如何控制房地产开发成本.doc

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如何控制房地产开发成本一、房地产开发中的主要成本构成 1、土地费用 土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。 2、前期工程费 前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%. 3、建筑安装工程费 建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%30%左右。 5、管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%. 6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 7、税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%25%左右。 8、其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%. 二、如何行之有效地控制房地产开发中的成本 1、强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价 （1）规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标，拍卖，挂牌制度。在全国范围内建立统一，开放，竞争有序的土地市场，并且逐步要使行政性配置方式从经营性土地领域退出。土地协议转让方式只会导致不公平竞争，容易出现黑箱操作，引发腐败和国有资产流失。 （2）加强政府调控，力求土地供需总量平衡。土地供应量不足，价格就一定会上涨。适量的供应维持动态平衡，使土地价格平稳上涨，甚至维持相对平衡的价格，避免因总量不足导致炒地之风盛行，地价狂涨。 （3）逐步建立强制性退出机制，避免因土地供应方式招拍挂后，因受资金规模限制，而使大量土地集中到少数资金实力雄厚的开发商手中，以便其囤积居奇。政府应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回，以保持足量的用地规模，来平抑过高的地价。 2、加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度 各级地方政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策，对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。对现有收费项目，适当调低收费标准，对可收可不受的项目予以停收，以利降低开发建设成本，减轻购房者负担。 3、完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用 对应有政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上，对确需应由开发商承担的市政配套设施，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。 4、适当降低税收负担 依法纳税是每个企业应尽的义务，适当的税收政策，会对某一行业的健康发展起到积极促进作用。房地产行业也不利外。政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产业成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将起事半功倍的效力。 5、开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用 金融资本同产业资本的互相分离而又紧密结合，是当代资本主义国家发展商品经济的共同规律。房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，一是间接融资，依靠银行；二是直接融资，通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此，积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持，如发行住房投资基金，企业债券，降低房地产企业股票上市门槛，适当放宽对房地产开发企业信贷要求，增加信贷规模，降低中长期贷款利率水平等。也只有通过拓宽房地产企业融资渠道，才可以降低资金成本，分散和降低金融风险。 6、充分发挥政府职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳 加强宏观调控是任何实行市场经济的国家维持物价平稳必选之道，政府通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手，优化建材产业配置，特别是钢铁、水泥等对房地产开发息息相关的产业予以重点关注，使其既保证具有适当生产规模，又具有一定竞争格局，并可适当放宽进出口相关政策，确保价格维持合理水平，保持建材市场的健康发展。