蔡边一村新农村规划说明书.doc

- 1 - 目目 录录 1.1.概述概述2 2 1.1 规划编制背景与规划过程2 1.2 规划依据与原则3 1.3 现状与问题分析4 1.4 规划目标.16 2.2. 村建设用地规划村建设用地规划1717 2.1 村建设用地规模与范围.17 2.2 村建设用地规划布局.18 2.3 村建设用地经济技术指标.19 2.4 上层次规划调整说明.20 2.5 新增用地规划指标.21 2.6 道路系统规划.21 2.7 公共服务设施规划.22 2.8 市政设施规划.22 2.9 生态环境保护措施.22 2.10 绿地与景观规划23 3 3 旧村整治规划旧村整治规划2424 3.1 旧村整治范围.24 3.2 旧村整治目标.24 3.3 旧村整治重点内容.24 3.4 旧村用地布局调整.25 3.5 旧村道路系统调整.25 3.6 旧村公共服务设施与市政设施完善.26 3.7 旧村绿地与景观改善.27 3.8 旧村历史文化保护.28 3.9 旧村整治措施.28 4.4. 建设建设实实施计划施计划3131 4.1 年度实施计划.31 4.2 建设项目投资估算.31 4.3 经济分析与论证.32 5 5 规划实施建议规划实施建议3333 6 6 各阶段征询评审意见各阶段征询评审意见.37.37 7 7 对征询、评审意见的修改回应说明对征询、评审意见的修改回应说明.58.58 - 2 - 1.1.概述概述 1.11.1 规划编制背景与规划过程规划编制背景与规划过程 1.1.11.1.1 规划编制背景规划编制背景 随着广州城市化进程的快速推进，广州城市建成区不断向南扩张，位于番 禺区中心城区北区的蔡边一村近年来城市经济发展迅速，但其二元的土地利用 和管理模式，却阻碍了蔡边一村的经济发展进程。为统筹城乡发展，贯彻落实 科学发展观，加快社会主义新农村建设的步伐，在广州市番禺规划分局的指导 下，按“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，特 制定广州市番禺区东环街蔡边一村村庄规划。 1.1.21.1.2 规划过程规划过程 （1）现场踏勘现场踏勘 深入村庄做好现场踏勘工作，详细了解各村具体情况，切 实做好公众参与工作，反映村民要求； （2）走访座谈走访座谈 召开调研座谈会，听取街、村意见，并采取座谈、走访、问 卷调查等多种方式，征询村民对村庄改造建设的建议； （3）提交方案提交方案 规划初步方案成果提交给番禺区规划编研信息中心和街道办 事处，并在意见征询会议上进行汇报； （4）村民参与村民参与 规划应进行多方案比较并广泛听取村民意见，实现公众参与 ，公开展示。 （5）成果报批成果报批 规划成果完成后，须经村民会议或村民代表会议讨论通过， 由街道办事处同意后，报广州市城市规划局番禺区分局审批。 （6）信息反馈信息反馈 村庄规划经依法批准或者调整后，应建立健全村庄规划实施 的信息反馈制度。 - 3 - 1.21.2 规划依据与原则规划依据与原则 1.2.11.2.1 规划依据规划依据 本次规划服从广州市城市总体规划、分区规划、镇总体规划和市、区、镇各 级土地利用总体规划，并以下列有关规划法律、法规和正式规划文件作为规划 编制的依据： 中华人民共和国城乡规划法 中华人民共和国土地管理法 广州市村庄规划编制工作方案的通知 村镇规划编制办法 村镇规划标准 村庄和集镇规划建设管理条例 广州市村庄规划管理规定 广州市村镇建设管理规定 广州市农村居民住宅建设用地管理规定 广州城市总体规划（2001 年2010 年） 原番禺市土地利用总体规划（19972010） 广州市番禺片区发展规划 广州市番禺区土地利用总体规划 广州市番禺片区干道网深化方案 广州市番禺区村民住宅布点规划（2006-2010） 番禺区国家、省、市重点项目安置区及村经济发展预留用地选址规划 番禺区水利建设工程拆迁安置用地选址规划 广州市番禺区市桥镇土地利用总体规划（1997-2010） 番禺区中心城区北区控制性详细规划 广州市番禺区村庄规划(20072010 年）编制指引 - 4 - 1.2.21.2.2 规划原则规划原则 （1 1） 城乡统筹、科学规划城乡统筹、科学规划 贯彻科学发展观，统筹城乡发展，积极推进城 乡一体化，努力改善农村生产生活条件，促进农村经济社会全面进步； （2 2） 政府引导、村民参与政府引导、村民参与 尊重村民意愿与科学引导农民相结合，以试点 示范、典型引路等方式，加强对村民的宣传，适时、适度推进农民集中居住， 引导卫生、科学的生活方式； （3 3） 因地制宜、分类指导因地制宜、分类指导 从有利生产、方便生活出发，因地制宜地确定 建设整治目标，针对村庄不同类型区域特征选择不同的建设标准； （4 4） 整体规划、分期实施整体规划、分期实施 正确处理近期建设和长远发展的关系，制定适 度标准，使村庄建设的规模、速度同当地经济发展及人口增减相适应； （5 5） 经济可行、集约建设经济可行、集约建设 要统筹兼顾当地经济发展水平和资金筹措能力 ，与村庄的实际需求相适应，按照节地、节能、节水、节材的要求，做到经济 、适用、便于实施； （6 6） 延续特色、保护环境延续特色、保护环境 应注重地域特色，保护生态环境、自然景观、 传统建筑、历史文化遗迹和古树名木。