设计前期与项目管理--课程大作业--大型商业广场项目建议书.docx

广西科技大学鹿山学院课程大作业 成绩评定：北侧大型商业广场项目建议书北侧大型商场项目建议书一、项目背景项目位于广西壮族自治区柳州市东北部，属鱼峰区下开发的新区柳东新区，项目地段居于鹿山学院北门（新柳大道）北侧。项目主要建设购物、餐饮、休闲、住宿、娱乐等配套商业设施综合为一体的大型商业广场大楼。二、项目实施的必要性和可行性1.有利于改善新柳大道周边经济成分，加快柳东新区商业建设发展。2.项目是满足区域内产业结构调整的需要3.项目建成将于附近旅游产业形成互惠互利的良好关系自然条件、地质条件、筑路材料和运输条件、社会环境可行。三、市场前景分析项目所在地是柳东新区官塘核心建设区，内部主要功能区包括商业服务区、高教研发区、工业生产区、生活居住区。官塘核心建设区是未来柳东新区的行政、商业、办公、文化、娱乐等综合功能城市中心；高教研发区位于该片区的西部，依托柳东大道设置，积极引进国内外著名院校设立分校、研究所等分支机构，建设产学研紧密结合的高教园区，成为区域性科技成果转化基地。柳东新区2020年柳东新区规划人口52万，流动人口42万，地处辐射到周边多个县区的交通、旅游要道，流动和旅游人数量大，消费市场潜力巨大。该地块附近没有任何大型商业广场，附近居民学生工人购物极为不便，距离雒容镇直线距离八公里，距离市区大型商业广场直线距离十公里，根本无法满足周围人口购物需求。四、项目实施地点、内容项目建设地选址：鹿山学院北门（新柳大道）北侧。临近学校，交通便利。临近学校、旅游区、工业园，交通便利，地理位置比较优越，系柳东新区官塘核心建设区的黄金地段。项目实施内容：建设购物、日用消费、餐饮于一体的建筑物，以及停车场、道路、绿化、供配电、室外给排水、室外照明等配套设施。整体一栋5层建筑物，其中负一层为超市和地下停车场，1F4F楼为主要经营名品珠宝、鞋服、箱包、化妆品，5层拟设有美食广场，商场主入口及次入口设置在城市干道。其中：框架结构楼房5层，共6600平方米。附属设施，300平方米。地下面积：1200平方米。五、投资概算及资金筹措 （一）总投资3680万元。其中：主体建设:3180万元、土地建设:200万元、配套设施:300万元 （二）资金筹措：项目总投资：3180万元。六、效益分析从项目建设的经济效益评价看，项目经营收入1237万元，财务内部收益率23.08%，投资回收期在期望值内。从以上指标看出，项目有良好的经济效益。七、结论建议从各项分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的方针政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益。因此该项目可行。北侧大型商业广场项目可行性报告北侧大型商场项目建议书|2017.4.23北侧大型商业广场项目建议书详细内容项目背景（1）环境调查与分析项目位于广西壮族自治区柳州市东北部，属鱼峰区下开发的新区柳东新区，项目地段居于鹿山学院北门（新柳大道）北侧。项目主要建设购物、餐饮、休闲、住宿、娱乐等配套商业设施综合为一体的大型商业广场大楼。项目所在地概况柳州市建设政策环境概况与分析根据柳州市商贸服务业“十三五”发展规划指示，柳州市商业政策以帮助扶持、鼓励投资为主，也就是说政府的调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。根据调研，柳州经济发展及经济增长方式转变的支撑能力不足。表现在：一是总体规模小，结构性矛盾突出。第三产业在GDP的占比仍然较低，与全国、全区平均水平差距明显。传统服务业占比较大，现代服务业占比较小。商贸流通业、金融业、非营利性服务业分别占第三产业的36.7、14.3%、16.9，信息服务业、快递业、社区服务业、会展业以及电子商务等新兴服务业占比较小。二是生产性服务业发展滞后，对工农业的支撑不足。新型专业市场体系还不完善，与产业发展不协调，缺少外向型、辐射作用强的专业市场，对制造业的拉动能力不足。现代物流业基础设施比较薄弱，缺少大型龙头企业，信息化、现代化程度不高，小、散、同质化问题比较突出，物流行业总体服务水平较低。电子商务处于起步阶段，对一产、二产的促进作用尚不明显。三是生活性服务业发展不足，与人民生活需求增长不适应。商贸服务业品牌少，缺乏有广泛带动能力和辐射能力的龙头企业；品牌影响局限于本地，业态发展缺少突破，同质化发展问题突出；消费环境和商品档次与市民消费需求不适应，高铁经济带来的“虹吸效应”压力增大，“柳州人购物不在柳州”现象依旧存在。城市配送体系建设严重滞后，对电子商务、生鲜行业等发展影响巨大。柳州市发展重点与主要任务是通过投资引导、项目布局、业态规划，基本构建形成“一带三轴，三主八副”商贸流通布局体系。我项目所在地位于柳东新区，毗邻八副中河东北商业中心区、汽车城会展中心商业中心区、汽车城雒容商业中心区。柳州市正加快商贸服务业重大项目建设，实施“十三五”期商贸服务业“百项千亿”工程。