景华庭项目一期工程成本管理总结.doc

鸿威鸿景华庭项目一期工程成本管理2013年度总结深圳市深润川实业有限公司年 月 日目 录一、项目概况1项目建筑概况2项目结构概况3设计指标列表4项目总平面图或效果图5主要部位的材料、设备选择：6项目工程进度二、项目工程成本总结与差异分析三、项目施工图预算/采购/结算节点限额设计控制指标落实情况1、项目成本限额设计控制指标核查记录表2、项目钢筋及混凝土设计限额指标核查记录表三、 工程成本管理工作总结（一）项目产品定位与规划设计（二）设计阶段对成本的影响及相关案例分析总结（三）招标过程中的成本控制（四）施工阶段管理成本管理得与失（五）严把结算关，做好成本控制的最后环节四、工程成本控制工作的不足与改进五、工程成本管理与控制工作的不足与改进措施六、重大事项披露及预警七、对集团工程成本控制及合同管理方面的意见与建议结束语：*项目工程成本管理2013年度总结一、 项目概况1、 项目建筑概况：深圳鸿威鸿景华庭商住楼项目位于龙岗中心区北部、改造前为朱古石居民小组工业区，龙岗中心城市龙岗政治经济文化中心，属于深圳八大卫星城之一；地块北面、西面为环形市政规划道路：龙城创业路，南面为规划五联路，东面为规划佳辉路；整地块有十字型市政规划路：石丰路、碧源路分成四块规划建设用地；场地北临清林泾水库、山体公园、西联自然植被山林，东南向为原有朱古石工业区。一期共占地51310平方米、总建筑面积15.3万平方米，地下室两层，其中一期北区共有2栋31层高层、2栋17层高层、一期南区有1栋23层高层，54户3层多层联排和一栋3层幼儿园； 2、 项目结构概况：深圳鸿威鸿景华庭商住楼项目结构设计使用年限为50年，抗震防震列度6度。结构类型住宅高层为剪力墙结构、框支剪力墙结构，多层别墅为异形柱结构，幼儿园为框架结构；基础结构形式分别为预应力管桩基础，筏板/预应力管桩，天然基础。地下室结构为框架-剪力墙，基础结构形式预应力管桩/人工挖孔桩，地下室顶板覆土层厚度1.2m；3、 设计指标列表：项 次设 计 情 况项目名称龙岗朱古石片区旧改造一期业主深圳市深润川实业有限公司项目地点龙岗五联朱古石村旁项目性质商住楼南地块北地块一期南北地块合计备注用地面积（ m2）30939.9320363.4851303.41其中南地块幼儿园单独占地3227 m2,含南区别墅改造后地下室为7300平方米。总建筑面积（ m2）59904.387100860.771160765.16计容积率面积（ m2）37861.56774374.156112235.72其中住宅面积（ m2）32848.88970362.88103211.76商业面积（ m2）2030.2783805.2015835.48社康中心（ m2）400.86-2882.09公共厕所（ m2）80.97-幼儿园（ m2）2400.26-地下室面积23709.1523709.1544170.33容积率1.223.652.19绿地率(%)252525建筑密度292828.4停车位3397271066建筑设计 本工程地下一层，为车库、设备用房并兼做人防； 一层为商业及架空车库，局部二层商业； 二层为商业及架空层屋顶花园及住宅大堂；三层或四层以上为住宅。（供填报参考，按项目设计调整内容）一期北区共4栋住宅，其中北面2栋32F高层，底层架空6.0M，南面两栋18F小户型，其中两层为商业。南区有2栋24F高层，底层设置会所和商业；50户别墅和一块幼儿园独立用地。4、 项目总平面图或效果图5、 主要部位的材料、设备选择：5.1 住宅毛坯房一、高层部分1) 外墙： 主要为外墙弹性涂料、局部为外墙砖。2) 内墙：厅、房、厨房墙面为水泥砂浆抹平，卫生间墙面为水泥砂浆抹平加防水涂膜1800mm高。3) 天花：厅、房、厨房、卫生间天花为结构楼板清理平整。4) 地面：厅、房、厨房地面为结构楼板，管线用水泥砂浆包裹保护，卫生间地面为防水涂膜（降板部分不回填）。5) 门窗：入户门为木质入户门。铝合金门窗为国产优质粉末喷涂铝合金，热反射镀膜玻璃，门扇开启方式为推拉或平开，窗扇开启方式为平开或推拉或上悬。6) 厨房：除南区6栋01B、02B、03B户型及北区1,2栋01B户型单位未预留燃气管道接口外，其余单位均预留燃气管道接口和给排水管道接口。