农民集中居住区物业管理暂行办法.doc

农民集中居住区物业管理暂行办法第一章 总则第一条 为加快我县城乡统筹协调发展，根据国务院物业管理条例、成都市物业管理条例（以下简称条例）、中共成都市委成都市人民政府关于进一步提高农民集中居住质量的意见（成委发20085号）、中共成都市委成都市人民政府关于进一步改进农民向城镇集中土地向规模经营集中有关工作的通知（成委发200841号）、市统筹委关于村（社区）及新居工程公共服务和社会管理配置标准的指导意见（试行）（成统筹2008124号）、成都市房产管理局关于进一步规范农民集中居住区物业管理的通知（成房发200916号）等有关文件精神，结合我县农民集中居住区的实际情况，制定本暂行办法。第二条 农民集中居住区是指聚居在一定地域范围内的农村居民所组成的社会生活共同体。农民集中居住区包括新居工程、农村新型社区和农村聚居点。第三条 农民集中居住区物业管理应以社会稳定、可持续发展为前提，以农民集中居住区向城市化过渡为导向，坚持以人为本、属地管理的原则，切实保护农民安置户合法利益，倡导居住改变生活、物管引导文明，努力构建和谐文明的农民集中居住区。第二章 要求第四条 镇（街道）以及农民集中居住区所涉及的村（社区）应增设物业管理对口部门，配置适当的专职人员，接受县房产管理局的指导。第五条 农民集中居住区入住后的物业管理，应当尊重安置户意愿，可由镇人民政府（街道办事处）委托村（社区）代管或聘请物业服务企业及其他管理人管理，也可以自行管理。其物业管理应在县房产管理局的指导下，由镇人民政府（街道办事处）依法组织召开业主大会，选举产生业主委员会履行物业管理职责。第六条 新建农民集中居住区，应当实行前期物业管理。对农民实施拆迁的主体单位，应在拆迁协议（合同）中明确前期物业管理相关内容，并加强前期物业管理的宣传引导工作；前期物业管理应当按照相关规定，通过招投标的方式，依法选聘符合条件的物业服务企业或其他管理人，提供物业服务。第七条 农民集中居住区所在地的镇人民政府（街道办事处），应当根据农民集中居住区的特点，制定管理规约等公共制度，编制房屋使用说明书、住户手册和物业管理方案及其考核办法，并负责对安置户进行入住前物业管理规范的培训工作。第八条 农民集中居住区的物业管理纠纷，依据相关法律、政策予以处理。第九条 县房产管理局应当参加对农民集中居住区实施物业管理方案的审定并对方案落实情况进行检查。第三章 公共服务配套第十条 农民集中居住区的建设单位应按照条例规定配置物业服务用房，物业服务用房不得低于房屋总建筑面积的2，并不得少于80平方米。其中位于地面以上部分用房面积不得低于物业服务用房总建筑面积的50，业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于30平方米。物业服务用房依法属本集中居住区全体业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或改作他用。第十一条 农民集中居住区的建设单位应按照条例规定和市统筹委关于村（社区）及新居工程公共服务和社会管理配置标准的指导意见（试行）（成统筹2008124号）要求，配置并交付房屋附属设施设备、公共服务和社会管理系统。第十二条 受聘为农民集中居住区提供物业服务的物业服务企业或其他管理人，应当按条例和相关政策规定对物业共有部分进行承接查验，并办理包括签署协议、明确相关责任在内的相应手续，建设单位等相关主体应当依法予以配合。物业服务企业或其他管理人应按规定建立并保管农民集中居住区的物业档案资料，办理物业资料、物业服务档案等交接手续。第四章 房屋专项维修资金的筹集管理与使用第十三条 统规统建的农民集中居住区房屋专项维修资金在立项报建时，未配电梯的房屋按每平方米建筑成本价的3%、配有电梯的房屋按每平方米建筑成本价的3.5%的标准，筹集首次房屋专项维修资金，列入农民集中居住区房屋专项维修资金专户。建筑成本价根据成都市房产管理局会同有关部门定期向社会公布的价格确定。已交付使用的统规统建的农民集中居住区房屋专项维修资金筹集，适用于本办法。第十四条 筹集方式：从农民集中居住区建设专项资金中提取50%，农民集中居住区建设业主方交纳50%。第十五条 房屋专项维修资金续筹：房屋专项维修资金余额不足首次筹集的30%时，业主大会应组织进行房屋专项维修资金的续筹，小区业主按照房屋建筑面积分摊筹集资金。第十六条 农民集中居住区房屋专项维修资金在工程报建时，按照标准统一转入农民集中居住区房屋维修资金专户，由县房产管理局统一监管使用。第十七条 农民集中居住区房屋专项维修资金的使用，按照相关程序申报。第十八条 统规自建的农民集中居住区，由自建小区居民参照本暂行办法第十三条筹集、管理、使用房屋专项维修资金。