河源市雄鹰大酒店项目策划书及委托经营管理合同.doc

河源市雄鹰大酒店项目策划书委托经营管理合同 香港华邦国际酒店管理有限公司河源市雄鹰大酒店项目策划书委托经营管理合同香港华邦国际酒店管理有限公司WAHBON INTERNATIONAL HOTEL MANAGEMENT LIMITED二OO九年十月河源市雄鹰大酒店项目策划书（纲要）目录前言项目背景及功能定位市场现状及发展经营策略试营业前期筹备工作方案香港华邦国际酒店管理有限公司成功筹备、经营管理的案例香港华邦国际酒店管理有限公司简介结束语前言河源市位于广东省东北部、东江中上游，是客家人的主要聚居地之一。河源市东部与梅州市、汕尾市交界，南部与惠州市毗邻，西部与韶关市接壤，北部与江西省相连。伴随着第23届世界客属恳亲大会（The 23rd World HAKKA Conference）即将在河源举办，河源“客家古邑万绿河源”的城市形象必将得到进一步提升，河源旅游酒店行业的发展将被一致看好。以此为契机，河源市洪科房地产开发有限公司未雨绸缪，决意在河源市高新区投资兴建一座高标准、高规格、高水平的星级酒店，以提升河源的旅游接待能力和城市形象为己任，迎接第23届世界客属恳亲大会的召开。同时，为打造一支具备高水准的旗舰式品牌酒店，塑造独具特色的企业文化，造就一支具备高水平高素质的企业管理队伍，实现雄鹰大酒店的可持续发展，洪科房地产开发有限公司决意与香港华邦国际酒店管理有限公司强强联手，不难窥视出洪科房地产开发有限公司高导领导思维与决策的果断、前瞻智慧的体现。受洪科房地产开发有限公司赵总青睐，兹将河源市雄鹰大酒店项目书（纲要）呈上，意在抛砖引玉，为雄鹰大酒店的兴旺发达初尽绵力。香港华邦国际酒店管理有限公司谨 编二OO九年十月项目背景河源市雄鹰大酒店位于河源市高新技术开发区，地理位置优越，距市区不足10公里，距广州180公里、深圳180公里；水陆交通便利，京九、广梅汕铁路贯穿于此。作为客家文化重要的发源地，河源市成功申办第23届世界客属恳亲大会（The 23rd World HAKKA Conference），在此背景下，河源市雄鹰大酒店应孕而生，并作为世客会市委市政府定点接待的酒店，其面临的机遇和挑战并存。根据初步计划，河源市雄鹰大酒店整体定位为综合型旅游商务酒店，其功能分布涵盖如下：*前厅：总服务台（接待、收银、问讯）、礼宾、大堂副理、行李寄存室、贵重物品保管室、商务中心、大堂吧、商场、花店、精品店等服务项目；*管家：行政楼层、商务楼层、无烟楼层、房务中心、200间以上各类客房、会议中心、洗衣房等服务项目；*餐饮：中餐厅、西餐厅、宴会厅、风味餐厅、美食街、客家餐厅、酒吧、西饼房等服务项目；*康娱：桑拿、沐足、KTV、棋牌室、健身房、游泳池、乒乓球室、台球室等服务项目；*其它：停车场、行政办公区、美工室、培训室、消防中心、监控室、各级仓库、员工区域（员工宿舍、员工餐厅、员工更衣室、员工活动室）、动力机房、配电室等附加服务项目和区域。市场现状及发展河源市目前虽有翔丰国际酒店、龙源温泉酒店、迈豪国际酒店、金碧花园酒店、假日酒店等高星级酒店，但在河源市高新技术开发区，雄鹰大酒店是唯一的一家高星级酒店，随着世客会在河源的举办，雄鹰大酒店的开业及良性运作势必会引发河源酒店行业的重新洗牌。纵观现有的酒店，诚然在经营业绩及理念上各有千秋，但是在凸显“客家古邑万绿河源”的客家文化内涵上却未必尽人意。