厦门商业地产构筑海峡西岸经济.doc

厦门商业地产构筑海峡西岸经济来源：中国商业地产网 更新时间：2005-5-20 moa1 2004年6月26日，“2004中国商业地产高峰论坛”在厦门举行。本次论坛由21世纪经济报道、明发集团、宝龙集团以及中国商业地产联盟共同主办。论坛同时吸引了包括全球500强企业在内的众多国际知名投资商家的广泛参与，家乐福、百安居、时代华纳等全球领先品牌均派代表出席本次论坛，并阐述了各自的中国市场战略部署。 厦门市思明区区长郑云峰在论坛上表示，商业地产对厦门思明区的作用是非常大的，思明区作为厦门市的中心城区，整个第三产业占到思明区产业的70以上。 第三产业主要发展是以现代服务业、商贸业、旅游业、房地产业为重点，商业地产正好把这四个方面有机地结合在一起，所以作用是非常大的。同样是要地，明发商业广场的作用，将是从原来的要地来卖钱转变为现在的要地来生产。如果当时进行普通房地产开发，或者住宅来讲，可以多卖好几个亿，但是就没有现在整个商圈的形成。 现在思明区有两个商圈，一个是以中山路为中心的传统商圈，另外就是以明发MALL为中心的商圈。每年能够提供给思明区的财政收入将达到一个多亿，由于它的建成也会带动周围地产、周围商贸业的发展，也能够形成几个亿的财政收入，所以商业地产对思明区的发展是至关重要的。 区域经济篇 统一海峡西岸大市场 海峡西岸经济区也是本次论坛的热点议题之一。海峡西岸经济区北承长三角，南接珠三角，毗邻浙赣湘等中部地区，是“闽东南地区”和“海峡西岸繁荣带”概念的延伸和拓展。同时由于面向台湾，海峡西岸经济区具有明显的地域水平分工特征，是以中心城市支撑的具有自身特点和独特区位优势的地域经济综合体。 海峡西岸经济区，已经不仅仅是一个经济地理概念，也是一个区域经济的概念。有专家指出，区域经济的发展必须以弱化“行政区域经济”为条件，需要在更大半径内整合市场资源，要充分发挥大企业、优势企业在资源整合、结构调整、技术进步中的带动作用；要充分发挥人力资源优势，积极规范和发展劳务输出；要积极改善市场环境，大力加强社会信用体系建设。 与会专家建议，要借建设海峡西岸经济区的契机，打破阻隔区域生产协作和交流的体制性障碍，组建统一开放的大市场，在短期内强化沿海经济密集区的吸引作用，在中长期内发挥其经济辐射能力。 经营城市品牌 区域经济和竞争力是本次“2004中国商业地产高峰论坛”的重点议题之一。国内区域经济专家学者认为，城市是一种巨大的商品，需要商标，更需要品牌。区域运营就是要像经营品牌一样经营城市，使之拥有强大的区域竞争力。商业的变革与成长，使城市的面貌和内涵都发生着巨大的变化。而区域经济的高速发展，则带来城市的产业升级和功能拓展、城市的区域分工与协作、中心城市辐射半径的不断扩展，以及区域经济一体化、国际化的延伸。在当今中国的发展态势下，毫无疑问，商业地产将成为区域经济跨越式发展的强力引擎。 发展民本经济 现任中国经济体制改革研究会会长高尚全在论坛上提出，建设海峡西岸经济区是改变省内发展不平衡的重要举措。发展海峡西岸，有利于整合资源，促进发展，逐步缩小山海发展的差距，全面提高福建经济的发展和城市水平的提高。 壮大海峡西岸的经济实力。最重要的一条就是发展民本经济，民本经济相对于官本经济而言，民本经济倡导人民是经济的主体，是产权的主体，是创造财富的主体。民本经济有四个特点。第一，投资以民间资本为主。第二，经济形式以民营为主。第三，社区事业以民办为主。第四，政府管理以创造环境为主。浙江经济的发展就与初步形成民本经济的格局分不开。 同时，两岸交流和合作已经具备了条件，从福建省的结构来看，可以从经济和文化两个方面加强两岸的经济交流和合作。合作的基本思路是发挥比较优势，双方双赢。两岸经济交流和合作，可以采用点线面结合的方式，在目前存在台湾投资区、包税区、加工区和经济特区的基础上，建立自由港性质的两岸自由贸易区，与台湾加工贸易区等进行对接，赋予更多样且更加灵活的功能。在特区里设立运转发货中心、发货仓库，放宽货物进出口规定，向台湾企业提供更多的发展空间，不断扩大业务合作范围，在两岸交流和合作的同时，可以考虑建立两岸的自由贸易区。 以特定的行业为突破口，加强特定行业的交流和合作。对当前具竞争力的生产型行业、高新技术行业和服务业，做出比较详细的研究，进行可行性分析，对特定行业做出安排。以相互的利益为目的，获得双赢，共同推动行业的发展，最后逐步推向更多方面，并且实现能源和资金的自由流动。 四大因素影响区域经济 结构大调整，带来的是经济活动和生产要素高度向优势地区集中，因为在市场经济的作用下，会促进生产活动和生产要素向优势地区积聚，这是基本的特征。 国家计委宏观经济研究院副院长王一鸣认为，有四大因素影响区域经济变化。 