要充分利用地形地貌，尊重当地乡风民 俗，保护村庄自然肌理。 1.31.3 现状与问题分析现状与问题分析 1.3.11.3.1 现状概况现状概况 1.3.1.11.3.1.1 区位概况区位概况 蔡边一村隶属番禺区东环街管辖， 居东环街最东部，靠近市桥中心区， 是未来番禺中心城区的重要组成部分。 村域之北、东面分别有北二环、东二 环等几条城市主干道穿行而过，对外 交通发达，区位优越。 图 1-1 区位分析图 - 5 - 1.3.1.21.3.1.2 自然地理概况自然地理概况 （1 1）地形地貌）地形地貌 蔡边一村地处番禺中心区北部，属于珠江流域河流侵蚀台地，水域面积广 阔。村域北东南三面为小山丘和低洼耕地的相间分布，地势起伏较为明显；村 西部的生活居住区地势相对平坦。 （2 2）气候）气候 蔡边一村位于北回归线以南，属南亚热带季风气候区，光照充足，雨量充 沛；受南海海域和珠江水域的调节作用影响，气候条件比较温和，适宜生活和 居住。蔡边一村年均日照在 2000 小时以上，年降雨量 1600 毫米，降雨集中在 4-9 月，低温期短，无霜期长，十分适宜农作物生长。同时，由于太平洋热带 气团和印度洋赤道气团的影响，台风较集中在 7-9 月。 （3 3）生态环境）生态环境 蔡边一村自然环境十分优良，村域北部和东部覆盖有大面积的林地、草地 和耕地，村民生活居住区范围内建有多处 小公园和公共绿地，植被覆盖良好。同时， 蔡边一村也是一个水塘汇聚的村落，除村 域内部三个面积较大的水塘外，在其林地 及耕地区亦分布有大大小小的水塘多个。 繁茂的绿色植被与众多的水域相互映衬， 共同塑造了蔡边一村得天独厚的优良生态。 1.3.1.31.3.1.3 社会经济概况社会经济概况 （1）人口人口 2007 年底，蔡边一村在册户籍人口 2186 人，其中男性人口 1057 人，女性 人口 1129 人，性别比为 93.62。从人口成分上来看，蔡边一村村民全部属于农 业人口，多以农业种植和在村周边工厂打工为生。同时，由于蔡边一村村属工 图 1-2 蔡边一村环境现状 - 6 - 业多以劳动密集型企业为主，因而也吸引了不少外来务工人员，2007 年达到 3280 人，约占总人口的 60%以上。 另据村委统计资料显示，近几年人口增长变化不大（如图 1-3 所示）。 图图 1-31-3 蔡边一村历年人口情况统计图（蔡边一村历年人口情况统计图（1997-20071997-2007） 1850 1900 1950 2000 2050 2100 2150 2200 2250 年份19971998199920002001200220032004200520062007 人口19772005203720542075209521282144218521882186 1234567891011 数据来源：蔡边一村村委 （2 2）经济）经济 统计资料显示，2007 年蔡边一村年集体收入 2461 万元。从该村经济发展 现状来看，虽然村工业起步较晚，基础相对薄弱，但蔡边一村拥有大面积可利 用的土地，村集体每年依靠出租厂房、土地和物业等获得较高的经济收入。但 从可持续发展的角度分析，村里应重视资源的优化配置，改变现状以出租为主 的单一收入渠道，注重增强村整体经济实力，提 高经济发展能力。 1.3.1.41.3.1.4 土地利用现状土地利用现状 （1 1）村域土地利用）村域土地利用 蔡边一村行政管理村界 190.87 公顷，建设用 地 85.56 公顷，非建设用地面积为 105.31 顷，包 括大面积耕地、水域和部分的园地与林地，可利 用范围广阔。 - 7 - 表表 1-11-1 蔡边一村村域土地利用现状一览表蔡边一村村域土地利用现状一览表 用地性质和类别用地性质和类别用地面积用地面积/ /公顷公顷占总用地比例占总用地比例/%/% 建设用地建设用地 85.5685.5644.8344.83 城市建设用地 27.9814.66 村建设用地 57.5830.17 非建设用地非建设用地 105.31105.3155.1755.17 水域 12.336.46 耕地 69.5036.41 园地 13.096.86 林地 8.384.39 其中 闲置地 2.011.05 合合 计计 190.87190.87100.00100.00 （2 2）村建设用地现状）村建设用地现状 1 1）居住用地）居住用地 居住用地是村建设用地的主要类型，总面积 23.38 公顷，占村建设用地总 面积的 40.60%，集中在村域北部地区。 2 2）公共设施用地）公共设施用地 村公共设施用地包括行政办公用地和文化娱乐用地等，面积为 6.86 公顷， 其中行政办公用地 0.26 公顷；商业金融用地 4.72 公顷；文化娱乐用地 0.18； 体育用地 0.13 公顷；医疗卫生用地 0.19 公顷；历史文物保护用地 0.37 公顷， 其他设施用地 0.10 公顷。 3 3）道路广场用地）道路广场用地 村道路用地面积为 11.67 公顷，占村建设用地面积的 20.27%。 4 4）工业用地）工业用地 村内工业用地面积为 13.85 公顷，占村建设用地面积的 24.04%，村主要从 中收取土地租金，是村集体经济的主要收入来源。 