2014陕西汉中市罗江商业项目初步建议书（67页） .ppt

心智同和 山水如是,成都先和商骥房地产顾问有限公司,罗江商业项目 初步建议书,2014.3,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：/ 添加q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,前 言,首先感谢贵公司对于成都先和商骥房地产顾问有限公司（以下简称“我司”）的信任和支持，作为一间致力于为国内房地产开发提供全程专业运营服务的企业，我司对于此次能够有机会与贵司合作，并向贵司提供房地产开发顾问服务工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的房地产开发运营经验，能够成功打造卓越的房地产项目。 本商业服务建议书涉及的商业服务方向性初步建议、项目服务内容及服务报价为建议性方案，有关服务内容及服务条款以经贵我双方一致认定并签署的合作协议为最终依据。,本报告所涉及内容 1、地块区域市场初步分析 2、项目初步定位及核心产品组成 3、对商业部分定位建议 引入主力店百货（精品中高档百货），次主力品牌，精品超市 下阶段还需开展的工作内容 1、项目前期工作 1.1区域商业环境调查；（罗江县及周边消费习惯行为分析） 1.2项目产品组成调研分析（项目商业环境调研、酒店式公寓市场调研)； 1.3项目精准定位：整体定位、形象定位、档次定位、客户群定位； 1.4各产品主力户型设计； 1.5业态规划（项目商业业态规划分析），项目主力店、次主力店的确定； 1.6商铺销售分割规划建议； 1.7动线规划、优化：项目主体动线规划、平面动线、垂直动线等 ； 1.8规划方案设计、调整、优化、确定； 1.9公共部分设备配置建议 2.0商业与设计无缝衔接、对接调整并实施； 2.1项目方案设计，施工图设计；,项目运营工作提纲,2、项目整合营销策划及商业的招商策划；招商执行；项目销售执行； 2.1确定项目总体规划方案； 2.2制定项目销售策略及价格体系； 2.3完成项目营销推广方案； 2.4制定销售控制策略及优惠措施； 2.5营销推广思路、营销宣传点策划； 2.6系统完善项目vi系统确定、媒体组合、品牌树立、主要销售活动； 2.7项目销售资料销售现场氛围的设计； 2.8完成项目销售的宣传设计、宣传计划，启动宣传策略； 2.9销售策略制定及销售价格制定； 2.10销售周期划分及控制； 2.11统一销售说词、销售人员培训，全面启动销售预定工作；销售现场组织策划； 2.12销售推广与销售配合控制； 2.13各阶段突破销售策划与清盘策划； 2.14协调销售与招商的配合关系，完成销售培训； 2.15确定项目招商策略及执行方案； 2.16项目的商铺分割及商铺定价、招商策划方案以及项目营销宣传思路 2.17项目招商策略策划及租金体系测算； 2.18制定招商措施及政策并启动招商测试； 2.19整合招商及招商调整；,项目运营工作提纲,3、后期运营管理，制定运营管理方案，确定项目盈利模式，全面进行商业运营管理； 3.1后期经营管理体系建立； 3.2近、中、远期打造思路； 3.3商业经营监控体系； 3.4运营管理：包括商业运营调研、运营、营销推广等方面的服务； 3.5资产管理：包括公共场地、广告位、边际资源管理方面的服务； 3.6物业管理：包括基础物业管理、停车场管理、客户服务管理等方面的服务； 3.7商业管控体系建设项目经营监测方法； 3.8商源储备及补位招商； 3.9商家经营能力评估； 3.10竞争对手调研； 3.11建立经营管理团队； 3.12开业方案并执行；,项目运营工作提纲,环境初步调研,本章将根据我司针对贵公司该项目周边商业项目以及万邦商业片区进行初步的商业环境调研，并对本案核心产品构成进行了方向性建议。