房地产市场的运行.ppt

房地产经济学,金融系 崔光华,房地产市场的微观经济分析 第三章 房地产市场的运行,房地产市场是房地产微观经济运行的载体,第一节 房地产市场供给与需求,一、房地产市场的内涵 房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所。 房地产作为商品生产出来以后，必须通过流通领域进行市场交换，才能进入消费。房地产商品的交换又必须在一定的场所内进行，例如在售楼处或房地产交易中心，买卖双方签订成交协议，办理相关手续。从这个意义上说，房地产市场也是房地产商品交易的场所。,一、房地产市场的内涵 更进一层说，房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。 其内涵既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，从经济关系分析，房地产市场是所有这些交换和流通关系的总和，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。,房地产市场是房地产经济运行的载体 健全的房地产市场 房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提 房地产企业运行不可缺少的外部环境 完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证 房地产市场同生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样，也是社会主义市场体系中一个不可缺少的重要组成部分。,二、房地产市场需求 （一）房地产需求的内涵和特点 1、房地产需求的涵义 房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。,2、房地产需求的特点 由于房地产商品是与土地密切联系的特殊商品，因此，与一般商品的需求相比较，房地产需求具有显著的特点： 房地产需求的整体性：是对房产与地产统一体的需求，决定了房地产商品空间的固定性、效用的长期性和价值量的巨额性，由此引发房地产需求的特殊性和对房地产市场需求分析的复杂性。 房地产需求的区域性：一定地域房地产市场需求绝大部分来自本区域内的工商企业和居民的需求，即使外地居民有购房需求也必须迁到该地才形成实际需求；同一城市的不同地段房地产市场需求也有很大差异，形成不同的房地产需求。 房地产需求的层次性：第一层，住宅的功能性需求层次。满足人们生存性需求、享受性需求和发展性需求。第二层，住房消费需求的结构性层次。居民的收入结构和购房承受能力是区分为不同层次，相应的住宅消费需求结构也划分为不同层次。,3、房地产需求的类型 生产性需求：指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。 消费性需求：由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。 投资性需求：指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。,（二）影响房地产需求的主要因素 1、国民经济发展水平 2、居民收入水平和消费结构 3、房地产价格 4、城市化水平 5、国家有关经济政策 6、消费者对未来的预期,（三）房地产需求弹性 1、房地产需求的价格弹性 指房地产商品的价格变化比率所引起的房地产需求量变动比率，表示房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。,一般意义上，当房地产价格在一定幅度内变动时，房地产需求缺乏价格弹性。对商品用房而言，区位条件至关重要，难以替代，价格变动对需求量的影响程度不大；对住房而言，由于是生活必需品，根据国外经验，当住宅售价相当于住户收入的36倍时，这时的需求缺乏价格弹性，当房地产价格超过一定幅度继续上涨时，房地产需求的价格弹性较大。因为房地产是耐用品，并且具有一定的容纳弹性，因此当价格偏高时，消费者会紧缩正常需求量，导致住房需求量减少。,p,o,q,d1,d2,e,房地产商品的需求曲线一般呈现为一条拐折线,在d1e段房地产需求缺乏价格弹性，需求量变动比率小于其价格变动比率，曲线比较陡峭状态；在d2e段为房地产需求富有价格弹性，需求量变动比率大于其价格变动比率，曲线比较平坦状态，且这种“富有价格弹性”呈现出单向性，即价格上升时呈现这种趋势，而价格下降时，则并不呈现这种趋势。