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互联网 房地产公司一栏海外众筹众并不是第一家做海外房地产众筹交易的网站，去年获得种子投资的 Realty Mogul 和 RealtyShares，将众筹概念成功植入房地产领域。还有我们熟知的Funderise，曾经在今年5月拿到了3100万美元融资。这些交易平台将原本需要投资整套的房地产玩法变成了依靠租金或者其他买卖等方式获取定期收益，极大的降低了门槛。海众网比较倾向于推荐海外大学周边的学生公寓，这类房产出租率较高，收益较为稳定，更容易达到预期。同时也会尽量选择有稳定收入的商业地产。它将单一投资人出资额限定在 $50,000 美元（30,000 英镑）、$100,000 美元（60,000 英镑），以及“基石投资者”三档。二手房出租比如我们报道过的微信租房平台的“V租房”。最重的是模式是自有房源模式，比如车库咖啡创始人苏菂加入的YOU+，还有“蘑菇公寓”l 信息不对称。虚假房源满天飞，中介为赚取差价，隐瞒房源和不利信息现象普遍。l 传统中介服务体验差。由于服务水平参差不齐，租客往往要货比三家，找不止一家中介看N多房才能最终达成交易。l 传统中介的实体门店形式。在门店运营和人员上大量重复投入，再加上同业竞争激烈，导致行业效率低下。l 传统中介的利益分配。中介服务的性价比低，比如北京的中介费高达一个月的房租。另外，虽然中介费高，但经纪人的日子也不好过。拿北京来说，经纪人的底薪在2500左右，每单抽成两三百，但由于人均月单量不多，工资其实处在较低水平。首先，爱屋吉屋构建完善的基础房源信息，尽可能公开房源的信息。联系房东、查看房产和身份证件、现场拍照等繁琐步骤都由专门的团队完成。后台数据库也会及时跟踪房源状态，以确保公布的房源信息的真实、“所见即所得”。用户可以高效过滤掉无效信息。然后，爱屋吉屋尊重并希望最大化经纪人的价值。通过自建经纪人团队，为客户提供线下一对一的，以客户为中心的看房顾问服务。举个例子，传统的中介服务，经纪人不会跟着客户位移。当你想换个地方租房，你得更换经纪人和门店，甚至还有机构。在经纪人的收入构成、激励以及监管方面，爱屋吉屋也做了优化。经纪人拿到更高底薪，并用服务费取代传统的佣金提成，服务费取决于客户给顾问服务的打分。最后是更加优化的流程控制。传统中介缺乏闭环监督，爱屋吉屋让经纪人全程每一个环节都在监控之下。比如，爱屋吉屋的经纪人与租客约见时要在客户端软件签到。如果看房顾问三次被租客投诉，就将被劝退。爱屋吉屋还会有一个客服团队对客户进行不定期抽查，确保中介顾问将“用户至上”理念落地。在租房旺季，北京房屋租赁市场每月成交 6 到 10 万单，上海每月成交 4 到 6 万单，爱屋吉屋有信心在这个市场上分一杯羹。爱屋吉屋告诉36氪，他们在上海的经纪团队已经超过 500 人，打通了上海 70% 左右的出租房源，北京也有上百人的经纪团队，打通了大约 50% 的出租房源。10 月份爱屋吉屋在上海的经纪人人均成交 8 单，明显高于传统租房中介的效率增加出售房屋房地产这么重且传统的行业，想要改造的互联网人有不少。近期想从售房经纪人角度入手以增加售房量的就有带客通和售房宝、房产销冠等几家创业公司。不过虽然都从经纪人入手，各家模式却都有不同，今天报道的售房宝（iOS、Android）就想从做好售楼经纪人的移动 CRM 工具开始，打造一个围绕售房经纪人社区，最终通过聚拢经纪人而为开发商起到分销作用。作为一个 CRM 工具，售房宝最重要的功能就是帮售房经纪人记录他的日程安排、每天要与哪些客户见面（类似 calendar 功能），以及和客户见面后，能够在移动端上记录下客户的具体信息，比如客户职业、收入情况、心理价位和地理位置等买房需求。最后，当经纪人用售房宝连续记录一段时间售楼情况，售房宝便可以给出个人的销售情况统计曲线。虽然说一般售楼公司都会在 PC 上安装 CRM 软件，移动版看起来有些赘余，不过通常 PC 上的数据只归属于公司而不归属于经纪人个人，对经纪人来说一是不方便使用，二是无法积累下属于自己的客户资源，一旦离职则会丢失这些信息，所以属于他们个人的移动 CRM 还是有一定价值的。在做好售房经纪人的工具之外，售房宝下一步就是想把经纪人聚拢起来，形成一个经纪人群聚的社区，而后可以与各个开发商合作，让开放商将合作的一手房、二手房房源信息、图片等都上传到售房宝内，为开发商实现分销。售房宝创始人李荣泉告诉我，为什么 soho 中国的房子可以卖得好？