5 5）市政公用设施用地）市政公用设施用地 村现状供应设施用地总面积为 0.24 公顷，约占全村建设用地的 0.42%。 图 1-4 蔡边一村土地利用现状图 - 8 - 6 6）公共绿用地）公共绿用地 村现状公共绿地面积 1.59 公顷，占全村建设用地的 2.76%。 表表 1-21-2 蔡边一村村建设用地现状平衡表蔡边一村村建设用地现状平衡表 类别代码类别名称 用地面积 （公顷） 用地比例 （） 村居住用地 E6R 23.3840.60 E6R2 二类住宅用地 22.3838.87 其中 E6R3 中小学幼儿园用地 1.001.73 村公共设施用地 E6C 6.8611.91 E6C1 行政办公用地 0.260.45 E6C2 商业金融用地 4.728.19 E6C3 文化娱乐用地 0.180.31 E6C4 体育用地 0.130.22 E6C5 医疗卫生用地 0.190.33 E6C6 教育科研用地 0.911.58 E6C7 历史文物保护用地 0.370.64 其中 E6C9 其他公共服务设施用地 0.100.18 村工业用地 E6M 13.8524.04 其中 E6M2 二类工业用地 13.8524.04 村道路广场用地 E6S 11.6720.27 E6S1 道路用地 10.8318.82 E6S2 广场用地 0.791.37 其中 E6S3 社会停车场用地 0.050.09 村绿地 E6G 1.592.76 其中 E6G1 公共绿地 1.592.76 村市政公用设施用地 E6U 0.240.42 E6U1 供应设施用地 0.100.17 E6U2 交通设施用地 0.040.07 其中 E6U4 环境卫生设施用地 0.100.18 合计 57.58100.00 （3 3）非建设用地现状）非建设用地现状 蔡边一村现状拥有较多的非建设用地，主要用地类型为耕地、园地、水域 - 9 - 和林地，其中，耕地 69.50 公顷，园地面积 13.09 公顷，水域面积 12.33 公顷， 林地 8.38 公顷，闲置地 2.01 公顷，非建设用地总面积 105.31 公顷。 1.3.1.51.3.1.5 旧村建设现状旧村建设现状 （1 1）建筑概述）建筑概述 粗略统计，蔡边一村现状建筑基底总面积 228709.79 平方米，包括大面积 的住宅建筑、较多的工业建筑和部分市政与公共设施建筑，此外还有少量的历 史建筑和临时建筑。从全村建筑质量来看，村内建筑主要为二、三类建筑。 表 1-3 村建设现状统计一览表 建筑类别建筑基底面积（M2)比例（） 住宅建筑 158349.1369.24 公共建筑 25594.6511.19 市政建筑 936.090.41 工业建筑 42202.6318.45 历史建筑 1627.290.71 合 计 228709.79100.00 （2 2） 建筑特点建筑特点 蔡边一村是一个文化底蕴浓厚的村落， 历史悠久，古色古香的建筑在村内随处可见， 但是，随着经济的不断发展，新建筑的落成， 新旧混杂现象较为突出，迫切需要规划和引 导改善村落建筑整体外观。 村域范围内保存有大量的历史建筑， 虽然有些陈旧，但从其雕梁画栋的建 筑装饰仍依稀可辨其当年的辉煌； 村公共服务设施建筑外观优良，村委 会、村中心文化广场，村老年人活动 中心（侨隐） ，以及金华学校、螺山小 图 1-5 村内古建筑 图 1-6 中心文化广场 - 10 - 图 1-8 村破旧建筑与排水设施 学、蔡一幼儿园等建筑现状条件良好； 由于没有统一的规划，村庄建筑新旧建筑穿插交错，外饰面差别较大； 住宅建筑之间空隙狭小，缺少绿化， 排水设施不完善； 村内存在部分农业临时建筑和工业临 时建筑，影响村域美观。 （3）住宅建筑存在的问题）住宅建筑存在的问题 部分居民住宅布局混乱，建筑密度大； 住宅质量参差不齐，缺乏统一的设计，新旧建筑之间饰面风格差别较大； 临时建筑，几乎没有进行装饰，建筑简陋，外观较差； 村域建筑的排水、排污设施比较原始，排水排污系统不规范； 住宅区电线布局较为杂乱，用电、消防等安全隐患存在，需加强此类设 施的更新与管理。 1.3.1.61.3.1.6 公共服务设施现状分析公共服务设施现状分析 蔡边一村现状公共服务设施建设用地 6.86 公顷，占用地面积的 11.64%， 其中商业金融设施所占比例最大，设施较新；其次教育科研用地，现状设施良 图 1-7 新旧混杂建筑 - 11 - 图 1-10 村电线电网 图 1-9 村委和购物广场 好。此外，村中还保留有大量的历史文物建筑，而且有部分历史建筑仍在使用， 村内文化娱乐及体育设施相对比较缺乏。 1.3.1.71.3.1.7 市政设施现状分析市政设施现状分析 村内现状市政设施基本配套基本可以满 足目前的需求，但垃圾收集与处理设施需完 善；排水排污设施较为原始，由屋前的露天 排水沟统一排放而且是明渠排放，不利于村 的环境改善。此外，村内电线牵拉较为松散、 凌乱, 消防设施不完备，存在安全隐患。 1.3.1.81.3.1.8 道路交通概况道路交通概况 蔡边一村区位优越，毗邻北二环、东二 环等城市主干道，对外交通发达，村居住区 外围已建成路况良好的环村路，大大方便了 对外交通。但是，村域内部，道路状况一般， 条理性不强，特别是旧村居住区，由于建筑 密度大间距狭小，其间道路多为石板路，十 分狭窄，不利于交通。 