,2、房地产需求的收入弹性 指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度。,一般意义上，房地产需求收入弹性与一国或地区的经济发展水平和国民收入水平有密切的联系。不同的经济发展水平和阶段，对居民的消费结构的变化有着不同的影响。在发达国家，认为房地产需求是缺乏收入弹性的，而在中国现阶段，随着住房制度改革的深化和居民收入水平的提高，城镇居民正在把消费热点移向住房，居民住房支出比重由2%3%增加到21世纪初的15%左右，现阶段，房地产需求是富有收入弹性的，这是收入增加和消费结构变化共同作用的结果。 从特殊意义上讲，不同的房地产商品，其需求的收入弹性是不同的。例如，普通住宅面向广大工薪阶层，其需求的收入弹性较大；而高档别墅、高档商品住宅面向外商和高收入阶层，其需求的收入弹性较小。,（四）房地产市场的潜在需求和有效需求 1、房地产潜在需求 指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。 潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，因此也称为房地产的边界需求。潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投资决策有重要参考作用。,2、房地产有效需求 指消费者在一定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。从宏观经济意义上讲，指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。 分析房地产市场的有效需求，必须从微观上把握有支付能力的需求，在宏观上把握总供给与总需求的均衡。,3、培育房地产市场有效需求的主要途径 培育房地产市场有效需求，要从两方面努力： 一方面，要增加有效供给，促进流通，使有支付能力的消费者买到合适的住房； 另一方面，要随经济发展、增加收入，排除体制障碍，调整消费政策，支持居民买房，创造条件使潜在需求尽快转化为有效需求。,深化住房制度改革，引导消费者“愿意”购买商品住房，使潜在的需求转变为有效需求； 发展经济，增加收入，提高消费者“能够”购买商品住房的支付能力； 理顺流通环节，完善中介销售服务，为消费者提供便捷周到的服务； 规范房地产市场秩序，降低成本，调整供给结构，与消费需求结构相适应； 完善和发展房地产金融市场，扩大住房消费信贷，支持居民买房； 重视房地产市场总供给和总需求动态平衡，促进有效需求的形成；,三、房地产供给 （一）房地产供给的内涵和特点 1、房地产供给的涵义 指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（增量房），也包括过去生产的存货（存量房）。 房地产供给要具备两个条件： 出售或出租的愿望，这主要取决于价格为主的交易条件； 供给能力，主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管理水平。,2、房地产供给的特点 （1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性 城市土地供给分自然供给和经济供给两类，自然供给指自然界提供的天然可利用的土地，它是有限的，是刚性的。经济供给指在自然供给基础上土地的开发利用和多种用途的互相转换。经济供给受自然供给刚性的制约，其弹性也是不足的。总体上说，城市土地的供给是有限的、刚性的。 中国城市土地属于国家所有，国家是城市土地所有权市场的惟一供给主体，因此城市土地一级市场是一种垄断性市场。 房地产供给的特点，决定了其受土地供应量、供应方式和供应结构的制约特别明显。国家把住土地供应的龙头，便可以达到有效调节房地产供给总量和供给结构的目的，因而土地供应也就成为政府实施宏观调控的重要手段。,时事新闻：央企推出房地产市场,背景：全国两会于2010年3月14日在京刚刚闭幕，会上，温家宝总理在政府工作报告中强调要抑制房价过快上涨，话音未落央企就顶风作案， 3月15日，北京“地王”排名纪录就两次被刷新，三现地王，而在新“地王”产生的背后则是央企介入房地产势头汹涌。 