,项目 周边商 业 环境调研,今天,汉中现代国际广场是市区两级招商项目，总投资1.5亿。总建筑面积30000平方米，14部自动扶梯，两部观光电梯，采用地热源中央空调系统，现代国际广场集主力百货，休闲购物、餐饮娱乐等多种业态于一体，可满足不同层次的消费需求，汇集600多家商铺，可同时容纳5000-8000人购物。,格之百货紧邻人气冲天的中心广场，距汉中市繁华的北大街仅一站路之遥，商场前有3条主要公交线路经过。其经营面积逾25000平米。商场外围建有大型停车场，主体结构3层，一层主营化装品、珠宝首饰、皮鞋皮具、大小家电等；二层主营时尚男女装；三层主营运动休闲服饰、时尚内衣、儿童服 装玩具。,汉中世纪阳光商厦位于汉中市天汉大道968号，占地面积近30亩，营业面积2万平方米。公司前身为汉中市五交化总公司，成立于1962年元月，2001年2月，整体改制汉中世纪阳光商厦有限公司，2007年9月与海航集团重组公司以家电经营为龙头，经营超市、百货等，是陕南最大的商业流通企业。,万邦时代广场位于汉中市市中心核心地段，由天汉大道、太白路、友爱路以及北巷四条汉中主要的交通枢纽要道围合而成，是由万邦集团投资、万邦置业发展有限公司开发、投资近13亿元精心打造的一站式大型购物中心。项目总占地68亩，总建筑面积为22万平方米。由5栋商业和2栋36层的高层住宅组成，形成地下超市、大型停车场和地上中央6层主力百货及八条商业街的格局，是目前汉中市规模最大的商业中心。,本案,项目周边商 业 环境调研,万邦时代广场体量大、客群覆盖面较广，但设计规划不合理，资源浪费。,位于汉中市市中心核心地段，是由万邦集团投资、万邦置业发展有限公司开发、投资近13亿元精心打造的一站式大型购物中心。项目总占地68亩，总建筑面积为22万平方米。由5栋商业和2栋36层的高层住宅组成，形成地下超市、大型停车场和地上中央6层主力百货及八条商业街的格局，是目前汉中市规模最大的商业中心。,万邦时代广场： 总建面：22万 立面：现代简约+欧式复古 定位核心：以主力店鼎鼎百货+万达电影城+华润万家超市+百悦酒店+主力店+外步行街+高层住宅组成的商业综合体 开业时间：2008年 客群：各层次各段消费群,项目周边商业环境调研,世纪阳光位置优越、惯性客户优良、渠道丰富，集团客户众多，但软硬件陈旧。,本案位于汉中市天汉大道968号，占地面积近30亩，营业面积2万平方米。公司前身为汉中市五交化总公司，成立于1962年，2001年2月，整体改制为汉中世纪阳光商厦有限公司，2007年9月与海航集团重组，公司以家电经营为龙头，经营超市、百货等，是陕南最大的商业流通企业。,世纪阳光（民生百货）： 总建面：20000 立面：白色简洁立面 定位核心：以百货+餐饮+超市+手机卖场+家电卖场为主 开业时间：2001年开业 客群：外地及汉中市各县消费群为主,项目周边商业环境调研,现代国际广场位置优越、人气旺盛、百货商源丰富，但业态单一、硬件薄弱。,本案是市区两级招商项目，总投资1.5亿。总建筑面积30000平方米，14部自动扶梯，两部观光电梯，采用地热源中央空调系统，现代国际广场集主力百货，休闲购物、餐饮娱乐等多种业态于一体，可满足不同层次的消费需求，汇集600多家商铺，可同时容纳5000-8000人购物。,现代国际广场： 总建面：30000 立面：现代风格 定位核心：以百货+屈臣氏+超市+美食广场为主 开业时间：2010年5月正式开业。 客群：各层次消费群体,项目周边商业环境调研,格之百货女装品牌众多、停车相对便利，但商源匮乏、空位较多、经营管理不善。,本案紧邻人气冲天的中心广场，距汉中市繁华的北大街仅一站路之遥，商场前有3条主要公交线路经过。其经营面积逾25000平米。