城市二手房买卖纠纷法院判例参考.doc

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上海市第二中级人民法院民事判决书（2005）沪二中民二(民)终字第2231号上诉人（原审被告）董晶，女。上诉人（原审被告）张惠岭，女。两上诉人共同委托代理人宋玲娣，女。两上诉人共同委托代理人李国毅，上海市合信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高恒春，男。被上诉人（原审原告）杨瑞兰，女。以上两被上诉人共同委托代理人徐海勇，上海市诚建成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海彩城房地产经纪有限公司。法定代表人杨雷，总经理。委托代理人朱煜镇，该公司职员。上诉人董晶、张惠岭因买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2005）宝民三（民）初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进 行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2005年3月1日，经上海彩城房地产经纪有限公司（以下简称：彩城公司）居间介绍，宋玲娣（系董晶之母）代表董晶（甲方）与高恒春、杨瑞兰（乙 方）签订上海市房地产买卖合同约定，乙方受让甲方坐落在上海市宝山区淞南七村27号201室系争房屋，转让价款为人民币（以下币种均为人民币）423,000元；乙方 于当日支付定金43,000元，同年5月20日前、交易后支付360000元（包括交易后10天内放贷），同年6月20日前支付20000元（甲方交房、水、电、煤结清、 户口迁清）；双方同意，甲方于2005年6月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认，自本合同签订之日起的80日内，共同向房地产交易中心申请办理转过户手 续。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算； 逾期超过5日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付5日的违约金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价的 20等。签约当日，宋玲娣出具收到高恒春购买系争房屋定金43,000元的收条。彩城公司为董晶办理系争房屋使用权转产权手续过程中，知道该房被开发商抵押，即通知了买 卖双方，双方进行了协商。同年6月17日，根据原告方的要求，董晶在上述买卖合同、收条上签字。当月18日，杨瑞兰通知董晶，按约于5月20日前进行交易，因小产证至今没 有办出来，造成无法交易，保留按合同第十条规定的权力。6月20日，宋玲娣回函称，系真心出售系争房屋，建议先搬入居住，待产证办下来后再进行交易等。原审另查明，系争房 屋的承租人为张惠岭。张惠岭在落款时间为2005年3月1日，内容为“我同意宋玲娣同志代我出售淞南七村27号201室房产的一切事宜”及“兹授权宋玲娣同志代表我签订有 关出售淞南七村27号201室房产一切事宜，代表我与你方达成的协议或签订的合同，由我承担责任”的文书上按了手印。2005年3月1日，宋玲娣代表张惠岭、董晶与彩城公 司签订上海市房地产代理合同，委托该公司办理系争房屋产权购买事宜及相关手续，并在使用权转产权后出售系争房屋和相关手续。当日，董晶向彩城公司支付售后产权款 33,000元。7月14日，上海永通房地产有限公司开具了户名为董晶、张惠玲，金额为170,700元的购房款发票，该发票还载明，其中动迁公司已付136,965元。 原审还查明，2005年2月5日，宋玲娣与彩城公司签订委托售房协议，委托彩城公司出售系争房屋。当月27日，杨瑞兰签署标明系争房屋为使用权房的看房证明单（租赁 /买卖）。原审原告高恒春、杨瑞兰诉称，经彩城公司居间介绍，与董晶签订上海市房地产买卖合同，向董晶购买系争房屋，合同就定金及交房日期等作出明确约定。同日，原 告支付定金43,000元。在具体交易日发现，系争房屋系动迁房，不仅没有小产证，且房屋存在抵押，无法进行交易。现要求解除上海市房地产买卖合同，董晶双倍返还定金 86,000元，彩城公司承担连带责任。