1.3.1.91.3.1.9 现状环境景观概况现状环境景观概况 蔡边一村现状环境情况较好，村域北部和东部保留有大面积的耕地、林地 和园地，村内树木繁多，并建有公园、街头绿地等多处公共绿地，植被覆盖良 图 1-11 环村路 - 12 - 图 1-12 番禺区市桥镇土地利用总体规划 好，空气质量较好。同时，村域范围内拥有多处水塘，水质好，水量大，很好 的调节了蔡一村的自然环境，值得注意的是，村内的水塘大都为原生态，缺乏 相应的整治与保护措施，部分水塘被生活垃圾污染，未来需要加强沿水域景观 的塑造，进而推动整个村域环境景观的改善。 1.3.21.3.2 上层次规划要求上层次规划要求 1.3.2.11.3.2.1 广州市番禺区市桥镇土地利用总体规划广州市番禺区市桥镇土地利用总体规划 （1）蔡边一村地区）蔡边一村地区土规土规情况情况 依据广州市番禺区市桥镇土地利用总体规划 ，蔡边一村旧村居住用地 仍为农村居民点用地，村域外围除保留部分的林地和水域外，其他规划为工矿 发展用地。从土地利用总体规划图上可以看出，本次规划中蔡边一村可以增加 一定的建设用地。详细数据如下： 1-4 村用地土规指标表 用地类别面积（Ha）占用地比例（%） 建设用地 180.3394.48 1 城镇建设用地（现状） 1.04 2 城镇建设用地（规划） 131.74 3 独立工矿用地 22.61 4 农村居民点用地 22.94 非建设用地 10.545.52 5 水面 6.14 - 13 - 6 林地 4.40 7 总 计 190.87100.00 （2）用地现状与）用地现状与土规土规对比对比 村范围内，土地利用现状中建设用地面积为 85.56 公顷，与土规确 定的建设用地 180.33 公顷面积有较大的差距，说明在本次村庄规划中说明在本次村庄规划中 20102010 年年 前蔡边一村可以增加一定的建设用地前蔡边一村可以增加一定的建设用地。详细对比见下表： 表 15 村土地利用现状与土规指标对比表 单位：公顷 序号用地类型土规指标利用现状 1 建设用地 180.3385.56 2 非建设用地 10.54105.31 1.3.2.21.3.2.2 番禺区中心城区北区控制性详细规划番禺区中心城区北区控制性详细规划 在番禺区中心城区北区控 制性详细规划（以下简称北 区控规）的用地总体布局中， 蔡边一村正好处于城市工业发展 轴线上，规划发展成为蔡一工业 区以承接市桥中心区的工业转移， 促进区域经济的快速发展。 北区控规中蔡一村土地 利用功能主要为公共绿地、居住、 商业以及市政供应设施用地等。 值得注意的是，在蔡一村内规划 有大面积的公共绿地，表明未来 蔡一村将具有良好生态环境。详 细如下图： 图 1-13 番禺区中心城区北区控制性详细规划图 - 14 - 1.3.2.31.3.2.3 广州市番禺区东环街村民住宅布点规划广州市番禺区东环街村民住宅布点规划 广州市番禺区东环街村民住宅布点规划确定蔡边一村村民住宅布点选 址位于旧村南侧，用地面积为 22188.14 平方米，该用地在中心城区北区控规 （未批）中为二类居住用地或公共绿地，在番禺区市桥镇土地利用总体规划 （2006-2010）中为工矿建设用地，表明该新村建设用地是符合土规的建设用地。 表表 1-41-4 蔡边一村用地基本情况表蔡边一村用地基本情况表 用地编码村别 总人口 数(人) 村域面积(m2) 旧村面积 (m2) 旧村人均 用地面积 (m2/人) 新村用地面 积(m2) DH-03 蔡一村 2197386776.2961189.427.8522188.41 数据来源：广州市番禺区东环街村民住宅布点规划 表表 1-51-5 蔡边一村用地规划控制及处理建议表蔡边一村用地规划控制及处理建议表 用地 性质容积率 建筑密 度(%) 绿地 率(%) 符合分户 条件的户 数（户) 符合土 规的分 户数(户) 新村户均 用地面积 (m2/户) 新村人均用 地面积(m2/ 人) 村民 住宅 用地 1.20 403011711119047 数据来源：广州市番禺区东环街村民住宅布点规划 1.3.31.3.3 问卷调查情况分析问卷调查情况分析 本次蔡边一村问卷调查共发放问卷 100 份，回收 82 份，其中有效问卷为 76 份，调查范围覆盖全村，问卷内容涉及村民个人及家庭的基本情况、住房情 况村民生活满意度村庄设施满意度及村民对村庄建设的建议等五大内容，数据 详实，较为全面的反应了蔡边一村的现状概况和村民意愿（数据详见附表） 。 - 15 - （1 1）基本情况）基本情况 本次问卷调查的主要对象为蔡边一村户籍人口，受访人员以男性居多（占 63.33%） ，年龄涉及 25 岁以上的各个年龄段，受教育程度以小学和初中为主。 受访家庭成员以 4 人、5 人居多，受访家庭年总收入集中在 10000-50000 之间， 收入水平较高。调查发现，46.81%的家庭以打工工资收入作为主要收入来源； 其次为集体分红（19.15%）和生意经营收入（17.02%） ；农业收入占 13.16%， 剩余的约 5%的村民以事业单位工资和其他收入为主。 （2 2）住房情况）住房情况 蔡边一村村民一半以上（64.51%）拥有一套住房，30%左右有两套及两套以 上住房；住房面积以 80-100 平方米为最多（65.52%） ；有 24.14%的村民的住房 面积低于 80 平方米。