当天，北京共有三块土地拍卖，最终分别为中国远洋旗下的北京远豪置业、中信集团旗下的中信新城房地产和中国兵器装备集团旗下的世博宏业三家公司拍得。除了三家中标公司之外，其他参与竞标者如中国烟草和中建二局也多为央企背景。从拍地现场铩羽而归的华远集团总裁任志强对调控房价的前景表示，“总理说行就行，可惜市场不按温总理说的办”。,过程：3月15日，北京大望京村一号地块，被远洋地产旗下公司40.8亿元拿下之后，很快中信地产以52.4亿竞得亦庄地块，成为今年首个总价“地王”。此次拍卖，直接导致北京五环附近土地楼面价达到了创纪录的2.75万元/平方米，如果算上建安、财务、营销等基本成本，那么该楼盘的销售价格至少要在4.5万元/平方米以上。而当下北京该地块附近的商品房销售价格在3万元/平方米左右，这预示着该区域房价未来的上涨幅度可能高达50%。 一小时后，大兴区亦庄地块开始竞拍，在众多房企的厮杀中，中信地产以52.4亿元胜出，这一价格超过了去年大龙地产竞得的顺义“地王”（总价50.5亿元），成为新的“总价地王”。,仅仅时隔6个小时，北京海淀区东升乡居住、商业项目用地，同样被央企竞得，这次出手的是中国兵器装备集团公司旗下的房产公司，该公司以17.6亿元竞得了上述地块，折合楼面价3万元/平米，再次刷新了今年的单价“地王”。 自2003年国资委成立之日起，“有所为、有所不为”就一直是国企改制重组的基本原则，今年一月份，国资委主任李荣融再次强调，央企要“突出主业、分离辅业”。然而，中国兵器装备公司的四大主业，军品、车辆、新能源、装备制造，哪个跟房地产业能挂上钩？可是它偏偏能通过子公司，豪掷17.6亿元，造就一个楼面价2.9万元/平方米的新地王。,历史业绩：根据此前有关机构发布的“2009年末企业土地储备排行榜”显示，排在前十位的恒大地产、碧桂园、雅居乐、绿城、合生创展、世茂房地产和富力地产7家房地产企业共拥有土地储备量2.384亿平方米。而中国建筑国际（包含中海地产和中建地产）、保利地产、华润三家央企共拥有土地储备量为1.0659亿平方米，3家央企的土地储备量占了其余7家房地产企业的近50%。,事态分析：在“房价”成为焦点的“两会”结束后一天，北京就连续爆出两个单价地王、一个总价地王；土地市场之失控局面，已经到了让人触目惊心的地步。造成目前这一局面的，除了央企监管疏漏、投资获利渠道稀少之外，不合理的中央、地方分配制度，与土地垄断造成的哄抬地价、供需扭曲局面，已经到了非治理不可的地步了。,首先，就像财经专家叶檀说的，央企涉足房地产越深，房地产泡沫越大，中国经济就越危险。其次，央企得天独厚的融资优势对于正常的市场秩序是巨大的冲击，毕竟民营房地产商们还是自负盈亏，而央企却全无这个顾虑。而最危险的一点，就在于如此高昂的地价必然导致高昂的房价，而房价越高越容易砸在手里。央企进军房地产实际上不是在办实业，而是在搞投资，就像他们投身金融业那样，是来资产保值增值来了。而一旦投资失败，买单的不是银行就是国家，换句话说，不是储户就是纳税人。所以千万不要认为楼市之争是神仙打架，与我们无关。那么两害相权，还是让央企退出的好。,举措：3月18日下午，国务院国资委召开新闻发布会，公布了一系列具体数据。国资委确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的央企共16家，2009年，该16家央企地产板块的资产总额为5616亿元，占全部央企房地产板块资产总额的85%。国资委同时表示，除上述的16家外，还有78户不以地产为主业的央企也开展了地产业务。据测算，一共127家央企，16家主营地产，78家参与地产，共94家。针对社会舆论关于央企退出房地产的时间表问题，国资委近日召开中央企业会议，明确要求78家不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制定有序退出的方案。,评论： 78家央企递交退出房地产业务的时间表，并不意味着房价从此应声而落，因为推动房价上涨的主导因素并非央企勇敢拍地，而主要是两大因素：一是整个经济领域的资金充沛，包括信贷天量资金进入楼市、社会资金涌入楼市寻找机会和外资赌人民币升值等；二是土地招拍挂制度的不健全，因此78家央企此番的退出，对于整个房地产市场恐怕心理影响要大于实际影响。而且从以往的拿地情况看，16家主业为房地产的央企才是高价地块的有力竞争者，未来他们很有可能成为最大受益者。