基于此，雄鹰大酒店项目的开发与启动，不仅仅体现在简单的服务功能的限制，而应追求延伸至文化内涵的建构，将粤港地区先进的管理理念与河源特有的客家文化有机融合，注重酒店核心文化的建设及品牌的维护发展，推行严格细致、开拓创新的管理理念，以树立河源地区的特色品牌为目标，坚持“以人为本”的经营管理理念，最终实现酒店经济效益和社会效益的双赢，走可持续发展的道路。我们坚信，在洪科房地产开发有限公司的大力支持下，经过香港华邦国际酒店管理有限公司的专业化管理和因势利导的经营，河源雄鹰大酒店必将成为河源市酒店行业一颗璀璨瞩目的星星和反映河源城市发展的名片。经营策略一、市场定位河源雄鹰大酒店作为高新技术开发区唯一的高星级酒店，其客源市场主要定位为中高端商务、旅游客人，倡导以独特的个性、文化及氛围为中高端商务旅游人士量身打造河源最佳城市酒店品牌。二、SWOT分析优势：地处河源市高新技术开发区，人流密集、商机无限，得天独厚的环境；全新开业的高星级酒店，硬件设施设备的完好和功能的齐备完善，高性价比的酒店产品，有利于销售切入；专业的香港华邦酒店管理品牌和资深经营管理团队；创新的服务理念，高星级酒店的服务模式，以及灵活机动的营销方式； 第23届世界客属恳亲大会在河源举办的良好契机；河源市洪科房地产开发有限公司的背景与实力支持。劣势：新开业酒店，缺乏市场知名度，市场认知及接受有一个培植过程。机会：区域优势，位于高新区，市场容量大； 地理位置得天独厚，商业环境不可复制； 新酒店、新员工经过专业系统培训，创最佳软环境； 周边地区虽酒店林立，但软环境一般，缺乏核心竞争力，已为客源分流埋下伏笔。威胁：同类型同档次酒店的日益增多势必引发更加激烈的市场竞争，价格竞争及客源分流在所难免。三、营销策略1、价格策略项目入市初期，为了消除项目初期的不利因素和负责影响，使雄鹰大酒店能够一炮走红，尽快打响知名度，可以拟定三个月优惠期，进行前期市场推广，以便迅速占领市场，制造热卖场，引起目标客户群的广泛关注，并利用“羊群心理”的消费心理，逐步推出创新的服务卖点，保持市场热度。2、销售策略通过报纸、电视台、互联网等传媒对外宣传酒店，派发酒店宣传资料，吸引休闲旅游散客和本地客源，亦可扩大酒店知名度和影响；联系非酒店行业进行酒店资料互换，诸如：售楼处、写字楼租赁中心、休闲会所等，力争客源共享；周边有影响力的休闲娱乐场所免费赞助礼品和举办诸如“雄鹰之夜”娱乐活动，以利用休闲客开发和快速提升酒店在当地的知晓度，进而培植市场；酒店员工每人一件印有“酒店LOG”的文化T恤，文化T恤派发员工，让员工成为雄鹰流动风景，使雄鹰大酒店开业消息不径而走，家喻户晓；试营业初期，借助旅行社和中介力量，利用阶梯返佣形式，争取网络中介利益最大化，力争网络中介客源达到20%；确保服务质量，实施全员营销和推广会员政策，培植忠诚客户；中小商务客是酒店的重要客源组成部分，酒店将主动出击，通过大量销售拜访，力争商务协议客；执行灵活房价政策，在完善的机制下充分授权，诸如对于24：00后入住的客人可视客人接受能力的基础上给予特别礼遇或特殊房价。四、餐厅销售经过对周边市场的调查走访，在对河源市尤其是高新区格调及定位相近的社会餐饮进行充分调查研究的基础上，本酒店将在满足和保证住店客人餐饮服务的同时，在现有条件下，推出特色、季节出品系列、时尚饮品系列、客家美食文化节系列出品和服务，将本酒店餐厅打造成为高新区乃至河源市商旅饮食的龙头。