7) 卫生间：预留给排水管道接口。8) 阳台/露台：栏杆：装配式钢制栏杆，局部采用实体栏板。地面均为水泥砂浆抹平，天花为白色涂料或腻子。9) 电梯：（1） 品牌 蒂森克虏伯（ThyssenKrupp） （2） 厂家 蒂森电梯有限公司 （3） 型号 TE-GL1 10) 其他（1）电话：预留电话接口。每户均预留电话、宽频网络、有线电视接口。（2）宽频网络：设有宽频网络接口。（3）有线电视：预留有线电视接口。（4）智能化：高层住宅大堂配有门禁系统，除南区6栋楼01B、02B、03B户型及北区1,2栋楼01B户型单位未配有可视对讲机外，其余单位每户配有一台彩色可视对讲机：二、别墅部分1) 外墙： 主要为优质外墙质感涂料、外墙砖，局部干挂石材、铝板线条。2) 内墙：厅、房、厨房墙面为水泥砂浆抹平，卫生间墙面为水泥砂浆抹平防水涂膜1800mm高。3) 天花：厅、房、厨房、卫生间天花为结构楼板清理平整。4) 地面：厅、房、厨房地面为结构楼板，管线用水泥砂浆包裹保护，卫生间地面为防水涂膜（降板部分不回填）。5) 门窗：入户门为钢质入户门。铝合金门窗为国产优质静电粉末喷涂铝合金，Low-E中空玻璃，门扇开启方式为推拉或平开，窗扇开启方式为平开或推拉或上悬。6) 厨房：预留燃气管道接口和给排水管道接口。7) 卫生间：预留给排水管道接口。8) 阳台/露台：栏杆：铝合金玻璃栏杆和实体栏板。地面均为水泥砂浆抹平找坡，天花为外墙涂料。9) 电梯：预留电梯井道及电梯电源。10) 其他（1）电话：预留电话接口。（2）宽频网络：设有宽频网络接口。（3）有线电视：预留有线电视接口。（4）智能化：配有两台彩色可视对讲机。5.2 公共部分：1）住宅大堂：天棚：造型天花配照明。墙面：国产优质墙砖，局部肌理漆背景墙，石材电梯门套。地面：国产优质地砖。2）标准层电梯厅及公共外走廊：天棚：优质白色乳胶漆，局部石膏线造型（3、5栋电梯厅铝格栅吊顶）配照明。墙面：国产优质涂料，地砖踢脚线，石材电梯门套。地面：国产优质地砖。3、5栋公共走廊天花：国产优质外墙涂料，每户入口处配照明。墙面：国产优质外墙涂料，地砖踢脚线。地面：国产优质地砖。栏板：实体栏板刷国产优质外墙涂料。3）楼梯间：天花：国产优质白色涂料配照明。墙面：国产优质白色涂料。地面：水泥砂浆抹平。4）公共车库、架空层、地下室入户大堂、信报箱：天花：内墙涂料二遍（一底一面普通平涂），车库部位的顶棚不刷涂料。墙面：地下室为内墙涂料（一底一面），其他为20厚1：3水泥砂浆压实、抹光。地面：清水混凝土楼面。信报箱：高层信报箱， 别墅单个信报箱。5）屋面：地下室为有回填土及绿化的楼地面，其他为地砖有保温平屋面5.3 集中商业、商铺的交楼标准 1)外墙装修：外墙砖 2)内装修：毛坯5.4 住宅精装修户型与套数：精装修为3#楼、5#楼89平米平层/复式结构，共432套。6、项目工程进度6.1开工时间、结构封顶时间、竣工验收备案时间6.1.1开工时间: 南区2012-1-5 北区2012-1-56.1.2结构封顶时间: 南区2013-5-1 北区2013-8-56.1.3竣工验收备案时间:南区2014-6-24 北区2014-7-266.2累计工程形象进度6.2.1土建工程：一期主体结构已完成100% ，南区外架全部拆除，北区外架拆除70%，南区外墙面砖涂料全部完成，北区外墙面砖涂料完成80%，砌体完成，楼梯间完成50%，南区室外工程土方回填完成，北区未开始；6.2.2铝合金门窗及栏杆工程：门窗框已安装完成，门窗固定玻璃完成70%；南区栏杆全部完成，北区栏杆完成70%；6.2.3给排水工程：南区完成85%，北区完成40%；6.2.4电气工程：南区完成80%，北区完成50%；6.2.5园林工程：南区完成35%，北区未开始；6.2.6电梯厅装修工程:部分楼层电梯厅完成墙面砖敷贴、电梯门框。第 32 页 共 32 页二、项目工程成本总结与差异分析截至2013年11月30日，该项目工程动态成本为*万元，分摊到单位建筑面积成本为*元/M2，分摊到单位可售面积成本为*元/M2。