规划建设现代物流、城市综合体、精品百货、大型批发市场、电子商务、口岸通关、文化休闲等百项重大商贸服务业项目，总投资超过1000亿元。以重点产业为载体，着力实施“服务业发展十大工程”，推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸、生活性服务业向精细和高品质转变，加快发展战略性新兴服务业，推动制造业由生产型向生产服务型转变。加快打造现代物流产业、汽车服务产业、专业市场、电子商务产业四个服务业千亿产业，快速提升柳州服务业总量。政策中提到，要稳步提升生活性服务业，如下所示：（一）零售业以政策推动、市场带动、促销拉动为手段，激活消费预期，繁荣消费市场，促进城乡居民消费。1.开展综合性购物促消费活动。通过政府搭台、企业唱戏、市场运作的模式，每年开展促大众消费系列活动，拉动消费年增长10%左右。意向图2.发展经营业态，加大超市、便利店、专营店、专卖店、自动售货、网络网店等新兴业态的市场份额。以连锁经营为重点，大力发展新型营销方式。通过资产兼并、联合、重组、特许经营等方式，打破部门地区封锁，培育一批主业突出、核心竞争力强、跨地区跨部门连锁企业集团。到“十三五”期末，培育年销售额80亿元零售企业1家、销售额20亿元零售企业2家、销售额10-20亿元零售企业6家，培育新增限上（规上）企业300家左右。3.以超市和便利店为发展重点，逐步代替传统百货店成为零售业的主力业态，促进业态结构的合理化和多样化。积极发展具有较强销售扩张和价格支配能力的大型综合超市3-5家。积极推进百货店的业态创新和升级转型，发展综合性购物中心3-5家。（二）住宿餐饮业以扩大消费为导向，以提升服务质量为核心，以打造品牌，强化连锁，便利化经营为重点，促进住宿餐饮业优化升级，提高行业集中度，加快发展特色酒店、绿色餐饮等新兴业态，形成柳州特色鲜明、高中低档均衡、空间分布合理的住宿餐饮态势，全面提升住宿餐饮业服务水平，做大做强柳州住宿餐饮业品牌。力争到“十三五”期末，住宿餐饮业实现增加值80亿元，年增长10 %以上；培育年营业额亿元以上住宿餐饮企业3家，5000万元以上企业5家。1.优化酒店空间和业态布局。合理规划星级酒店布局，重点培育地王财富、风情港等五星级酒店，金惠大酒店等四星级酒店；积极发展连锁型商务酒店；加快发展县域旅游星级酒店，满足各类消费需求。到“十三五”期末，新增星级以上酒店20家；其中五星级酒店4家、四星级酒店6家、三星级酒店10家，星级酒店总数实现倍增，突破60家。六县新建5星级饭店1家以上，四星级2家以上。引进国内外知名酒店品牌、连锁型商务酒店，利用先进的管理和服务理念，提升我市酒店业经营管理水平。依托我市秀丽的自然山水风光、丰富的民族文化等资源，改造升级、新建一批特色休闲山庄。培育建设10个主题鲜明、各具特色的农家乐度假中心。意向图2.培育餐饮品牌。深入实施“螺蛳粉进京”项目，鼓励以柳州螺蛳粉为代表的一批本土餐饮企业向外扩张发展；利用“乐享柳州味道”等活动，不断挖掘柳州菜，创新柳州菜，丰富和完善柳州菜菜谱，打造柳州菜品牌；借助桂菜美食八桂行等活动平台，利用电视、网络及广播等媒体手段，全方位宣传柳州餐饮文化，提升柳州美食知名度。通过招大引强新建、改造一批餐饮企业；支持有条件的企业通过兼并、收购、参股等多种方式，组建大型餐饮企业集团，加快规模扩张；鼓励餐饮企业注册和使用自主商标，培育企业品牌。引进“舌尖上的美食中国八大菜系”等特色菜品经营企业入驻柳州。3.发展连锁餐饮、特色餐饮。继续推进“便民早餐工程”，完善便民早餐主食加工、配送设施，到“十三五”期末，新增300个销售网点，网点数量达到600个。加快中式快餐连锁发展，让中式快餐进社区、进企业、进楼宇、进家庭，为群众提供便利、规范、卫生、安全的快餐服务。打造一批餐饮特色街区，重点培育窑埠古镇等风情特色美食休闲街、保利沿江餐饮休闲街、金绿洲台湾风情美食城、“金太阳”生态农业示范区等街区。到十三五期末，建成10条特色餐饮街区。根据政策指示，柳州正着重发展第三产业，在项目所在地建设商业广场将会得到政府的扶持与帮助，几乎没有政府政策上的阻力，对于在该地块上发展商业极有前景。柳州市尚未有以“螺蛳粉”为主要产品的商业广场，我项目可以积极响应政府政策，我们可以借助政府力量将项目做大做强。柳州市自然环境概况与分析位置境域柳州市，位于广西壮族自治区中北部，地处北纬23542603，东经10832110 28之间。东与桂林市的龙胜县、永福县和荔浦县为邻，西接河池市的环江毛南族自治县、罗城仫佬族自治县和宜州市，南接新设立的来宾市金秀瑶族自治县、象州县、兴宾区和忻城县，北部和西北部分别与湖南通道侗族自治县和贵州黎平县、从江县相毗邻。柳州市总面积18617平方公里，其中市区面积约为1016.75平方公里，2013年末建成区面积约为237.42平方公里。总面积18618平方公里，其中市区面积685平方公里。地貌柳州市区地形平坦，微有起伏，海拔在海拔85至105米之间，东、西、北三面环山，具有典型的岩溶地貌特征。由于柳江穿流市区及气候、岩性、构造的影响，形成河流阶地地貌、岩溶地貌迭加的天然盆地。