《房地产投资理财》doc版.doc

中南财经政法大学自学考试本科毕业论文 摘 要房地产在社会经济发展中有着很重要的作用，成为了我国经济的主导产业。随着我国经济的不断发展，我国的房地产逐渐繁荣。房价也逐渐升高，低收入家庭的购房问题成为社会以及政府关注的热点。房地产产业的特殊决定了市场干预的必要性，所以我国实行对房地产的市场干预有利于政府对市场的调控。同时政府对市场的干预受到广大人民群众的热切关注，如：政府应该怎么做，如何做。本文基于此，收集2003年到2011年的房地产销售和政府的调控资料，并查阅相关市场失灵理论以及政府调控理论相关资料，发现政府角色、廉租房和保障房建设、市场秩序、行政权力约束四个方面存在问题，为此从这四个方面提出以下四个对策建议：通过市场拍卖，公平拍卖土地，将政府从“获利者”转化为“裁判员”，节制权力寻租问题；政府大力扶持“廉住房”项目，解决城市低收入者的住房刚需问题；构建完善的房地产市场，尽可能保证公平的市场竞争；形成一套严格的监督体制，完善政府的行政权力。希望在未来的一段时间里，政府能够科学的看待自身的问题，完善过去的不足之处，给地方百姓一个健康的房地产市场。【关键词】 政府 干预 房地产市场AbstractReal estate has a very important role in social and economic development, has become the leading industry of our countrys economy.With the continuous development of our countrys economy, Chinas real estate boom gradually. House prices are rising, the housing problems of low-income families become a hot topic of society and government. Real estate industry special determines the necessity of market intervention, so our country executes on the real estate market intervention is helpful to the government regulation of the market. At the same time, the government intervention to the market by the broad masses of the peoples eager attention, such as: the government should do, what to do.Keywords: government, intervene, real estate market目 录、一、绪论1（一）研究背景1（二）研究意义1（三）文献综述1（四）研究内容2（五）研究技术路线2二、政府干预房地产市场的理论基础2（一）房地产市场的概念2（二）政府及政府职能的概念2（三）政府干预概念及内容3（四）政府干预房地产市场的相关理论3（五）两种理论对政府干预房地产市场的指导意义4三、我国政府对房地产市场调控历程4（一）2003年-2007年4（二）2008年4（三）2009年4（四）2010-2011年5四、完善我国政府对房地产市场干预作用的举措5（一）政府由“获利者”转向“裁判员”5（二）直接生产和提供公共物品，重点建设廉租房、保障房5（三）规范和稳定市场秩序，确保尽量充分的竞争6（四）加强权力制约，遏制腐败6结 语7致 谢8中南财经政法大学自学考试本科毕业论文一、绪论（一）研究背景随着我国经济的发展，房地产已经逐步的占据了国民经济的主要位子。我国人口逐步的增加对住房的需求量越来越大从而带动相关产业的发展，促进了国民经济的可持续发展。在1998年我国正式结束了之前使用的实物非配福利房的方式，促进住房分配货币化，这使得购买住房成为我国大多数民众开销最大的花费。政府对房地产市场要有一定的调控及干预保证房地产市场的稳定、持续、健康发展。（二）研究意义当前房地产已经慢慢变为我国经济上升的引擎，对我国经济有着极大的推动作用，同时了还改变了我国当前环境，提升民众生活水平。但我国房地产在这几年时间中也存在着大量问题。