试营业前期筹备工作方案一、根据酒店的服务项目、经营面积的实际需要确定酒店正常运营的人力资源编制规划，进行各部门管理人员和员工的招聘和储备，可通过报纸广告、电视广告、网络招聘、现场招聘、旅游学校人才引进、人才市场或中介招聘等多种途径和方式进行。为保证雄鹰大酒店顺利试营业并于试业就取得良好的经营业绩和社会效益，考虑到人员的正常流失等因素，前期的人员招聘计划可多储备3-5%的比例。待酒店正常运营后，根据经营淡、旺季之分再确定合理的人力资源定编。二、积极配合业主对现装修工程按照五星级酒店标准进行装修和改进，做到合理布置，充分利用现有的空间合理配置资源，尽最大限度地减少浪费，同时不失豪华度和舒适度。在服务项目的设计和功能区分上要做到科学合理，以服务为导向，充分体现酒店管理的专业性、氛围的整体性和产品的舒适性。三、确定酒店的管理系统软件并安装和进行调试，确保其试业后正常、便捷运行；拟定酒店各部门正常运营所需的大宗物资物品计划并进行采购，譬如家具、电器、布草、地毯、窗帘、清洁用具、洁具、低质易耗品、酒店专用话机、各类装饰品、员工制服等；大宗物资的购买以豪华、舒适为标准，同时充分体现酒店的文化特色和内涵。四、根据酒店实际情况和需要，参照高星级酒店的标准和规范，因地制宜地拟定酒店的员工手册、管理和服务手册、质量检查奖惩条例，拟定和完善各部门管理章程、订制各部门印刷品，以做到酒店管理的科学化、标准化和规范化。五、配合业主对分批进入酒店的物资物品进行价格、数量及质量的检查和审核，并根据装修需要进行适宜的调整，保证物资物品的最大化利用，以节约资源。六、酒店前期的培训工作（详细的培训计划另行拟定）1为期10天左右的军事化训练，以提高员工的服从意识、团队意识和执行力；2酒店知识概述的培训；3河源市雄鹰大酒店简介及组织机构设置的培训；4酒店服务及服务项目等基础知识的培训；5酒店管理制度的培训；6酒店各部门业务技能的理论培训和实际操作培训；7酒店消防安全知识、卫生知识的培训；8客人投诉的处理案例分析与培训；9酒店员工普通话、英语的专题培训；10酒店管理人员专题培训。七、酒店CIS导向系统的规范与完善（略）八、酒店全面质量管理工作的开展1、建立健全酒店的主导性管理制度，提高核心竞争力；诸如人力资源管理制度、培训考核制度、薪酬福利和劳动关系管理制度、财务管理制度（资金管理、成本管理、费用管理、物资采购管理、库房管理、稽核管理制度）、设施设备维护管理制度、文件档案管理制度、消防安全责任制等；2、不断建构和和完善酒店的绩效考核与评估机制和体系，实行全员比较明晰的量化责任考核，以管理与经营为导向，层级落实，分层考核；（以试营业期间的经营情况为参考依据）3、建立酒店的质量管理制度：实施全面质量管理规范，各部门尤其是一线运营部门必须在试营业前期制定细化的服务标准和程序，严格按照服务标准和程序进行培训；同时为达到培训效果，应由专人进行监督和跟进。