柳江自北向南绕呈半岛形的柳北半岛，又向北，向东北又绕行向西南，最后向东南流出，故柳北半岛素有“世界第一盆景”的美誉。山峰点缀于城市之间，著名的有鱼峰山，马鞍山，鹅山，箭盘山，文笔峰，雀儿山等。城南有都乐岩，为喀斯特地貌溶洞典型。气候柳州市地处桂中北部，属中亚热带季风气候，影响柳州市的大气环流主要是季风环流，夏半年盛行偏南风，高温、高湿、多雨，冬半年盛行偏北风，寒冷、干燥、少雨。夏长冬短、雨热同季，光、温、水气候资源丰富，但地区差异较大，北部各县具有较明显的山地气候特征。太阳辐射量年平均为95110千卡/平方厘米，南部多于北部，一年中以78月最高，12月最低。日照时数平均12501570小时。气温自北向南渐增，年平均气温北部18.119.4，其余20.120.7，年际变化北部小于中、南部，最高年与最低年相差1.32.0。最冷月1月平均气温7.210.4，历史上极端最低温度为-2.5-5.8，高寒山区可达-8以上。最热月7月平均气温27.228.9，历史上极端最高气温为38.639.5。年总积温57006800，南北相差1100。年总降雨量13451940毫米，但地区分布和季节变化很大。雨季一般始于四月下旬，终于9月上旬初，这期间降水量占全年降水量的70%以上。雨量分布，北部多于南部，山区多于平原，融水县贝江流域为柳州市的一个多雨中心，年降水量可达2000毫米以上。多年平均蒸发量16001700毫米，自南向北渐减，南部超过1700毫米，大于降水量，为半湿半干状态，而北部的降水量多超过蒸发量，气候湿润。柳州市气象灾害主要有：春季低温阴雨和干旱，夏季的暴雨洪涝和雷雨大风，局部地方春夏之交季节有冰雹，秋季寒露风和秋旱，以及冬季的寒潮霜冻害。根据柳州市自然环境的情况，项目建筑建设主要以南北朝向为主，建筑建设过程中应加强防潮防嗮措施，设计师要充分考虑通风采光以及人群疏散的因素。柳州气温湿热，需要安装中央空调，建筑外墙应该以冷色调为主，避免使用深色外墙涂料吸热增加室内温度。建筑市场环境分析柳州是广西的第二大城市，存在着五星商圈、河东商圈、河南商圈三大商圈，近年来，步步高广场、银泰城、风情港购物中心、双渔汇等项目纷纷开业，各商圈内的项目在定位和差异化方面逐渐发生变化。银泰城带来了柳州首家快时尚品牌优衣库，风情港购物中心拥有柳州第一家奢侈品专柜欧米茄，双渔汇的蒙田道奢侈名品体验中心缔造了柳州商务社交的尚品文化圈层。2017年是柳州商业的重构之年，各商业项目、业态和品牌都面临着洗牌、调整、创新和导入的过程。五星商圈在扩容，对全市商贸业的带动效应明显，随着万达的面世，河东商圈的凝聚力在增强，河南商圈正在改善购物环境，形成新的商业中心。我项目可以依托三大商圈项目引领发展第四大商圈。柳东新区作为柳州新兴产业圈，不能完全单一发展工业，需要工商均衡发展，互相渗透互相提供所需。商业工业平衡发展才能保证柳州市产业健康成长。项目实施的必要性和可行性项目实施的必要性1.有利于改善新柳大道周边经济成分，加快柳东新区商业建设发展。项目所在地是柳东新区，有优质的第三产业基础和第二产业基础，但第三产业大多属于旅游产业和教育资源，极度缺乏商业成分。项目将建成以购物、餐饮、休闲、住宿、娱乐为主的一体化商业广场建筑，将大大填补柳东新区没有大型商业广场的空白。2.项目是满足区域内产业结构调整的需要柳东新区还是有很多地区是属于待开发区域，工业所占比例过高，而项目所在地块毗邻校园和旅游区，不宜再开发为工业用地。而该区域属于官塘核心建设区：内部主要功能区包括商业服务区、高教研发区、工业生产区、生活居住区。官塘核心建设区是未来柳东新区的行政、商业、办公、文化、娱乐等综合功能城市中心；高教研发区位于该片区的西部，依托柳东大道设置，积极引进国内外著名院校设立分校、研究所等分支机构，建设产学研紧密结合的高教园区，成为区域性科技成果转化基地。该地块可以成为商业服务区的重心发展地区。3.项目建成将于附近旅游产业形成互惠互利的良好关系用地现场图项目所在地周围拥有巨大的旅游产业市场，如柳州园博园，柳州国际会展中心等，柳州园博园为2011年第一届广西园林园艺博览会举办地，是集园林园艺、民族文化、科普科研、旅游展览、生态展示的省级公园。柳州国际会展中心是柳州市市委、市政府为展示柳州市工业实力而兴建的基础设施项目，是把柳州市建设成为我国西南大都市的一项重大城建项目，与柳州山水城市的景观特色相协调。它是柳州市独特的标志性建筑及旅游观光景点之一，有力地促进柳州市柳东新区的开发建设，从而更好地适应经济社会全面发展的要求。同时，它不仅有着极大的社会效益，必定会给柳州带来巨大的经济效益。然而，虽然该地区拥有不可估量的旅游市场，但却没有相应的休闲购物区域，过于单调乏味。项目实施的可行性项目实施地点（一）自然条件1、地理位置项目位于广西壮族自治区柳州市东北部，属鱼峰区下开发的新区柳东新区，项目地段居于鹿山学院北门（新柳大道）北侧。2、气候条件项目区沿线属中亚热带季风气候，夏半年盛行偏南风，高温、高湿、多雨，冬半年盛行偏北风，寒冷、干燥、少雨。夏长冬短、雨热同季，光、温、水气候资源丰富，但地区差异较大，北部各县具有较明显的山地气候特征。