商场外围建有大型停车场，主体结构3层，一层主营化装品、珠宝首饰、皮鞋皮具、大小家电等；二层主营时尚男女装；三层主营运动休闲服饰、时尚内衣、儿童服 装玩具。,格之百货（原星光百货）： 总建面：25000 立面：现代简约玻璃幕 定位核心：以百货主力店+德克士+家电卖场为主 开业时间：2004年底开业。 客群：本地消费客户群,商业环境初步调研,总结：项目所在区域为市商业集中地，市场需求大，周边商业属同质竞争且激烈。,1,中心广场周边主要商业售价普遍23万（1f），租金60300元/，单铺面积普遍在200以下，层高34m，档次偏低，现有项目主要客户辐射市区消费群体（商家、消费者、投资者）。,2,3,本案可打造4-5万商业，以高端名品主力店+中高档零售百货+时尚餐饮+娱乐+写字楼+酒店式公寓为主，打造高端商业并将带动区域升级，填补城市核心商圈空白。初步方案为5层+1层地下商业，单层面积约4000，60%进行销售，40%进行自持，规划档次较高塔楼，分别为写字楼1万，酒店式公寓1万。,目前，汉中市零售业及主要商业项目均存在经营类别少及档次偏低，动线规划存在较多问题，各个商业项目同质化竞争相对激烈。其中以世纪阳光、现代国际为代表的北大街为汉中市核心商圈，商业氛围高人流大，完成能支撑5楼以上的商业规划，其百货的裙楼体量主要为3-4万；而以万邦、鼎鼎百货、魅力之城为代表西大街为汉中另一个主要的商圈，商业氛围及消费人流较中心广场相对较差。,市调总结,深度剖析,同质竞争是本案必须面对的难题，本案不必与世纪阳光等中低商业项目直接同平台竞争，业态及产品补差是较好的解决方案。 根据避差原则进行产品定位是本案主要发展方向。,项目产品构成组合建议,该地块位于劳动东路与人民路南端交汇处，北临苏宁电器-五环宾馆，东临五一大厦，西、南两边直接临街。占地二十余亩，可修建6-8万平米的城市商业综合体。,1）将建筑设计与现代商业规划相结合，以最终业态作为建筑设计定向的重要参考； 2）业态规划要合理多样：院线、百货、超市等主力店要与时尚餐饮、酒店共享人流； 3）将主力商户、店铺的招商接洽工作与商业规划同步进行，并作为建筑设计的重要参考标准，拥有完善硬件配套设施。 4）科学的动线设计，符合商城经营特点的内外装与导视系统； 5）主力店及次主力店有选择性的持有； 6）考虑不同业态经营者的软硬件需求，纳入前期规划设计； 7）引入经验丰富的主力百货和主力商家资源，明确定位、针对消费群。 8）避开与现有购物商城的同质竞争、取长补短。,项目产品规划组合建议,核心产品组合：高端名品主力店+中高档零售百货+时尚餐饮+娱乐+写字楼+酒店式公寓。塑造汉中独一无二风景线。,项目产品规划组合理由,1,商业购物中心：引进如香港盛大百货、香港尖沙咀百货等港资广式百货为项目主力店，通过百货商业平台可以引进麦当劳、味千拉面等时尚餐饮品牌，项目高端精品超市和百货所带来的20-30%港澳零售品牌，从而支撑项目中高端商业的定位及后期良性运营。同时借助项目稳定、高附加商家资源从而支撑项目商业及住宅销售。,2,3,酒店式公寓：将公寓作为独立产权出售给投资者，投资者一般不自行居住，而是将其委托酒店管理，获取客房利润分红，业主拥有独立产权，所有权，但没有经营权。本案引进如维也纳酒店、半岛酒店等商务酒店，在公寓销售同时，与酒店方签订租赁协议。另外，可以用部分公寓解决项目拆迁住户返迁。,写字楼：目前在汉中写字楼是一个市场空白，而市场又有一定的市场需求，如金融机构、保险业机构等。另外，从本案地理位置讲，具备发展办公物业的先决条件，但针对该产品的市场容量、规模需求、档次需求还需进行详细市场调研。,4,住宅：依托汉中核心地理位置优势，完善商业配套，加之本案高端商业的打造，可以规划一部分高端住宅，着重在于产品设计和景观的打造。,项目定位建议,本章将根据我司对于汉中中心广场商住项目，结合地块周边及汉中商业现状，对项目商业部分提供差异化定位方向建议以及案名建议。