未来 5 年，约有一半的家庭有成员达到适婚年龄，其中 98.65%的适婚者需要新建住房，表明蔡边一村未来对新增住房需求量比较大。 调查显示，90%以上的村民希望自己的新房建在统一规划的新村内，并且绝大多 数村民（72.23%）喜欢独门独院的住宅形式，在新屋建设时，也仍倾向于划定 宅基地来自己设计和建设。结果还显示，目前蔡边一村房屋 92.65%为村民自住， 只有不到 8%的房屋用来出租。 （3 3）生活满意度）生活满意度 调查结果显示，60%以上的村民认为目前购物较为方便；约 75%的村民认为 小孩上学很方便和方便，这可能与村内幼儿园、小学、中学等教育设施齐全有 关； 居民日常出行的交通工具以摩托车为主（46.78%） ，其次为公交车和自行车，部 分家庭有私人汽车，因而对出行的便利度较为满意；在就医方面，因为东环街 社区卫生服务中心在村内布局，所以满意度也较高，但半数以上（61.54%）的 村民对村环境评价一般。 （4 4）村庄设施满意度）村庄设施满意度 村民对村庄绿化感觉一般（74.19%） ；对村内的健身休闲设施感觉也一般， 希望增加运动场地（15.29%）和文化活动站（17.35%） ；对商业服务设施需求 迫切（19.31%） ；而对于幼儿园、小学、卫生站等设施，由于村内现已存在，并 - 16 - 且运营良好。在村庄环境整治中，村民希望改善道路照明，清洁水塘，而所有 问题中，改善村民住宅之间的绿化环境成为村民认为最需要解决的问题，显示 了蔡边一村村民对改善居住环境的强烈愿望。 （5 5）新农村建设建议）新农村建设建议 从总体情况看，蔡边一村绝大多数村民（80.31%）认为改善生活环境是村 庄规划的首要问题，其次是制定科学规划（8.96%）和保证建设资金（6.46%） ， 反映了村民对村庄规划有一定的认知。对于是否愿意自己投入资金改造居住环 境，绝大部分村民持赞同意见，并且在问及是否愿意尽义务时，76%以上的村民 表示愿意接受，这表明，蔡边一村村民改造意愿较强。 1.3.41.3.4 村庄发展焦点问题村庄发展焦点问题 综合分析蔡边一村区位、自然条件、社会经济及用地、建筑和问卷调查的 基本状况，可以得出目前蔡边一村村民关注的焦点问题主要有两个：一是改善 村域环境面貌；二是发展集体经济，提高村民的生活水平。 1.41.4 规划目标规划目标 本次规划的核心任务是通过对蔡边一村现状具体情况的分析，探讨现状问 题的解决方式，突破制约其发展的瓶颈，挖掘村经济发展潜力。本次规划所追 求的目标是通过对蔡边一村土地利用的调整，适应当地城市化进程的要求，并 推动村经济发展和社区建设，具体来说，包括以下几项： （1）通过旧村整治规划，改善旧村居民生活环境，构建一个与城市化进程相符、 与周边地区相协调的生态型村庄； （2）理顺蔡边一村内部及其与周边地区的关系，合理布局和规划村土地利用结 构，明确功能分区； （3）推动蔡边一村第二、三产业发展，壮大集体经济和解决村民就业和保障问 题。 - 17 - 2.2. 村建设用地规划村建设用地规划 在上层次规划广州市番禺区市桥镇土地利用总体规划 、 番禺区中心城 区北区控制性详细规划的指导下，结合广州市番禺区东环街村民住宅布点 规划 ，在现状村庄建设的基础上，进一步完善道路系统、公共服务设施及市政 服务设施建设，并对村庄的绿化、水域等进行整治，为蔡边一村的长远可持续 发展创造条件。 2.12.1 村建设用地规模与范围村建设用地规模与范围 2.1.12.1.1 村建设用地规模村建设用地规模 （1 1）村民住宅用地需求）村民住宅用地需求 根据广州市“十一五”规划人口计生目标和蔡边一村实际情况，预测蔡边 一村 2010 年本地户籍人口户数 572 户，另根据广州市番禺区东环街村民住宅 布点规划 ，蔡边一村符合土规的分户户数为 111 户。因此，至 2010 年，蔡边 一村总户数为 683 户，按每户 3.5 人计算总人口将达到 2391 人。参照城市规划 标准人均居住用地及蔡边一村人均住宅用地现状，考虑未来采用不同住宅类型 所需要的居住建设用地。 若未来采用联排式住宅类型，户均标准用地面积为 80，建筑密度如按 40%计 算（即户均用地 120） ，2010 年前全村居住建设用地需要达到 13.66 公顷。 如果采用公寓式住宅，按每户享有建筑面积 240 平方米，容积率 2.5 计算， 则 2010 年前全村居住建设用地总面积为 6.56 公顷。 根据以上预测数据，本次土地利用规划中，村镇居住用地面积最少达到 6.56 公顷，才能适应该村的发展要求。 （2 2）规划村建设用地规模）规划村建设用地规模 根据城镇总体规划和村民新增住宅用地布局安排，村规划建设用地面积为 174.30 公顷，其中，规划村居住用地为 45.55 公顷，可以满足未来村人口增长 对建设用地的需求。 - 18 - 2.1.32.1.3 村建设用地范围村建设用地范围 本次东环街蔡边一村村庄规划研究范围为该村实际管理范围，总面积 164.19 公顷。 2.22.2 村建设用地规划布局村建设用地规划布局 2.2.12.2.1 近期建设用地规划图近期建设用地规划图 落实番禺区中心城区北区控制性详细规 划的要求，结合蔡边一村实际，对村建设用 地进行规划和调整。 