,2、房地产供给的特点 （1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性 （2）房地产供给的层次性 房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。 现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产 储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市 潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品,（3）房地产供给的滞后性 房地产商品的生产周期长，一般要一二年，甚至数年。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致了房地产供给的风险性 （4）房地产供给的时期性 房地产供给的时期可分为特短期、短期和长期三种 特短期又称市场期，指市场上房地产生产资源固定不变，从而房地产供给量固定不变的一段时期 短期指在此期间，土地等房地产生产的固定要素不变，但可变要素是可以变动的时期 长期指在此期间，不但房地产行业内所有生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动，从而是对房地产供给产生较大幅度影响的一段时期,（二）决定房地产供给的主要因素分析 1、房地产市场价格 2、土地价格和城市土地的数量 3、资金供应量和利率 4、税收政策 5、建筑材料供应能力和建筑能力 6、房地产开发商对未来的预期,（三）房地产供给弹性 所谓房地产供给弹性，就是指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度 1、特短期内房地产供给无弹性 2、短期内房地产供给弹性较小 3、长期内房地产供给弹性较大,由于房地产生产周期长，特短期内其生产要素和产品不可能发生变化，因而房地产供给无弹性，即es=0,s,短期内土地供给不可能发生变化，因而土地供给无弹性，图示同左上。房地产可以通过可变要素的增减而改变其供给，但变动幅度不会很大，因此，房地产供给弹性较小，即0es1，如上图所示，供给曲线s呈现出较为陡峭的状态。,长期内土地供给量可以变动，具有一定的弹性，房产的供给量变化更明显，因此房产的供给弹性更大，两种因素综合在一起，使房地产供给富有弹性，即es1。如图所示，供给曲线s呈现出较为平坦的状态。,（四）房地产市场的有效供给 1、房地产市场有效供给的涵义 在微观经济上，房地产市场的有效供给是指现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。 在宏观经济上，房地产市场的有效供给是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给 2、增加房地产市场有效供给的主要途径 （1）在房地产供给的实物形态上，努力提高供给结构与需求结构的吻合程度 （2）在房地产的价值形态上，努力提高供给价格与支付能力的吻合程度 （3）在房地产供给的时期性上，努力体现一定超前性 （4）在房地产供给总量上，努力提高总供给与总需求的吻合程度,四、房地产市场的供求均衡和非均衡 （一）房地产市场供求均衡 1、房地产供求均衡的涵义 所谓房地产市场供求均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态,2、房地产供求均衡的基本原理 （1）需求量和供给量的变动对房地产市场供求均衡的影响 在经济学上，所谓需求量和供给量的变动是指当影响需求或供给的其他因素不变时，商品本身价格的变动所引起的需求量或供给量的变动，图象上表现为同一条曲线上的点的移动 如图，当市场价格低于均衡价格时，其对应的需求量供给量，即供不应求，市场价格必然上升，一直上升到均衡价格时，供给量与需求量相等，达到了均衡态。市场价格高于均衡价格时的原理也相同。,（2）需求和供给变动对房地产市场供求均衡的影响 根据经济学原理，需求和供给的变动是指当商品本身的价格不变时，其他因素的变动所引起的需求量和供给量的变动。表现为整个曲线的移动。如图，当需求减少，需求曲线左移，假定供给不变，那么均衡价格降低，均衡数量也减少。假定需求不变，供给增加，供给曲线右移，均衡价格降低，均衡数量增加。