置内容和品牌档次上相差不大。4、卫生间配置龙湖项目配置内容有：浴霸、热水器、洁浴具、墙面镜、毛巾架、马桶刷、卷筒纸架、浴室钢化玻璃隔断。品牌为：洁浴具为科勒；龙头为摩恩；浴霸为奥普。富力项目配置内容有：浴霸、热水器、洁浴具、墙面镜、毛巾架、马桶刷、卷筒纸架。品牌为：洁浴具为科勒；龙头为摩恩；浴霸为欧普。棕榈泉项目配置内容有：浴霸、热水器、洁浴具、花洒、沐浴房玻璃隔断配高级五金件。品牌为：洁浴具为科勒；龙头、花洒为摩恩；浴霸品牌未定。保利项目配置内容有：浴霸、洁浴具、花洒、沐浴房玻璃隔断。品牌为：洁浴具为科勒；龙头为摩恩；浴霸品牌未定。小结：在卫生间的配置内容和品牌档次上，现有精装项目基本一致。5、电器在客厅卧室内的电器方面，1500元/装修标准的项目，除了富力以外，均赠送空调，700元/不赠送家电。总结从上述项目最终销售情况看，1500元/的装修标准为多数客户所接受，其销售状况良好。而700元/档次的保利香槟花园，精装房的选择率不到1%，一方面在于开发商在样板房的打造上品质感未能做足，客户对装修效果和质量均不满意；另一方面也反映出，在700元/的成本控制下，配置的电器少，采用的材料档次不够高，特别在人工费用方面也会相当地控制，以致于在装修工程的细节方面，难以经受住推敲。因此，很难做出让客户震撼的效果，接受度自然降低。综合而言，从市场上精装房供应的情况看，精装房正逐步为更多的中高端客户所接受，1500元/的装修标准成为供应主流。（三）、中端客户装修成本调查中端客户界定1、购买面积：2房80以内，3房100以内2、购买房型：1房、2房、3房3、购买单价（清水房）：07年6月以前购买的在3800元/以内。07年6月以后购买的在4500元/以内。一、客户调研情况样本量：104个（1）样本基本情况1、装修房屋所在区域区域南岸沙区九龙坡江北渝北巴南大渡口个数3611252444比例35%11%24%23%4%4%2、装修房屋面积面积50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110以上个数13103111211710比例1%3%10%30%11%20%16%10%（2）不含电器基础装修成本（元/）此装修成本包括所有房间的天地墙；厨房含整体橱柜、龙头，不含抽油烟机、消毒柜；卫生间含洁浴具、龙头、浴霸，不含热水器、花洒；单方装修成本如下：成本500以下500-600600-700700-800800-900900-10001000-11001100以上个数31315228151117比例3%13%14%21%8%14%11%16%分析：1、在不含家电的情况下，700-800元/所占比例最高，为21%；其次为1100元/以上，所占比例为16%。2、接受800元/以上的客户占49%，按照每户3-4万元的家电预算，以每户平均面积70计算，则家电费用分摊到每平米的费用为430-570元，加上基础装修，总的装修成本为1230元/1370元/。也就是说，有近50%的客户其家庭装修费用在1230元/1370元/。3、结合目前市场上精装项目的装修标准，主要为1500元/，并且其销售状况良好。从供需两方面反映出1500元/的装修标准是可行的。二、本项目装修标准建议（一）、装修标准综合上述市场情况，我司建议本项目的装修标准为：1500元/。并且，本着海尔家电一体化的宗旨，以房产带动家电销售的思路，同时充分发挥海尔在家电、装修成本控制、质量保证等各个领域的优势，建议本项目采取全海尔家电的配置。