第五章 业主大会设立及运作第十九条 农民集中居住区房屋所有权人确定后，镇人民政府（街道办事处）应当依据条例及其配套政策规定，在县房产管理局的指导下，组织集中居住区的居民依法设立业主大会，并选举产生业主委员会。第二十条 业主大会的设立、运作及其监督管理，按照相关法律、政策执行。业主委员会作为业主大会的执行机构应当依法开展工作，具体落实农民集中居住区的物业管理工作。第二十一条 农民集中居住区业主委员会应根据农民集中居住区物业管理要求确定物业服务方式，依法选聘符合相应条件的物业服务企业或其他管理人，并代表农民集中居住区业主与被选聘者参照示范文本签订书面的物业服务合同。第二十二条 暂不具备条件设立业主大会的农民集中居住区，镇人民政府（街道办事处）应当组织进入农民集中居住区的居民按照相关规定推选成立小区管理委员会，负责小区日常管理。第二十三条 业主大会（小区管理委员会）应负责落实农民集中居住区的物业管理工作，实现物业管理由政府主导过渡到业主共同主导的转变，建立农民集中居住区物业服务的长效机制。第六章 物业公共服务事项第二十四条 农民集中居住区的物业公共服务事项、质量应达到成都市房产管理局关于进一步规范农民集中居住区物业管理的通知（成房发200916号）的相关要求。其中，农村新型社区的物业服务质量至少应达到该通知的三级标准。物业公共服务事项具体内容一般包括：1、综合服务；2、房屋及共有设施设备维护；3、公共秩序维护；4、公共环境卫生维护；5、绿化养护；6、合同约定的其他事项。第二十五条 农民集中居住区物业服务力量配备，参照双流县物业管理协会关于物业服务力量配备指导标准执行。为农民集中居住区提供物业服务的工作人员主要来自本集中居住区，并积极吸纳本集中居住区“4050”人员。就业于集中居住区的物业服务人员要接受物业管理专业培训，由当地镇人民政府（街道办事处）验收合格后支付培训费用；县房产管理局负责组织物业管理培训和受训人员的档案建立工作。第二十六条 物业服务企业或其他管理人依据所订立的物业服务合同和行业服务规范，提供值价相等的物业服务。物业服务企业或其他管理人未履行物业服务合同，造成业主、使用人人身、财产安全损失的，依法承担相应的法律责任。第七章 物业服务费用构成及相关规定第二十七条 农民集中居住区的物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，参照市物价局、市房管局关于进一步规范物业服务收费管理的通知（成价费2007268号）中的指导价标准执行。具体物业服务由双方根据居住区规模、物业服务事项及其质量标准等因素约定。 第二十八条 农民集中居住区物业公共服务费用构成：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、管理费分摊；10、经业主同意的其他费用。第二十九条 新建农民集中居住区物业服务费用由个人交纳、其他补贴和县、镇（街道）两级财政补贴予以解决。不再享受县、镇（街道）两级财政补贴的农民集中居住区，物业服务费用由个人交纳和其他补贴予以解决。1、统规自建的农民集中居住区物业服务费用由个人交纳和其他补贴予以解决。2、已经投入使用的统规统建农民集中居住区物业管理费补贴标准，由相关镇人民政府（街道办事处）参照本办法进行调整。3、其他补贴：包括集体经济收入和建筑区划内公共收益；4、县、镇（街道）两级财政补贴：享受补贴的对象为使用安置房的安置户，已出租或以其他形式转移安置房使用对象的不享受县、镇（街道）两级财政补贴。县财政补贴物业服务费部分由县房产管理局负责监督使用。第三十条 由县、镇（街道）两级财政对新建的农民集中居住区物业服务费用给予补贴的标准为：未配电梯的住宅每月每平方米补贴0.25元，配有电梯的住宅每月每平方米补贴0.50元。该补贴时间自农民集中居住区竣工交付使用之日起实行，原则上不超过5年，补贴费用逐年递减20%。第三十一条 个人交纳物业服务费用的时间自首次办理房屋交付使用手续之日起计算，依据拆迁安置协议（合同）和物业服务合同约定，足额缴纳物业服务费用。第三十二条 其他补贴和县、镇（街道）两级财政补贴的物业服务费，自首次办理房屋交付使用手续之日起计算，按物业服务合同约定，足额补贴物业服务费。第三十三条 未安置的空置房物业管理费，县、镇（街道）两级财政按物业服务合同约定足额补贴。第三十四条 物业服务企业或其他管理人提供的服务，应当接受当地镇人民政府（街道办事处）、村（社区）的监督与考核。各镇人民政府（街道办事处）、村（社区）根据服务项目的实际情况，依据服务合同，制定具体的考核办法。第三十五条 物业服务企业或其他管理人，应认真做好农民集中居住区内的房屋共用部位、共用设施设备的管理、维修、养护和相关区域环境卫生、公共秩序的维护等物业服务工作，为农民集中居住区居民提供安全、整洁、有序的生活环境。农民集中居住区居民应遵守管理规约。第三十六条 根据我县所处白蚁危害区的特殊环境，应当