九、酒店成本控制管理（略）十、制定酒店总体价格方案并报业主审批，并跟进营销策划1、营销价格及营销方案的拟定2、客房价格及价格管理制度的制定3、餐饮价格及价格管理制度的制定4、康娱价格及价格管理制定的制定5、酒店总的价格管理制度及折扣权限制度的制定6、针对酒店的客源分流，对旅行社、政府部门、各大商务公司及企事业单位、大型客户拟定酒店的消费协议，并跟进前期的拜访和宣传促销十一、酒店空调、锅炉、电梯、供电、供水、供气、消防监控系统及相关工程设施诸如垃圾中转站、各区域电话、软件管理系统的最后调试及试运行十二、酒店试营业前的开荒工作及模拟开业十三、酒店试营业庆典的整体策划方案（报业主批准后实施）香港华邦国际酒店管理有限公司成功筹备、经营管理的案例江苏吴江嘉诚世纪酒店（五星）东莞帝京国际酒店（白金五星）南宁金旺角国际大酒店（五星）宁波华信国际大酒店（五星）太原市金洋会馆大酒店（五星）东莞君爵国际酒店（四星）东莞同富花园酒店（四星）东莞粤好家酒店（四星）香港华邦国际酒店管理有限公司简介香港华邦国际酒店管理有限公司是在香港、中国大陆专业为发展酒店业市场投资分析、项目策划、管理经营的外资国际酒店专业管理公司。公司自创业以来始终秉承“专业、特色、诚信、双赢”的发展理念，成功管理经营及策划国内外十数家高星级酒店、产权式酒店和度假村，并成功为中国酒店业培养了大批酒店管理的专业人士。公司致力于中国商务/度假/产权式酒店的市场开发和前期筹建策划、投资分析、经营管理的专业服务，特别是在产权式（商务/度假型）酒店方面拥有独到精妙绝伦的创意和科学稳健的操作方案和成功经验，并开发了一系列分别用于酒店策划设计、酒店开业前筹备、酒店开业后运营的先进的管理、技术服务软件，编制了一整套高度规范的既有国际酒店先进管理水平又符合中国国情的操作手册及服务标准，使各成员酒店操作程序规范化，提高了各成员酒店的服务质量和服务水平，增强了在市场上的竞争力。香港华邦国际酒店管理有限公司经过长期的业务发展以及在国际酒店经营管理市场的丰富经验和客户关系，拥有与中外酒店行业及金融界有着良好的合作关系，公司凭借丰富的管理经验，发挥集团化、规模化优势，建立起了全国性的酒店网络系统，并致力于为业主提供专业化管理和咨询服务，深信能与具有卓越成就之酒店业主们一起创造更辉煌的成效！企业文化：我们的文化得到了全体员工的一致认同，它保证了公司长期健康地发展。企业使命：提供卓越的酒店管理和优质的服务，帮助酒店业提升经济效益。企业理念：专业能够非常有效地提升酒店管理效益。企业定位：最港式服务的酒店管理。企业目标：有酒店的地方就有华邦酒店管理。结束语首先感谢河源市洪科房地产开发有限公司给本公司一次合作的可能机会，本公司有信心、有实力在“信任、透明、平等、配合”的原则下，有了雄鹰大酒店的良好平台，加上本公司管理人员的通力合作，相信雄鹰大酒店的开业及整体运营取得圆满成功，双方的合作获得成功！上述策划书只是河源市雄鹰大酒店的纲领性文件，具体细则需合作关系确定后再行拟定实施。本公司必将全力以赴，做得更好！谢谢合作！香港华邦国际酒店管理有限公司河源市雄鹰大酒店委托经营管理合同目录第一条：定义第二条：委托经营管理目标第三条：乙方（酒店管理公司）责任第四条：甲方（酒店业主）责任第五条：财务项目第六条：合同期限第七条：一般规定第八条：其他甲方：河源市雄鹰大酒店（以下简称“酒店业主”）乙方：香港华邦国际酒店管理有限公司（以下简称“管理公司”）鉴于甲、乙双方同意订立合同如下：第一条：定义经双方接受后，下列之各措辞，用于本合同以及所有有关之附加或更改文件时，有以下之定义。一、酒店应解释为建筑物之所在地。而建筑物包括家私、装置及营业设备，其细则详列在后；酒店又应解释为依据合同而产生之营业运作。