区别于市场现有的半成品房的概念，以“轻松到底，海尔成品家”的全新装修概念进行本项目的精装房打造。（二）、户内装修配置建议此建议仅为我司根据重庆现有市场上精装房项目以及客户装修喜好所提出的初步建议，具体成本核算需贵司落实。户内部分门窗入户门为高级防盗门；外墙门窗为铝合金门窗，除厨房、卫生间门窗为单层玻璃外，其余房间门窗玻璃为中空玻璃；室内门为实木复合门室内电器开头及插座西门子电器开关和插座，客厅、卧室、卫生间、厨房均装有电源插座、电灯开头及预留灯位空调二房以上房型：客厅配置一台海尔柜机，卧室各配置一台海尔壁挂机一房：赠送一台柜机热水器海尔燃气热水器供水接市政设施管网，部分楼层为二次供水（以水厂提供供水标高和设计图纸为准），出户计量供电出户计量，配10（40）安电表供气接市政设施管网通讯两部外线电话线入户，在客厅、主卧室各设电话接口一个，一条宽带数据线入户，在卧室各设一个宽带数据接口闭路电视数字信号，在客厅、主卧室各设闭路接口一个保安系统配置单元对讲系统及防盗报警系统各功能区装修内容客厅、餐厅墙面墙纸地面中高档玻化砖(品牌建议:斯米克诺贝尔冠军)、局部石材铺贴天棚乳胶漆，局部造型吊顶外飘窗窗台人造石材台面，配防护栏杆落地窗配防护栏杆电视海尔液晶电视一台卧室地面实木复合地板墙面墙纸天棚乳胶漆局部吊顶窗台人造石材台面，配防护栏杆厨房墙、地面墙面砖、地面防滑砖天棚铝扣板吊顶橱柜海尔整体橱柜，含海尔抽油烟机、消毒柜及灶具，摩恩水龙头冰箱海尔冰箱一台主卫生间地面中高档品牌防滑砖，局部石材铺贴内墙墙面中高档品牌高级面砖、局部石材铺贴或马赛克铺贴天棚铝扣板吊顶洁/浴具海尔整体卫浴。洗衣机海尔洗衣机一台客厅阳台铝合金玻璃栏杆，防滑地面砖生活阳台铝合金栏杆，防滑地面砖、升降式晾衣杆重庆纬联地产顾问有限公司2007-9-28附件一:在售项目精装房标准1、装修标准：700元/2、代表项目：保利香槟花园客厅卧室厨房卫生间阳台地面抛光砖地面实木复合地板地面优质地砖地面优质地砖地面优质地砖内墙高级乳胶漆内墙高级乳胶漆内墙优质瓷片内墙优质瓷片门 粉沫喷涂铝合金窗配白玻天花板环保乳胶漆天花板 环保乳胶漆门 成品实木门或推拉门天花板环保乳胶漆入户门钢质防盗门窗全屋窗户装粉沫涂铝金窗配白玻，窗台面为大理石材，部分户型临街窗户的玻璃为双层中空玻璃。橱柜 “欧派”橱柜配人造石台面洗手盆科勒或大理石室内门实木成品门龙头摩恩坐便器科勒油烟机帅康龙头摩恩煤气灶帅康其他配梳妆镜、镜前灯、排气扇、洗菜盆 精美洗菜盆淋浴屏欧派1、装修标准：1000元/2、代表项目：龙湖紫都城客厅卧室厨房卫生间阳台地面斯米克玻化砖地面安信实木复合地板地面斯米克玻化砖地面斯米克玻化砖，局部石材铺贴地面防滑地面砖内墙墙纸内墙墙纸内墙斯米克玻化砖内墙斯米克玻化砖、局部石材铺贴， 栏杆铝合金玻璃栏杆天花板立邦乳胶漆天花板 立邦乳胶漆门 单层玻璃门天花板水泥纤维板防水乳胶漆面，奥普浴霸其他升降式晾衣杆入户门入户门为防盗门窗天然石材台面橱柜欧派橱柜洁浴具科勒品牌龙头摩恩品牌室内门实木复合门油烟机年代品牌配毛巾架马桶刷和卷筒纸电器开头及插座西门子品牌落地窗配防护拦煤气灶年代品牌热水器配置110升容积式燃气热水锅炉一台洗菜盆 摩恩品牌天棚水泥纤维板防水乳胶漆面局部铝扣板吊顶空调一台格力柜机空调格力挂机1、装修标准：1500元/2、代表项目：龙湖观山水、棕榈泉、龙湖蓝湖时光、富力现代广场、富力海洋广场客厅龙湖观山水龙湖蓝湖时光棕榈泉富力现代广场富力海洋广场地面诺贝尔磁砖加石材地面斯米克品牌玻化砖，局部石材铺贴地面冠军微晶粉地砖或定制实木复合地板，踏步为进口大理石地面博德高级抛光砖地面博德高级抛光砖，局部石材拼花内墙墙纸内墙墙纸内墙高级墙布及局部艺术造型内墙高级乳胶漆内墙局部高级墙纸天花板水泥纤维板吊顶，刷立邦乳胶漆天花板 