动态成本比目标成本（*万元）超出/结余* 万元，主要明细与成本变化如下：序 号工 程 投 资 项 目 目标成本 （万元）动态成本 （万元）动态-目标（万元）差异分析说明802前期费用 2,428.31 2537.06 108.75 802-3规划设计费 1,320.92 1455.41 134.49 增加134.49万元，主要为施工图、看楼通道设计费分加别调增22万元、3.3万元; 一期景观施工图设计增2.8万元;铝合金门窗、栏杆设计结算增9.5万, 售楼处设计结算调减5.25万元,主体结构优化咨询费增95万。802-4报批报建费 290.49 268.83 -21.66 减少21.66万元，主要为工程质检、安检费调减10万元，雷击风险评估调增30万元，电气设备入网费分别调减33.72万元、土地氡检测费调减7.35万元、防雷设施检测费调增3.49万元。803建安工程成本 -2922.20 803-1基础工程 2,094.92 2,020.05 -74.87 减少74.87万元,其中基坑土方挖运结算减少58.53万元, 桩础工程减少16.34万元(含检测费)。803-2主体建筑及装修工程 35,764.61 34,298.58 -1466.03 减少1466.03万。803-2-1主体结构及基本装修工程 29,296.28 28,177.05 -1119.24 主体建筑与结构合同价减少2300万, 钢筋、砼调差减368.2万（未含加改建工程）,人工调差增954.73万(人工调差按2013.4.1后人工涨幅调整、未含加改建工程), 6栋加层调增211.2万元，6栋四层转换梁粘钢加固增10.06万,现场签证增加77.93万元;别墅实木入户门及门锁减36万;高层木质入户门及门锁减5.8万。地下室内墙涂料做法由外墙经济型涂料改为内墙防霉涂料减少114.5万元。803-2-2门窗及栏杆工程 3,129.98 3,055.93 -74.05 门窗及栏杆工程减少74.05万元。803-2-3外立面装修 1,636.01 1,362.68 -273.32 外立面装修减少273.32万元，主要为外墙砖减少18.61万元, 别墅外装饰（铝单板）、石材增加78.38万元,外墙涂料、质感涂料减少272.28万元。803-2-4公共部位精装修 800.76 789.86 -10.90 公共部位装修减少10.9万元。803-2-5公建配套装修 19.63 19.63 0.00 803-2-7售楼处及样板房装修 835.89 847.37 11.48 售楼处及样板房装修增11.48万:精公寓样板间增加4.34万元, 装修签证增7.14万元。803-2-80.00 803-3主体安装工程 8,799.22 7,583.50 -1215.72 减少 1215.72万元。803-3-1给排水工程 1,655.71 1,623.69 -32.02 给排水工程减少32.02万元,主要为室内给排水增135.09万元，室外给水减少69.1万元, 室外排水减少76.65万元、变频供水减少21.8万。803-3-2电气工程 2,905.43 2,051.81 -853.62 电气工程减少853.63万元, 主要为:地上、地下电气合同价减少。803-3-3燃气工程 277.95 306.17 28.22 燃气工程增加28.22万元。803-3-4消防工程 1,320.41 1,273.85 -46.55 消防工程减少46.55万元。803-3-5弱电工程 - 39.16 39.16 弱电工程增39.16万。803-3-6智能化系统工程486.02486.020.00 803-3-7室内设备及其安装 1,743.37 1,624.67 -118.70 室内设备及其安装减118.7万元,主要为人防增加77.34万元、电梯及安装增加13.89万元, 变配电安装减少45.56万元,售楼中心空调增加30.53万元、柴油发电机供货及安装61.95万、高低压设备62.05万、太阳能设备及安装70.9万。803-3-910KV外线高压线路工程 400.26 168.06 -232.19 10KV外线高压线路工程减少232.2万元。803-4室外环境工程 3,939.55 3,886.20 -53.36 减少 53.36万元, 主要为园林椅、垃圾桶减少8.18万元,建筑小品、雕塑减少43.3万元, 标识系统招标减少8.99万, 现场签证增加6.53万元。