,（3）房地产市场供求均衡原理的要义 均衡态的形成是供给和需求这两种力量相互作用、相互变化的结果 均衡态的构成要素，不但包括供给价格和需求价格相一致，而且包括供给数量和需求数量相一致，二者缺一不可 在理论分析时，通常把房地产供给量或需求量作为房地产价格的函数。但在实际市场运作中，情况会复杂得多，供给量或需求量不但受多种因素影响，而且反过来对房地产价格产生重大制约作用 供给数量与需求数量相一致，在微观层次上，表示某特定市场、特定房地产商品的供求数量相当，供求结构吻合。在宏观层次上，表示一个城市或一个国家的房地产总供给数量与总需求数量相一致,3、房地产供求均衡原理的现实意义 房地产供给和需求均衡态的实质就是房地产商品的实现问题。因此，房地产市场的供求均衡，是房地产市场运行的最基本问题，也是房地产市场运行所追求的重要目标。 供求的非均衡态是绝对的、常见的，而他们的均衡态是相对的、有条件的。理想的状态是供略大于求的基本均衡态。 认识房地产供求均衡原理的现实意义在于：在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动，及时调整生产经营策略和计划；在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动，达到新的均衡态。,（二）房地产市场供求的非均衡 即供给与需求的失衡状态，指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。三种形式： 1、总量性供不应求状态：通常把这种处于总量性供不应求状态的房地产市场称为卖方市场 2、总量性供过于求状态：这种状态通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩大投资，宏观经济层次缺乏有力调节的时期和地区 3、结构性供求失衡的状态：有供给结构失衡和需求结构失衡两种情况，而主要是商品房供给结构与需求结构变化趋势不相适应,（三）房地产市场供求均衡条件及其实现 深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化 完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件 着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡 以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调,第二节 房地产市场体系,一、房地产市场体系的内涵 房地产市场体系的简要定义，是指多种房地产市场互相联系，互相制约所形成的市场集合体和系统。 是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体 是多种房地产市场之间密切联系的市场关系 是一系列房地产市场构成的系统结构,二、房地产市场体系的结构 按照不同的角度进行划分 按市场运行层次划分 一、二、三级市场 按用途需要划分 住宅市场 办公楼市场 商业用房市场,房地产市场交易客体划分 土地市场 房产市场 房地产中介服务市场 房地产金融市场 物业管理市场,（一）土地市场 1、土地市场的涵义 土地市场又称为地产市场，是土地这种特殊商品的交易领域及其在流通过程中发生的经济关系的总和。 土地市场流通的土地，主要是城市土地。建筑地块，一般是脱胎于土地的自然状态，经过人类开发、加工、改造，凝结了人类的劳动，因而是由土地物质和土地资本结合在一起的土地商品。,中国实行土地国家所有和集体所有两种形式并存的社会主义土地公有制。土地市场的内涵包括两个方面： （1）集体土地所有权和使用权的转移 由国家向集体征用土地，支付土地补偿费，然后再转移土地使用权。集体经济内部农民承包地也可通过转包实行土地使用权的流动和转移 （2）国有土地使用权转移 有两种情况：一种情况是国家作为土地所有者有偿有期限地把土地使用权出让给土地使用者。另一种情况是国家作为土地所有者有偿有期限地把土地租赁给土地使用者。,2、土地市场的特点 （1）区域性：各区域性市场土地供需状况不相同，价格水平也有很大差异。土地市场区域之间的不平衡不能通过价格机制的自动调节而改变。 （2）权利主导性：土地在市场上交换的只是土地权属。权利的界定在法律保护下才有效，土地市场实际上是土地权利和义务关系的交换及重新确定的场所或领域。 （3）低流动性：土地实体流动困难，不可能将土地迁移到获利水平最高的地方；土地变现能力较小，即转换一宗地产为现金的过程是个复杂过程，这也阻碍了土地的流动。 （4）垄断性：一方面是由于土地所有权的存在，另一方面则是由于土地资源的稀缺性及其位置的固定性。,3、土地市场的作用 (1)有利于制止非法地产交易和进行公开、有序、合法的地产交易 (2)有利于提高土地使用效率 (3)有利于房地产业的持续发展 (4)有利于对房地产经济的宏观调控,（二）房产市场 l、房产市场的涵义 指以房产为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。 房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。 狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产；广义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地使用权在内。,2、房产市场的细分及其特点 从交易对象区分，房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场 根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型 非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等 其主要特点： （1）房产市场的供给和需求的高度层次性和差别性 （2）房产市场交易对象和交易方式的多样性 （3）房产市场消费和投资的双重特性 （4）房产市场供给和需求的不平衡性,3、房产市场的作用 房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展 房产市场通过市场机制，及时实现房产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环 房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平,（三）房地产中介服务市场 1、房地产中介服务市场的涵义 指服务于房地产交易和经济活动的场所，是这种服务商品在交易中发生的一切经济关系的总和。 房地产中介服务市场主要包括房地产经纪、房地产估价和房地产信息咨询三大部分 从事房地产中介服务的机构，包括房地产咨询机构、顾问公司、房地产代理策划或营销公司、房地产中介或置换公司、房地产估价所和房地产交易中心或交易所等,2、房地产中介服务市场的作用 房地产中介服务市场对于加快房地产商品的交易，理顺流通环节，拓展房地产市场，有着其他市场不可替代的作用 发达的中介服务是房地产市场成熟的重要标志,3、房地产中介服务市场的培育 （1）大力发展中介机构，构建大型房地产中介企业 （2）规范管理，提高中介机构服务质量 （3）加强人才培训，不断提高从业人员的专业素质、敬业精神和行业的整体实力及形象 （4）加强现代化建设，提高经营管理水平。特别是要建立和完善房地产信息网络系统，进一步发展网上交易、电子商务,（四）房地产金融市场 房地产金融市场是指与房地产开发、生产、流通、消费相联系的资金融通活动的领域和场所，是房地产业与金融业互相融合和渗透的产物。 房地产金融市场的具体业务包括： 房地产生产性开发贷款 证券（股票、债券）融资 房地产信托 住房消费信贷即购房抵押贷款 住房公积金 房地产保险 房地产金融市场对于支持房地产开发特别是住宅建设，提高购房能力，扩大住宅消费，改善居住条件发挥着十分重要的作用；房地产金融市场也是国家实施宏观调控的重要手段。,（五）物业管理市场 1、物业管理市场的涵义 物业管理市场是物业管理企业为物业业主或使用人所提供的商品性劳务活动的市场，本质上是一种服务性市场。物业管理市场有两个主体，其供给主体是各类物业管理企业和专业服务企业；需求主体是业主或非业主使用人。 2、物业管理市场的特点 （1）服务性 （2）契约性 （3）双向选择性 （4）职能的双重性,3、物业管理市场的发展趋势 一是物业管理企业化 二是物业管理专业化 三是物业管理社会化 四是物业管理市场化 五是物业管理智能化,第三节 房地产市场的运行,一、房地产市场的功能 1、传递信息的功能 2、优化房地产资源配置，提高经营效益的功能 3、促进劳动生产率提高的功能 4、调节和再分配国民收入的功能 5、理顺流通环节的功能 6、促进住房消费和优化消费结构的功能,二、房地产市场运行机制 （一）房地产市场运行机制的内涵 房地产市场是房地产交易关系的总和。