考虑本次规划时间较短的实际情况，蔡边 一村土地利用规划基本维持村用地现状布局， 村域东北部仍作为工业开发区，村西北部和中 部工厂区在现有基础上略微扩建。村中西部地 区仍以居住为主要功能。 另外，在各功能片区内部相应增加公共配 套设施，利用旧村内现有空地增加建设小公园 和公共绿地。 结合上层次规划将村内部分土地规划为村 远期发展用地。 2.2.32.2.3 蔡边一村土地利用远期规划蔡边一村土地利用远期规划 为了确保蔡边一村的远期发展，将村剩余 未规划的建设用地，规划为村远期发展建设用 地，远期建设用地主要根据番禺区中心城区 北区控制性详细规划的要求，对村内土地进 行功能区分，以指引村的远期发展建设。 图 2-2 蔡边一村远期土地利用规划 图 2-1 蔡边一村近期土地利用规划 - 19 - 2.32.3 村建设用地经济技术指标村建设用地经济技术指标 2.3.1 村建设用地规划指标村建设用地规划指标 村庄规划建设用地情况详细如下表： 表表 2-12-1 蔡边一村村建设用地规划平衡表蔡边一村村建设用地规划平衡表 类别代码类别名称 用地面积 （公顷） 用地比例 （） 村居住用地 E6R 26.6038.12 E6R2 二类住宅用地 25.5136.56 其中 E6R3 中小学幼儿园用地 1.091.56 村公共设施用地 E6C 11.5216.51 E6C1 行政办公用地 0.260.37 E6C2 商业金融用地 8.8412.67 E6C3 文化娱乐用地 0.390.56 E6C4 体育用地 0.430.62 E6C5 医疗卫生用地 0.220.32 E6C6 教育科研用地 0.911.30 E6C7 历史文物保护用地 0.370.53 其中 E6C9 其他公共服务设施用地 0.100.14 村工业用地 E6M 17.9625.74 其中 E6M2 二类工业用地 17.9625.74 村道路广场用地 E6S 11.1015.91 E6S1 道路用地 10.0314.38 E6S2 广场用地 0.791.13 其中 E6S3 社会停车场用地 0.280.40 村绿地 E6G 2.062.95 其中 E6G1 公共绿地 2.062.95 村市政公用设施用地 E6U 0.240.34 E6U1 供应设施用地0.100.14 E6U2 交通设施用地0.040.06 其中 E6U4 环境卫生设施用地0.100.14 合计 69.78100.00 2.3.22.3.2 土地利用规划与用地现状对比土地利用规划与用地现状对比 本次规划建设用地面积与村现状建设用地面积作了小范围的调整。详见下表： - 20 - 图 2-3 北区控规图 2-4 蔡边一村近期土地利用规划 表表 2-22-2 村土地利用现状与规划对比表村土地利用现状与规划对比表 序号序号类别名称类别名称规划用地指标规划用地指标用地现状用地现状变化情况变化情况 1 村居住用地 26.6023.38+3.22 2 村公共设施用地 11.526.86+4.66 3 村工业用地 17.9613.85+4.11 6 村道路广场用地 11.4011.67-0.27 7 绿地 2.061.59+0.47 9 市政公用设施用地 0.240.240 10 合计 69.7857.58+12.2 对比本次规划建设用地和村建设用地现状，村建设用地有少量增加，主要 是落实上层次规划确定的各类留用地。 2.42.4 上层次规划调整说明上层次规划调整说明 2.4.12.4.1 北区控规调整说明北区控规调整说明 对比以上两图，本次规划在北区控规的基础上有较小的调整。村中部 地区规划的长途客运站用地调整为商业用地：该调整主要考虑北区控规实 施期限尚无法完全确认，而蔡边一村可以利用土地资源实际比较少，因此建议 - 21 - 将该幅用地调整为蔡一村的临时商业用地，在长途客运站未能建设前该用地可 由村集体进行临时性商业开发，较好的兼顾土地资源利用效率。 2.4.22.4.2 村民住宅布点规划调整说明村民住宅布点规划调整说明 广州市番禺区东环街村民住宅布点规划确定的蔡边一村新村建设用地 选址现状已经建设为工厂，规划与现状存在一定的冲突，因此，本次规划将新 村布点规划中确定的新村建设用地选址作适当的调整（详细调整位置见村建设 用地规划图） 。 2.52.5 新增用地规划指标新增用地规划指标 考虑节约利用土地，蔡边一村新增村民住宅建设用地主要建设公寓式住宅， 主要建设技术指标按国家、省、市相关标准和技术规范执行。详细控制指标如 下： 1、建筑密度，按不大于 35%控制； 2、容积率，按不大于 2.5 控制； 3、绿地率，按不小于 25%控制； 4、建筑层数，以 46 层的多层住宅为主，712 层的小高层为辅； 5、多层建筑主朝向间距不小于 1H，且不小于 8 米；高层建筑主朝向间 距不小于 30+0.5（H30） ；侧向建筑间距，多层不小于 6 米，高层 不小于 13 米，多层与高层不少于 9 米。 2.62.6 道路系统规划道路系统规划 2.6.12.6.1 市政道路规划市政道路规划 全面落实番禺区中心城区北区控制性详细规划 ，蔡边一村道路系统规划 形成“三横一纵”的路网结构。