原审被告董晶辩称，对与原审原告就系争房屋签订上海市房地产买卖合同、原告支付了43,000元、该房屋上设定有抵押的事实没有异议，但认为，原告对该房 屋系使用权房是明知的；43,000元中的10000元是定金，另33,000元是使用权转产权的费用；董晶当时也不知道该房屋设定有抵押，在办理该房屋房地产权证过程中 才知道被开发商抵押的事实，随后即通知了原告，不存在欺诈；合同没有约定具体交房日期，董晶没有违约。如果如原告所说是使用权房的买卖，双方合同就应当是无效的，不存在双 倍返还定金。综上，不同意原告要求双倍返还定金的诉请。原审被告彩城公司辩称，签订合同时工作人员就告知原审原告系争房屋是使用权房，需办理转产手续，董晶家人在原告询问时也如实告知，原告对此是明知的。原告支付 的43,000元定金中，33,000元就是用于转产的费用。该公司在办理系争房屋转产手续时，发现系争房屋被开发商抵押，开发商称注销抵押需一段时间，随即告知买卖双 方，双方达成协议，表示继续履行合同。原告此后反悔，要求终止合同、退还定金。该公司通知董晶后，董晶表示愿意协商，不作违约论，双方解除合同，但原告起诉至法院。原告违 反诚信原则，是违约方。该公司为居间方，没有担保的义务，不应承担责任，不同意原告的诉讼请求。原审被告张惠岭辩称，其委托宋玲娣出售系争房屋。2005年8月17日，原审原告与中介公司到家中，要求张惠岭盖章，即按了手印。原告方随即就起诉，显然是在 欺骗张惠岭。现同意解除合同，但张惠岭没有过错，故不同意原告方双倍返还定金的要求。原审审理中，各方当事人确认，系争房屋至今未取得房地产权证。张惠岭表示，当时确实委托宋玲娣办理房屋出售手续，但加盖手印时不知道委托书的内容，现知道了委 托书的内容，对此是认可的。原审法院认为，董晶、张惠岭委托彩城公司办理系争房屋使用权转产权手续，其与原审原告就系争房屋所订上海市房地产买卖合同，未违反法律、行政法规的强制性 规定，是双方真实意思表示，应为合法有效。合同约定在签订合同之日即2005年3月1日起80日内办理系争房屋房地产权利过户手续，现因案外人将该房屋抵押，至今无法办理 过户手续，依法应由董晶承担违约责任。原告方要求解除合同，并双倍返还定金的诉请，可予准许。董晶承担责任后，可依法与有关责任人解决。董晶、张惠岭关于未违约的意见，法 院不予采纳。董晶认为43,000元中仅有10000元为定金，与宋玲娣所出具的收到定金43,000元的收条不符，不予采信。原告方要求彩城公司承担连带责任，于法无 据，不予准许。原审法院审理后，作出判决：一、解除原告高恒春、杨瑞兰与被告董晶就宝山区淞南七村27号201室房屋所订上海市房地产买卖合同；二、被告董晶于本判决生 效之日起十日内，双倍返还原告高恒春、杨瑞兰定金人民币86,000元；三、原告高恒春、杨瑞兰的其他诉讼请求，不予支持。董晶、张惠岭不服，上诉称：系争房屋被开发商抵押并非上诉人一方的过错，且该抵押发生在双方签订房屋买卖合同之后。双方约定的定金数额为10000元，并非 43000元，彩城公司也作了证明。出具43000元收据是宋玲娣，并且是两上诉人的共同委托代理人，故由董晶一人返还定金等不公。据此，两上诉人请求本院依法撤销原审判 决第一、二项，双方继续履行系争房屋的买卖合同。高恒春、杨瑞兰辩称：造成双方无法继续履行合同责任在于上诉人一方。相关证据均已证实定金是43000元，董晶也在宋玲娣出具的收条上签字认可，而彩城公司的 陈述不能作为证据。原审判决正确，应予维持。彩城公司辩称：其承担的是居间行为，双方均到场协商，上诉人一方所述是事实。故该公司同意上诉人一方的诉请。本院审理查明，2005年12月6日，有关房屋主管部门颁发了系争房屋的房地产权证。以上事实，有系争房屋的产权证，以及原审法院及本院的庭审、谈话笔录等证明。原审判决认定的其他事实无误。本院认为，当事人双方基于自己的真实意思表示，依法签订的约定各自民事权利和义务的合同，法律应予保护，且双方当事人均应全面履行。虽然目前系争房屋已取得房 地产权证，但是已超过了双方合同约定的期限，致高恒春、杨瑞兰一方无法依照合同的约定行使其民事权利，故作为合同一方当事人的董晶应承担违约责任。上诉人一方认为本案讼争 的定金金额仅为10000元，因与双方合同的约定、定金收条等书面证据不符，本院难以采纳。原审判决准许高恒春等要求解除合同，并双倍返还定金诉请，于法有据，本院应予支 持。