稳定的物价水平不但可以降低建材价格，而且最终导致降低房屋建安成本。 7、维持合理利润空间，加强房地产公司内部管理 企业以赢利为目的，为实现生存、发展的要求，企业应通过内部挖潜、加强管理等方式来谋求合理的利润。维持合理的利润空间对企业甚至行业的持续发展都有重要意义，房地产行业对此应有清醒认识。企业管理渗透入企业的各个层面，在施工队伍的选择，材料、设备采购等方面，完善招投标制度和货比三家制度，加强施工质量和预算管理，即提高效益，也可有效控制各项可控成本。企业在谋求自身发展的同时，应更多地兼顾消费者和社会效益，力争实现国家、企业和消费者三方共赢之目的。 总之，房地产成本决定房地产价格，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平，从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分，从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。应当讲控制房地产开发成本是政府在不断推出经济适用房以平抑房价的另一重要杀手锏，这将对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。施工过程中项目成本的管理及控制随着我国经济体制改革进一步深化，建筑施工企业己全面实行改制，企业将全面走向市场，并在市场中竞争，这使企业更灵活自主，也将使它承担更大的风险。建筑施工企业的生存和发展，靠的是在竞争中获取更多的工程施工任务，并通过对项目组织实施，由此带来可观的经济效益和社会效益。那么实施建设好每一个施工项目，在保证质量、安全的前提下，节约成本投入，创造出满意的经济利润，并使其最大化，将是建设完成好每个施工项目的关键，也是施工企业生存的根本，同时也是为赢得更广阔的市场提供有利的条件和前提。换一角度看，就是说，施工项目成本管理就越显重要，成本管理成为施工项目管理的核心内容。实际上，质量管理、进度管理、资源管理、安全管理等，无不与其息息相关，在每一项管理内容的每一个过程中，成本都无不伸出无形的手，在制约、影响、推动或阻滞着各项专业管理活动，并且与管理的结果产生直接的关系。故就此，谈谈在施工过程中如何做好施工项目成本管理和控制有其现实意义。 1项目成本管理及控制的条件、内容 1.1项目成本管理及控制的条件 项目成本管理，就是对在完成一个项目过程中可产生的成本费用支出，有组织、有系统地进行预测、计划、实施、核算、分析等一系列的科学管理工作。故其条件应为： 1）首先要求企业管理层、项目管理层和劳务作业层的人员必须具有经济观念、效益观念、成本观念。其中主要是施工工期不超过合同工期，施工质量达到合同要求，施工成本不超过中标价格。一切工作都应以此为出发点，要具有强烈的成本意识。 2）确定项目成本目标和以项目经理为首的目标控制体系。确定项目成本目标要从时间上来确定，包括有事前目标即预测成本、计划成本：有事中成本目标，即劳务作业层成本目标：还有事后成本目标，即分部分项、单位工程成本。由企业确定项目经理部的目标成本，项目经理部通过编制施工预算确定计划目标成本，进行目标成本分解，编制目标成本控制措施表，将分部分项工程成本控制目标和要求、各成本要素的控制目标和要求，落实到成本控制的责任者。 3）建立项目管理实施规划制度。在接受项目管理目标责任书的基础上，通过对项目管理的全面、系统、完整的策划，形成一份规划文件。该实施规划是在开工之前由项目经理主持编制的，旨在指导施工项目实施阶段的管理，该文件应具有较强的实施性和现实性，对项目经理部的项目管理具有指导作用。 1.2项目成本管理主要内容 内容包括：成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本检查等。施工项目经理部在项目施工过程中，对所发生的各种成本信息，通过有组织、有系统地进行预测、计划、控制、核算和分析等一系列工作，促使施工项目系统内各种要素，按照一定的目标运行，使施工项目的实际成本能够控制在预定的计划成本范围内。 而成本预测、计划、控制、核算、考核、分析是加强工程成本管理的重要六大环节，这些环节是互为条件、互相制约的。成本预测和计划为成本控制与核算提供要求和目标：成本控制和核算为成本考核和分析提供依据：成本分析和考核的结果，反馈给成本预测与计划环节，作为下一阶段预测和计划的参考，以一个环节推动一个环节式的方法不断加强成本管理工作。 2施工项目成本控制及考核 2.1采用技术、经济、组织措施控制法 工程项目在施工过程中，影响成本的因素很多，从投标报价开始，直到工程项目施工合同终止的全过程中，都要进行成本控制。