其中， “三横”主要是指东西向的北二环路（60 米） 、迎新路（50 米）和宽约 40 米的城市支路， “一纵”则是指南北向的规划 55 米宽的市新路。 2.6.22.6.2 村内部交通村内部交通 村周边市政道路较多，近期规划以尊重周边市政道路为基础，重点完善生 - 22 - 活区内部联系支路，以确保其内部交通的可达性和便利性。为了减少对村内现 有建筑的拆迁，对于以建成区道路要尽量依托现有道路和空地进行整治或建设。 对话确定村内部支路宽度为 712 米，一般性支路为 46 米；对于新建区， 主要支路宽度应为 15 米，一般支路宽度为 8 米。 2.72.7 公共服务设施规划公共服务设施规划 蔡边一村公共服务设施规划用地总面积 11.52 公顷，占总用地面积的 16.21%，包括行政办公设施、商业金融设施、文化娱乐设施、体育设施、医疗 卫生设施和历史文物设施等。 行政办公设施：主要包括村西南部的蔡边一村村民委员会。 商业金融设施：在北二环以南、市新路以东、迎新路以北的区域是村经济 发展留用地，规划用来布局商业金融设施。此外，在环村路周围，沿街建设商 业街，用来促进村域经济发展。 文化娱乐设施：在现有文化广场、文化活动中心基础上，利用村内部水域 周边空地增加建设公园和文化活动中心。 医疗卫生设施：完善现有的蔡边一村卫生站和东环街社区卫生服务中心。 文物古迹设施：主要是加强对祠堂、古塔的保护极其周围的环境整治。 2.82.8 市政设施规划市政设施规划 蔡边一村市政公用设施规划用地总面积 0.24 公顷，目前各类设施已基本配 套，本次规划主要是对现有的供水供电设施进行检修和完善，健全排水排污设 施，增设垃圾收集设备，提高村域垃圾处理能力，改善村域环境。 2.92.9 生态环境保护措施生态环境保护措施 蔡边一村现状部分地区生态环境较差，主要是受到村民生活污水的污染。 本次规划将加强环境基础设施建设、污染防治和生态环境保护，协调生态环境 与村的建设发展。 （1）加强绿化建设，推广垂直绿化、立体绿化。加强居民区的公共绿化 与景观建设；特别是村内水塘周边的绿化建设。 （2）保护好村内的自然植被，对在其周边的建设按规划及导则严格要求， - 23 - 以有效保护和利用其生态优势。 2.102.10 绿地与景观规划绿地与景观规划 2.10.22.10.2 景观规划景观规划 规划的公共绿地面积 2.06 公顷，在旧村内部也规划 3 个较大的滨水公园。 （1 1）绿化布局）绿化布局 绿化布局充分与现状水塘相结合布局，形成良好的滨水绿地景观。村庄内 部应结合公建、池塘和河涌进行重点绿化，提供村民休息、交流、锻炼的场所。 另外，利用村民住宅房前屋后的空地尽可能见缝插绿，使村庄掩映于绿树之中， 建构生态良好、绿化优质的绿化环境。 （2 2）绿化配置）绿化配置 村庄绿化应该以乔木为主，灌木为辅，形成高低搭配、错落有致的绿化景 观。对原有绿化进行保护，力求维护原有的生态格局。 2.10.22.10.2 景观规划景观规划 结合村内众多的水塘，形成具有较好城市形象的岭南水乡景观。 （1）水体景观 对现有的 3 个水塘进行整治，使岸边的活动空间形成环形步道，并在岸边 种植绿化景观树木。 （2）道路景观 道路两侧绿化以自然设计手法为主，绿化配置错落有致，以乔木种植为主， 灌木点缀为辅，形成较好的村落景观。 （3）建筑景观 主要通过对旧村违章建筑清拆，破旧建筑整治等手段来美化蔡边一村的建 筑景观。整治后的村庄建筑在维持原有风貌的同时，更焕发出新时代的人文景 观。 - 24 - 3 3 旧村整治规划旧村整治规划 3.13.1 旧村整治范围旧村整治范围 蔡边一村旧村整治范围与现状村建设范围大体一致，面积约 35.07 公顷。 3.23.2 旧村整治目标旧村整治目标 以现状村庄布局为基础，落实上层规划要求，结合村民的意愿与需求，通 过合理调整用地，拆除破旧建筑，理顺道路网络，完善公共服务设施建设，加 强生态环境保护等措施，为村民提供一个和谐、美观、生态良好的人居环境。 3.33.3 旧村整治重点旧村整治重点内容内容 村庄建筑的整治村庄建筑的整治 蔡边一村旧村整治区域是村民目前生活的主要区域。旧村整治的第一步就 是拆除老旧破败的旧建筑和临时建筑，整饰建筑外立面，改善现状建筑整体外 观。 文物古迹的整修文物古迹的整修 对村现有的祠堂、文塔、日泉和月泉的环境整治，发掘蔡边一村的文化底 蕴，突出其历史文化特色。 村庄环境美化村庄环境美化 加强村庄绿化建设，新建公园、治理水域、清理垃圾，创造整洁、有序、舒 适、优美的人居环境。 道路系统优化道路系统优化 在蔡边一村原有路网基础上，梳理、完善道路架构，并整治路边环境，为今 后的村庄整治以及村集体经济发展打下基础。 市政、公共服务设施完善市政、公共服务设施完善 增设垃圾收集与处理设施，对村基本的供水供电、排水排污系统进行排查， 建立健全公共服务设施体系，使村民的生活得到根本的改善。 - 25 - 3.43.4 旧村用地布局调整旧村用地布局调整 旧村用地布局基本维持现状，用地功能仍以生活居住为主，调整措施主要 是在现状基础上的整治与完善，通过对村内建筑、道路、水域及公共服务设施 的整理，改善村容村貌。 此次旧村用地布局调整重点包括： （1）历史文物古迹的环境整治。 （2）新建停车场一个。 （3）改造排水明渠。 （4）整治垃圾收集站。 （5）建设小公园和文化活动中心。 3.53.5 旧村道路系统调整旧村道路系统调整 本次规划将整治区内道路分为村级主路、村级支路二级。路网规划和调整 以少拆迁和不拆迁为原则，同时确保村民出行的便利性，加强村内不交通与外 部交通的联系。 3.5.13.5.1 村级主路村级主路 村级主路指旧村向外联系的主要道路，道路宽度 612 米，可以满足车 辆的双向通行，村内主路基本为该村现状的道路，目前道路质量较好，本次规 划重点是清理道路垃圾、添置路灯、增加指示牌。目前，村主要道路有三条村 外围的环村路、金星路、塘畔街。其中，环村路东段需要进行整治，将现状道 路从 3 米扩宽到 6 米以上，满足村庄的交通需求。另外，将村内以上 3 条主要 道路划为消防通道，全段道路按不小于 6 米控制。 3.5.23.5.2 村级支路村级支路 指旧村内部相互联系的道路，现状基本建成，道路宽度大部分为 35 米， 只能满足机动车辆单向通行。近期道路整治基本尊重现状，支路按 36 米控 图 3-2 蔡边一村旧村整治总平面图 - 26 - 制，重点加强支路与主路之间的联系。另外，在维持旧村原有道路格局的基础 上，加强对现状道路的管理与规范。 3.63.6 旧村公共服务设施与市政设施完善旧村公共服务设施与市政设施完善 3.6.13.6.1 公共服务设施公共服务设施 蔡边一村公共服务设施基本配套，村卫生站、东环街社区卫生服务中心、 信用社、警务室、治安队、村公园、中心文化公园、广场等各类设施齐全。蔡 一幼儿园、螺山小学、金华中学、市桥二中等四所学校在村内布局。村委会、 老人活动中心（又称侨隐，系村华侨归村所建，也称颐老园） ，残疾人康疗中心 等设施较好。此次规划主要是在现有基础上的完善，结合村内水塘和公园建设 文化活动中心，考虑蔡边一村面积比较大，管理范围也比较广，规划新建文化 活动中心两个，其中一个规划布局在村东部，结合滨水公园的建设不知；另一 个布局在村西部，位置现状公园周边。 3.6.23.6.2 市政服务设施市政服务设施 （1）供水设施）供水设施 本次规划保留现状供水管网，村庄原给水管线的布置基本不变，村内主管 线将沿新规划道路布置，支管通往每户居民门口。 （2）供电设施）供电设施 规划保留现有的农网供电管线，但是村庄原供电管线过于凌乱，本次规划 重点对村内现有供电管线进行整治，清理凌乱的电线走向使村内供电线路布局 统一，替换原已老化的电线，减少火灾的隐患。 （3）排污设施）排污设施 村现状排污为雨污合流制，所有未经过处理直接排入村东部的河涌内，对 河涌造成一定的污染。为改变这一现状，近期需要将所有污水截留，收集污水 到上级城市市政管网中沿东环路送至前锋污水处理厂。因此，近期需要在村内 主要道路上铺设截污管网，实行雨污分流制，将污水通过污水管统一排放至污 水处理厂，避免直接排入河涌造成污染。 - 27 - （4）环卫设施）环卫设施 蔡边一村现状环卫设施主要包括公共厕所、垃圾收集站。其中公共厕所基 本为新建成的建筑质量较好，本次规划重点对现有垃圾收集站进行整治，整治 内容主要包括修复损坏建筑、周边环境美化、设施功能完善等。另外，沿村内 街道增加果皮箱，进一步完善村内的环卫设施。 （5）消防设施完善）消防设施完善 以村内主要道路（4 米以上道路）划定为消防通道，满足消防车通行的要 求。在消防车无法到达的地方设置相应的消防安全措施，按 120 米间距布置消 火栓，提高全村的消防安全标准，为村民提供一个安全、舒适的居住环境。 3.73.7 旧村绿地与景观改善旧村绿地与景观改善 3.7.13.7.1 绿化完善绿化完善 村庄内部结池塘、日泉、月泉和 文塔进行重点绿化，提供村民休息、 交流、锻炼的场所，并尽可能见缝插 绿，使村庄掩映于绿树之中，构建生 态良好的绿化环境。另外，规划应强 化道路两侧、河涌沿岸等重点位置的 绿化，使村庄人居环境得到较大的提 升。 村庄绿化应该以乔木为主，灌木为辅，形成高低搭配、错落有致的绿化景 观。对原有绿化进行保护，力求维护原有的生态格局。本次规划利用村内闲置 地，建设滨水公园 3 座，体现蔡边一村村良好的岭南水乡风貌。 3.7.23.7.2 景观完善景观完善 对池塘进行驳岸的景观改造与工程加固，加宽池塘岸边的活动空间，形成 环形步道，沿塘边种植绿化景观树木。 对文塔、日泉和月泉等反映村庄文化历史内涵的公共建筑，进行重点的景 观改造和美化，进一步强化和突出蔡边一村的人文历史特征。 强化道路两侧绿色廊道建设，并分段选择树种，使之形态、色彩、层次各 图 3-3 滨水公园景观 - 28 - 自不同，交相辉映，重视廊道形态的变化，有轻重缓急，避免单调； 3.83.8 旧村历史文化保护旧村历史文化保护 蔡边一村历史悠久、文化底蕴丰厚，古建筑众多，虽然有些陈旧，但依然 可辨其当年的辉煌。村中现存一塔，名“文塔” ，原为木质结构，民国 10 年重 建，显示了村里崇尚文化，重视教育的风尚。村内祠堂有三个，分别是光裕堂， 孖祠堂，恒堂蔡公祠，祠堂建筑现状良好。除此之外，村内还有多个酒堂，为 村民结婚嫁娶时摆酒宴请亲朋好友之地。这些都是蔡边一村极为难得的历史文 化遗产，应加大保护力度。 值得一提的是，蔡边一村有日泉、月泉两个天然泉眼，其水质极为优良， 用之煮饭，久放不霉，至今已有两三百年历史。此外，村范围内古树也有