因为去年上半年我国房地产投资过热，导致去年下半年房地产投资逐渐减缓，在这种经济形势存在波动的环境中，就更需要政府及时发挥出自身的宏观调控职能。当前我国市场经济体制中最为根本的基础是将社会资源作为整个市场配置的核心，但现实中市场配置资源也有一定的盲目性以及自发性。为解决市场经济中出现的缺点，让市场更加健康的运行，政府必须及时展开宏观调控。（三）文献综述我国近段时间对房地产是否有泡沫现象一直争论不休。我国观念普遍划分为泡沫论以及非泡沫论。大量学者对此展开了较为细致的结论，最后得到的大概内容如下所示：谢百三教授在高度警惕我国部分城市房地产业的泡沫经济卷土重来曾经明确提出当前我国极少数城市已经慢慢产生泡沫经济。上述城市房地产在几年时间中形成了价格非理上涨、圈地热以及投资热等不良现象，这些现象就是让商品房空置率保持只增不涨的关键原因。易宪容博士在谨防房地产业要挟整个中国经济中曾明确提出中国房地产一定存在泡沫现象。但具体发生房地产泡沫的城市仅仅只是我国的一个较小部分，并没有普遍到全国。王俊在房地产泡沫测度指标评价体系研究中按照98年到05年的数据对我国部分地区房地产价格展开较为细致的研究，发现我国房价上涨的幅度相对于日本以及泰国等国家来说，依旧较小，为此价格运行还不够形成泡沫。房地产市场预警概念第一次提出是在美国，该概念作为经济预警的一部分，对整个房地产价格控制有着至关重要的研究。Stephen.A.Pyhrr在A simple alternative house price index method中就第一次开始对西方房地产内存在的周期性展开较为具体的研究，想要得到一个准确的房地产市场周期波动与形成机制。Witold Witkiwiez在The use of the HP-filter in Constructing Real Estate Cycle Indicators中经济活动与房地产周期理论之间形成的关系，采用分析HP滤子的方式得到反应房地产周期指标表。（四）研究内容本文主要将就房地产市场政府干预作为主体展开研究。首先文章将以政府干预房地产市场中房地产市场概念、政府及政府职能概念、政府干预内容以及政府干预理论作为基础。其后以我国实际情况做例子，以时间为主线，介绍我国政府在干预房地产市场上采取的行动。最后根据我国现状，提出政府由“获利者”转向“裁判员”、直接生产和提供公共物品、规范和稳定市场秩序以及加强权力制约四个建议。（五）研究技术路线本文主要将使用查阅资料的方式，了解政府干预房地产中必须理解的概念，这也是所有后续研究的基础以及根本。其后将使用理论分析的方式，根据我国当前存在的现状，分析我国政府干预房地产中存在的缺陷。最后得到具体的研究策略。二、政府干预房地产市场的理论基础政府在生活中起着重要的作用，在生活保障人民的政治权利。国家的政治在经济中也有着举足轻重的作用。在我国无论是住宅还是商业建筑都需要很多的建筑，正因为这样所以房地产的发展在我国是必然的。但要保证房地产市场有秩序的发展政府在 这里起着重要的作用。在政府的调控中有序、健康、持续的发展。（一）房地产市场的概念房地产市场是指土地、房产的出租和买卖等交易。房产包括作为生产资料的厂房，办公楼等，也包括作为居民个人消费资料的住宅。因此，住宅市场是属于生活资料市场的一个部分，非住宅市场是生产市场的一个部分。房产是属于自然商品，建立和发展房地产交易市场是经济运行的要求。（二）政府及政府职能的概念我国政府是执行权利的机关，用来对国家及人民进行政治统治和管理的机关。政府有广义和狭义之分，从广义上来说是国家的立法机关、行政机关、司法机关的总和。从狭义上来说政府是最高的国家行政机关。是各个地方省、市、县、等的行政机关，各级地方政府构成了我国的政府。政府的职能被称为行政职能，是国家行使政治权利的机关，依法管理所承担的职责。（三）政府干预概念及内容政府的干预就是指政府的宏观调控，是政府履行职能，依法对国民经济进行的调控，市场的调控主要是为了促进市场的和平、健康、有秩序的发展，以此实现资源的合理配置及优化配置。具体采取的调控手段是根据市场的经济决定。政府在宏观调控中发挥的作用有;制定经济政策和措施;实现国民收入的分配和在分配；制定各项长期的经济计划。政府需要制定经济政策来实现经济的稳定发展，有效的控制通货膨胀和通货紧缩，政府还需要运用价格/税收等经济杠杆来进行国民经济的分配和再分配。以防止贫富差距拉大，减少高收入人群，保证地收入人群的收入，来实现社会经济的平稳健康发展。（四）政府干预房地产市场的相关理论1.