房地产转让（房地产交易法律制度）课件

,房地产交易 法律制度,中山大学法学院,王欢欢 法学院406,一、房地产转让,二、商品房租赁,三、商品房预售,四、房地产按揭,一、房地产转让的概念 房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的行为。 主体 客体 形式 所有权转移,二、房地产转让的有效条件 主体具有合法资格 客体符合法律要求 禁止买卖的房地产 限制买卖的房地产 书面合同，权属登记 意思表示要件 不得违反政策、法律和社会公德,三、房地产转让合同 订立过程 主要内容 履行、变更与解除,四、商品房转让中的特殊问题 已购公房和经济适用房转让的法律制度 沈启华、马玉根二人原系同事，前者不具备购买经济适用房的资格，后者虽然具备认购经济适用房的资格，而且也申报认购了杭州市江干区的一套经济适用房(建筑面积117.03平方米)，可是资金却不够。2006年5月，原、被告就上述经济适用房达成转让协议：原告支付51.9万余元购房款，再借给被告3.1万元；被告取得的购房合同、购房款收据及相关房屋产权等证件均应交付原告，由原告支付相关费用；经济适用房交付使用后，由原告无偿使用，待国家政策允许上市交易时被告及时、无条件地将产权过户给原告，费用由原告承担；房屋产权过户后，被告无须归还3.1万元借款；被告如违反约定，除归还购房款、借款及其他费用外，还需承担35万元违约金。 协议签订后，原告向被告支付了协议约定的借款和购房款，被告随后与开发商签订了经济适用房预售合同。2007年12月初，开发商向被告交付涉案房屋后，被告没有将房屋交给原告使用，也未退还款项，还对涉案房屋进行了部分装修。 为此，原告诉至法院，请求法院判令被告继续履行合同，如被告不能履行合同则要求其归还54.3万余元款项，并支付35万元违约金。,四、商品房转让中的特殊问题 不动产的善意取得 无权处分 是否须转让合同有效 何为善意 转让合同的有偿性,四、商品房转让中的特殊问题 房屋买卖合同的无效情形 房地分离出卖 侵犯优先购买权 非法转让 单位违反规定购房,四、商品房转让中的特殊问题 房屋的优先购买权 承租人的优先购买权 共有人的优先购买权 经济适用房在年限内转让时，住房保障部门有优先购买权 公有住房出售，原产权单位有优先购买权,一、房地产转让,二、房屋租赁,三、商品房预售,四、房地产按揭,一、概念与法律特征 出租人对房屋有处分权 使用与占有权的转移 双务、有偿、要式 有期限限制 标的物特定性,二、房屋租赁关系的成立 不得违反国家法律有关的禁止性规定 房屋租赁必须签订书面合同？ 房地产租赁合同的登记备案制度,三、租赁双方的主要权利与义务 出租人的权利 出租人的主要义务 承租人的权利 承租人的主要义务,一、房地产转让,二、房屋租赁,三、商品房预售,四、房地产按揭,一、概念 房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。 标的物是期房 预售房可以再行转让 具有较强的国家干预性,二、条件 预售方资质 工程建设已基本落实 有商品房预售方案 投入资金已达特定比例 办理预售登记，取得预售许可证,三、商品房预售合同 性质 非即时性交付合同 买卖合同 非承揽合同 非分期付款买卖合同 合同形式 登记备案,三、商品房预售合同 预售人的义务 预购人的义务,三、商品房预售中的问题 预售商品房再转让 预售商品房再出抵 商品房预售中的纠纷 商品房预售制度的存废,一、房地产转让,二、房屋租赁,三、商品房预售,四、房地产按揭,一、现房按揭 购房者与银行间的借贷法律关系 购房者与开发商之间的买卖法律关系 购房者与贷款银行间的担保法律关系,二、楼花按揭 银行、预购人、开发商在商品房预售中共同参见的一种融资活动，由预购人依约向开发商支付部分房款，