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关于银川市城镇低收入者住房保障制度建设的探索 摘要：随着国民经济的发展，国家对贫困家庭的扶持力度加大，为收入低的家庭提供保障性住房、廉租房，文章对银川市城镇低收入者住房保障制度做进一步探讨。 关键词：保障性住房；银川；城镇 一、银川市住房保障工作的现状 2007年国务院关于解决城市低收入家庭住房苦难的若干意见颁布，旨在解决城市当中的低收入家庭的住房困难，并逐步建立健全我国的廉租房制度，标志我国保障性住房政策体系已经逐步走向了完善。目前，我国的住房保障体系面向低收入人群，建立了较为完善的廉租房制度和面向中低收入阶层的经济适用房制度，还有面向中等偏低收入阶层的限价房、面向夹心阶层的公共租赁住房，以及棚户区改造等多种形式的城镇保障性住房制度。 银川市委、市人民政府高度重视住房保障工作，着力解决住房保障民生问题。优先确保保障性住房土地供应，自2007年起，按照“集中规划、分年实施”的原则，通过集中新建、开发企业配建及企事业单位参与建设等途径，多方筹建公共租赁住房3万套、152万平方米，先后投入资金40亿元。在大力实施保障房建设的同时，银川市深化制度改革，完善政策体系，加强机构建设。2008年以来，先后出台了关于构建银川市住房保障制度体系的指导意见、银川市新建住宅小区配套建设廉租住房规定、银川市城市住房保障管理办法、银川市公共租赁住房管理办法、银川市经济适用住房和限价商品住房取得完全产权审核细则等规章制度，不断完善住房保障政策法规、健全管理机制、加强监督管理、规范住房保障行为，合理界定了不同层次的住房保障对象，确立了分类保障的原则，逐步构建了以公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房为主的梯度住房保障体系，分类解决中低收入住房困难家庭的住房问题，为住房保障规范化管理构建了完善的政策框架。 二、现有城镇低收入者住房保障管理工作中存在的问题 银川市在保障住房工作方面虽然取得了可喜的成绩，但是和全国许多地方一样，也出现一些问题： （一）保障房项目建设资金筹措困难 2012年以?碇醒氩普?加大力度支持保障性安居工程建设，地方各级财政积极落实资金来源渠道，特别是要按规定将土地出让收益和住房公积金增值收益用于保障性安居工程建设，实施相关税费减免优惠政策，切实降低保障性安居工程建设成本，着力支持发展公共租赁住房，加快推进棚户区和农村危房改造。当前，保障房建设中最大困难仍然在于资金不足。2016年为解决项目资金问题，银川市将公租房建设纳入政府购买服务，通过国开行等金融机构融资10.66亿元，有效解决项目资金难的问题，但部分保障房建设项目因资金问题仍有不能按期交工的问题。 （二）保障性住房运营维护成本高 1. 保障性住房受交付时间及建安造价指标的限制，导致项目建设工期紧，任务重，过程管理不精细。保障性住房交付后，群众对房屋质量、小区居住环境满意度不高。因此后期维护成本加大。随着银川市规模以上的保障房小区陆续已过保修期，前期开发建设造成的质量问题在保修期内一直没有得到妥善解决，小区整体环境和配套设施逐年老化，仅屋面防水层更新、路面整治维修、单元门更换、雨水井新砌等专项维修和日常维修工程，银川市财政近年每年投入的保障房小区的维修费用700万元以上，财政负担较重。 2. 保障房小区物业费实行政府指导价标准偏低，收缴率也低，物业管理企业亏损严重，对其进行物业费补贴是提高改善全市低收入群众居住环境、缓解社会矛盾的必要保障。按照银川市城市住房保障管理办法第三十四条规定：廉租住房的物业服务费，由承租人按照该小区物业服务合同中约定的物业服务费标准减半交纳，市人民政府从廉租住房租金中补贴一半。有效地降低城镇中低收入者的居住成本，提高了他们的居住品质。2017年共有实物配租的廉租保障户共计19000多户，面积90.6万平方米，涉及30多个小区，共计需补贴500万元左右。 3. 部分保障房小区因规划建设原因，地处偏远。保障房周边学校、道路、综合市场等配套设施建设及交通网络的覆盖不全，居民生活不便，入住率不高。造成空置。空置产生的物业费、采暖费等也是政府财政的负担之一。 （三）保障房进退机制的不健全导致社会公平性受损 保障房管理在审批、核准、公示、管理等各个环节存在一些问题，致使保障性住房的实施效果与预期之间存在较大差异，使得政府兜底保障的理念得不到真正实施。究其原因是个人收入和信用制度不健全，且就业、收入等情况更难适时、准确地进行复核、清退。 三、银川市保障房建设管理制度建设的积极探索 （一）构建市场运行、政府主导契约化管理的建设模式 要充分发挥政府和社会双重力量，政府作为保障房建设的责任主体，掌控财政、规划、土地等核心资源，把控保障性住房的需求和规模，要加快建立健全融资机制，吸引包括房地产开发企业在内的各方面资金投入。双方采用合约就项目达成契约，以项目代建制为基础，结合产权回购发挥两者的优势。动员社会资本建设和运营保障性住房，有助于减轻政府财政负担。也可能避免自行投资建设中经常的腐败、效率低下的问题。回购模式对于增强政府对保障性住房的控制方面也有积极意义。 （二）公开保障房分配过程，构建公正、公开、透明的分配机制 为建立风清气正高效的分配流程，银川市从2014年起，对保障房分配实行实物配租打分轮候制，采取公开摇号的方式进行实物配租。制定了公共租赁住房实物配租轮候评分细则，对拟实物配租家庭根据申请年限、年龄、收入、身体状况等困难情况进行打分，所有轮候评分均由保障对象与工作人员同时打分，由保障对象确认分值后录入电脑进行轮候。在公租房分配前充分征