市场失灵理论市场失灵理论起源于亚当.斯密。古代政治学家认为自由的经营/自由的竞争和完全放任的市场经济有最大优越性，通过“无形的手” 自发调节 经济在市场中的作用，形成合理的配置及价格体制。促进经济增长和各行业的发展，充分调动人民群众的积极性，达到资源的有效利用以及最优配置。在古典经济学中人们提倡平等自由，他们的观点主要强调分配不均和贫富差距过大他们的观点只能说是对市场提出质疑。真正的市场革命是十九世纪末的边际革命，这个革命依赖福利经济学家所提出的资源最优配置标准。福利经济学家利用边际分析对市场进行分析认为资源达到最优配置是实现边际社会净产品和边际私人净产品的相等。在市场机制这两种净产品经常处于不相等状态，因此推动了市场的外部及产品的研究调查，传统市场的西方失灵理论内容主要包括：垄断、公共产品的投资等现代的市场失灵理论为为政府干预市场提供了两个途径第一个是从庇古继承来的，他认为无法通过市场本身解决外部性的问题，必须依靠政府的干预，依靠发放补贴或者征税来实现能强制的影响私人决策的变量，从而使私人的决策靠近或回归到社会的均衡点。第二个是由科斯所提出的自由市场经济途径，科斯强调了明确产权的重要性，只要产权关系能得到明确，社会成本和私人成本就不会出现趋于相等的状态。因此科斯认为解决市场失灵的好办法是交易的内生化。2.政府管制理论政府的管制有着经济和政治根源，最早产生在美国已经有几百年的历史了。管理体制有被称为政府规制。是指政府根据规制对市场活动进行的行政性、强制性和直接性的规定限制。政府是主体，管制是客体。政府的管制可分为社会管制和经济管制。经济管制是政府对特定行业的市场进入、价格、投资和相关服务的标准进行规定。（五）两种理论对政府干预房地产市场的指导意义房地产是区域性市场，房地产的特点决定了房地产市场是不完全竞争市场，有局部垄断性。在完全竞争市场会对资源进行合理优化配置，企业就算降低成本也不会轻易涨价，在垄断的行业中企业的定价权利大于不垄断的行业。因此垄断行业资源竞争无法提高，并且保障，给企业谋取暴力创造了条件，使得房价不断提升并且居高不下。所以需要政府的干预。三、我国政府对房地产市场调控历程我国对房地产市场的宏观调控，从20世纪80.90年代开始的，由于房地产市场刚刚起步，宏观调控还不明显。从2003年开始中国的房地产市场出现了第一轮高潮，房地产成为了人们关注的热点，政府对其进行了大力度宏观调控，所以在这段时间宏观调控对市场有着很大的影响。（一）2003年-2007年我国2003年进入了经济增长的新一轮时期，由于我国经济增长粗放的方式没有得到根本的改变，出现过宏观经济热局面，对我国的房地产市场产生了比较大的影响。自2003年以来，我国的房地产市场面临着房价上涨快、供需总量和结构失调的问题。2002年我国城市的房价平均增长率为3.69%，2003年为4.84%，2004年全国城市房价增长率急剧上升达到了17.76%，2005年略减为14.04%，2006年下降到6.27%，2007年再次上升到了14.76%。（二）2008年对于整个世界来讲2008年都是非常艰难的一年，因遭到美国次贷危机的影响，导致全世界的经济都出现了衰退和下滑。颓靡的世界经济直接影响了我国的经济发展，使我国的房地产市场不在火热。2008年的8月，我国70个大中型城市的房屋价格指数出现了近几年的首次负增长，环比增幅为0.1%。在此之后的三个月房价的环比增长为0.1%，0.3%，0.5%，房价下跌出现了加速的趋势，从全国的商品房交易平均价格来看，我国的房价在2008年出现了负增长。根据国家统计局数据表明：1月至11月，全国销售商品房面积为4.9亿平方米，同比下降18.3%，其中，商品住宅销售面积下降18.8%；商品房销售额为19261亿元，同比下降19.8%。（三）2009年随着政府推行了一系列的“暖市”政策，进入2009年，楼市相比2008年有了提升量齐升，比2008年增长一倍以上的城市也越来越多，深圳、厦门、北京、西安、武汉、长沙、成都、天津、广州、杭州，厦门翻了三倍，杭州翻了两倍，广州在2009年的5月份一个月之内就卖了13253套住房。在2008年房价出现下挫之后，2009年又出现了升高的趋势。根据广州省统计数据显示，1.5月份广州商品房的平均价格为每平方米6107元，上涨了3.7个百分点，尤其是市中心的房价涨幅明显上升，每平售价达到11309元，大涨了15%。