至于系争房屋被案外人抵押致董晶等无法履行上述合同，并造成损失，董晶等可依法另案主张。据此，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照中华人民共 和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3090元，由上诉人董晶、张惠岭负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑梅萍代理审判员 陈 俊代理审判员 吴 俊二六年二月二十四日书 记 员 肖 函 浙ICP备05044035号 关于本站 违法和不良信息举报中心 河南省鹤壁市山城区地方税务局诉李安林、李秋林、第三人鹤壁市鹿楼乡鹿楼村民委员会房屋买卖合同纠纷案 河南省鹤壁市山城区地方税务局诉李安林、李秋林、第三人鹤壁市鹿楼乡鹿楼村民委员会房屋买卖合同纠纷案 （2003）山经初字第187号 鹤壁市山城区人民法院民事判决书 原告河南省鹤壁市山城区地方税务局，住所地鹤壁市长风路中段。 法定代表人辛玉红，该局局长。 委托代理人李庄福，河南通奥律师事务所律师，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉。 被告李安林，别名李喜林，男，1965年元月8日出生，汉族，鹤壁市山城区鹿楼乡鹿楼村村民，住该村。 被告李秋林，别名李百顺，男，1963年9月9日出生，汉族，鹤壁市山城区鹿楼乡鹿楼村村民，住该村。 第三人鹤壁市鹿楼乡鹿楼村村民委员会，住所地鹤壁市山城区鹿楼乡鹿楼村。 法定代表人司泽民，该村民委员会主任。 委托代理人司克益，河南通奥律师事务所律师，代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，提起上诉。 原告河南省鹤壁市山城区地方税务局（下称山城区地税局）与被告李安林、李秋林、第三人鹤壁市鹿楼乡鹿楼村民委员会（下称鹿楼村）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2003年7月21日受理后，依法组成合议庭，于2003年11月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李庄福、被告李安林、李秋林、第三人委托代理人司克益到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告地税局诉称，2002年2月，原、被告口头达成购房意向，被告拟购原告位于鹤壁市长风南路八矿铁道北侧的原鹿楼地税所办公楼，双方议定房价为38万元，被告先预付15万元，双方正式签订买卖合同后，被告将余款付清。2002年5月3日被告未经原告同意，强行搬入原告拟出售的房屋，经原告多次催促，被告既不与原告签订房屋买卖合同补齐房价，又拒不腾房，其行为侵犯了原告的房屋所有权，故请求法院判令被告立即从侵占的房屋中搬出，将该房交还原告。 被告李安林辩称，2002年我与李秋林一同向原告的法定代表人辛玉红局长协商购买原告位于长风南路八矿铁道北侧原鹿楼地税所办公楼，议定价格18万元，我仅是中间人而不是购买房屋人，购房人是李秋林，因此原告不应起诉我为被告。 被告李秋林辩称，2002年2月我与李安林一起找辛局长协商购买原鹿楼地税所的办公楼，协商价格是18万元，该楼房我是购买人，并已向原告交纳房款15万元。 第三人鹿楼村陈述，原鹿楼地税所办公楼是原告出资建盖的楼房，但该楼房的产权人是鹿楼村，因此原、被告之间的房屋买卖行为是无效的，原告应将该楼房交给鹿楼村。 原告对其主张的事实及诉请提交了下列证据 1、2001年3月12日鹤壁市人民政府颁发的NO.012772号鹤壁市房产所有权证，载明：“所有权人：鹤壁市鹿楼乡鹿楼村村民委员会，房屋坐落：长风南路，总建筑面积660.71m2，层次2，结构混合” 2、2001年3月12日鹤壁市人民政府颁发的NO.012773号临时鹤壁市房产所有权证，载明：“所有权人：鹤壁市鹿楼乡鹿楼村村民委员会，房屋坐落：长风南路，总建筑面积45.26m2，层次2，结构混合” 3、2003年7月2日鹤壁市鹿楼乡鹿楼村民委员会证明，载明：“位于长风南路的地面二层混合结构，建筑面积为660.71m2及门岗房45.26m2（房产证号分别为NO.012773、012773）是原郊区地税局投资兴建的，办理房产所有权证时，用的是我村委会的名义，但该处房产所有权不属于我村，该房产的实际所有权现在属于鹤壁市山城区地方税务局，但未办理征地手续。” 