浅析如何提高房地产企业资金内控水平.docx

浅析如何提高房地产企业资金内控水平 【摘要】在当前经济环境复杂多变、国家刺激政策对房地产影响不够敏感的背景下，房地产企业应该积极探索如何提高企业资金的内控水平。我国房地产企业的资金内部控制还存在着环境复杂、缺乏完善的资金内部控制制度体系、房地产企业融资模式单一、房地产企业的资金内部控制缺乏来自内部的监督等，这些问题影响着资金内控制度的发展。需要加强房地产企业的资金内控管理，有效降低资金风险。 下载 【关键词】房地产企业 资金内部控制 建议 一、引言 房地产企业的资金内部控制，是指对企业的资金流动过程或者财务管理的过程，制定内部的操作流程规范，用以提高房地产企业的资金管理效率和安全性。在当前经济环境复杂多变、国家政策对房地产影响较大的背景下，经济下行的压力以及房地产泡沫使房地产企业的经营环境不如前几年宽松，因此更需要加强房地产企业的资金内控管理，有效降低资金风险。在我国房地产企业面临的经营环境较为复杂，并且行业具有资本密集型的特殊性，在经济下行和行业不景气的双重压力之下，企业可以通过探究如何提高自身的资金内部控制能力，来提高管理效率，增强竞争实力。 二、房地产企业资金内部控制存在的问题 （一）房地产企业资金内部控制环境复杂，不利于资金内控制度的发展 在我国房地产企业资金内部控制的环境较为复杂，有些因素会对内部控制制度的建设产生消极的影响，主要表现在以下几个方面，一是我国企业的会计内部控制理论基础较为薄弱，其研究发展的时间有限，会计内部控制的相关法律颁布时间较晚，房地产企业对会计内部控制的研究就更少了，所以从法制的角度来看我国房地产企业会计内部控制制度的发展具有滞后性。二是房地产企业面临的外部环境复杂，房地产企业对一个项目的投资需要相当大的投入，在市场不确定性较大的情况，房地产企业投资的风险显著增加，并且自去年年底至今年房地产行业交易量有所下降，房地产行业处在下行阶段，政府虽多次出台刺激政策，如放松首套房以及二套房的贷款利率和要求，但对正在快速下沉的房地产行业来说，这些刺激政策并没有起到明显的作用。三是房地产内控行为主体的素质能力有限，多头管理和各自为政的情况时有出现，牵制了房地产行业资金内部控制制度的发展。 （二）房地产企业缺乏完善的资金内部控制制度体系 多数房地产企业的内部控制制度建设不完善，一方面体现在内部控制制度不够完善，一些房地产企业在制定内部控制体系时，对自身所处行业的特殊性要求考虑较少；另一方面，房地产企业的资金内部控制制度在内容和流程上，存在一些内容缺失，无法形成一个完整的体系，如在控制环境、会计系统、控制程序等方面存在缺失和不足，或是资金内部控制体系缺少可操作性，没有形成一个具有具体规范的计划。 （三）房地产企业融资模式单一 在对资金的需求和资本结构的构成上面，房地产企业因其行业特殊性具有不同于一般企业的需求，房地产企业往往需要投入大量的资金用于土地收购或地产开发，因此对资金借贷的管理要求较高。因为对资金的巨大需求，房地产企业需要具备较强的融资能力和资本管理的能力。而目前我国房地产业的融资需求和融资能力与我国金融市场相关性比较大，一般的企业融资的途径主要有银行贷款、债务融资和股权融资。对房地产企业而言，银行为了规避风险已经在几年前限制了对房地产企业的贷款，而股权融资成本相对较大，并且因为涉及稀释股东控股权的问题，并不是房地产企业最好的融资选择。因此，我国房地产企业的融资结构单一，缺乏多种选择组合的分散，这会增加企业的资金风险，从而增加房地产企业资金内部控制的建设难度。 （四）房地产企业的资金内部控制缺乏来自内部的监督 因为缺乏科学设计和权威合理的资金内部控制体系，使我国大多数房地产企业在资金管理上缺乏来自外部和内部的监督。首先，内部的监督是指房地产企业内部通过设立独立的会计审计部门，对企业的各项经济活动进行内部监督，同时也要对企业的内部控制体系中的各项流程进行监督，内部监督一方面要规范企业的经济活动，另一方面要对内部控制流程得到评价的结果。