因为他们允许其他公司的售楼员带客户过来并提供提成费用，但大多数开发商其实是没有 soho 这样的影响力的，所以他们需要一个可以直面一千个、一万个售房经纪人的平台，让这些售房经纪人可以为他们分销，而开发商也可以让提成费用更透明，不会经过层层抬价的中间环节，另外也可以做到为经纪人提前结佣金。不过，由于目前售房宝的用户数量还不足够多，因此为了控制卖房效果不使销售分散，售房宝只和几家开放商进行了合作，近期会有十个可分销的房源放上来，这也是售房宝和主打“全民经纪人”的带客通等产品相比下的区别之处。最后团队背景上，创始人李荣泉此前供职 soho 中国和首创等房地产企业，联合创始人皮广茂此前多米音乐开发移动端，还有一位技术合伙人于东升擅长大数据处理和信息安全领域，兼任多家政府机构信息技术顾问。白领租房房屋质量价格不透明，找房子的时间和精力成本过高，房屋维修清洁太麻烦一直以来白领们的租房痛点都很明确，但市面上长期没有人提供可靠解决。大概两年前，链家开始尝试运营“自如友家”和“自如寓”，依靠“房屋托管+标准化装修+租后服务”三驾马车，在北京市场扩张影响。而在另一大流动人口城市上海，却还没有一个领导性的标准化公寓品牌，这给了蘑菇公寓这样的创业公司一个崛起的机会。最近在上海的朋友，很多都已经知道了蘑菇公寓这个品牌。蘑菇公寓由地产背景出身的三位创始人联合创建，上线 8 个月，可出租房源已经实现由 0 到 4000 的增长，团队成员也由 20 人迅速成长到 200 多人，在广告推广很少的前提下，已经在白领群体中占据了不错的口碑。蘑菇公寓会与房东签下 5 到 10 年的托管合约（批发），对于托管的房子，则会进行一定的标准化装修（全宜家家具），再从空间和时间上进行拆分并出租给用户（零售）。在这个过程中，蘑菇公寓享受了两方面的盈利：1、从批发到零售，中间会有一定的价差。2、对房屋的再装修，可以创造一定的装修溢价。白领租房的诉求无非是安全、舒适、价格可接受。安全和舒适性，依靠对房屋的标准化包装以及信息的充分披露来实现（从商圈到小区到房屋到租客，每个层面的信息都尽可能完善地展现，让用户自主筛选）。价格方面，则依靠批量拿房、批量获客的规模优势进行控制。目前蘑菇公寓的单间均价在 3000 元左右，还是略高于市面一般房源价格，但联合创始人龙东平透露，他们未来有信心把均价打到 2500。获客成本方面，将基于良好体验提升用户复购，在一个较长期限内，将营销成本尽量摊薄。龙东平表示目前蘑菇公寓的获客成本已经降到极低水平，约有 25% 的新客来自老客推荐，相比于酒店业动辄 15% 的分销成本已经极具优势。与自如友家类似，蘑菇公寓也提供了租后的保洁、维修、保险、宽带等服务。更有特色一点的，则是与银行的分期付款合作。市面通常的租房协议从季付到年付不等，对上班族来说资金压力较大，所以租房宝等分期付款工具才得以流行。蘑菇公寓干脆直接与银行联手向用户提供信用卡，用户可以一次刷一年房租，以后按月还款。蘑菇公寓方面，则可以提前兑现一年的现金流。依靠租后服务，蘑菇公寓可以额外获取相当于租金 10% 的服务性收入。直接竞争对手：地产O2O创业公司“房多多”完成8000万美元B轮，嘉御、光速、鼎晖联合投资在房地产市场，线下房企与线上互联网公司的关系十分微妙。线下活得特别好的时候，对线上这一套不屑一顾，所以过去几年的“地产互联网”基本停留在广告概念，没有实质性地介入交易。但如果线下活得特别不好，线上平台也很可能变成无源之水，整个行业也就陷入低迷。所以，对于互联网公司来说，最理想状况是房地产业基本平稳但略微艰难，市场适度向买方倾斜。只有这样，线上公司才具备整合线下的潜力。而从去年底开始，市场恰恰在往这个方向发展。在国内房地产业下行的背景下，“房多多”已于上月完成 8000 万美元大额 B 轮，嘉御基金（Vision Knight Capital China Fund）、光速安振中国创投（Lightspeed China Partners）、以及 A 轮投资商鼎晖创投（CDH Venture）联合投资。本轮投资过后，“房多多”将重点投入于战略业务拓展与布局，并进一步优化线上产品体验与线下服务体验。从模式上来讲，“房多多”做的是交易式的、基于效果付费的地产 O2O 电商，这有别于搜房、安居客的端口费模式（本质是一种与曝光率挂钩的广告模式）。而就业务而言，“房多多”走了两条主线：l 房地产B2B。“房多多”同时对接地产开发商与经纪公司。通过与开发商谈判，以较大折扣批量获取房源，再与线下地产经纪