梅雨、暴雨和夏季高温炎热形成本区公路的明显不利气候，区内洪涝灾害多发生在梅雨季节，公路建设应特别注意路基的排水与防护，应设置足够的桥涵构造物，以渲泻洪水，保护路基稳定。夏季高温炎热，地温高、湿度大，路基压实也不易得到保证。3、地质条件柳州市区地形平坦，微有起伏，海拔在海拔85至105米之间，东、西、北三面环山，具有典型的岩溶地貌特征。由于柳江穿流市区及气候、岩性、构造的影响，形成河流阶地地貌、岩溶地貌迭加的天然盆地。市内土壤大多数厚度适中，质地较好，适合开垦耕作，但土壤中有机质含量低，肥力较低。耕作型土壤大致可分为水稻土、红壤、石灰土和冲积土4种类型。（二）筑路材料和运输条件1、砂、石等材料本项目所经地区砂石材料料源丰富，种类齐全，材料运输以汽车运输为主；沿线有很多石料场，开采方便，质地良好，能生产各种规格的块石、片石及碎石，是理想的筑路材料。2、工程用土工程用土采用在沿途旁侧取土方式。3、工程用水拟建路段经过三门江，水量丰富，无污染，可供生产和生活用水。4、工程用电项目所在地区电力充足，用于本项目施工用电必须与当地电力部门协商，以满足工程用电的需求。5、四大材料和燃油来源及供应钢材由合钢、马钢供应；水泥主要来源于XX水泥厂；木材来源于本地山区；汽车柴油由XX厂供应。6、运输条件筑路材料运输均以公路运输为主，运输条件较为便利。（三）社会环境1、沿线城镇居民点、农林布局、重大建筑物对公路建设的影响（1）沿线城镇居民点对公路建设的影响本项目沿线由于地形和沿河的原因，沿线城镇居民点较少，所经地区均分散住房，而且所居住的房屋价值不高，所以沿线城镇居民点对公路建设的影响不大。（2）重大建筑物对公路建设的影响本项目经过地区无重大不可避让的建筑物，对路线线形的选择影响不大。（3）农林布局对路线方案的影响路线经过地区以大型工业生产为主，土地较为珍贵。因此在选定路线方案时，以利用老路为主，尽量避开粮油主要产地，少占良田，多利用荒地，重视对水利设施的保护，并且充分考虑沿线城镇的总体规划，以减少征地拆迁。2、本项目与其它运输方式的衔接情况项目交通基本依托于新柳大道，本项目建成后，区内的公路网有机地融为一体，极大地改善了当地的交通状况，对促进当地扶贫开发、增加贫困人口收入、加快脱贫步伐、带动沿线经济更快地发展将起到积极有力的推动作用，对沟通国道、省道、城区道路路网具有重要意义。市场前景分析项目所在地是柳东新区官塘核心建设区，内部主要功能区包括商业服务区、高教研发区、工业生产区、生活居住区。官塘核心建设区是未来柳东新区的行政、商业、办公、文化、娱乐等综合功能城市中心；高教研发区位于该片区的西部，依托柳东大道设置，积极引进国内外著名院校设立分校、研究所等分支机构，建设产学研紧密结合的高教园区，成为区域性科技成果转化基地。柳东新区2020年柳东新区规划人口52万，流动人口42万，地处辐射到周边多个县区的交通、旅游要道，流动和旅游人数量大，消费市场潜力巨大。该地块附近没有任何大型商业广场，附近居民学生工人购物极为不便，距离雒容镇直线距离八公里，距离市区大型商业广场直线距离十公里，根本无法满足周围人口购物需求。现场卫星测距图如再次修建一所大型商业广场，将大大满足附近居民需求，同时前来旅游的民众也可以在此地享受购物的乐趣，吸引投资，促进发展。大型商业广场融入社会化服务元素，把深化顾客体验转为核心竞争力，正处于“大跃进”时期的购物中心，服务模式变革引来了各方思考。瞳孔设计小编觉得现阶段购物中心成功关键词是社会、社区、顾客。商业地产开发商要考虑社会化服务元素，比如购物中心要承载社交场所功能。中国现在有3000多家购物中心，如果同时按照“零售商比较认可、消费者比较认可、业主的资产回报比较理想，这三个指标来评价购物中心的时候，发现只有15%是优质的购物中心，这也意味着有80%多需要进一步进行优化和调整。购物中心设计专业要求明显提高，从零售到服务再到体验。在追求差异化时代，购物中心必须强化和改善服务观念。从过去提供商品服务，转为提供生活方式场所和社交场所。从追求物业地产投资，转化为建立消费者和零售商服务创新平台。结合社会、社区以及顾客需求的变化，将深化顾客体验转化为核心竞争力。在当下的无序规划和竞争升级时代，目前业界的解药是，建立消费者与零售商的服务创新平台，体现社会化内涵和本质服务社会发展、服务社区配套、服务生活方式。今年有很多便利的小超市出现，都会是一些有实力的公司。其实这一两年瞳孔时尚小编感觉到很多品牌的日子不好过，它们其实也在被市场逼迫转型，这个转型的过程一方面是网络等，另外一方面是自身。这个转的过程其实与购物中心有密切的关联。这几年商业地产做的量很大，到明年的这个时候，招商难可能是做商业地产的一大问题。就瞳孔时尚小编个人的感受来看，可能是十年以来最为悲观的一年。对于购物中心的开发商来讲，租金明年会成为一个巨大的坎。有两个信号，一个信号是部分城市的购物中心出现了波动和明显的下滑。第二是我们合作商的业绩增幅明显下滑。明年将会有更多的购物中心在定位上会有大的调整，是大的周期性的调整，这个时候租金要承担巨大的压力，不要对于租金过于乐观。不过，也有乐观派提出不同意见。