立邦品牌乳胶漆，局部吊顶天花板天花涂高级乳胶漆并局部吊顶，配以石膏角线天花板局部采用造型天花天花板局部采用造型天花入户门套装木门入户门子母防盗门入户门特制高级木质子母门，配以高级门锁和五金件、防盗眼。入户门豪华木饰面防火门配门套、防盗眼、豪华门锁入户门豪华木饰面防火门配门套、防盗眼、豪华门锁室内门实木复合门室内门实木复合门室内门特制高级木质门，配高级门锁和五金件室内门精美饰面木门配门套、豪华门锁室内门高级饰面木门配门套开关插座西门子品牌开关插座梅兰日兰开关插座西班牙西蒙品牌开关插座松本开关插座松本灯具射灯灯具射灯灯具射灯灯具射灯灯具射灯空调一台格力柜机空调一台格力柜机空调户式中央空调，合资知名品牌空调无空调无室内安防配置红外控测器，手动报警按钮，可视对讲电话室内安防配置红外控测器，手动报警按钮，可视对讲电话室内安防彩色可视对讲系统，每户设计紧急报警和燃气泄漏报警系统。室内安防彩色可视对讲系统室内安防彩色可视对讲系统卧 室龙湖观山水龙湖蓝湖时光棕榈泉富力现代广场富力海洋广场地面安信实木复合地板地面安信实木复合地板地面高级地毯地面优质强化复合木地板配精美踢脚线地面优质复合实木地板配踢脚线内墙墙纸内墙墙纸内墙高级墙布内墙高级乳胶漆内墙主卧墙纸，次卧乳胶漆天花板 立邦品牌乳胶漆天花板 立邦品牌乳胶漆天花板 天花涂高级乳胶漆配以石膏角线天花板 高级乳胶漆天花板 局部造型天花其余为高级乳胶漆窗铝合金中空玻璃门窗窗铝合金中空玻璃门窗窗高级粉沫喷涂断桥铝合金窗框、中空浅镀膜玻璃窗铝合金窗框配透明玻璃（临主干马路的客厅及卧室采用双层中空隔音玻璃）窗铝合金窗框配透明玻璃（临主干马路的客厅及卧室采用双层中空隔音玻璃）落地窗配防护栏杆落地窗配防护栏杆外飘窗进口大理石台面落地窗无落地窗无外飘窗采用天然石材台面配防护栏杆外飘窗采用天然石材台面配防护栏杆空调户式中央空调外飘窗高级石材窗台板配防护栏杆外飘窗高级石材窗台板配防护栏杆空调格力壁挂式冷暖机1台空调格力品牌冷暖壁挂机衣帽间特制木质高级衣柜空调无空调无厨 房龙湖观山水龙湖蓝湖时光棕榈泉富力现代广场富力海洋广场地面诺贝尔品牌玻化砖地面斯米克品牌玻化砖地面西班牙高级地面及墙面砖地面名牌地砖，局部石材装饰线及拼花地面名牌地砖，局部石材装饰线及拼花内墙诺贝尔品牌玻化砖内墙斯米克品牌玻化砖内墙西班牙高级地面及墙面砖内墙名牌优质瓷砖至天花底内墙名牌优质瓷砖至天花底天花板 水泥纤维板立邦品牌乳胶漆、局部铝扣板天花板 水泥纤维板吊顶，立邦品牌乳胶漆面天花板 高级铝扣板吊顶天花板 局部贴高级石材天花板 局部贴高级石材橱柜欧派橱柜欧派橱柜博洛尼整体橱柜橱柜知名品牌整体橱柜橱柜精美组合橱柜，配人造石台面及子母盆连高级冷热水龙头一个灶具年代灶具年代灶具西门子平台灶灶具林内灶具林内抽油烟机年代抽油烟机年代抽油烟机西门子品牌抽油烟机抽油烟机林内抽油烟机林内洗涤槽摩恩洗涤槽摩恩洗涤槽摩恩消毒柜索奇消毒柜索奇龙头摩恩龙头摩恩龙头摩恩龙头摩恩龙头摩恩卫生间龙湖观山水龙湖蓝湖时光棕榈泉富力现代广场富力海洋广场地面诺贝尔品牌釉面砖、局部石材铺贴地面斯米克品牌玻化砖，局部石材铺贴地面西班牙高级地面砖地面高级地砖地面石材拼花内墙诺贝尔品牌釉面砖，局部石材铺贴。