要使房地产交易关系得以形成，必须具备下列三个要素：一是房地产交易主体，包括供给主体（卖方）和需求主体（买方）。供给主体即从事房地产交易的卖方当事人，包括国有土地使用权的法人代表，房地产开发商、建筑商、中介商，以及与房地产交易有关的一般企业、金融机构和居民等等。需求主体即房地产买方当事人，包括购买生产经营性用房和购买居住用房的消费者。二是房地产交易客体土地或物业。三是房地产交易法规及其监督者、市场管理者。,（二）房地产市场的主要运行机制 1、动力机制：在房地产企业的动力（追求利润最大化）和经济利益之间产生相互制约和相互协调的一种内在联系的市场运行形式和手段。 2、价格机制：指使价格规律发挥作用的市场运行形式和手段，即由市场上供求关系的变动引起的价格的上下波动的表现形式，以及通过价格波动的作用促使供求趋向一致，价格与价值趋向均衡的手段。 3、供求机制：是用于调节市场供给与需求之间关系的市场运行的形式和手段。 4、竞争机制：主要是指发生在同类房地产商品的不同房地产企业间，为争夺市场、资金、人才及先进技术等，通过价格竞争、质量竞争、服务竞争等手段，以较高的质量和低廉的价格战胜对手的行为方式。,三、房地产市场分级运行 （一）房地产市场分级运行的概念 在现实房地产市场上，房地产商品的交易和流通实际上是在三个具有不同运行特征的层次上进行的： 1、房地产一级市场的涵义及其特征 房地产一级市场主要是土地所有权和使用权出让的市场，是由以土地使用权纵向出让为内容的土地批租市场、土地租赁市场，以及同步进行的土地征购市场组成。,2、房地产二级市场的含义及其特征 房地产二级市场主要是房地产增量市场 土地开发企业在合同规定的批租期内，将已开发好的土地按批租合同规定的用途和其他使用要求在此市场上进行有偿转让或转租给土地使用者，也可直接兴建商品房出售或出租 新近建造完毕的建筑物在此市场上向广大用户出售或出租。房地产二级市场主要是新增的商品房市场 3、房地产三级市场的含义及其特征 房地产三级市场主要是房地产存量市场 土地使用者之间将自己的土地使用权，在批租合同规定期限内，按合同要求或补办批租手续、补交地价在横向市场上再转让、转租或抵押 原有房地产用户将自己拥有的房地产产权在市场上进行再转让,（二）房地产一、二、三级市场的有机联系 在中国，房地产一级市场的交易量将在很大程度上决定二级市场的交易量，从而将带动三级市场的交易 二、三级市场上的国有土地使用权的横向转让、转租或抵押，都要受第一次土地批租合同条款的种种制约 一级房地产市场是二、三级房地产市场借以产生、发展的基础。二、三级房地产市场则是一级房地产市场商品化借以实现的必然延伸和结果，二、三级房地产市场的活跃和健康发展则是一级房地产市场的土地批租顺利进行和一级市场的进一步完善与扩大的条件 从发展趋势看，随着房地产市场的发展，房屋总量的不断增加，存量房交易量将逐步增多，房地产三级市场将日趋繁荣,第四节 房地产市场的四象限模型,一、四象限模型的构建 四象限模型是分析房地产市场的一种工具，通过定性分析与定量研究相结合，研究房地产市场的变化。本质上，四象限模型是比较静态模型。 四象限模型可用于分析房地产市场的外生变量（如经济增长、长期利率、信贷和开发成本等）的变化对房地产市场的影响，并进而分析公共政策对住宅市场的影响。,四象限模型建立在两个市场划分的基础上，这两个市场分别是房地产资产市场和房地产使用市场。 所谓房地产资产市场是指进行房地产买卖是为了投资，而房地产使用市场是指承租或者购置房地产的目的是自己使用。,在两市场划分基础上，该模型建立了4个象限，象限和象限为房地产使用市场，而象限与象限为房地产资产市场。 两个接合处在资产市场和使用市场之间有两个接合处：一是使用市场上形成的租金水平是决定资产需求的关键因素，房租与房价之间关系密切；二是两个市场在开发或者建设部分也有接合点，新建住宅量与住宅存量之间关系密切。,1.第i象限： 房地产使用市场（也叫物业市场、租赁市场或存量市场），如图，横轴变量为住宅存量，纵轴变量为房租。向右下倾斜的房地产需求曲线表明，在其他变量不变条件下，房地产使用需求量与房租的关系。即qd=d（r，economy）； economy代表其他经济变量，房地产使用市场的供给是由房地产存量所决定的。在一定时期内，存量固定不变， qs=s。房地产使用市场的供给和需求 共同决定了均衡房租水平，即： d（r，economy）= s 第i象限中，对于横轴上的某一数量的房地产存量， 向上画一条直线与需求曲线相交，就得到均衡 房租水平。