从国内来讲，回暖的现象还是比较明显的。作为世界经济的火车头，中国目前虽然处于调控阶段，它一定需要保持一个相对的发展速度，所以对于整个的发展是看好的。在瞳孔时尚看来，消费品市场会有一个上涨，可能未来会有大量的购物中心入市，这些购物中心的入市可能使有些人日子过得更好，但可能有一些人受不了这种竞争。购物中心设计的目的是应该在小事上让客人觉得便利，服务创新是不是空头支票？顾客到达购物中心之后，最困惑的大概是停车场停车，等出来的时候去找车到底停在哪。有的购物中心设计的像酒店服务一样，进去之后服务生会给一张卡，它会给你开到一个位置上去，等你出来的时候他把车开到门后。还有的购物中心开出一个VIP室，提供的是形象设计服务。每一个顾客可以去预约时间，同时电脑会生成这样的一种效果。这两个例子都来自澳大利亚，这是购物中心提供的服务，都是一种增值性的服务，并不是免费的服务。所谓的购物中心就是能够在细微的事上让消费者感觉到一种便利，对于服务消费者和服务零售商中国的购物中心有很多的工作需要去做。在商业广场中，我们还有做大做强餐饮业，过去二十年，餐饮行业每年都以两位数的增速保持着平稳快速增长的态势，是消费品市场的一大亮点。但是，2016年以来我国餐饮业利润严重下滑，行业增速降至九年来最低，形势严峻。餐饮行业平稳快速的增长态势致使很多外行投资者盲目进入。餐饮业多、小、散、低现象较为突出，规模化、产业化程度不高，在现有经营模式下，面对不断高启的房租价格、人工费用、能源价格和原材料价格，餐饮企业的利润大幅下滑实属正常。经过二十多年粗放发展的餐饮业已经走到阵痛转型十字路口，餐饮业转型升级主要是从粗放式、经验式向集约化、精细化、产业化方向转变，产业发展以往偏重于追求数量，将来要偏重于提高发展质量和效益。于是，运用低碳科技大力节能减排、利用信息化加强流程管理不仅是未来餐饮业新的利润增长点，还是企业做大做强的关键。随着市场经济不断发展，餐饮企业的有形成本和无形成本将呈现不断上升趋势，加快信息化建设，推广低碳科技对小企业来说有助于良性发展，对中型企业而言有助于品牌建设，对大企业而言方便投融资，是今后餐饮业的救市良方。城市概况柳州市对外交通发达，是西南地区重要的公路、水路、铁路交通枢纽城市柳州，又称龙城，是广西重要的区域中心城市，广西第二大城市，广西工业名城、历史名城、文化名城、旅游名城。柳州是沟通西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。境内高速公路及国道纵横交错。水路可上溯贵州，下航港澳。柳州还是西部的重要商品集散地，素有“桂中商埠”的美称。市内行政区管辖范围包括城中区、柳南区、鱼峰区、柳北区、柳东新区、官塘区；另管辖柳江县、柳城县、融水县、融安县、三江县、鹿寨县。经济发展概况柳州市人均GDP 过去五年持续上升，平均年增长率25.8%。2011年柳州人均GDP6604美元。排名广西十四个地级市第一位。（南宁人均GDP4947美元）柳州房地产目前处于快速发展的黄金期； 柳州人均GDP已超过全国和全区人均水平，全国人均生产总值排95位 柳州日报）。柳州市近几年人口平稳增长，“十二五”规划末期，柳州市常住人口将达到230万人。人口快速增长为商业需求乃至房地产的需求提供必要的支撑；柳州市城镇居民的人均可支配收入逐年增长，在广西稳居前二位，说明柳州市民的购买力相对较强。这是商业乃至房地产快速发展的有利保障城市规划概况城市定位：根据柳州市(2011-2015年)建设规划，柳州将建设成为西南地区综合交通枢纽，区域性工业基地与服务中心，桂中经济区的核心城市，区域性文化、教育、体育产业中心。至2015年末，柳州市中心城区人口将达到145万人，建设用地规模为150平方公里，人均建设用地为103.5。在“十二五”期着力发展成为超大城市，即市区人口超过230万人、建成区面积超过230平方公里的大城市。柳州城市发展重点向东，城市发展空间得到扩展，为商业地产乃至整个房地产业开发提供有力的土地保证。“一心两城、沿江发展、重点向东”的城市发展方向。适时将柳江、鹿寨两县撤县建区，尽快形成构建超大城市的框架。规划东扩至鹿寨，南拓至柳江，向北打造柳北区与柳城县之间的柳北城镇带，加快建设柳江县城、鹿寨县城、柳城县城三个卫星城。在政策方面，柳州构建西江经济带龙头城市将很大程度上推动包括商业地产在内的整个房地产乃至第三产业的发展。自治区政府出台了对柳州提出了新的定位，要求柳州在“十二五”期间发展成为超大城市，即市区人口超过230万人、建成区面积超过230平方公里的大城市，同时建设成为西江经济带龙头城市，具有国际水平的广西柳州汽车城，先进制造业基地，现代商贸物流中心，以及国内综合交通运输枢纽等，把柳州建设成为以工业为主、全面发展的中心城市 。 柳州加快交通路网改造和建设，为城市商业发展创造了良好的外部条件。柳州交通概况柳州将全面发展陆、水、空立体交通网络，中心城区重点建设城市快速路网络系统、城市主干道网络以及跨江大桥等重大交通基础设施。 续建三江-柳州-武宣、鹿寨-阳朔和三江-桂林高速公路、柳州至梧州高速公路和扩建改造桂林柳州南宁高速公路。