原告认为上述证据1、2、3证明了原告有权出卖该案的标的物，实际所有权人是原告，原告有权对外出售。 4、2001年4月4日资产评估报告书，载明：“河南鹤壁海纳资产评估事务所接受鹤壁市山城区地税局的委托，对委托方提供的房屋建筑物、土地进行了实地勘察等，评估价值为482296元（其中办公楼660.71m2、车库45.26m2，大门一个，砼地面1000m2，评估价值327277元，土地1456m2，计155019元），评估基准日2001年3月31日，评估有效期2001年3月31日至2002年3月31日。” 5、2003年9月27日鹤壁市宏达精密铸造厂出具的证明一份，载明：“2001年12月，我厂与山城地方税务局口头协商，山城区地税局以40万元的价格将其原在鹿楼的办公楼卖给我单位，当时我厂已预付了30万元，后因其他原因没有成交。” 6、2001年12月1日、12月18日，鹤壁市山城区地方税务局收据2份，分别载明：“收到宏达精密铸造厂交来鹿楼地税所房屋转让费200000元、100000元。” 原告认为上述证据4-6证明原、被告协商的房屋价款为38万元，而不是18万元。 7、2003年9月27日鹤壁市山城区地税局工作人员 及鹿楼税务所所长李爱琴出具的证明各1份，原告认为该证据证明原告把该房屋卖给了李安林，李安林安排李秋林等抢占了该房。 8、2003年8月5日鹤壁市公安局山城区分局鹿楼乡派出所出具证明，载明：“2002年5月12日下午，鹿楼村村民李百顺带人到山城区税务局办公楼闹事，将税务局的东西扔了出去，并将看门岗的人赶了出去，将办公楼占为已有。” 被告李安林对原告提交的证据1、2、3无异议，认为证据4不能作为证据使用，证据5、6与本案无关，证据7与原告有利害关系，其证据不真实，证据8与被告本人无关。 被告李秋林对原告提交的证据1、2无异议，认为证据3不能证明房产所有人为原告，证据4已超过2年，不能作为证据使用，证据5、6与本案无关，证据7、8不真实。 第三人鹿楼村对原告提交的证据1、2无异议，认为证据3的内容与国家政策相违背属无效，证据4、5、6不合法，因为所有权人是鹿楼村，对该房屋的评估、出售均应由鹿楼村行使，对证据7、8不发表质证意见。 本院认为原告提交的证据1、2系国家行政机关颁发的房产所有权证书，能够证明该房屋的基本情况，且与本案有关，故该证据能够作为本案定案的依据使用。证据3系第三人出具的证明，该证据的内容与第三人证据相符，该证据能够作为本案定案依据使用。证据4系具有评估资格的机构出具的评估报告，且该报告的有效期为2001年3月31日至2002年3月31日，而本案原、被告协商购房的时间为2002年2月，在该评估报告的有效期内，故该证据与本案有关联性，能够作为本案定案依据使用。证据5、6与本案无关联性，该证据不能作为本案定案依据使用。证据7系原告的工作人员出具的证言，与原告有利害关系，且无其它证据相互印证，该证据不能作为本案定案依据使用。证据8没有单位负责人的签名，不符合法定的证据形式要件，该证据不能作为本案定案依据使用。 被告李秋林向法庭提交2002年2月26日河南省鹤壁市山城区地税局出具的收条1份，载明：“今收到六（鹿）楼税务所转让费150000元。” 原告认为被告李秋林提交的收条无异议，但不能证明房屋是卖给李秋林的，而是卖给李安林的。 被告李安林对被告李秋林提交的证据无异议。 第三人鹿楼村认为被告李秋林提交的证据不合法，因房子所有权为鹿楼村，处分权应由鹿楼村行使。 本院认为被告李秋林提交的证据系原告方出具的原始凭证，且该收条为被告李秋林持有，能够证明被告交付房款15万元的事实，故该证据能够作为本案定案依据使用。 被告李安林、第三人鹿楼村未向法庭提交证据。 本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下： 2002年2月经被告李安林介绍，被告李秋林与原告山城区地税局商谈购买原告位于鹤壁市长风南路八矿铁道北侧的原鹿楼地税所办公楼事宜，被告李秋林于2002年2月6日向原告地税局交纳购楼房款15万元。2002年5月被告李秋林搬进该楼房居住至今。 2001年4月4日河南鹤壁海纳资产评估事务所对该楼房进行评估，评估价值为482296元，其中办公楼660.71m2、车库45.26m2，大门一个，砼地面1000m2，评估价值327277元，评估土地1456m2，价值为计155019元，该评估有效期为2001年3月31日至2002年3月31日。 