目前房地产企业的审计部门人员的专业性、工作性质的独立性很难得到实现，会阻碍审计部门对企业的监督职能。 三、提高房地产企业资金内部控制的建议 （一）进一步加强房地产企业资金内部控制的环境建设 在我国，房地产企业资金内部控制的环境较为复杂，可从各个影响因素入手完善内部控制制度的建设，主要表现在以下几个方面，一是加强对我国企业的会计内部控制理论基础的研究，房地产企业还需要充分熟悉会计内部控制的相关法律，对会计内部控制的研究更需要抓紧进行，房地产企业应能将理论研究的方法和结论应用到教学实践中去。二是房地产企业面临的外部环境复杂，房地产企业对一个项目的投资需要相当大的投入，在市场不确定性较大的情况下，房地产企业投资的风险显著增加，现在房地产行业处在下行阶段，几年前购房的火暴场面在多数城市已不复出现。房地产企业更应该稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。三是提高房地产内控行为主体的素质、能力和风险意识，促进房地产行业资金内部控制制度的发展。 （二）进一步完善房地产企业的资金内部控制制度体系 要建立健全房地产企业的内部控制制度，一方面需要完善房地产企业的内部控制制度，房地产企业拥有完善科学的内部控制体系，有助于保证自身财务活动的顺利进行，从而提高房地产企业的内部控制水平。并充分结合自身所处行业的特殊性要求以及房地产企业作为一个个体具有的个别特征，由此来完善内部控制制度体系。另一方面，房地产企业的资金内部控制制度在内容和流程上，需要将缺失的内容完善，形成一个完整的体系，如在控制环境、会计系统、控制程序等方面制定可行的、科学的规范，形成一个具有具体规范的计划。 （三）进一步拓宽房地产企业的资金来源渠道 房地产企业因其行业特殊性，对资金的需求和资本结构的构成上，具有不同于一般企业的特征，房地产企业往往需要投入大量的资金用于土地收购或地产开发，因此房地产企业一方面需要拓宽自身的融资渠道，另一方面需要提高资金借贷的管理能力。对于大型的房地产企业，其可从银行得到一定数量的贷款，也可通过信用证来利用银行信用做中介担保获得融资，还可通过资产管理计划等获得融资。对多种融资来源的探究，有助于房地产企业在资金管理中分散风险，也有助于其融资能力的提高。因此，我国房地产企业应努力克服融资结构单一，而增加的企业的资金风险，从而将房地产企业资金内部控制的建设难点控制在可承受的范围。 （四）进一步加强房地产企业的内部监管，强化资金内部控制的作用 在科学设计的资金内部控制体系中，对房地产企业的内部监督和外部监督的实现是不可缺少的组成部分。首先，房地产企业一定要在内部设置专门的会计审计部门，并保持其独立性，并在日常管理中要注意人员的分离、对企业的各项经济活动的细节进行规范并实行内部监督，同时也要对企业的内部控制体系中的各项流程进行监督。内部监督一方面要规范企业的经济活动，另一方面要对内部控制流程得到评价的结果，这是房地产企业审计部门内部控制监督的最直接表现形式。目前房地产企业的审计部门人员的专业性、工作性质的独立性还需要企业努力实现，有助于提高审计部门对企业的监督职能。 （五）进一步加强房地产企业资金风险的防范措施 对房地产企业来说，资金链条的充足灵活和安全性对企业项目的开发具有重要的意义，因此房地产企业在进行资金管理时，一定要保持对风险意识的敏感性。在房地产企业的实际工作中，发生了许多因为资金链断裂项目不能继续开发、企业经营运营受到影响的案例，所以一定要提高对资金风险的重视程度。同时，在把握风险的时候须不影响资金的正常合理流动和周转，从而确保房地产企业能在资金的管理和使用控制上得到可观的收益。 四、结语 我国房地产企业的资金内部控制还存在着内部控制环境复杂、缺乏完善的资金内部控制制度体系、房地产企业融资模式单一、房地产企业的资金内部控制缺乏来自内部的监督等问题。其改进策略要加强对我国企业的会计内部控制理论基础的研究和对外部环境因素的研究，从完善内部控制制度和资金内部控制制度的内容和流程，来建设房地产企业的资金内部控制制度体系，同时拓宽房地产企业的资金来源渠道和提高资