,项目商 业 部 分 定位 思考,plus,世纪阳光及北大街、鼎鼎百货及万邦虽覆盖主流零售消费业态，但其档次较低且同质化严重。从整个市场来看存在大量缝隙客户，我们可以选择差异化发展。,考虑重心：差异化，可持续发展,业态文化差异化,可明确两个差异化业态主题定位方案,二、以前端潮流时尚为核心的主题,一、以汉中能承受的奢侈品为主题,在业态选择层面，在居民收入日益增加的情况下，能够保证客户需求也在同时增长，保障项目后期运营（如奢侈品、如潮流时尚）,市场需求日益增加,以定位高端商业为项目发展方向，业态组合为项目考虑重点：,项目商 业 部 分 定位 思考,确定两大差异化业态主题定位方案,二、以前端潮流时尚为核心的主题,一、以汉中能承受的奢侈品为主题,主力消费客户群体汉中市新富、白领阶层,客户定义：社会中坚阶层或中高阶层（政府官员、金领、白领等） 客户描述：他们处于金字塔中上层，有较高收入水平，寻求品质和品牌消费，多为商务人士、具有小资情结 客户年龄段：29-45岁左右,次级消费客户群体周边白领、金领,客户定义：新锐，受过良好教育，白领、金领（24-35岁客层） 客户描述：城市新锐阶层，受过良好教育，拥有令人羡慕的工作，有小资情结，需品质型消费给予自身价值证明 客户年龄段：24-32岁中青年客户群体,主要针对金字塔中上层城市新富，小众圈层；在汉中奢侈品缺失环境下，该类客户缺失，可通过小资情调塑造，给予该类客户买得起的奢侈品，抓住缝隙。,主力客户群社会中坚层，白领等,次主力客户群年轻时尚达人,客户定义：汉中乃至周边最具偏好差异化的社会中坚层 客户年龄段：25-38岁 客户描述：具有较强经济能力，从传统的潮流中跳脱出来，希望迎合更为品质化时尚潮流，需求品牌时尚,客户定义：汉中市年轻时尚达人 客户年龄段：20-28岁 客户描述：具有极强时尚潮流意识，能够主动迎合潮流趋势，但经济实力有限，多以潮流创新需求为主，以潮流折扣店等为主,主要针对社会中坚层以及偏好差异化的新锐社会群体；在个性为前提的时代发展背景下，该类客户往往开始或已具备潮流时尚方面需求。,项目商 业 部 分 定位 建 议,二线奢侈品牌店,高端百货及精品超市,中高端院线,休闲时尚餐饮,以二、三线奢侈品牌为主要形象店，形成品质影响力和品牌效应，吸引中高端客户,电影院不仅可以给商场 带来更多的人气，同时也带动商场内包括餐饮、百货等行业的消费。,主力形象店,通过高端商业定位，以及百货支撑平台，引进如麦当劳、味千拉面等时尚休闲餐饮,引进如盛大等广式百货及精品超市做为商业引擎，并对汉中现百货业进行提档升级,方案一主要针对新富阶层对于奢饰品的欲望，抓住其心理，给予其一个有“买得起的奢侈品”的地方，同时，商家在能够满足项目租金，可使销售更易去化：,新锐奢品专卖店+高端百货/超市+休闲时尚餐饮+院线 关键词：商贸、大店划分、租金保证、支持售价 （开发商需持有物业有：精品超市；部分品牌餐饮，如麦当劳；院线等）,主要业态,辅助业态,主要业态,项目商 业 部 分 定位 建 议,时尚品牌主力店,国际潮流品牌店,潮牌折扣店,时尚餐吧,三叶草，dc，af，levis、小猴子等潮流前线品牌零售店，覆盖最具消费力的时尚达人,izzue等时尚品牌主力店，既献给时尚的潮流人士，也献给渴望潮流的普通客群,阿迪达斯，esprit 等品牌折扣店，覆盖众多渴望时尚，但消费力偏低时尚青年客群,主要,主要,次要,休闲餐饮是商业最佳搭配，是覆盖面最广的业态体系，也能够增加客户滞留时间。