二、建筑物应解释为在所有性质上或指定上视为地产物业的楼房及设施，以及包括所有为该楼房及设施所设之设备，如：热力系统、空调系统、所有水管类装置和电器设备、户外及户内之标志、升降机等等。三、家私、装置和设备应解释为所有家私、装置、办公设备、装饰（无论固定或可移动、包括地毯和墙身装修）、厨房、酒吧、洗烫设备、电话设备、浴室水设备、物料运送设备、货物车和所有其它酒店业设备和物资（指使用年限一年以上，单位价值超过人民币八百元的企业固定资产）。四、营业设备应解释为一般用于酒店营业运作之小件，如：银器、被单、台布等物、陶器皿、小型厨房用具和制服，包括使用年限在一年以内，单位价值八百元以下的低值易耗品购置，具体划分标准按会计制度及会计法规处理。五、会计年度应解释为由一月一日开始至十二月三十一日止之十二个月期间，第一个会计年度应由管理公司接手经营第一天开始至同年十二月三十一日止。六、总营业收入应解释为营业收入减去工商统一税后之营业收入。任何直接或间接发生于“酒店”经营之全部收入，包括所有房间总销售、食品或饮料销售、洗衣、电话收入、服务费等其他酒店操作及其设备使用费及租赁费等等。七、营业毛利营业毛利应解释为每一会计年度（或其一部分）之总收入额与宾馆营业支出之差额。八、营业支出应依据会计制度，包括下列项目：A：薪资、费用和工资，以及其他常规的或有时为酒店营业员工派发之其他款项，包括总经理以及任何员工福利和其他费用，居住场所、交通、员工膳食、其它杂项福利，因上述薪俸之有关法律或法规而产生之应付款项或税项。B：为酒店而消耗的食品及饮料成本和一般情况下为收益而发生之成本。C：依据当地经验，经酒店业主批准的实际发生的呆帐。D：因酒店营业有关雇用之独立公共会计师以及依酒店之需要而聘请的法律顾问费用。E：所有因酒店管理所需之营业设备购入和更换之开支。F：所有广告、业务推广和公共关系之开支。G：因酒店消耗而发生的热力、水、电、煤气、电话和任何其它公用设施费用支出。H：付于推销公司及信用卡公司之佣金、费用及开支和预定费用。I：为维持酒店之良好运作状况而产生之修葺、保养及更换费用，均列入营业支出。J：一般情况下由酒店或由管理公司在酒店所产生之营业费用。九、独立费用下列项目应解释为“独立费用”，不应包括在“营业支出”之内。A：酒店装饰、固定附属装置和设备的折旧。B：本酒店的资本和房地产税项。C：本酒店土地使用费。D：由业主委托的审计师、律师和其他专业顾问费和任何特别费用。E：奖励性管理费。F：本酒店业主所得税、固定资产税和利得税。十、开房率应解释为酒店实际出租了的客房数除以可供出租的客房数的百分比。十一、不可抗力下述情况均构成不可抗力之事件：A：战争、侵略、反叛、革命、暴动及内战。B：政府所作出的措施、政府条例和命令。C：地震或任何自然力量发生而被影响及不可合理预测或抗拒的事故。D：劳资纠纷。E：其他非管理公司可合理控制的而严重地影响管理公司经营酒店的能力的事故。第二条：委托经营管理目标一、酒店总营业收入：酒店在第一个会计年度内应完成总经营管理目标 万元。A：在第一个会计年度内客房应完成经营管理目标 万元。B：在第一个会计年度内餐饮应完成经营管理目标 万元。C：在第一个会计年度内康娱应完成经营管理目标 万元。D：在第一个会计年度内其他营业项目应完成经营管理目标 万元。二、宾馆营业毛利率：宾馆在第一个会计年度内应达到 %的营业毛利率。A：宾馆客房在第一个会计年度内应达到 %平均营业毛利率。B：宾馆餐饮在第一个会计年度内应达到 %平均营业毛利率。