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房地产投资,支晓娟 ,投资是什么？,投资是一种通过认真分析，有指望保本并能有一个满意收益的行为。不满足这些条件的行为就叫投资。 格雷厄姆 根据经济学上的定义，投资是牺牲或放弃现在可用于消费的价值以获取未来更大价值的一种经济活动。 本质： - 投资是为了在未来一定时间段内获得比较持续稳定的收入，而投机是为了赚取差价。 - 真正的投资不仅有收入其收入还应该反映出这项投资的的价值。,只有三种资产类型可以被定义为投资,第一种是企业的一部分各类股票或股份，代表了企业所有权的一部分，它通过企业盈利产生收入； 第二种是产生收入的房地产，不管是住宅还是商用，租金是其主要收入； 第三种是存款，银行短期存款、公司或政府的长期债券，这需要支付固定的利息，支付周期有时会长达几十年。,我们为什么要投资？,人生的本质就是各种投资 财富 财务自由 精神自由,当今世界有三种致富模式，一是打工，二是创业，三是投资。每个人用不同的方式创造自己的财富，有一句话叫做“投资致富胜过勤劳致富”。如果靠打工致富，你的财富目标大概只到百万级；如果靠创业致富，财富目标可以达到千万级；如果靠投资致富，财富目标可以达到亿万级。 投资虽然有风险，但不投资的风险更大。在美国，从1900年到2000年的100年间，货币贬值54倍，换句话来讲，1美元的购买力100年以后只有1/54。,沃伦巴菲特的神话,投资神话 1965-2006年，3600倍回报 财富神话 1956年100美元，2007年600亿美元身家 捐赠神话 85% 超过400亿美元捐赠,巴菲特的神话,投资的一般规则,投资理念 价值投资 安全性 投资时机的把握 投资方式的选择 投资产品的选择,房地产投资,经济主体以获得未来的房地产资产的增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。,什么是房地产投资？,房地产直接投资 房地产开发投资（土地开发、房屋开发） 房地产置业投资（自用、购买后转让或出租） 房地产间接投资 投资于房地产企业的债券和股票 投资于房地产投资信托基金 （REITs：Real Estate Investment Trusts） 购买住房抵押贷款支持证券 （MBS：Housing Mortgage-backed Security）,房地产投资的分类,房地产投资的好处,具有较高收益水平 财务杠杆作用，可以用别人的钱赚钱 避税收入 易于获得金融机构的支持（作为“不动产”易于获得抵押贷款） 保值增值性，能抵消通货膨胀的影响 提高投资者的资信等级,某房地产开发公司投资一宗房地产，投资总额为1000万元，2年建成。现有两种融资方式：一种为全部用自有资金；另一种为70%向银行借贷，30%用自有资金。已知银行贷款利率为8%，建成后销售收入为1400万元。开发阶段税率为5.5%（“两税一费”营业税、城市维护建设税、教育费附加）。比较两种方式的自有资金收益率如下： 第一种融资方式：自有资金1000万元，销售收入1400万元，则毛收入为400万元。则税前收益为400（14005.5%）=323万元。则税前自有资金收益率为：3231000=32.3%。 第二种融资方式：自有资金300万元，借贷资金为700万元，销售收入1400万元，支付银行利息为：700【（18%）21】=116.48万元，则毛收入为400116.48=283.52万元。则税前收益为283.52（14005.5%）=206.52万元。则税前自有资金收益率为：206.52300=68.84%。,房地产投资对象 从物理形态来划分，主要分为土地、建成房地产和在建工程 按用途来划分，居住物业（普通住宅、高级公寓、别墅）、商用物业（酒店、写字楼、超市和商场）、工业物业（厂房、仓库）和特殊物业（赛马场、高尔夫球场、学校、寺庙等）,是不是只有投资住宅才能赚钱？,国家宏观经济环境 东方广场项目 首先就要认识一个地区范围内的经济运行和房地产发展的周期。 投资时机决定着房价未来的走势，它受经济周期、供求关系、购买能力等因素的直接制约。 具体项目的买卖时机,如果把握最佳投资时机？,房地产项目的投资原则 价值投资,投资价值 投资价值是预期的未来收益的价值，该价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算所得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。 但某一特定物业的投资价值对于不同的投资者而言，结论不是唯一的。,房地产项目的投资原则 价值投资,投资价值与市场价值的不同 - 市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者不同而不同。 - 投资者评估的物业的投资价值，或者说消费者对物业的评价，大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。,一是品牌开发商开发的楼盘，品牌是具有一定的溢价的。如果品牌开发商定价合理，可以考虑； 二是价值低估楼盘。