1997年原鹤壁市郊区地方税务局在鹤壁市长风南路八矿铁道北侧占用第三人鹿楼村土地，投资兴建了该楼房，并将该楼房交其下属鹿楼地税所办公使用，1999年因鹤壁市行政区域的划分，鹿楼地税所人、财、物归并为山城区地税局接管。2001年3月12日原告以第三人鹿楼村的名义办理了房屋所有权证书。 本院认为，原鹿楼地税所楼房虽然系原告投资兴建，但该楼房的产权所有人为第三人鹿楼村，而在买卖合同中，出卖人出卖的标的物应当属于出卖人所有或出卖人有权处分，而本案原告对该楼房不享有所有权和处分权，且在原告对该楼房作出处分后，也未经第三人的追认，故原、被告之间的买卖行为无效，因该买卖行为无效而取得的财产，双方相互返还。因此被告李秋林应将原鹿楼税务所的办公楼返还给原告，原告应将被告李秋林交纳的房款15万元返还给被告李秋林。至于原告主张该楼房的买方为被告李安林，原告没有充分的证据予以证明，故该主张本院不予支持。第三人鹿楼村要求要回该房屋未向本院交纳案件受理费，对第三人的该项请求本院不予审理，可另案处理。依照中华人民共和国合同法第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百三十条、第一百三十二条第一款的规定，判决如下： 一、原告河南省鹤壁市山城区地方税务局与被告李秋林之间买卖山城区地方税务局位于长风南路八矿铁道北侧的原鹿楼地税所办公楼房合同无效； 二、被告李秋林于本判决生效之日起十日内返还（腾交）给原告河南省鹤壁市山城区地方税务局位于长风南路八矿铁道北侧的原鹿楼地税所办公楼房； 三、原告河南省鹤壁市山城区地方税务局于本判决生效之日起十日内返还给被告李秋林房款15万元。 案件受理费8210元，原告河南省鹤壁市山城区地方税务局负担4105元、被告李秋林负担4105元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省鹤壁市中级人民院。 审判长齐金萍 审判员李志江 代理审判员曹建业 二 0 0 三 年 十 一 月 十 日 书记员姜晓利 【关闭此窗口】 天下房地产法律服务网免费为大家提供房产方面的法律咨询服务,供访问者参考. 湖南省总工会诉长沙市卫生防疫站房地产转让合同纠纷案 湖南省总工会诉长沙市卫生防疫站房地产转让合同纠纷案 【颁布单位】最高人民法院 中国应用法学研究所 原告：湖南省总工会。 被告：湖南省长沙市卫生防疫站。 湖南省总工会为解决湖南工人报社等个直属单位的住宿办公用房问题，于年初决定征地建房，并得到了全国总工会的批准。长沙市卫生防疫站与省总工会系邻居，正好要迁址新建，便多次主动找省总工会协商，愿将现址转让给省总工会。双方于年月日正式签订了“房地产有偿划拨转让协议书”，约定：长沙市卫生防疫站将现址“长沙市民主西街号”亩土地的使用权及地上平方米的房产以及其他附属设施的所有权作价万元划拨转让给湖南省总工会，实行总额包干。协议中载明总额包干包括房屋建筑及附属建筑物的土建造价、拆迁城市安置补偿费、工程管理费、搬迁、运输、停产补偿费、不可预计费等一切费用。双方还约定，协议生效后天内，湖南省总工会付给长沙市卫生防疫站万元；年月日前再付万元；年月底长沙市卫生防疫站向湖南省总工会交付栋住宅楼（平方米）后，湖南省总工会于年月日前再付给长沙市卫生防疫站万元，余下万元待长沙市卫生防疫站在年月底前将全部房地产交付湖南省总工会验收，双方签字认可后半个月内由湖南省总工会一次付清。协议还约定，双方不得以任何借口不履行协议，也不得提出协议以外的任何要求，不论哪方违约均按转让费总价格的向对方交纳赔偿金。如湖南省总工会逾期付款，每逾日，按已付款数的向长沙市卫生防疫站交纳赔偿金；如长沙市卫生防疫站逾期交房，按对等条件由湖南省总工会从预留金额中扣除，不足部分由长沙市卫生防疫站负担。此外，协议还约定，本协议经双方签字盖章，经长沙市国土局鉴证，办理了房地产过户手续后生效。双方签字盖章后，长沙市国土局以鉴证机关身份在协议上盖章。协议签订后，湖南省总工会按约定于年月日、日分别付给长沙市卫生防疫站万元、万元，年月日付万元，年月日又应长沙市卫生防疫站的请求，提前付给万元，以上总共付给长沙市卫生防疫站转让费万元。 年月日，经长沙市人民政府批准，长沙市卫生防疫站在长沙市火星开发区征地亩，并于年月破土动工建址。