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山东建筑大学房地产估价课程设计地产估价报告书 估价项目名称：泉城广场北侧待开发空地价格评估委 托 方：XXX公司评 估 机 构 ：12房地产经营与管理估价公司评 估 日 期 : 2015年01月19日至2015年01月24日目录一、致 委 托 方 函3二、估 价 师 声 明4三、估价的假设和限制条件5（一）估价假设条件5四、估 价 结 果 报 告6（一）委托方6（二）估价方6（三）估价对象6（四）估价目的6（五）估价时点6（六）价值定义6（七）估价依据7（八）估价原则7（九）估价方法7（十）估价结果8（十一）估价作业日期8（十二）估价报告应用的有效期8（十三）估价人员8五、估 价 技 术 报 告9（一）区域因素分析9（二）个别因素分析9（三）市场背景分析9（四）最高最佳使用分析9(五) 估价价方法选用10(六）估价测算过程10（七）价结果确定14六、附件14七、实习心得体会14一、致 委 托 方 函公司：受贵公司委托，本所人员根据估价目的，遵循估价原则，经过市场调查和实地勘查，遵照中华人民共和国房地产管理法、房地产估价规范及其他相关法规，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，我们对泉城广场北侧待开发空地价格现值进行了估价，选用假设开发法进行了评定估算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为：总价：人民币2157378124元；大写：贰拾壹亿伍仟柒佰叁拾柒万捌仟壹佰贰拾肆圆；单价：人民币26429元；大写：贰万陆仟肆佰贰拾玖圆。特发此函！ 法定代表人： （签章） 2015年01月24日二、估 价 师 声 明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7.本报告仅为委托方以位于泉城广场北侧待开发空地确定其现值提供参考意见，不得作其他用途。8.本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9.如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。10.最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。中国注册房地产估价师： （签章） 三、估价的假设和限制条件（一）估价假设条件我们评估的结果为评估标的物的市场价值，即在估价期日能成交的最好价格，它依据了以下假设： 1、有自愿的销售卖方。2、在评估基准日前，相对于物业的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成达到合理价格，有一个合理的谈判周期。3、在这个周期内市场状态、价格水平保持稳定。4、物业能自由地在市场上出售。5、不考虑特殊性质买家的附加叫价。6、估价对象取得证书的过程是正常的，已履行了所有房地产建设中国家规定的必要手续。 （二）估价限制条件：1、本报告以委托方确定的估价范围和设定用途为前提进行估价。 2、本次评估测算的市场价格不包含转让时应发生的各项税费。3、本报告以委托方所提供的资料的真实性为前提，若因委托方提供的资料有误而引起的责任，估价方不予承担。即本次估价范围内的估价对象的具体地址、产权人、用途等均以委托方提供的资料为依据。4、我方仅对房地产进行一般性察看，并未接受进行结构测试的要求，因此，不确定其有无内部缺损；对于建筑面积等有关数据，以委托方提供的房地产证等资料为依据。 5、本报告评估并未考虑该房地产所欠负的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制。6、委托方提供的使用功能、布局以及设备安装和装修工程方案是否有变，均对估价结果产生一定影响。7、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价格产生明显影响时，不能直接用本估价结论。8、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。9、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。10、确定委估房地产的市场价值, 为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考，不作它用。四、估 价 结 果 报 告（一）委托方 委托方：XXX公司（二）估价方估价机构：12房地产经营与管理估价公司资格证书号：济建房估证字（2006）第054号法人代表：（三）估价对象泉城广场北侧待开发空地，位于济南市泉城广场北面，泉城路与趵北路，之间，土地面积为16325，已完成七通一平。（四）估价目的本报告仅为委托方为获取土地提供参考意见而评估土地价值，不得作其他用途。（五）估价时点2015年01月24日 （六）价值定义根据国家有关法律法规的规定,委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况,本估价报告中的估价结果是指泉城广场北侧待开发空地价格现值.根据委托方提供的资料, 该宗土地的面积为16325，规划建筑容积率为5，建筑密度为40%。土地使用权年期为40年。本报告所述现值采用公开市场价值标准,即估价结果为估价对象在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。（七）估价依据 1国家和济南市有关的法律法规（1）中华人民共和国城市房地产管理办法（2）中华人民共和国土地管理法（3）济南市土地管理办法(4)山东省人民政府和山东省国土管理局颁发的有关文件 2济南市历下区规划详图 3. 委托方提供的估价对象权属证件及相关资料 (1)济南市国有土地使用权出让合同 (2)国有土地使用证 (3)委托方企业法人营业执照副本(4)委托方提供的其他相关资料4. 估价人员实地查勘所获取的资料 5. 估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料（八）估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。最高最佳使用原则必须同时符合4个标准：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。估价时点原则要求房地产估价结果是估价对象在估价时点的价值。（九）估价方法估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和假设开发法作为本次土地使用权估价的基本方法。市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格；将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，依次求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格。（十）估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点在目前状态下的市场价格为：总价：人民币 2157378124 元；大写：贰拾壹亿伍仟柒佰叁拾柒万捌仟壹佰贰拾肆圆。 单价：人民币 26429 元；大写：贰万陆仟肆佰贰拾玖圆。（十一）估价作业日期2015年01月19日至 2015年01月24日。（十二）估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起为半年。（十三）估价人员 签字： 2015/01/24五、估 价 技 术 报 告（一）区域因素分析估价对象位于济南市泉城广场繁华地段，地处泉城路与趵北路之间，东临济南贵和购物中心。