803-4-1室外土建工程 518.25 518.81 0.56 803-4-2室外环境装饰工程 1,539.25 1,516.18 -23.07 803-4-3园林绿化工程 1,778.00 1,764.31 -13.69 803-4-4物业配套设施 104.05 86.89 -17.16 803-5项目配套设施 40.63 40.63 0.00 无差异。803-6红线外市政接口工程 - - 0.00 无差异。803-7设计变更、现场签证费用 961.80 849.58 -112.22 本月现场签证及设计变更累计112.22万元，占目标成本的比例为0.2%。前期费用和建安工程成本合计-2813.45 说明：主要差异分析应包括方案调整、设计变更、价格变化、合同签约、变更签证、预估偏差、结算调整、面积变化、分摊变化、政策影响等，对因合同执行过程中的变更、签证、量差、价差、预计调整等项目导致合同预估结算成本超合同价的偏差进行重点分析与评估，如合同规定的施工范围与实际施工范围的差异；合同附件预算、清单的工程量范围、工作内容、做法描述与实际施工的工程量范围、施工方案、做法的对差异；单价合同、费率合同实际施工工程量与合同暂估工程量的差异；合同规定的可调价项目分析；合同规定的认价项目分析；多版次施工图差异项目的分析与评估等）。三、项目施工图预算/采购/结算节点（视项目目前实际节点选择其一）限额设计控制指标落实情况鸿威鸿景华庭项目一期成本限额设计控制指标核查记录表序号产品经济性内容施工图预算/采购/结算指标鸿威集团2013年度标准指标节点落实情况记录其中综合当期项目其中其中本阶段与集团13年度指标偏差幼儿园北区地下室南区地下室别墅(含地下室)1#楼（31层）2#楼（31层）3#楼（17层）5#楼（17层）6#楼（24层）幼儿园别墅多层高层偏差值偏差说明1项目定位（中档、高档、超高档）中档中档中档中档中档中档中档中档2项目定位项目经济组合建安成本（万元）52080.85 7174.75 1806.26 11677 8132.03 7679.33 4544.28 3384.79 6977.59 705.31 净利润率%内含报酬率%预期综合售价（元）项目建售比例占地面积51302.93 20363.00 30939.93 容积率2.19 建筑面积161669.00 23448.28 5464.36 26754.8728429.69 28324.83 13319.48 10969.49 22558.00 2400.00 可售面积108984.30 0.00 0.00 13630 26721.62 26722.33 11601.21 9123.11 21186.48 0.00 售建比率0.67 0.51 0.94 0.94 0.87 0.83 0.94 赠送比率(改造后增加比率)17.19 39.44 8.64 8.64 35.89 32.60 7.54 会馆面积（）1254.00 2000.00 2000.00 符合地下室地下室顶板覆土层厚度(m)1.20 1.20 1.20 地下室总层数二层一层车库单层高度(m)3.80 3.80 3.80 3.80 3.80 符合地下室车位数量（个）948.00 649.00 299.00 地下室车位面积（/个）38.88 36.13 44.85 36.00 36.00 北区符合、南区偏高主要为别墅车道面积占比高地下室总建筑面积（）36858.93 23448.28 13410.65 人防单元数量（个）5.00 5.00 人防建筑面积（）10081.51 10081.50 项目产品总户数(合拼后户数）835.00 0.00 0.00 54 234.00 234.00 112.00 80.00 121.00 0.00 户型配比3主体工程建筑设计建筑平面体型建筑高度12.5-92.3512.5-12.892.35 92.35 52.75 52.75 73.85 12.90 标准层层高(m)2.9-3.63.3 2.90 2.90 2.90 2.90 2.90 3.60 33符合架空层层高(m)4.35-5.74.80 4.80 5.1/5.75.1/5.74.35-5.65层数3-31331311717243建筑面积(含改造后赠送面积)129736.13 19097.8830021.04 