年月至年月，长沙市卫生防疫站以建筑材料价格上涨、建筑承包合同变更、资金严重短缺、工程难以继续进行、不能按期搬迁为理由，先后六次致函湖南省总工会，要求增加转让费。湖南省总工会口头通知长沙市卫生防疫站严格执行协议，不同意增加转让费。长沙市卫生防疫站没有按约定在年月底向湖南省总工会交付栋住宅楼。湖南省总工会遂向湖南省高级人民法院起诉，诉称：被告长沙市卫生防疫站多次找上门来要求将其现有面积为亩的土地使用权及其房产转让给我们，以便于他们迁址新建。后经多次协商，于年月日，双方签订了一份房地产有偿划拨转让协议书。协议约定，长沙市卫生防疫站将其现址面积为亩的地皮使用权和该地上的房产、设施等有偿转让给湖南省总工会，包干总价为万元。协议生效后，湖南省总工会按约定付出万元外，还提前付出万元，共计万元。但长沙市卫生防疫站借口建材等涨价，提出增加转让费的无理要求。我方多次指出要严格履行合同。故请求判决长沙市卫生防疫站全面履行协议，并承担违约金万元。庭审时，湖南省总工会变更了诉讼请求，要求终止原协议，判决长沙市卫生防疫站支付违约金万元，并将长沙市卫生防疫站用省总工会支付的转让费在火星开发区购置的房地产作为对省总工会的赔偿。 长沙市卫生防疫站答辩称：由于物价猛涨，多次要求湖南省总工会增加费用，但湖南省总工会一直不答应，致使协议难以执行。 审判 湖南省高级人民法院经审理认为：湖南省总工会与长沙市卫生防疫站所签订的房地产转让合同，符合平等自愿、协商一致、等价有偿的原则，因而合法有效。但合同对逾期付款和交房的违约行为，约定按每日向对方支付赔偿金，不符合有关法律、法规的规定，应确认为无效。庭审中，长沙市卫生防疫站提出合同约定办理了房地产过户手续后才生效，现双方并未办理过户手续，主张合同尚未生效。本院认为，只有合同生效，才能办理过户手续，约定先办过户手续，然后合同生效不符合有关规定。从本案实际情况看，双方已按合同约定付款与收费，双方对合同生效已实际认可。因此，对长沙市卫生防疫站主张合同尚未生效不予支持。在合同履行过程中，长沙市卫生防疫站虽多次提出变更的要求，但省总工会均未同意。省总工会已按合同约定履行了付款义务，而长沙市卫生防疫站并未履行交房的义务。庭审中湖南省总工会以长沙市卫生防疫站继续履行合同难度很大，违约使履行合同成为不必要等为理由，要求终止合同，而长沙市卫生防疫站早有终止合同的表示，对此本院予以支持。长沙市卫生防疫站在合同履行期间，遇到了三材涨价的客观情况，但合同上总额包干没有留下一点余地，是长沙市卫生防疫站自愿承诺的，长沙市卫生防疫站不能履约应承担违约责任，给湖南省总工会造成的经济损失应予赔偿。根据中华人民共和国民法通则第五十七条、第一百一十二条、第一百一十五条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，于年月日判决： 一、双方同意解除原房地产转让合同，本院予以准许； 二、由长沙市卫生防疫站退还给湖南省总工会已付的转让费万元及利息（按一般基建贷款月息计算，自湖南省总工会付款之日起至收款之日止）； 三、由长沙市卫生防疫站支付给湖南省总工会赔偿金万元。长沙市卫生防疫站应付款项自本判决生效后两个月内付清。逾期不付，则拍卖其在长沙市火星开发区新址的亩土地及地上建筑物，以所得价款偿付给湖南省总工会，多退少补。 一审判决后，长沙市卫生防疫站不服，向最高人民法院提起上诉称：双方签订的协议没有生效。根据中华人民共和国民法通则第七十二条和最高人民法院（）民他字第号批复，即未办理过房屋产权过户手续，民事法律行为尚未成立，一方可以翻悔。双方在协议第条规定，该协议在办理房地产过户手续后生效。长沙市卫生防疫站承担万元的赔偿金不公平，协议划拨转让总价万元显失公平，至少应在万元以上；判决让其承担全部案件受理费、财产保全费不合理；湖南省总工会也有过错，未按约定办理有关手续，未按长沙市政府年号文件规定给其提供三材。对于三材涨价曾次去函要求增加转让费，湖南省总工会却置之不理，而且总工会也未付清万元，不能说长沙市卫生防疫站违约。同时，一审判决拍卖其新址房地产不妥，与本案无关，而且程序也不合法。 湖南省总工会辩称：双方签订的房地产划拨转让（有偿）协议是合法有效的，手续完备，双方均获得了各自主管部门的批准，并且是建立在互惠、互利、等价有偿、公平合理、自愿的基础上，充分协商签订的。上诉人不履行协议，按约定应依法承担全部违约责任和由此而造成的一切经济损失。拍卖新址是赔偿被上诉人经济损失的唯一解决办法。 