规划新建客运交通枢纽中心两个，即河东客运交通枢纽中心、沙塘客运交通枢纽中心。开工建设柳州机场改扩建项目。规划修建的主干路有钢城北路、香兰中路、跃进路北延线、龙屯新道西延线、学院路北延线和荣军路等。拟实施的快速公交一号线为：雒容柳东大道文昌路文昌桥龙城路柳江大桥柳州火车站。总结分析过去五年，柳州市GDP总量持续快速增长。固定资产投资额持续走高，连续五年在全区排名前三，有力地支持柳州市房地产市场的快速发展；2011年柳州市人均GDP达6604美元，位列全区第一；商业乃至整个房地产市场已进入快速发展的黄金期，发展潜力十分巨大；产业结构进一步优化，人均可支配收入进一步提高，表明柳州市民的购买力越来越强，是房地产市场健康发展的基础；“十二五”的新规划将推动城市有序发展，旧城改造运动将极大地推动市区房地产的需求“十二五”规划末期柳州市区城市人口预计将达230万以上，人口基数不断扩大，将全面带动柳州商业地产乃至整个房地产开发的热潮。过去一年来，柳州商业体量供应较大，达到137.28万，销量约为82.35万，市场剩余量约54.93万，市场存量亟待消化。柳州商业地产存量大，且后续供应加大，大体量的商业面积亟待市场消化；商服用地一级市场表现活跃，表明柳州未来商业发展仍普遍被看好。柳州有“桂中商埠”之称，始见于近代。柳州商业伴随城市工业、经济的发展，走过了以货易货-街边摊点-集贸市场-传统商铺-专业市场-市中心综合商业市场-社区商业中心-大型商业中心。商业发展历程2000年之前，随着交通的发展，柳州“桂中商埠”的地位开始动摇2001年，五星步行街、新时代商业港、温州商贸城的开发，掀开了柳州商业地产第一页2005年，商业地产供过于求，局面比较被动2006年，以阳光100城市广场开发为起点，柳州确立了“五星”、“飞鹅”、“河东”三大商圈鼎足的局面，商业地产重新开始复苏2009年至今，风情港、地王国际财富中心、保利大江郡、双渔汇、秀品天地、恒隆汇、新风时代购物广场等一大批高端商业地产涌现，商业地产进入蓬勃发展时期。该项目通过将不同的业态融为一体，有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。在规划设计中，本公司通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动。其中，以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带。商场将带来五大效益：一、带动产业结构调整；二、有效拉动消费需求；三、完善城市区域功能；四、创造大量就业岗位；五、创造持续巨额税源该项目可以为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供广阔的发展平台，从而带动所在城市的产业结构调整；全方位满足和创造新的消费需求，从而有效拉动和刺激消费；打造新的城市中心，完善城市区域功能，促进城市均衡发展；创造大量的就业岗位；汇聚了众多国内外知名企业，实现商业持续繁荣，创造持续巨额税源。项目实施地点和内容项目实施地点：项目建设地选址：鹿山学院北门（新柳大道）北侧。临近学校，交通便利。临近学校、旅游区、工业园，交通便利，地理位置比较优越，系柳东新区官塘核心建设区的黄金地段。柳东新区规模： 1.用地规模：本区规划用地面积131.5平方公里，其中城市建设用地面积84.1平方公里。2.人口规模：2020年柳东新区规划人口52万，规划期末2050年，柳东新区总人口72万。本区遵循中心强化、轴向延伸、组团发展的规划理念，采用核轴组团规划结构，柳东新区将形成“一轴、一带、两区、多核”的功能结构布局，其中以官塘片区为主体，滨江带为跳板，构建新区三路并进的建设格局。项目建设地区环境空气质量执行环境空气质量标准（GB3095-2012）二级标准；环境噪声执行2类、4a类区标准。 调研说明通过调研，了解该地区自然环境及社会经济发展情况、居民消费水平及需求情况，为正确决定商场的市场定位、经营方针提供依据。调研采用抽样调研、重点调研和典型调研相结合的方法，主要有以下内容：在商场周围的地区采用抽样调研的方法对居民消费需求进行调研。我们将周围居民住宅分为8个区，采用不等比随机抽样、入户问卷调研方式，发出调研问卷250份，共取得有效问卷206份，从而保证了调研的代表性和居民需求特点分布的均匀性。对当地企事业单位经营及发展情况进行典型调研，以了解经济发展现状、潜力及对当地居民生活的影响。通过走访统计局、建委、百货公司、街道办事处、居委会和派出所等有关部门，取得相关的资料。 商场营销环境状况 包括自然区位状况、人口状况、交通条件、商业环境、企事业单位情况、规划发展和其他。 消费者情况 （一）消费者基本情况居民性别构成中以男性居多，男性人口占总体的54，女性为46。年龄结构分布偏向于中老年。绝大多数居民在本地工作（占96），非本地工作的仅占4。因此，居民生活水平就必然受当地经济发展状况及企事业单位景气与否的直接影响。居民类型以老住户为主，近23的居民在此居住5年以上，居住时间1年以下的新住户仅占7%。