,辅助,潮流、时尚名品街区+潮牌折扣店+时尚餐吧 关键词：首入汉中的国际潮牌，时尚、折扣 （开发商不需要持有物业，因销售需招商做为支撑，故单店招商压力相对较大）,方案二主要针对城市新锐潮流阶层，满足汉中潮流品牌服饰空隙市场，同时，与汉中现有商业形成避差；方案三定位为：,项目商 业 部 分 定位 建 议,j制定对小业主的管理方式,k对经营户的管理措施,l建立消费情报管理模式,m对安全、消防、环境、设施设备形象管理,a统一规划布局 目的-确保项目整体形象和品质,b统一招商管理 目的-品牌审核及完善的租约管理,c统一销售及营销推广 目的-维护，提高经营者的共同利益,d统一商业运营管理 目的有助与建筑空间的维护和保养,实现四个统一,a项目动线及商铺的整体规划,b店招及装修规范，店面经营规范,c经营商进驻前的管理体系建设,d营运管理组织结构设置流程,e营运管理成本核算结构设置,f销售收入与销售价格结构设置,g商业品牌的推广计划,h针对性的商业品牌推广计划,i开业后联合商户的营销计划模型,销售运营模式,采取统一招商、统一推广、统一销售、统一管理及统一服务监督的模式，有效整合项目资源整体打造项目品牌，提升商业价值，降低经营风险,天汉时代广场 香槟广场 星城广场 巢时代 汉中时代广场 阳光国际广场 香槟特区 新亿城 乾锋广场 壹城 美利新世界 尚层广场 新汉城世纪中心（广场） 尚都国际中心 财富中心 城市春天 新城国际 财富广场 领地广场 新都会 （世纪）财富中心 汉城新坐标 繁华盛世 世汇国际 盛景百汇 缤纷国际广场 汉中时代moco 隆城国际 置地星城（座） 时代天街 时代都汇 巧克力城,项目案名建议：,推荐案名：汉中时代moco 推荐理由：moco是modern original cool own的缩写，主要指向走 在时代最前沿、对时尚触觉感知与生活洞察力天生过人的 “摩登一族”。确定“moco”概念的项目，其主要是为了诉 求动感、时尚、原创、自我四大核心的生活品质，引导一种 年轻的都市生活方式。,项目案名建议：,推荐案名：汉中时代天街 推荐理由：“天街”自古以来就似悬在天上的一条街市。古代的香客， 现在的游人都对这条街存有深刻的印象。在长约千米的天 街上布满了居所、宾馆、饭店、商铺。“时代天街”代表 项目一种崇尚现代文明的精神，一种现代的生活态度，一 种现代的行为理念，还有一种现代的社会责任感。它可承 载着项目的一种信念。,项目服务内容,本章将根据我司对于汉中中心广场商住 项目提供服务内容的框架建议。,项目服务内容,1、顾问模式，甲方执行，我司提供建议策略； 2、全程策划执行；,房地产全程服务,全程策划,房地产全程运营,招商代理,销售代理,运营管理,1、招商顾问； 2、招商执行； 3、主力店推介；,1、销售顾问； 2、销售代理；,1、运营管理顾问； 2、商业经营管理执行； 3、物业托管；,注：红色字体为本次合作模式,项目服务内容,项目策划服务及内容,项目整体策划,项目环境调研报告 1、区域环境调查； 2、行业调查； 3、项目针对性调查； 4、拟定规划及产品定位调查；,项目概念规划方案 1、概念规划； 2、项目定位； 3、产品定位； 4、配套配比规划；,项目服务内容,商业专项策划,规划细分方案,项目销售策略及价格体系,项目营销推广方案,项目开业及运营管理方案,项目招商策略及执行方案,主力店配比；动线规划；铺面规划等；,项目服务内容,销售代理（独家）,销售策略制定及销售价格制定,销售周期划分及控制,销售现场组织、人员培训及开业,各阶段突破销售策划与清盘策划,销售 代理,销售推广与销售配合控制,项目服务内容,招商代理（独家）,招商策略及价格体系,目标商源锁定,进行招商测试,商业地产价值点及招商人员培训,招商执行,招商 代理,服务内容,商业经营管理顾问,包括商场调研、运营、补位招商、营销推广等方面的顾问服务。,包括公共场地、广告位、边际资源管理方面的顾问服务。,包括基础物业管理、停车场管理、客户服务管理等方面的服务。,运营管理顾问,资产管理顾问,物业管理顾问,包括协助甲方建立经营管理团队。,项目经营监测方法；商源储备及补位招商；商家经营能力评估；竞争对手调研。