最高人民法院经审理认为：双方当事人平等自愿地签订房地产有偿划拨转让协议书，协议签订前各自经上级主管部门批准，并在长沙市人民政府及其有关部门办理了有关手续，协议对双方当事人具有法律约束力。原审法院确认协议有效，协议违约条款第项不符合法律规定是正确的。协议签订后，湖南省总工会按约定向长沙市卫生防疫站交付转让费，长沙市卫生防疫站未按期向湖南省总工会交付栋住宅楼，属违约行为，给湖南省总工会造成了经济损失。依据法律和双方当事人的约定，长沙市卫生防疫站应承担违约责任。原审法院认定事实清楚，但原审判决长沙市卫生防疫站向湖南省总工会支付赔偿金的同时，又支付利息不符合法律的规定，原审法院将拍卖长沙市卫生防疫站新址房地产的价款抵偿应付给湖南省总工会的款项等内容写入判决不当。据此，依照中华人民共和国民法通则第五十七条、第一百一十二条、第一百一十五条和中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（二）项的规定，于年月日判决如下： 一、维持原审判决第一项，撤销第二、三项； 二、长沙市卫生防疫站退还湖南省总工会转让费万元。 三、长沙市卫生防疫站支付湖南省总工会赔偿金万元。 以上款项应于本判决送达之日起两个月内付清，逾期给付，应加倍支付迟延履行给付期间的银行利息。 【关闭此窗口】 天下房地产法律服务网为大家提供法律服务 冷小明诉通城某公司因无处分权和房屋属规划拆迁房被认定买卖无效案 冷小明诉通城县房地产开发总公司房屋买卖纠纷因无处分权和房屋属规划拆迁房被认定买卖无效案 【颁布单位】最高人民法院 中国应用法学研究所 原告：冷小明，女，岁，通城县隽水镇居民。 被告：通城县房地产开发总公司。 原、被告双方争议的标的物，为位于通城县隽水镇民主路号的面积为平方米的住房。该房屋产权属通城县国有资产管理局所有，原由县城乡建设环保局的下属单位房地产管理所管理。后通城县房地产开发总公司（即本案被告，下称房产总公司）成立，该房于年 月转交房产总公司管理。该房长期由李德林租住，并每年办理一次租赁手续，年的房屋租金元，李德林一次性交给了房管所。房产总公司为了便于房屋的管理和收集资金用于房地产开发，于年月日决定拍卖由本公司管理包括民主路号在内的处房屋 。后县政府明确通知房产总公司，按县政府隽政发（）号关于隽水城区部分道路规划内要拆迁的房屋不能拍卖的规定，包括民主路号在内的房屋属城建规划内要拆迁的房屋，不能出卖。房产总公司在月日拍卖房屋时对民主路号房屋没有予以拍卖。月日 ，原、被告明知民主路号房是规划内要拆迁房屋，但各自为了自己的利益，不顾城建规划的需要，私下达成了买卖民主路号房屋协议。协议上未写明该房屋的面积、结构、交付房产期限，房屋产权人国有资产管理局没有盖章。同时，房产总公司为了在房屋拆迁时不负责任，要 原告写出“今后拆迁房屋不与城建、土管、国有资产管理局和房产总公司扯皮”的保证书。原告当即向被告交付购房款元，并于当月日在县房地产交易所办理了房屋所有权转移手续，领取了房屋所有权证。当原告准备搬迁时，从年代起就租住此房的李德林向被告申请优先 购买权，并向被告交付了现金。但因原告不愿将有关买房手续退回被告，引起纠纷。月日，属于城建规划内的号房屋前后左右的所有建筑物全部拆除，该房已成危房。李德林不得不被迫中止租赁而迁出该房。月日，原告诉至通城县人民法院，要求判令房屋买卖关系有效 ，并要求被告赔偿因未交房而造成的全部经济损失。 【审判】 通城县人民法院经审理认为：原、被告讼争的民主路号房屋属于县国有资产管理局所有，房产总公司系该房屋的管理者，而不是房屋的所有权人，因而房产总公司没有处分权。房产总公司擅自处分号房屋，属非所有权人处分所有权人的财产，属于侵权行为。且原、被告所 订立的房屋买卖合同既未注明买卖房屋的面积、结构、交付房屋期限，又未经过房屋产权人验证盖章，其房屋买卖关系无效。同时，原、被告明知按通城县政府有关文件规定，号房屋属于拆迁房屋，但出于各自的利益，恶意串通，以买卖房屋的合法手续掩盖非法目的，将列入城建规 划内即将拆除的房屋进行买卖。为逃避责任，被告要求原告按自己的意愿出具保证书。这种置国家利益于不顾，恶意串通的行为，不受法律保护，其房屋买卖关系无效。通城县人民法院依照中华人民共和国民法通则第五十八条第一款第（四）、（五）项，第二款，第六十一条、第七十 二条、第七十三条、第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（四）项、第（七）项之规定，判决如下： 一、原告冷小明与被告房地产开发总公司年月日关于民主路号房屋的买卖关系无效。 