有了r就可以接着分析第ii象限。,o,r,r,q,d,s,qd,2.第ii象限： 房租和房价的关系。这是房地产使用市场和房地产资产市场的两个联结点之一，也是资产市场的一部分。如图，横轴变量为房价，纵轴变量为房租。从原点出发的射线表示出房租和房价的关系，也就是说，房价是房租的资本化，即：p=r/i, i是资本化率，也称租售比，是投资者愿意持有房地产资产的当前投资收益率。 在该模型中，资本化率被视为外生变量，它是根据利率和资本市场的各种资产（如股票、债券、短期存款等）的投资回报率决定的。因此，该模型的目的是对于房租水平r利用资本化率i来确定房价。这就转向了第iii象限。,o,r,p=r/i,p,3.第ii象限： 房地产资产市场，也称房地产增量市场、开发市场、买卖市场。如图，横轴变量为新建房地产量，纵轴变量为房价。这里的曲线f（c）代表房地产的重置成本。新建房地产的重置成本随房地产开发量的增加而增加，是一条向右上倾斜的曲线。 我们知道，当房地产市场处于均衡，即稳定状态时，开发成本等于房地产价格，这时经济利润为零（开发商获得正常会计利润）。如果新建房地产开发量低于这一数量，则开发商获得经济利润（超额利润），这回导致原有的开发商增加开发量以及新的开发商进入；反之，如果开发量大于这一均衡数量，则开发商无利可图，就会减少 开发量或退出市场。所以，新的房地产开发建设量 c应保持在使房价p等于住宅开发成本f（c）上， 即：p = f（c），房价与新建房地产量成正比， 价格越高，开发商愿意建更多住宅。 图中纵轴截距表示即使只有很小的开发量也必须 支付最低开发成本，类似固定成本。,o,p,p=f（c）,c,p,c,4.第iv象限： 房地产存量与增量的关系。如图，横轴为房地产存量s，纵轴为房地产新建量（即房地产增量或流量）c。在一定时期内，存量变化s等于新建房地产量减去房屋拆除或折旧导致的存量损失。用k表示折旧率，则： s=c-ks 当市场处于均衡状态时，房地产存量将保持一个稳定数量不发生变化。在这种稳定状态下，每年的新建房地产量即增量正好等于房地产折旧量，即s=0=c-ks或s=c/k 将以上四个象限分析式联立在一起就构成房地产 四象限模型。,o,c,s=c/k,s,对于四象限模型的分析，一般按照逆时针方向，从一个给定的存量开始，在使用市场确定房租，这个租金通过资产市场转换为房价，接着，该资产价格导致新的开发建设量，再转回使用市场，这些新的房地产开发量最终形成新的存量水平。 如果我们分析开始时的存量水平与逆时针环顾一圈后分析结束时的存量水平相等，那么我们说，房地产存量（使用）市场和增量（资产）市场达到了均衡。 如果我们分析开始时的存量水平大于逆时针环顾一圈后分析结束时的存量水平，那么房租、房价和新开发建设量就会增长以达到均衡；反之，如果初始存量小于结束时存量，那么房租、房价和新开发建设量就会减少以达到均衡。 总之，均衡表示的是一种稳定状态，如果不处于这个状态，那么经济系统中总有力量使得各变量相互作用，发生变动，最终回归均衡。,二、宏观变量对住宅市场的影响,利用四象限模型，可以分析宏观经济对房地产市场的影响。那么，应该从哪个象限开始呢？需要根据实际问题进行判断，即要看外生变量首先产生直接影响的是哪个象限。这里采用的分析方法是比较静态分析，即比较初始的均衡状态和外生变量发生变化后的均衡状态，以观察外生变量对房地产市场各变量的影响。,（1）经济增长的影响,如果经济增长，居民收入提高（或家庭数量增加、企业数量增加），对房地产的需求增加，则在房地产存量供给一定的情况下，房租上涨（第i象限），又会导致房价上涨（第ii象限），进而引起房地产新开发建设量增加（第iii象限），最终会导致第iv象限的房地产存量增加。房地产存量的增加会导致初始假定房地产存量一定的情况下上涨的房租下降，如此运动直至达到均衡，如下图虚线所示。房租、房价、新开发建设量和房地产存量都较初始状态（实线）增加。如果经济衰退，则会出现相反情况。,租金r,d（r economy=s）,新开发建设量c,房地产存量s,s=c/k,资产市场：估价,使用市场：租金决定,p=r/i,价格p,p=f（c）,房地产使用市场：存量调整,房地产资产市场：新项目开发建设,经济增长的影响：使用需求增加,(2) 长期利率的影响,长期利率下降、房地产预期投资风险的降低，或者政府税收优惠政策等，都会降低投资者对房地产投资的收益要求，从而使得房地产