（四）2010-2011年2010年1月至10月，房价同比涨幅分别为9.5%、10.7%、11.7%、12.8%、12.4%、11.4%、10.3%、9.3%、9.1%、8.6%。我国就房地产调控出台了一系列的措施，将此前的政策支持转向政策抑制投机，遏制房价上涨过快，其中包括金融、土地、税收等调控手段，这一调控趋势一直持续到2011年。四、完善我国政府对房地产市场干预作用的举措完善我国政府对房地产市场的宏观调控是一个长期的工程，从根本上坚持正确原则，运用合适的调控手段及建立健全长效机制保障房地产市场的持续健康发展。（一）政府由“获利者”转向“裁判员”房价高涨是一个重要的问题，是行使权力中的“利益倒错”地方政府回收巨额土地出入金，成为房地产交易中获得最大利益。国务院发展研究中心报告指出，因为房地产是支柱行业，利润高，税收高，价格高，产值高，GDP高所以对政府的诱惑大。土地资源的稀缺，地方政府获利土地出让的不透明，因此很容易发生集体或者个人权利寻租。目前政府土地供给方式来说，协议转让用地和公开拍卖土地都有缺陷。前者官员权利过大，在运行中容易导致腐败，后者政府成了最大的赢家要解决这个问题政府必须的不到利益成为利益的“裁判”。对土地进行公开、透明制约官员寻租土地；通过土地入让金管理和使用的透明，减少地方政府及其官员处置出让金的自由度，进而减少官员和地方政府“攫取”土地出让金的冲动。在土地供应中应由政府主导进行拍卖用于商业用途的地域，以便于保证市场的有偿选择；必须由政府政策转让用于群众住房使用的土地，并且降低税收，加强控制，以便于保证公民在消费中的基本需求。在这过程中，针对行政权力的行使，还需要加强立法、司法、政党、舆论、公民与公民集体的监督，减少土地成为少数人牟利工具。（二）直接生产和提供公共物品，重点建设廉租房、保障房就目前保障房建设、廉租房存在的房源不足、承担分配不公平、建设资金来源不稳定等问题。有专家建议指出：一是要落实建设资金的筹集渠道，将各市政府的土地按一定得比例让出净收益用于建设资金的筹集；二是政策的制定，选择一批国有的房地产企业专业经营廉租房的建设、管理、经营，解决好管与建的问题。这些企业不再从事商品房的开发，不以盈利为目的；三是解决建设用地的问题，可以采取定向拍卖，避免把廉租房建在郊区；四是要建立规范的廉租房租赁审核制度，确定合理的分档租金。因此，解决当前住房矛盾，政府的政策目标应当是尽快实现“人人有房住”，而不是“人人拥有产权房屋”。政策的重心转移到建设廉租房、保障房而不是经济适用房。（三）规范和稳定市场秩序，确保尽量充分的竞争“完全自由竞争市场”需要的条件：信息充分；商品同性质；买卖者自由出入；交易双方数量众多。房地产市场与完全自由竞争的市场相比较，具有信息不充分、投资金额巨大、资本回收期长、风险大、投资者不容易进入市场、房地产商品交易双方很难充分自由地进入或退出市场等特点，房地产市场具有不充分性。尽管“完全自由竞争市场”只是一个理论上的假想状态，但我们可将其作为政策调整，缩短房地产行业与其他行业的距离。（四）加强权力制约，遏制腐败 “一切有权力的人都容易滥用权力。有权力的人们使用权力一直遇到有界限的地方才休止。”目前房地产交易中存在着行政权力过大，行政过程不透明，腐败。应当在完善行政权力的同时，建立合理的制约机制，对政府及其成员的行为进行监督。 结 语 随着人口的增加，社会对降低房价的呼声越来越高，但解决这一个问题是需要时间的，也是政府长期的任务。政府在对房地产市场进行调控的同时，要保证不能干预过度，又要达到人民的目标。整个宏观调控的过程中除了压制房价的升高以外还加大了对保障房的建设力度。但我国房地产调控仍然存在问题，需要进一步完善。在过去四个调控时期，中国经济一定程度上得到稳定发展，但粗放式的发展，给中国经济埋下了一些不稳定因素，为此，本文以市场失灵理论和政府控制理论为基础，分别从政府角色转化、廉租房和保障房建设、完善市场秩序、加强权力约束四个方面提出了参考意见。通过市场拍卖，公平拍卖土地，将政府从“获利者”转化为“裁判员”，节制权力寻租问题；政府大力扶持“廉住房”项目，解决城市低收入者的住房刚需问题；构建完善的房地产市场，尽可能保证公平的市场竞争；形成一套严格的监督体制，完善政府的行政权力。希望能够在当今的房地产市场上来看政府对宏观调控越来越成熟，方法更加的多元化，对市场的目标也越来越明确。致 谢在这次老师知道我写论文的过程中我收获了很多，真诚地感谢给我传授知识的各科老师，是你们让我增长了知识，开阔了视野，学到了本领。这次做论文的经历也使我终身受益，我感受到做论文是要真真正正用心