30021.04 15211.78 11810.27 21174.12 2400.00 窗面积（含改造后）33737.30 7888 6174.94 6304.44 3479.98 2849.27 6399.03 641.94 窗地比(改造后)0.41/0.240.41 0.21 0.21 0.23 0.24 0.30 0.27 0.29 0.25 高层符合、别墅为内庭院采光设计且开窗较大，档次偏高总图动土系数（m3/m2）结构设计基础形式预应力管桩/人工挖孔桩预应力管桩/人工挖孔桩天然基础预应力管桩预应力管桩筏板筏板筏板/预应力管桩天然基础结构形式异形柱剪力墙剪力墙框支剪力墙框支剪力墙框支剪力墙框架柱网布置地上钢筋指标（kg/）37.74 42.2138.20 38.20 39.56 35.91 36.85 35.22 符合，详见钢筋及砼限额设计指标核查记录地下钢筋指标（kg/）117.42 124.47 110.37 61.51 地上混凝土指标（m/）0.30 0.290.32 0.32 0.31 0.28 0.29 0.32 地下混凝土指标（m/）1.46 1.66 1.25 0.46 安装工程供电方案(高低压配电柜、变压器 元/）23.78 24.92 23.79 17.53 29.76 23.47 24.33 18.54 供电户均容量（KW/户）7.00 15.00 7.00 7.00 7.00 7.00 给排水方案（变频水泵、水箱（包安装）元/）6.70 76.74.948.396.616.88 4.86 消防方案（元/）53.84 150.00 30.00 电梯方案电梯数量（台）244325电梯载重（kg）63010001000100010001000电梯梯速：（m/s） 11.75 1.75 1.75 1.75 1.75 1.75 1.75 符合轿厢装修标准7000/台7000/台7000/台7000/台7000/台7000/台7000/台电梯辅助功能智能化工程智能化工程造价(元/)30.00 30.00 35.00 35.00 符合太阳能(元/户)4598.23 19000.00 4000.00 泛光照明(元/)5.00 5.00 4装饰工程铝合金门窗铝材截面宽度38、50、70系列60、120系列38、50、60、90系列50、70、90系列50、70、90系列基本符合铝材表面处理蓝灰色静电粉末喷涂型材蓝灰色静电粉末喷涂型材高档高档符合五金件选用品牌合和合和诺托五金（进口品牌）合和超高档中高档符合单方指标（元/M2）420.00 420.00 646 456.00 620385高层偏高铝含量指标（kg/）5.50 6.00 5.50 6.00 5.50 符合塑钢门窗单方指标（元/M2）五金件选用品牌幕墙玻璃单方指标（元/M2）950.00 1000.00 1000.00 符合铝含量指标（kg/）512.00 12.00 符合石材单方指标（元/M2）150 300.00 300.00 符合骨架含量指标（kg/）30 18.00 18.00 偏高外立面装饰外墙系数1.28 1.36 1.26 1.26 1.24 1.20 1.43 0.92 1.80 1.35 符合外墙涂料（元/M2）130 40.00 4832高塔楼外墙面砖（元/M2）100 60.00 10590符合入户门规格尺寸（mm）1600*26501000*2200/1200*22001400*24001000-12000*2200别墅高门框门扇（元/樘）8500 2000、150027561144-1372高门锁（元/套）1500 500.00 500470高防火门选型、材质钢质防火门（元/M2）450.00 450 400400符合栏杆客厅卧室阳台露台栏杆（元/）435 217.39 217.39 230.00 230.00 别墅高生活阳台栏杆（元/）435 217.39 230.00 230.00 别墅高消防楼梯栏杆（元/m）100.00 280.00 140.00 140.00 符合多层普通楼梯栏杆（元/）217.39 280.00 230.00 230.00 符合护窗栏杆（元/M2）105.00 100.00 100.00 外墙百页（元/M2）250 160.00 