C：宾馆康娱在第一个会计年度内应达到 %平均营业毛利率。三、管理目标：A：财产管理：确保所有资产完整，不流失，完整率达 %。B：设备管理：设备完好率 %以上。C：安全管理：全年无火灾，无事故，达到公安部门要求的标准。D：卫生标准：达到五星级酒店卫生管理质量标准。E：服务质量：达到五星级以上酒店的服务水准，宾客满意率 %。第三条：乙方（酒店管理公司）责任一、管理公司服务在本合同有效期内，管理公司应遵守中华人民共和国法律，代表酒店业主执行所有在酒店管理及市场推广范围内之一切业务，管理公司只许用酒店作为管理公司集团酒店下高效能管理为标准的酒店经营，管理公司除与经营行业正常有关或因标准而产生的辅助及附加活动外将不能在酒店内从事其他活动。二、广告管理公司将会在合同批准之日起准备酒店所有公开宣传、广告、公共关系及促销本酒店业务之活动，其费用将于计算营业毛利时当作营业外支出处理。三、在酒店层面的协助1、管理公司将会在酒店所在地市场及其他管理公司认为适当市场制定出每年之营业推广计划，并将其呈与酒店业主审查，此外，管理公司还将提供一切必要的辅助指引，特别有关如下：A：确定酒店营业政策。B：决定每年及长远之有关住客率、收入、顾客对象等等之目标。C：定出及发布所有酒店价目。D：定出赊销信用方针。出目 %。%E：设立对各方不同顾客之营业方式及程序。F：分析经营业绩和常设控制系统。2、管理公司将在酒店层面进行适当广告及推广事务，包括：A：确定酒店广告及业务推广政策。B：按管理公司之标准样本，准备广告文件及小册。四、管理1、日常事务管理管理公司要接受酒店业主的监督。监督原则只是对涉及酒店的依法经营及大项的经济开支（指人民币十万元以上，含十万元）；管理公司将会代表酒店业主执行所有适当及必要之管理服务，包括：A：一般酒店组织管理B：人事管理：依照中华人民共和国有关法律，管理公司作为业主的代表有挑选、雇请、训练、指派、调动或解雇所有雇员的决定权。管理公司将会在合同期内为酒店业主培养一支合格的酒店管理人员。C：制定薪酬和酒店雇员所有其它福利，管理公司将有权代表酒店业主派发服务费予雇员和支出经常性的额外津贴。D：制定所有价目，收费及价格，及与此有关的监督和控制酒店经营中的任何性质收入，或各类服务的收费，及收据事项等，其他人如未得到管理公司许可，一切不得在“酒店”内享用折扣价格或免费住宿及服务。E：制定商业用途地方及店位，以确保有关商店不会影响酒店的名誉水准及正常营业。F：定出采购之政策包括以下：商品、供应品和物资的选择，建立及维持酒店正常经营操作需求之所有存货，选择供应商，为确保最优惠条件下谈判供应合约。G：定出对供应商和宾馆顾客赊帐之政策及与信用机构，特别发信用卡之机构协商，作出安排。H：有关酒店经营中，管理公司若认为需要或合适，经业主批准后，可以酒店业主的名义采取任何法律诉讼及其它法律行动。I：监督并控制住客、租客、特许权持有人及其雇员的活动，包括对住客及租客因其不付费用或以其它正确理由而采取之债项追讨行动，或因同样正确原因终止特许权持有人、特权持有者的权利。J：除酒店业主对维修责任范围外，管理公司应依照管理标准为保持酒店良好状况，进行需要之维修、保养。所有有关费用将会算入酒店之营业支出内，凡超过人民币贰拾万元应作特别项目呈酒店业主批准，如需对物业的重大改变及改善，需聘请专家提供上述服务时，经双方同意后所发生之费用由酒店业主负责。