新、老居民在购物需求、习惯等方面均有着一定的差异。应该注意的是，新住户随小区建设的发展呈不断上升趋势。 （二）消费者购买力及消费水平调研资料显示，当地居民的购买力及消费水平属中等偏下，这点可以从居民家庭生活费收支、居民自我评价以及居民家庭耐用消费品拥有量反映出来。收支略有节余，生活水平自我评价为中等偏下。调研结果显示，本地区居民家庭拥有的耐用消费品配置属于基本生活配置。彩电、冰箱、洗衣机及手表等耐用消费品拥有率很高，而一些娱乐型、发展型耐用消费品拥有量明显低于城区，如录像机、组合音响、微波炉等，成套家具也因供应和住宅面积等原因拥有量较少，这些也在一定程度上反映出当地居民的生活水平。本地区每百户居民拥有耐用消费品资料如下表：耐用消费品 拥有量耐用消费品 拥有量耐用消费品 拥有量彩电 101冰箱 98录像机 51洗衣机 27热水器 27照相机 6高档手表 83组合音响 19微波炉 8抽油烟机 37中高档单件家具 35成套家具 48其它 41 （三）消费者购物行为情况当地居民购买主要日常用品的地点是距家地点最近的商场，这部分消费者占58.6，有177的居民选择上下班路上的商场，65居民则随意性选择商场。这就是说，大约有70的消费者的购买活动是在离家庭和工作地点较近的商场发生的，这就为商场确定销售对象提供了依据。 有近23的消费者在购物时有明确的目标（71.7），有217的消费者购物时无固定目标，看什么好就买什么，有35的消费者以逛商店作为娱乐和消遣，另有31的消费者另有打算。消费者在选择购物场所时，最注重的是商品质量因素，其他依次为商品价格因素、交通便利因素、服务因素、购物环境因素、品种因素、个人习惯因素和其他因素。 （四）对当地购物状况的评价及商场经营的建议 调研结果表明，有近2/3的消费者认为本地区现有的商店不能满足他们的主要购物需要，另有13的消费者则认为能够满足需求。在不能满足需求的商品中，列前三位的分别是服装、家用电器和家具，其他依次为食品、日用品等。消费者希望商场所经营商品的档次为中高档者居多，占548；希望档次为中档的占33，中低档的占11，低档的仅占12，没有人希望最高档化。 绝大多数消费者希望商场所提供的服务是采用柜台服务和自选服务相结合的方式。单纯的柜台服务方式不受欢迎，这在一定程度上反映出当地居民对当地现有商业设施提供的服务不满足，也说明本地消费者已基本接受了自选服务这种新型服务方式。项目实施内容：建设购物、日用消费、餐饮于一体的建筑物，以及停车场、道路、绿化、供配电、室外给排水、室外照明等配套设施。整体一栋5层建筑物，其中负一层为超市和地下停车场，1F4F楼为主要经营名品珠宝、鞋服、箱包、化妆品，5层拟设有美食广场，商场主入口及次入口设置在城市干道。其中：框架结构楼房5层，共6600平方米。附属设施，300平方米。地下面积：1200平方米。投资概算及资金筹措一）总投资3680万元。其中：主体建设:3180万元、土地建设:200万元、配套设施:300万元，其中：预备费800万元，项目周转流动资金1000万元。 （二）资金筹措：项目总投资：3680万元，其中：项目本金1500万元，申请商业银行贷款2180万元。效益分析1、经济效益：从项目建设的经济效益评价看，项目经营收入1237万元，财务内部收益率23.08%，投资回收期在期望值内。从以上指标看出，项目有良好的经济效益。且项目当经营收入下降5%，项目投资增加5%时，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。2、社会效益：本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。建设项目的建设规模、建设标准、设计技术方案是符合市区总体布局规划要求的。项目建设对完善区的服务设施、资源配套和构建和谐社会、发展社会主义精神文明等方面都有着积极的意义，取得的社会经济是卓著的。本项目的实施可促进区域经济及城市的发展。项目建成后，可扩大社会就业机会，形成地方经济协同发展，共同进步的良好局面。经营有利条件及风险因素分析 本项目所处地区，周围主要人口是学生、工厂员工和当地居民，商场有着许多有利条件和机遇，也面临着很多风险和挑战。对此进行客观分析，有利于企业寻找适合自己的目标市场，合理地进行市场定位。 商场经营的有利条件：本地区所处地理位置较偏，商业繁华度低，离市中心较远，对城内有着很大购买力的消费者缺乏吸引力。但周边地区有学校，人口众多，正因为离市中心较远，居民购物消费等不方便，有着十分庞大的市场需求，本项目主要服务辐射柳东新区的居民。尽管居民购买力受到一些抑制，但从改革发展角度看，本行业仍将是国家重点扶持且有着很好发展前景的行业。随着改革的深化，合资企业、股份制企业的增加，国营大中型企业转换经营机制，企业效益将会提高，员工收入也会随之增加。因此，该地区巨大的现实需求和潜在需求为商场经营提供了十分有利的条件。 本地区目前正处于发展上升阶段，新建成的小区和小学以及即将建成的小区，使当地及周围人口数量激增。由于新居民来自各行各业，故具有较强的购买力。