因此，项目经理部须有一位既懂技术又懂经济的成本工程师担任施工项目成本控制者，他既要参与投标报价和签订合同，又参与施工方案、施工计划以及材料、设备供应等多方面工作的讨论。 从技术措施来看，项目经理部应对施工准备、施工过程和竣工验收三个阶段中的有关技术方面的方案，新工艺、新材料、新技术的采用，提高质量、缩短工期和降低成本的措施，都要进行研究比较，多方面来控制成本。 从经济措施来看，必须对以施工预算为基础的计划成本不断地与项目的预算成本，实际成本进行比较分析，严格审核各项费用的支出，减少开支，相应地建立成本责任制，落实到人，奖罚兑现与经济利益挂钩。 从组织措施来看，为了保证施工项目成本计划的贯彻执行，必须建立和健全项目成本管理机构，明确项目成本责任制，把控制成本的责任分解，落实到项目管理班子全体成员，使工程项目形成一个群管成网、责任成线、责任分明、分工合理的项目成本管理机制。 2.2指标偏差对比控制法 在施工过程中，对项目完成工作的预算成本、计划成本和实际成本的状况随时提供情报，对发生的问题及早发出警报，并提出改进意见，使施工项目严格地沿着预定的计划和成本目标前进，这种方法称从优成本控制法。其过程是： 1）寻找偏差 施工项目成本指标偏差有三个：计划偏差、目标偏差和实际偏差。此三种偏差的计算如下： 实际偏差=实际成本预算成本 计划偏差=预算成本计划成本 目标偏差=实际成本计划成本 故在项目施工过程中，定期地计算上述三种偏差，并以目标偏差为目的进行控制。 2）分析偏差的原因 造成成本偏差的原因很多，不同的施工项目、不同的地点、不同的时间出现的差异也不完全相同。一般来说，有以下几方面原因： 设计变更；资源供应；价格变动；现场条件；气候条件；定额和预算的误差；质量和安全事故；管理水平。 此外，成本控制还可采用各种成本分析的表格，对人工费、设备费、材料费、合同费和管理费进行统计、汇总、分析、编制成本分析表，通过成本分析表，找出成本差异，做出控制决策，制定改善成本控制措施。 2.3成本分析考核 可采用对比分析法、连环代替法和差额计算法进行考核，并将成本分析的结果形成文件。企业对项目经理部在实施该施工项目时的成本管理进行考核，项目经理部则对项目内部各岗位及各作业队进行成本管理考核。考核内容应包括计划目标成本完成情况及成本管理工作业绩。 3现实中存在主要问题 1）人员素质不高 项目管理是国际上进行建设工程项目管理的惯例，我国自上世纪80年代初引进以来近20年的实践中，已经取得了丰富的经验并进行了大量的创新，形成了一套施工项目管理理论和行之有效的科学方法，与项目管理相关的法律、法规、部门规章和标准（规范、规程）等逐步建立，并推动施工项目管理经验向科学化、规范化、法规化方向发展，这样又促进我国的项目管理与国际同行业的项目管理接轨。但不能回避的是，建筑施工企业在成本管理水平方面还比较低，这除了体制方面和行业方面的客观因素外，企业和项目经理部中的成本管理人员的素质不高，没能更好的将理论同实践进行有机结合是分不开的。这是影响成本管理水平低的主要原因。 2）没有真正将责权利落到实处。 项目管理的核心人物是项目经理，它是管理目标的承担者和实现者，对项目的实施进行控制，既要对项目的成果性目标向建设单位负责，又要对项目管理的效益性目标向企业负责。这样，若没有具体、明确其基本责任、权限和利益，则会从根本上影响其对本施工企业和建设单位的负责。另则，由项目经理负责领导下的成员其责职和权利没有得到落实，没有按既定的规划实施，其管理程序步骤被打乱、被随意化，使其成员责职、权利受影响，则也会从根本上影响各个目标的实现，真正挫折他们工作热情和积极性，从而使应对项目经理负责不能实现。这种现象，不同程度的存在于我们周围实际工程中。 4针对项目成本管理中存在问题采取措施 4.l应提高人员业务素质 1）由于在成本管理中，具体负责该项工作的人员，要对成本进行预测、负责编制成本计划，协助项目经理制订降低成本的措施，进行成本控制，成本分析和核算等管理工作，这就必须要求在理论基础知识方面要具有预测学、决策论、价值工程、管理会计及各种数学模式的经济管理方面的知识。只有用这些理论知识、来充实自己，才能更好地适应科学的成本管理要求，不断提高施工项目成本管理水平。 2）不但要具有财务和管理方面的理论知识，而且也应具备一定的建筑工程方面的工艺和技术方面的知识，最好还应具有现场施工经验。只有这样才能在施工项目成本管理活动中，能够依据财务成本管理文件，结合施工企业的特点和实际情况，研究施工项目成本管理中的新方法，并通过科学的决策程序，设计出最佳的成本方案。 3）由于项目成本管理在施工项目中处于很重要的地位，这就要求具体人员不仅要不断从各个管理部门各个工作岗位上获取信息，并向这些部门和岗位上的人员发布相关信息，而且对重要的信息还要持续跟踪。因此，这些人员要与企业和项目中各级人员打交道，没有良好的公共关系和素质是无法进行协作和交流的。 4.2按章办事，按项目管理规范办事，真正落实责权利相结合原则 国家标准建设工程项目管理规范（GB/T50326-2001）己于2002年5月1日起实施。该规范对建筑施工