论物权法统一登记制度.doc

论我国物权统一登记制度的完善物权登记主要为不动产登记，虽然目前物权法已经出台，但是对于不动产登记的规定却尤为笼统，导致在实践中不动产的登记出现了一些又一些的问题，不利于经济的发展以及人民利益的保护。实行物权登记制度，已是国际上通用的做法，对我国也有重大的现实意义。本文将结合我国目前在物权登记方面存在的主要问题探讨如何完善物产登记制度。(一)目前我国物权登记制度存在的主要问题有: 1、登记的法律依据不统一。不动产物权登记，按世界各国通常的做法，是依据一国民法典的有关规定而行，在程序上则是依据专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是散见于各种单行的民事法律、法规之中。可见的法律有中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、中华人民共和国城市房地产管理法、土地登记规则、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等。以上的法律、法规基本构成了我国目前的不动产的登记制度,涵盖了土地、房屋、海域、水面、草原、森林、林木、矿产等不动产。但是，上述的法律并未能涵盖所有的不动产范围而且政出多门。依据不同法律规定而行使不同职权的管理部门对于不同的法律、法规或规章的规定还容易产生不同的理解。2、登记机关不统一，内部登记机构分设。我国的不动产物权登记机关可谓是多头行政，机构重叠复杂，我国不动产物权登记的机关分为好几个部门，分别是国土资源管理机关、房产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关等。并且登记机关内部又分设了不同的登记部门。如国土资源管理机关就内设土地登记部门与矿产登记部门；许多大城市都建立了市、区两级的登记管理体制，在操作上，市、区两级登记机构承担不同的具体的登记任务，同一房屋的档案分散于市、区两级，登记信息分散,地域分工交叉，极不方便登记机关的审查，严重影响交易的快捷和安全。登记机关的不统一，损害了登记制度的权威和公示公信制度。同时多个登记机关、多头登记，使本应属于“服务”性质的不动产登记,却被用来牟利。3、不动产登记程序不统一。不同的法律和具体的部门对不同的或相同的不动产登记适用的程序不相同，有的需要申请审批才能登记，有的不需要审批而直接可以进行登记,而且各登记部门在操作的规范及程序上有许多不同，例如，各地登记机关在不动产登记时要求当事人提供的资料、登记的时间、登记有效期限不尽相同。由于适用不动产登记程序的不统一，阻碍了市场经济对于不动产交易发展的同一性要求。 4、不动产登记的权属证书不统一。由于不同的部门对不同的不动产进行登记，必然发出不同的权属证书。有的甚至需要重复办理权属证书，浪费大量的人力和物力。例如中华人民共和国森林法规定林业部门为林木权属的发证机；中华人民共和国土地管理法规定由县级以上人民政府发放证书；例如，房地产变更既要办理土地使用权登记，又要办理房屋所有权登记,给房地产交易当事人带来诸多不便。因此不动产登记证书的不统一势必给不动产交易带来不便,不便于交易的快捷、安全。 5、物权登记信息缺乏合理透明度。虽然物权法明确规定权利人利害关系人可以申请查询，但在实践中，由于不动产登记的有关部门，其所进行的登记主要是服务于政府的行政管理，因此在主观上消极懈怠不愿提供不动产登记的信息并不少见。有的可能提供信息不及时、不准确，甚至为申请查询设置种种障碍。如果登记信息都不公开，事实上丧失了登记的核心作用物权登记的公示性。 6、尚未建立健全的登记错误赔偿责任制度。物权法规定，登记机关的错误登记对他人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。但在实践中却没有具体的法律规范可依循。到底是登记机关负责错误登记的赔偿，还是受害人申请国家赔偿，学界还有分歧，立法方向也尚不明朗。关于此问题，在下文还有论述，此不多言。 综上所述,目前我国的不动产物权登记制度己滞后于不动产市场经济的发展,因此对登记职能的要求亟待完善,笔者以为,应从以下几个方面对我国不动产物权登记制度予以立法完善。 (二)我国不动产物权登记制度应从以下几个方面予以完善： 1、制定统一的物权登记法律。物权法的出台，已经给物权统一登记提供了基本的实体法依据，现阶段最主要的任务，就是制定一部统一的法律文件以从程序上规范物权登记。制定统一的不动产登记法是各国各地区通行的做法，从立法技术上看，制定专门的物权登记法也符合法理。2、设立统一的行政机关作为登记机关。目前有两种意见，即主张司法机关和主张行政机关作为登记机关。结合我国实际，行政机关较合适，且以国土资源管理机关作为登记机关更为适宜。首先，我国以行政机关作为登记机关已有多年历史，在登记技术上也较为成熟，如果将登记职能放置司法机关，在人员培养和制度构建上都需重新起步，需要较高的成本。其次，将登记职能转至司法机关，势必架空现有登记机关的职能，打乱其行政人员编制，如此大的利益触动，将增加构建统一登记制度的阻力。第三，我国在将司法机关作为登记机关进行登记方面没有历史经验，完全有可能产生影响司法公正和司法权威的现象。至于为什么以国土资源管理机关作为登记机关，主要是因为不动产登记的主体是土地登记。首先，土地是其他不动产产生和存在的基础，任何不动产（除土地、海洋以外）的产生都需先取得土地所有权或使用权，然后才有存在的可能。其次，依据各国和各地区通行的做法，土地登记是不动产登记的基础。所以，我国将国土资源管理机关作为登记机关在理论上和现实意义上都具有合理性。3、统一物权登记程序。由于登记机关的多样化以及登记依据的法律规范不统一，造成登记程序的不统一。统一物权登记程序要以统一的登记法律和统一的登记机关为前提，在同一部法律规范下有一个统一登记机关，统一登记程序才可能尽量减小阻力。统一登记程序主要在下列方面努力：首先，统一对申请登记人提交相关的文件、提交文件的时间和登记有效期限的规定。其次，统一权属证书。如，房产登记中土地使用权权属证书与房屋所有权权属证书相分离、房屋测绘与房屋权属证书中的房屋信息相分离的状况必须改变，转而建立以土地为基础的房产登记制度，实行一物一证制，同时将房屋测绘与房屋权属证书中的房屋信息相结合，以保证房屋现实状况与房屋权属信息的一致性。4、建立登记错误国家赔偿制度。一项制度应当包括相关主体的权利、义务和责任，登记机关不能只享有收费的权利，履行应申请而登记的职责，也应对自身过失造成的损害承担责任。所以从这方面来说，错误登记赔偿制度也是统一登记制度的重要组成部分。物权法第21条第2款规定了登记机关的登记错误责任，但是并没有明确以何种方式承当责任。根据西方国家的通行做法，登记机关承担登记错误责任的方式有两种：一种是在登记机关设立赔偿基金，当发生赔偿事由时，由该基金负责赔偿，实行这种方式的多为采托伦斯登记制的国家。另一种是登记机关并不设赔偿基金，当登记错误需要赔偿时，受害人只能申请国家赔偿，实行这种方式的国家多为采权利登记制的国家。物权法已明确规定实行统一登记制度，成立一个统一的登记机关已势在必行。届时，实行完备的登记错误赔偿制度也具备成熟的条件。因为登记机关的统一，对于登记错误的赔偿，可以有统一的赔偿机构和赔