二、被告房地产开发总公司返还原告冷小明购房款元。 宣判后，冷小明不服，以一审判决认定事实有出入，适用法律不当为理由，向咸宁地区中级人民法院提出上诉。被上诉人（原审被告）以原理由进行答辩：本公司承认房屋买卖关系有效，本公司未违约，原告无理上诉，请求法院依法予以驳回。 咸宁地区中级人民法院审理后认为：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，于年月日判决： 驳回上诉，维持原判。 【评析】 一、二审人民法院对这起房屋买卖纠纷案的判决是正确的。首先，本案中的被告对隽水镇民主路号房屋只有管理权没有处分权，其出卖该房屋时也未得到房屋所有权人的授权，事后也未得到房屋所有权人的追认，其处分房屋的行为当然无效。其次，在房屋买卖过程中，原、被告 明知该房屋是属于城建规划内要拆除的房屋，但各自为了自己的利益（对于原告而言，取得拆迁房屋的产权，目的是为了在拆迁时向国家提出过高的要求，其损害国家利益的目的是显而易见的。对于被告而言，趁拆迁之机将房屋卖出，以非产权所有人的名义非法获利，从而损害产权人的利 益的目的也是显而易见的），仍进行买卖，此种行为属于民法通则第五十八条规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”无效的民事行为，法律不予保护。再次，即使是该房屋可以出卖，因该房已存在有租赁关系，并仍在租赁期限内，作为该房的租赁人李德林在同等条件 下对该房享有优先购买权，被告出卖房屋应先通知李德林，而不能背着租赁人另行买卖。即使买卖关系已成立，优先购买权人依法主张权利的，也应宣布买卖关系无效，保护优先购买权。因此，本案房屋买卖虽然已办理了房屋产权过户手续，但无论从上述那一点看，其买卖行为都是无效的 ，该房屋买卖关系不受法律保护。 【关闭此窗口】 天下房地产法律服务网为大家提供法律服务 邱健与上海西部企业(集团)有限公司、张轶房屋买卖合同纠纷案 收藏本站 政策法规 理论研究 合同参考 名词解释 问题咨询 判例题目 邱健与上海西部企业(集团)有限公司、张轶房屋买卖合同纠纷案 【 审理法院 】【 颁发文号 】【审结 日期 】 上海市第二中级人民法院民事判决书（2007）沪二中民二(民)再终字第14号原审上诉人(一审原告)邱健，男，年月日出生，族，住市路弄号室。委托代理人廖光中，上海市东方剑桥律师事务所律师。委托代理人张雪梅，女，住上海市长寿路792弄3号505室。原审被上诉人(一审被告)上海西部企业(集团)有限公司，住所地上海市武宁路200弄50号。法定代表人董素铭，职务董事长委托代理人许荣强，该单位职工。原审被上诉人(一审被告)张轶，女，年月日出生，族，住市路弄号室。委托代理人赵翠琴，女，住上海市梅川路999弄23号101室。委托代理人许崇良，男，住上海市梅川路999弄23号101室。原审上诉人邱健因买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2005)普民三(民)初字第3331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年12月23日作出(2005)沪二中民二(民)终字第2013号民事判决，已经发生法律效力。2006年11月20日本院作出(2006)沪二中民二(民)监字第79号民事裁定，决定由本院另行组成合议庭对本案进行再审，再审期间，中止原判决的执行。2007年9月12日,本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原审上诉人邱健及委托代理人张雪梅、廖光中、原审被上诉人上海西部企业(集团)有限公司(以下简称西部集团)的委托代理人许荣强、张轶的委托代理人赵翠琴、许崇良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱健向原一审法院诉称，其为知青子女，1993年9月18日按政策回沪，户口报在系争的本市长寿路792弄3号505室(以下简称系争房屋)外婆蒋杏娣处。2003年9月29日蒋杏娣去世，自己10月中旬才得知蒋杏娣已于2000年9月16日购买系争房屋，并立遗嘱将系争房屋产权遗赠给张轶。蒋杏娣系文盲，但在职工家庭购买公有住房协议