K：商讨及签署有关酒店正常营业所需的合约及预备有关之法律文件。L：财政及会计管理，见以下条款。2、会计管理公司应为酒店业主之利益按照中华人民共和国的法律和不违反中华人民共和国财政部颁发的“会计制度”和其他规定，记存一份所有有关酒店经营之事务之完整的会计记录。酒店业主或其代表将有权在酒店视察及稽核全部帐薄。然而上述行动要尽可能避免妨碍酒店经营，无论如何，在合同期满时，全部记录将交还酒店业主。3、常年计划A、签约生效时后六十天内和最少在下一财政年度开始前三十日内，管理公司将要提呈酒店业主一份下一年度常年计划，该常年计划将包括开房率及损益预算表，酒店业务推广政策及提供以下项目之预算。修葺及保养。下一年度酒店之翻新、改建、重建、更换、增添及更新的费用。酒店各部门所有雇员，包括全部行政雇员之薪酬、工资、酬劳及额外津贴之支出。宾馆业主收到常年计划后应与管理公司商讨及提出意见，以达到双方一致赞同；若酒店业主在收到常年计划三十天内，没有向管理公司送交一份对该计划的具体书面反对意见，该计划被视为已获业主批准。B、管理公司在每年财政年度执行此合约所订明之责任时，必须努力按照常年计划行事。除遇到意外或特别情况，例如法律更改或管理公司不可控制的情形时，不能过于偏离该年常年之计划，招致任何与常年计划有关之巨大额外支出或擅自未有酒店业主批准时，更改酒店经营方式，但酒店业主也不能无理拖延批准。管理公司对常年计划不作任何担保、保证及声明，所有计划内推算只可作为合理预测。4、会计报告合同管理年度内，管理公司将于每月之 天内呈交与酒店业主一份由酒店总经理签发之损益报表，明列上月“酒店”营业之成绩，和一份酒店之资产负债率。每年 月底之前，管理公司将呈交酒店业主酒店上个财政年度到十二月三十一日由中国注册会计师审计过之资产负债表及损益报表，若酒店业主在收到资产负债表及损益报表后三十天内没有以书面提出反对，该会计报告将被视为已被批准。5、服务及利益“酒店业主”将会付还管理公司所有由管理公司协助酒店之经营或进行“酒店”管理、物业维修保养和改善所需要之工作而发生的费用，该等费用将列入营业成本，上述工作不只包括一般正常由酒店雇员承担的工作，还应包括经双方同意后，由管理公司提供技术协助进行对结构、装置、设备和装饰的改变、修正、改建及改善，管理公司专家及所委派专家提供上述服务时而发生之费用将包括所有实际薪酬、津贴及有关旅费和膳宿费用。第四条：甲方（酒店业主）责任一、增设及更换家私、装置及设备：需增添和更换之家私、装置和设备等固定资产标准内由酒店业主负责，不属于固定资产范围内的物料用品和低值易耗品购置，列入营业支出。二、建筑结构修葺修改及扩充本合同期限内，酒店业主应实施或应已实施任何因要保持酒店水准，或满足任何有效法律或规定而需要之工作，酒店业主将承担该等工作所产生之费用。管理公司应每年呈交酒店业主一份认为需要之工作清单给酒店业主考虑和批准。酒店业主应在合理时间内实施该工作；如其认为该工作不需要或多余，应在合理时间内通知管理公司。在此情形下，双方应磋商使达到一个双方同意进行之行动，所有这些工作之进行时，都应尽量不影响酒店之营业。该工作计划和实施时间表应呈管理公司批准。酒店业主并应实施及支付任何一旦发生于酒店的损害或部分损坏所需之结构修葺，依此酒店于修葺完成后应享有在未损害或损坏前之标准。该等修葺计划和实施时间表应提交管理公司批准。