比如新开盘的大盘，首次开盘的价格比较低； 三是城市核心与未来导向并重。稀缺性和高度成熟性决定了主城区房价具有很好的抗跌性，也往往是房价反弹的先锋和领涨者，当然房价不菲。更多是发现城市的未来发展方向。要从城市规划和发展规律的角度去认知，去把握； 四是回避不良因素。保值增值第一要回避的就是不良因素，比如有污染的房源，不会成为中上阶层垂青的地域，升值空间会非常有限，转手也会困难；还有要回避老旧房源，由于承接者价格承受力有限，价格上涨速度也远低于新房或次新房。 交通因素 生活配套,房地产项目的投资原则 价值投资,房地产投资分析,1. 房地产投资的形式多种多样。比如一个普通的个人投资者，可以用4万元的首付款运作一个20万元的置业投资项目；一个不愿意参与房地产直接管理的投资者，可以用1万元购买房地产公司的股票、债券；一个房地产开发公司可以投资数百万或数千万元建造一幢写字楼；而一个政府可以花费数亿元新建一个车站和交通系统。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益 。 2. 因为多种投资机会往往同时存在，其中诱人的投资机会又往往不只一个，而投资者可以利用的资源却是有限的，所以投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出慎重的选择。 3. 投资的收益需要预测；收益获得的时间不同需要校正；收益的置信程度即风险需要考虑；面临多种投资机会但资源有限。,房地产投资分析的内容,房地产市场分析 房地产投资项目基础数据的分析估算 房地产投资项目财务分析 房地产投资项目不确定性分析 房地产投资项目风险分析 房地产投资决策分析,“谋定而后动”， 房地产投资的基本原则,房地产投资分析的内容,1市场分析 房地产投资项目在投资决策确定之前，调查市场情况、项目背景资料，辨识投资风险，选择投资机会的过程，称为房地产投资项目的市场分析。 市场分析包括对房地产市场的调查与预测。,房地产投资分析的内容,2区位条件分析 在很多情况下，房地产销售价格和租金水平主要是由其区位因素决定的，对某一区位的需求越大，该区位单位面积的租金和价格水平就越高。所以区位条件的好坏对房地产投资项目的利润和收益有着重要的影响。 某一具体的城市地块常在很大程度上受这一城市区域内的经济、社会和政治力量的影响。 对投资项目构成影响的区位条件还包括该项目具体地点的自然和法律特征。,房地产投资分析的内容,3基础数据估算分析 包括许多定量的调查或预测结果，如项目的投资、成本与费用、各项税金和利润、租售价格、资金的筹措、可获得的融资额以及进度的安排等，这些数据如果不够准确（当然是相对的），那么后面据此分析所得出的结论就是可商榷的。,房地产投资分析的内容,4财务分析 财务分析是对项目的盈利能力、清偿能力、资金平衡能力等进行的分析，从而得出财务上是否可行的结论。,房地产投资分析的内容,5不确定性分析 在房地产投资项目的经济分析中，运用了大量的技术经济数据，如销售单价、成本、收益、贷款、利率、工期等。由于这些数据都是投资分析人员根据资料对未来的可能性作出的某种估计，所以分析中必然带有某种不确定性。 通过临界点分析、敏感性分析对这些不确定性因素进行分析，以揭示项目所能达到的盈利水平和面临的风险。,房地产投资分析的内容,6风险分析 前述的不确定性分析无法对投资者所承担的风险做定量估计，它只能起到定性说明的作用。而风险分析可以根据各种变量的概率分布，来推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小。这种可能性描述了房地产项目在特定收益状态下的风险程度，进而为投资者决策提供可靠依据。,房地产投资分析的内容,7决策分析（即方案比选分析） 某些时候，投资者需要从各种投资方案中选择一个或几个投资方案，用于投资活动。当投资者资源有限的时候，就需要对投资方案再进行比选。,房地产投资可行性分析,可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程。 我们说一个方案可行，并不是说这一方案就一定是合适的。有时几个方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力。可行性分析仅仅是投资分析的一个起点。回答的只是投资者能做什么，而不是应该做什么的问题。后者应该由投资分析来解决。,房地产投资可行性分析,2可行性分析的内容 可行性分析也是投资前期所做的工作，它一般分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究。 1）投资机会研究 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 如果机会认为是可行的，就可以进行下一阶段的工作。,房地产投资可行性分析,2）初步可行性研究 大型投资项目的可行性研究往往需要相当多的人力和资金，耗费较长的时间。为了避免不必要的时间、金钱和人力方面的浪费，有些投资者对一些需要耗费较多资源的项目，在进行正式可行性研究之间，先进行一轮初步的分析，这就是所