第一是全球化的因素，促进了全球市场整合，促进了生产要素在全球的流动，资本是可以流动的，资本这种流动规模在迅速的扩大，资本流动又是不均衡的，资本在寻找全球范围内生产成本和交易成本最低的地区，什么地区有这样的条件就往哪里去，现在在中国沿海地区有这样的优势，而且在大都市地区更有优势。改革开放以来外商投资主要集中在东部沿海地区，去年大概有亿的外商投资规模，90多在沿海，沿海又主要集中在几个都市连绵区，所以沿海也是不平衡的。 第二个因素是工业化，现在重化工业发展加快，是什么因素带来呢？动力来自于市场需求结构的变化，居民的消费从吃穿用转向了住行，也就是住宅、汽车的消费，这种消费类型在迅速扩张，这又带来水泥、钢材、有色金属等相关的重化工业的快速成长。城市建设的扩张，又带来社会结构和生活方式的变化，带来了需求结构的变化，又带来重化工业的变化。福建这一带发展是呈点状不是群状。 第三个因素是市场化。加剧了生产要素向优势地区集中，因为市场机制决定了要素流动是以要素的收益率为第一选择的，首先是资本流动，上个世纪年代之后，市场主导的资本流动，包括外资和民间渠道的资本流动主要是在利润引导下的，向优势地区集中，特别是向沿海大都市区和大都市的集中，数据是可以证明的。还有就是银行的信贷资金。 第四个因素是城市化。全球化、工业化、市场化、城市化，正在从不同方面影响区域经济的发展。 东南沿海商贸中心 厦门贸发局的梁群民副局长说，厦门市委、市政府提出加快厦门海湾型城市建设步伐，并且已经下发了加快厦门市海湾型城市建设发展规划纲要，厦门贸发局也提出了厦门市发展规划。“要把厦门建设成中国东南沿海的商贸中心，立足于厦门，服务于福建及西南地区，接轨国际，2010年基本建成商业网点布局和业态结构合理服务功能完善，引导满足消费又创造扩大消费区域性购物天堂”。 MALL是一种超大型的购物中心，这实际上对厦门市并不陌生，厦门市已经建成并投入使用的已经有两个了，一个是SM商城，一个是世贸商城。SM总面积是万平方米，世贸商层总面积将近万平方米，这两个已经建成投入使用，目前在建的还有两个，一个是明发商业广场，还有一个是位于厦门火车站的顶峰商业城。明发是厦门最大的，大概有万平方米，顶峰商业广场是万多平方米，还有拟建成的是SM商城的二期也是万平方米。商业地产在厦门的发展前景广阔。 整个厦门的商业网点布局也在发生比较大的变化，特别是新城的建设、老城区的改造，改革开放之前唯一的商业城是中山路，现在中山路面临改造，也面临新商业中心的挑战，随着旧城的改造、新城的建设不断完善，多几个商业中心并不是很大的问题，现在最关键的是商业中心如何运作。 两种商业业态 厦门市规划局的边经卫副局长认为，从规划层面看，厦门市的商业中心还是在本岛，市级商业中心是两个接点两条线，以中山路为传统的商业接点，这也是厦门最早的商业区。还有就是以富山商圈为接点，明发商业城也是商圈很重要的组成部分，还有火车站这一带，以富山为周边。还有两条线，一条是河向东西路，作为商业街来做的，还有中山路为步行街。两个接点两条线。 此外还布置了相配套的有个片区的商业中心，以市级商业中心为依托展开。围绕会展旅游也会有一个片区商业中心，当然还有一些社区的、街坊的，形成一个商业体系。厦门要发展两种商业业态，一种是大型商业业态，一种是便民的商业业态，这与建设海峡西岸经济区也是相一致的。建设海峡西岸经济区以厦门为龙头城市，要发挥龙头城市的作用，厦门市的市级商业中心并不仅仅局限于厦门市，在海峡西岸经济区里都要起到商业的龙头作用。不仅仅为厦门服务，至少也是为厦漳泉地区服务。 注重品牌管理 与会的商业地产专家方志华认为，要在商业地产开发后注重品牌的管理。城市经济和商业地产的关系，是互补和互动的关系。一个城市的人均GDP发展到某一阶段时，会带来商业形式和业态的变化，同样又会推动消费品零售总额的增加。商业地产要适度超前，但不能大幅度超前。MALL的规模是很重要的，整个中国MALL的平均规模是万平方米，欧美发达国家的平均规模是万平方米，商业地产不是一般的地产开发，而是高规格的地产开发，给城市带来的效果、效益或者是后果都会很巨大，如果说商业地产的开发不好，给城市带来很大的负面效应，所以会在规划、调控上的要求都很高。 所以要讲究科学性，首先要有市场的调研，然后进行设计，而且不会一下子全部开发完。要有收益来源的全面认识，商业地产不是像一般的房地产开发一样卖完了就行了，当商业地产发展成熟时带来的升值是比现在高很多，商业地产会带来很稳定的现金流，而且有增值效应，像台湾的商业MALL会有所谓的金融卡，会衍生到金融产品中，收益的来源是多元的。开发时要科学，要跳出原有房地产开发的思维模式和定势。 海峡西岸经济区北承长三角，南接珠三角，毗邻浙赣湘等中部地区，是“闽东南地区”和“海峡西岸繁荣带”概念的延伸和拓展。同时由于面向台湾，海峡西岸经济区具有明显的地域水平分工特征，是以中心城市支撑的具有自身特点和独特区位优势的地域经济综合体。 海峡西岸经济区，已经不仅仅是一个经济地理概念，也是一个区域经济的概念。有