如酒店在一次事故中全部或部分损坏，而此险已包含在保险条款上，那么，如于事件发生后九十天酒店业主仍未对该发生之事实施所需要建筑结构修葺，管理公司有权自行实施该项工作，并直接向保险公司收回所需款项。如酒店业主未执行任何因法律或规定该等要实施之工作，管理公司应有权代表酒店业主实施该项工作，但需于三十天前通知酒店业主，任何因该事项而付出之款项，指定由应付予酒店业主的帐户扣除。再者，在合同期限内，如酒店业主承担任何酒店之增建或改建，所有该等增建或改建应视为包括在酒店内和应在此合同有关条款内由管理公司经营和管理。三、酒店业主的税务于本合同期限内，酒店业主将根据中华人民共和国税法及有关规定纳税，并要在缴纳期限过期前支付所有应由酒店业主承担之所有直接税项和关税。其中包括酒店资本和房地产税项，酒店业主所得税，固定资产税和利得税，酒店土地使用费，但因酒店经营产生之应付税项和关税，将由酒店支付和作为营业支出处理。酒店业主于收到所得税和关税之通知、评估和报算表，以及所有依据后之三十天内将副本提交予管理公司。如酒店业主在指定期限内未付其应负责缴纳之税项时，管理公司将有权在给予酒店业主三十天通知后由酒店以酒店业主之名义支付该款项，该等由酒店支付之款项应从应付予酒店业主之帐户扣除。第五条：财务项目一、银行帐户管理公司须在酒店业主需要时，即时提供酒店业主依照本合同规定所持有的银行户口及帐户中的情况，在本合同期满或终止时，凡是有关酒店业主的一切款项，扣除管理公司按本合同规定应得的款项，都须转移给酒店业主。管理公司将代表酒店业主在双方协商选定之银行开设主要帐户。二、管理公司应收之基本管理费在本合同有效期限内，管理公司在完成经营管理目标的前提下，管理公司将每月的第15天，从“营业帐户”中收取一个相等于上个月度酒店总收入的 %基本管理费。而该管理费将在营业毛利计算中作营业支出处理。三、奖励性管理费由签约之日开始及在本合同有效期内，除按照第5.2条所订之基本管理费外，管理公司每月可按下述方法（方式）计提奖励性管理费。（A）各会计年度平均开房率在40%（含40%）至65以下时（不包括65%）按营业毛利总额计提4%。（B）各会计年度平均开房率在65%（含65%）至75以下时（不包括75%）按营业毛利总额计提5%。（C）各会计年度平均开房率在75%（含75%）以上的，按营业毛利总额计提4%。管理公司在达到上述规定时，可每月计提奖励性管理费，年终结算时按全年实际平均开房率，调整奖励性管理费实得额。四、乙方管理团队成员工资由签约之日起，乙方在知会酒店业主后向甲方派驻酒店经营管理团队（总经理、副总经理、房务总监、餐饮总监、康娱总监、人力资源总监等高层管理人员），甲方酒店业主须于每月15日向乙方所派出人员按照双方约定方式支付工资及福利。第六条：合同期限本合同之有效期限为自签约之日起为期 年，若管理公司在 年内达到预期效果，经酒店业主同意后，可由管理公司继续经营。第七条：一般规定一、酒店财产所有权酒店业主全权拥有此酒店及其部分或租借产业，而且除那些双方在本合同已同意外，将不会有产业抵押，设定债权或其他负担，并提供其酒店产业所有权的证据给予管理公司。同时，在本合同期限内，酒店业主同意以下：（A）：保持其对酒店全权拥有或租借产业形式之基本权益。（B）：不参与对管理公司正常合法经营酒店有所影响的任何约束行为。（C）：进行法律或法律以外之必要行动以保护上述等权益。（D）：支付及