次卫生间铺贴诺贝尔品牌釉面砖，局部马赛克铺贴内墙斯米克品牌玻化砖，局部马赛克铺贴内墙西班牙高级墙面砖内墙高级瓷砖至天花底，卫生间局部贴高级石材内墙名牌优质瓷砖至天花底，局部贴高级石材天花板 水泥纤维板立邦品牌乳胶漆、局部铝扣板天花板 水泥纤维板立邦品牌乳胶漆天花板 高级铝扣板吊顶天花板 局部贴高级石材天花板 局部贴高级石材浴霸奥普浴霸奥普浴霸品牌未定浴霸欧普浴霸欧普洁浴具科勒洁浴具科勒洁浴具洁具美国科勒品牌洁浴具科勒摩恩洁浴具科勒其他配置墙面镜毛巾架马桶刷卷筒纸其他配置墙面镜毛巾架马桶刷卷筒纸其他配置洗面台为特制高级木质柜体配以进口大理石台面花洒为美国摩恩品牌沐浴房玻璃隔断配高级五金件其他配置梳妆镜，毛巾架、厕纸盒和厕刷架其他配置摩恩豪华立式淋浴屏梳妆镜，毛巾架、厕纸盒和厕刷架热水器100以上送燃气热水器热水器16升恒温燃气热水器热水器容积式燃气热水炉热水器容积式燃气热水炉热水器容积式燃气热水炉附件二：客户装修成本调研原始数据区域楼盘客户姓名客户面积(套内)总金额单方造价南岸回龙湾王老师70 42800611 刘小姐70 38400549 廖老师92 49500538 杜老师60 31100518 赵老师92 56000609 刘女士92 64000696 郑老师85 50000588 欧女士85 51000600 潘女士72 40000556 张先生85 43000506 黄先生104 86000827 *78.8560000761 *70.4649500703 *92.3170500764 *81.19960001182 *99.51485001492 李先生70 38400549 融侨杨女士107 75000701 殷老师11073000664 王先生75800881068 李先生73 45000616 陈先生73 39800545 溯源阁王先生103 61000592 秦女士104 64900624 *7569000920 阳光汇刘老师92 53000576 周老师75 52000693 欧女士82 49000598 海棠晓月周女士76 56000737 城市江山王老师8058000725 美堤雅城徐老师801100001375 黄桷小区徐老师6040000667 11中教师大厦梦老师10090000900 高山流水何老师12088000733 俊逸南山7-8-1柴先生921130001228 东海长洲*9690000938 区域楼盘客户姓名客户面积(套内)总金额单方造价巴南江南水乡杨老师12080000667 江南水乡高老师10085000850 江南水乡曾老师10058000580 江南水乡谢老师10072000720 大渡口豪俊阁刘老师11562000539 豪俊阁王老师11556000487 朵力名都王老师1501720001147 金色世纪李老师6546000708 九龙坡区广夏城李老师7546000613 黄桷花园惠老师5550000909 盛仁汇大厦杨老师7665000855 建设公寓张老师5037000740 珠江华轩张老师8060000750 盛世华城*9690000938 嘉华鑫城*9690000938 星月湾*9290000978 丽水菁苑*73.4863000 857 *96.4872000 746 *96.48142500 1477 *96.48150000 1555 *73.48105000 1429 珠江华轩*99.3370500710 *53.9834001547 *74.29