新区建设带动交通、商业环境改善，使本地区吸引力有所提高，有利于商场的不断发展。 结论建议（一）建议（1）该项目的社会和经济效益良好，建议给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。（2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。（3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施。（4）精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。（二）结论本项目建设用地位于柳东新区，交通便利，区位独特；各项市政设施如水、电力、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，具有较好的开发价值和开发前景。从各项分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的方针政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益。因此该项目可行。北侧大型商业广场项目环境影响评价北侧大型商场项目环境影响评价|2017.4.23建设项目的特点及关注的主要环境问题 项目位于柳州市鹿山学院北门（新柳大道），。项目主要建设一座商场。项目主要的环境影响为施工期产生的施工扬尘、施工噪声、施工人员生活污水、固体废物和生态环境影响，以及营运期产生的废气、废水、噪声和固体废物影响。本次环境影响评价关注的主要环境问题有：1、 项目施工期产生的扬尘对周边环境的影响；2、 项目施工期产生的噪声对周边敏感点的影响； 3、 项目营运期产生的噪声、废气和废水对周边环境的影响；4、 项目采取的环保设施和污染防治措施的可行性和可靠性；5、 项目选址、总平面布置的合理性。报告书的主要结论 商场项目符合国家产业政策，项目选址符合柳东新区规划，总平面布置基本合理，公众支持。根据本项目的建设内容及工程主要特征，工程主要分为施工期和营运期，其中项目施工期对环境产生的影响主要是施工噪声和施工扬尘，可通过合理安排施工时间、设置临时隔声屏障、洒水降尘等将影响控制在可接受的范围内。营运期对环境产生的影响主要为生活污水、商业废水、噪声和生活垃圾等，生活污水和商业废水经化粪池处理达到污水综合排放标准（GB8978-1996）三级标准后纳入污水处理厂处理达标后通过交雍沟最终排至柳江，对柳江水质影响不大；噪声通过采取安装相应的减振垫、消声器和加强管理等降噪措施处理后，敏感点处的噪声值能够达到声环境质量标准（GB3096-2008）中的2类标准，噪声对周边环境影响不大；生活垃圾委托市环卫部门处理，对环境影响较小。在切实落实工程设计及本报告提出的各项环保措施的前提下，污染物可实现达标排放，区域环境质量能满足环境保护目标要求，从环保角度考虑，项目建设可行评价等级划分地表水环境 项目营运期污水主要为生活污水及少量地下车库冲洗废水，废水经预处理达到污水综合排放标准（GB8978-1996）三级标准后经市政污水管网排入官塘污水处理厂集中处理，最终排入柳江。项目平常日排水量为495.38m3/d，高峰期排水量为830.34m3/d ，污水污染物种类1类，需预测的水质参数小于7个，污水水质复杂程度属于简单；柳江多年平均流量1280m3/s，属于大河，纳污河段水质要求为类。根据环境影响评价技术导则地面水环境（HJ/T2.3-93），确定本项目地表水环境影响评价工作等级为三级。地下水环境根据环境影响评价技术导则地下水环境（HJ610-2011），本项目属于I类建设项目。项目平常日排水量为495.38m3/d，高峰期排水量为830.34m3/d ，污水排放强度为小，污水水质复杂程度为简单。区域包气带岩性为红黏土，岩（土）单层厚度Mb大于1m，且分布连续稳定，渗透系数k=6.8710-6cm/s（10-7cm/sk10-4cm/s） ，包气带防污性能为中；项目所在地地下水与地表水联系不密切，含水层不易污染；建设项目场地不在饮用水水源保护区范围内，地下水敏感程度为较敏感。根据环境影响评价技术导则地下水环境（HJ610-2011），确定本项目地下水环境影响评价工作等级为三级。空气环境 本项目不属于污染型工业项目，施工期大气污染物主要为施工扬尘；营运期主要大气污染物主要来源于停车场汽车尾气和备用发电机废气（主要污染物为CO、NO2），各项污染物排放量均不大。根据环境影响评价技术导则大气环境（HJ2.2-2008）中大气环境影响评价工作等级划分要求及项目周边环境特点，确定本项目大气环境影响评价工作等级为三级。声环境 项目营运期主要环境噪声源为社会活动噪声、设备噪声及机动车噪声。评价区域声环境执行声环境质量标准（GB3096-2008）中的2类标准，项目建成前后敏感目标噪声级增加在3dB(A)以内，且受影响人口变化不大。根据环境影响评价技术导则声环境（HJ2.4-2009），确定本项目声环境影响评价工作等级为二级。生态环境 项目建设区总用地面积约0.068