外墙格栅（元/M2）公共部位大堂面积指标55.42 54.00 54.00 67.44 67.44 34.20 40.00 40.00 偏高大堂造价指标(含大堂外维护装修 元/) 3000.00 3000.00 2500.00 2500.00 偏高候梯厅面积指标()27.76 27.70 27.70 30.00 29.90 23.50 标准层电梯厅造价指标(元/) 650.00 550.00 550.00 550.00 550.00 550.00 800.00 800.00 符合标准层走道造价指标(元/)450.00 590.00 590.00 500.00 500.00 偏高，复式2层成本5室外环境工程硬景观面积比例（）29 36(北区)22(南区)20.00 20.00 北区偏高主要原因为环境面积偏小展示区面积比例（）19 3(北区)30(南区)20.00 20.00 符合展示区造价指标(元/)431 496(北区)366(南区)800.00 800.00 符合综合造价指标(元/)(软景指标(元/) )500.00 485(120)515(227)450/500450/500基本符合6其他主要影响成本内容结论：1、除门窗单价外施工图预算指标基本与设计限额指标相符；2、设计限额指标中高层门窗单价偏低，建议调整；2、鸿威鸿景华庭项目一期钢筋及混凝土设计限额指标核查记录表产品类型建筑类型结构部分施工图预算指标施工图设计合同限额指标集团13年度限额指标施工图预算指标与施工图设计合同限额指标偏差施工图预算指标与集团13年度限额指标偏差钢筋 (kg/)混凝土 (m/)钢筋 (kg/)混凝土 (m/)钢筋 (kg/)混凝土 (m/)钢筋 (kg/)混凝土 (m/)钢筋 (kg/)混凝土 (m/)住宅公寓多层(7层或20m及以下)上部结构-小高层（7层建筑层数12层）上部结构-高层(建筑高度60M)上部结构37.74 0.3045-42.50.38符合-符合符合高层(60M建筑高度80M)上部结构36.850.2947-440.39符合-符合符合高层(80M建筑高度100M)上部结构38.200.3249-490.39符合-符合符合架空层底商架空层底商一层架空层（结构转换）78.560.88-一层底商1530.90-二层底商108.30.91-别墅叠屋、双拼、联排上部结构42.210.2945-450.42符合-符合符合上部结构+下部结构(含基础）47.860.3445-900.80 符合-符合符合地下室地下室半地下室（非人防）(按桩基/天然基础考虑)-一层地下室（非人防）（按桩基/承台考虑）110.371.25130-1401.15符合-符合偏高，部分筏板基础人防地下室124.47 1.18180-1301.00 符合-符合偏高，部分筏板基础偏差原因分析：地下室混凝土含量偏高，原因是基础部分为筏板基础，混凝土含量增高。除此之外，其他各指标均在设计限额控制范围内。四、工程成本管理工作总结鸿威鸿景华庭项目一期成本控制压力大，建立了目标成本管理为导向的成本管理体系,工程成本控制采用了全员、全过程、全方位的控制，主要体现如下：(一)项目产品定位与规划设计1、从户型配比来看根据集团2011年4月集团投资发展中心编制的鸿威鸿景华庭项目开发建议书中确定的项目户型配比为：一期南区地块以别墅为主，少量高层（以中大户型为主），北区地块全部以高层建筑为主（以中小户型为主），按建筑面积计拼合后90以下户型面积占比为37%，90以上户型面积占比为63%。具体户型配比如下：户型类型户型面积（）套数总面积（）面积比复式小三房85-89197约1677416%紧凑3房85-89249约2166721%普通3房120-125120约1444514%舒适3房140-145165约2310422%豪华4房160-16545约1428914%别墅户型210-23089约1310513%合计865103384100%按套数计，其中90平米以下户型总套数为446套，其余419套为90平米以上户型。