并且估价对象北临泉城路商业街和芙蓉街历史保护街区,南侧面向泉城广场。估价对象周围还有彩云商城，惠尔商厦，恒隆广场等大型购物中心，交通十分便利，有3路，14路，19路，65路，101路，K95路等多条公交线路经过。（二）个别因素分析名称:泉城广场北侧待开发空地坐落:济南市泉城广场北面，泉城路与趵北路之间，东临济南贵和购物中心，拥有国有土地使用证估价对象位于泉城广场繁华地段，交通便利，基础设施完善，周围商业，娱乐，休闲完善，随着济南市的发展，泉城广场作为标志性地段，必然会有更高的市场地位和商业价值。 （三）市场背景分析随着2010年全国十一运会在济南的成功举办以及济南建设东部新城政策的实施济南东部地区以及全运会场馆周围地区的交通条件得到了极大的改善，基础设施也得到了极大的完善。十一运会的主场馆和分场馆都在经十路上,住场馆在本地块以西,分场馆在本地块以东,一次该评估地块的交通条件非常便利，周围的基础设施也比较完善。2014年，济南市认真贯彻落实国家对房地产市场宏观调控的各项政策措施，全市房地产市场运行总体上朝着调控目标发展。预计2015年,我市房地产市场总体上呈现平稳运行状态，价格波动幅度不会很大。 （四）最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象位于济南市泉城广场北面，泉城路与趵北路之 间。根据委托方提供的资料及估价对象的现状,我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续作为商业用途开发建设最为有效。 (五) 估价方法选用估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和假设开发法作为本次土地使用权估价的基本方法。市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格；将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，依次求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格。(六）估价测算过程土地面积及使用年限: 该宗土地的面积为16325，土地使用权年期为40年，假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，依次求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据假设开发法的思路，先运用收益法求取高层购物中心大楼建成后的总价值，再扣减建筑安装工程费，勘察设计和前期工程及管理费，销售费用，便可求得待开发空地的总价格。A：市场比较法根据替代原则,调查济南市同类地区土地市场交易的情况,结合我所收集的低价资料,选取以下三个实例:估价对象实 例A实 例B实 例C地 址明湖壹号院地块泺源大街商业地块保利大明湖商铺地块交易日期2015年1月2014年10月2014年11月交易情况正常正常正常土地剩余使用年限40年42年50年土地用途商业用地商业用地商业用地商业用地面 积16325160001600660建筑容积率5.05.05.05.0交易价格50000元/26800元/32000元/(2)比较因素条件说明将估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见表一。表一 因素条件说明表比较因素估价对象实例A实例B实例C交易地价（元/）待估300002200025000交易情况正常正常正常正常交易日期2015年01月2015年1月2014年10月2014年11月区域因素基础设施状况七通一平七通一平五通一平七通一平位置泉城路中段县西巷中段路东泺源大街银座附近明湖东路北侧，保利芙蓉西邻距市中心距离市中心市中心市中心约5公里交通设施状况 优优优优商服繁华程度繁华繁华繁华繁华比较因素估价对象实例A实例B实例C个别因素建筑容积率小于等于 5.0小于等于 5.0 小于等于 5.0小于等于 5.0土地用途商业商业商业商业土地级别三类三类三类三类土地面积16325500002680032000使用年限32年33年 30年(3)比较因素条件指数表 将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较,确定相应指数,见表二表二 比较因素条件指数表比较因素估价对象实例A实例B实例C交易情况100100100100交易日期1001009899区域因素基础设施状况100100100100位置100100100104距市中心距离100100100104交通设施状况100100100100商服繁华程度100100100100个别因素建筑容积率100100100100土地用途100100100100土地级别100100100100土地面积100103101102使用年限100102102101市场比较法公式：比准价格=可比实例价格交易情况修正系数 交易日期修正系数 房地产状况修正系数比准价A=30000 100/100 100/100 100/102=29412元比准价B=22000 100/100 100/98 100/101=22227元比准价C=25000 100/100 100/99 100/104=24281元经比较修正后的楼面熟地价相差不大,取三个比准价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的熟地价,为(29412+22227+24281)/3=25306.67元/。则估价对象现值为:25306.67816282065732587元。大写：贰拾亿陆仟伍佰柒拾叁万贰仟伍佰捌拾柒圆整B：假设开发法1.开发完成后的房地产价格根据掌握的市场资料，运用市场提取法确定每平方米建筑面积的年租金为6000元/平方米(1)计算年有效毛收入 出租面积占总面积的90%年租金= 60008162890%=440791200元年租金损失以半个月租金计年租金损失=440791200/121/2=18366300元年有效毛收入=440791200-18366300=422424900元（2）计算年运营费用（房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的5%计，年维修费按年租金的8%计，租赁税金按年租金的12%计，保险费不计）。年管理费=4224249005%=21121245元年维修费=4224249008%=33793992元年租赁税金=42242490012%=50690988元年运营费用合计=21121245+33793992+50690988=105606225元（3）年净收益估算年净收益=年有效毛收入-年运营费用=422424900-105606225=316818675元（4）确定适当的报酬率通过市场调查，采用市场提取法综合考虑房地产市场状况和影响房地产的因素，确定本类房地产的综合报酬率为12%。（5）求取开发完成后的房地产价格预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。自估价时点至土地使用权终止日期2055年1月24日，土地使用权剩余年期为40年，短于房屋尚可使用年限，故确定受益年限为40年，取该房地产报酬率为12%，则运用收益法求取开发完成后的房地产价格：为V=A/Y1-1/(1+Y)n=2611782405元2.建筑安装工程费和勘察设计和前期工程及管理费（工程费+管理费）：建筑安装工程费和勘察设计和前期工程及管理费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的40%，第三年投入总额的20%。，并为便于计算假设在各年年中投入，则有：290081628（1+10%）40%/（1+12%）0.5+290081628（1+10%）40%/（1+12%）1.5+2900816