,我公司骨干人员驻场协助管理1-3个月。,管理团队培训,商业管控体系建设,驻场顾问咨询,公司简介,本章将主要介绍成都先和商骥房地产顾问有限公司基本概况及公司业绩。,commercial real estate operational specialist,先和商骥，房地产全程营运专家,成都九思房地产顾问有限公司,公司介绍,成都先和商骥房地产顾问有限公司，由曾在知名房地产品牌企业中操盘的专家组成的地产资讯、顾问、规划、招商、营销代理等业务的公司。公司运营实力、专业水平以及实践能力较强。 成都先和商骥房地产顾问有限公司-专注地产全程运营，经过长期的运作实践，已发展为集市场调研、项目规划、营销策划、招商代理、经营管理等为一体的现代房地产全程运营的公司。运作项目涉及特色商业街区、大型专业卖场、购物中心、夜生活广场、总部基地、写字间、精品住宅等近二十个房产项目。,公司理念,专注、专业、专心！,提升项目品牌形象，打造区域典范 促进项目现金回流，实现利润最大化 有效利用成都先和商骥经验及客户资源 为发展商创造出长远及稳定增长之利润 为发展商提供专业、综合的房地产顾问服务,公司组织架构,财务管理,行政管理,运 营 拓 展 中 心,总经理,副总经理,策划总监,运营总监,销售总监,招商总监,策 划 中 心,招 商 中 心,销 售 中 心,公司部分成员简介,运营总监李定涛先生介绍,公司部分成员简介,销售总监尹虔先生介绍,公司部分成员简介,策划总监刘泽利先生介绍,公司部分成员简介,项目规划及工程顾问唐斌先生介绍,公司部分成员简介,招商总监邢强先生介绍,典型案例,成都兰桂坊 成都兰桂坊，位于成都锦江区九眼桥，是除香港外，兰桂坊全球第二家店，也是唯一一家分店；成都兰桂坊面积达到4.3万平方米，比香港兰桂坊大了整整18倍。除了酒吧、俱乐部外，餐饮也占据很大空间，此外还有红酒、雪茄、服装等高档专卖店。 服务内容：商业规划、业态组合规划、招商执行、,典型案例,麓镇中国时尚创意小镇,位于成都华阳，高端别墅配套商业，8万平米，文化、餐饮休闲及娱乐为一体； 服务内容：品牌推广、招商策划及执行、营销策划等,典型案例,蓝光金荷花国际时装城项目 西部最大、种类最全、软硬件环境最优的大型专业品牌服装批发市场。总建筑面积约15万平米。市场辐射云、贵、川、西藏、重庆等西南地区乃至西北甘肃、陕西等地区。 集批发、零售、仓储、展示、配送、办公、电子商务功能于一体，是西部首个打造的以电子商务为特征的第五代服装批发市场 服务内容：商业规划、导示完善、特区招商、经营管理等服务。,典型案例,玉林生活广场项目 玉林生活广场位于玉林南路与二环路交汇处，以夜生活广场为主体定位，以餐饮、娱乐、休闲为业态定位，目前已成为成都本地知名的休闲、娱乐场所，及时尚人士必去之地。主要入驻商家有陶然居旗舰店、阳春茶楼、知名酒吧“空瓶子”“音乐房子”、菲音酒吧、福尔摩莎餐吧等。 服务内容：业态调整规划、招商、经营管理。,典型案例,香槟广场项目 成都春熙商圈地标性商业项目，总建筑面积6万余平米，是集商业、商务、酒店等于一体的大型商业项目。其中商业面积近3万平米，目前已形成了以潮流购物、前卫娱乐、风情美食、咖啡休闲为主的春熙时尚生活体验集群. 服务内容：招商策划、招商执行、经营管理,典型案例,耍都生活广场项目 位于成都武侯祠，2.5万平米，仿古建筑、餐饮娱乐休闲广场 服务内容：招商策划、招商执行、经营管理,典型案例,麓山国际社区 位于成都华阳，高尚别墅，堪称别墅中的典范 服务内容：销售推广及策划,典型案例,汉中 魅力之城项目 汉中市餐饮娱乐夜生活广场的代表，商业2万平米 服务内容：营销策划、招商代理,典型案例,汉中.名酒名茶城 汉中第一个名酒名茶专业商城，面积约3000平米。 服务内容：招商、运营全程代理,典型案例,汉中城南雅居 汉中城市高品质住宅的代表之一，面积