本项目目前实际的户型配比为：户型编号户型面积()改造后面积（）赠送面积（）户型说明套数A8911223平面240B13016030平面104C142-14317633平面拼接120D142-14317633平面拼接38E16020040平面拼接80DA8913344复式下层有卧室96DB8913344复式下层无卧室96DC260300顶层复式7TA240564324联排中间别墅22TB263595332联排端头别墅 28TC330785455双拼别墅 4合计835本项目一期拼合后总户数835户，户型共有11种，涵盖89平层三房、89复式四房、130-160的四房、260300顶层复式及 240-330的多层住宅（联排别墅），其中90以下户型占比55.6%，240-330的别墅有54套；n按建筑面积计，89的平层产品、89的复式产品面积占比为约37%，符合开发建议书的内容。普通三房的建筑面积原建议为120-125平米，实际为130平米，有所放大；别墅建筑面积原建议为210-230平米，实际联排别墅建筑面积为230-260平米，双拼别墅面积为330平米，与开发建议书内容有一定出入，设计中过多考虑户型的舒适性因素，大户型单位建筑面积增加，销售总价相应增加，鉴于本项目所处的地段，客户群以刚需客户及首次改善型客户为主，导致销售压力加大。2、从产品配置与建造标准来看以客户角度考虑，客户选择楼盘时关于产品最为关注的点依次为户内空间、户内建筑材料的使用、户内精装修、景观园林、大堂、标准层电梯厅、地下车库、地下车库大堂、电梯、外立面色彩及美感等。而关于建筑主体结构用材、楼板及墙厚度、外立面材质、架空层面积是否足够大、是否骑楼、外墙保温隔热、给排水管道用材、强弱电线品牌、屋顶构架、消防楼梯走道装修标准、水电位置预留、太阳能设备等客户看不到的地方或者公共空间部分则关注度较低，可以降低标准或减少配置。本项目高层立面均为裙楼贴砖，外墙涂料，标准层装修以质感喷漆为主，别墅立面以条形砖为主，少量石材及钢结构线条，拼接后户数车位比1：1.28，层高2.9米，一期未配置泳池、会所，架空层面积3364平米，占高层住宅建筑面积比例不到2%。以本项目高层毛坯约13300元/平米的销售均价，别墅34400元/平米的销售均价来看，本项目的产品配置与建造标准是吻合售价的，除外立面的颜色，客户有部分异议外，建造标准客户较为满意，项目成本控制成果显著。但是从样板房的投入及展示效果开看，别墅1005样板房的装修成本（含设计费、家私、饰品、装修费用）为约8100元/平米，6栋高层样板房的装修成本为4800-5100元/平米，以装修成本单价来看，装修成本为中等，样板房重装修轻装饰，建议加大对样板房软装的成本投入，邀请专业的软装公司对样板房及展示区进行软装设计、布置。另外，别墅样板房奢华感不够，较为朴实，需要创新型装修设计，同时适当加大别墅样板房的装修投入成本。(二)设计阶段对成本的影响及相关案例分析总结设计阶段是整个造价控制过程中最重要的阶段，工程设计影响工程造价的80%左右，在此阶段控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低且工作效率最高，设计阶段成本控制主要为以下几方面：1、在设计合同中明确各项限额指标（如含钢量、装修成本、园林景观单方造价指标等），对设计提出了更高的要求，为设计阶段成本控制奠定了基础，减少了招标或施工过程中优化设计工作量。 2、本项目赠送面积多，加改建工程有大量加板，在主体结构设计中预留了梁头、板筋，避免了后期加改建工程大量植筋，不仅降低了成本，而且有利于提高工程质量。3、尽早介入了精装修设计，精装修设计中开关插座、水电线管、门洞、空调洞位置等细节如实在施工中体现，减少精装修工程移位、整改等成本。4、在停车位满足规划指标要求及使用功能的前提下，尽量减少地下室建筑面积在李总裁决策下，北区二层地下室由两层地下车库修改为一层半地下车库减少1800m2；另北区地下负一层原设计1栋与2栋塔楼之间柱网较密且其基础为吊脚, 考虑到成本高及面积利用率低等因素，成本部、成本中心在图纸会审时提出取消该处面积550m2。北区地下室经先后二轮设计优化，共减少面积2350 m2，节约成本500万。5、对设计阶段成本控制工作介入力度加大，对超目标成本部分提出合理化建议与措施5.1基础及主体结构优化：桩基础发标前标底价大约900万左右(目标成本为742.5万),同时地下室底板设计偏保守，我部、集团成本中心及时向张总反映，由张总组织对鸿威鸿景华庭项目