九江21世纪招商提报

1,关于九江 21世纪家居市场招商报告,2,目 录,1,2,3,4,Zheng Jia consultancy,正嘉房产营销策划公司,城市概况,竞争市场分析,5,6,7,竞争市场分析,市场调研总结分析,本项目剖面分析,城市概况,招商运营思路,核心人员及操作案例,项目合作收费方案,3,城市概况,4,九江地处江西省北部，北濒长江，南邻庐山和鄱阳湖，并有修河横穿而过，地势起伏，南高北低，是长江、庐山、鄱阳湖孕育出来江南名城，是长江黄金水道的十大港口之一。九江市下辖一市二区九县，其中浔阳区是目前九江市的政治、经济、文化中心，八里湖新区和开发区是未来政府发展的重点区域，也是新的政务中心。,城市概况,5,九江全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积19078平方公里，其中城区规划面积1400平方公里（撤县设区），城区人常住人口86万。,市辖区：浔阳区、庐山区、开发区、八里湖新区； 市辖县：九江县、湖口县、都昌县、星子县、德安县、永修县、武宁县、修水县、彭泽县。,人口及面积,6,九江地处赣、鄂、皖三省交界处的唯一中心城市，具有“七省通衢”的战略地位，可辐射600万人口，商业潜力巨大。 京九、武九（至武汉）、合九（至合肥）和铜九（至铜陵）、景九（至景德镇）等五条铁路干线在此交汇。 公路有105国道（北京-珠海）、316国道（福州-兰州）过境，昌九高速公路、九景高速公路等。 长江水运上通重庆，下达上海并延伸海外。,昌,九,高,速,公,路,交通状况,7,城市格局规划,从“两湖时代”迈向“八里湖时代”发展战略带来城市格局改变,8,GDP稳定增涨，城市宏观经济发展状况良好，为家居市场发展奠定基础。 GDP连续6年增幅保持12%以上，根据国际标准判断，九江房地产6年保持高速发展，这对家居城的建设和发展非常有利的。,近6年GDP增速都保持在12%以上，宏观经济运行良好,对照世界银行和库兹涅茨国际判断标准,9,2009年人均可支付收入达到14203，増涨10.2%，増速接近2006年10.1%的近6年最低水平； 历年来居民储蓄存款余额稳中有升，2009年城镇居民储蓄存款达到486.38亿元，增幅接近30%，为近6年增幅最高。,城镇居民储蓄余额连续6年10%以上增长，近3年增速下滑，城镇居民储蓄余额近3年快速增长，2009年增涨近30%。,10,九江市2010年三大产业比为16:20:64；第二产业所占比重最大，其次第三产业，第一产业所占比重最少。,2004年人均消费支出为5349元，2009年人均消费支出9368元，六年内人均消费支出呈不断增长趋势，涨幅最高达到20%。,11,竞争市场分析,12,右图为九江各主要家居、建材、五金专业市场所在区位： 21世纪家居港东区、华东建材市场、九江五金城、慧龙家居广场、天马建材家居城、九江五金商贸城。,本案,慧龙家居,华东建材市场,九江五金城,21世纪家居,九江五金 商贸城,九江天马建材 家居城,13,21世纪家居港东区,14,华东建材市场,15,天马建材家居城,16,慧龙家居广场,17,九江五金商贸城,该项目不仅从规模体量上还是市场定位方面，都与本 项目相似，将会对本项目产生极大的竞争威胁。,18,九江五金城,19,其他市场,慧龙新城,08年开发销售，靠近铁路的每月为1800+元/，对面的每月2000+元/，现在价格为5000左右/。入住率达到约80%。店面为开发商自持，约8000，已形成颇具规模的摩托车电动车市场，租金为25-28元/月 。,九江钢材（加工）大市场,此市场位于21世纪正对面，拆除重建在即，已于今年3月份起不收取租金，连通市场左侧的空地公约20亩都归市场开发商所有，规划为建造住宅，这对21世纪是锦上添花之笔。,20,市场调研总结分析,21,总 结,目标消费市场,目标招商市场,建材家居经营现状,九江是三省交界的中心城市，辐射人口达到600万，城区人口100万，其房地产蓬勃发展，商品房成交量节节攀升，建材、家居消费额度每年在50亿以上，行业推生大市场，本案目标消费市场潜力巨大。,九江城区经营户总规模较大，总体数量达到1000户以上，经营品类基本覆盖低中档。本地可整合的资源丰富，另外一些高档品牌已有进驻九江城计划，总体来说行业为可整合的资源较多，可整合的层面较大。,九江建材家居卖场，以华东、21世纪为龙头，零星分布其他几个建材家居卖场，但是由于规划、设计，硬件提升的诸多原因，均不能同时满足一站式购物和舒心、放心购物的现代化的商场要求，由于行业整体发展良好、大部分卖场经营良好，卖场与卖场之间竞争还是不够激烈，基本是一家独大，但是，此种经营格局在一两年内必将打破。,22,九江建材家居市场经营户基本思想状态,大部分经营户经营该行业在5年以上，经营思路已经定位，营销思路缺乏。 大部分经营户认为建材家居分开分布，不利于消费者购物，不像其他城市有一两个建材家居联体的大型商场。 部分经营户有扩大经营规模的想法，但苦于没有相对较好的经营平台。 普遍认为华东市场过于强大集中，不利于其他市场成长。 大部分经营户还是安于经营现状，对华东的期望较高，虽然知道一两年内九江还会出现大型建材家居卖场，但要总体规划自己的生意还是处于需要引导阶段。,23,进驻项目意向柱状图,通过统计，约25-30%的商户有进驻意向，40-45%的商户持观望态度，20-25%的商户目前没有进驻的意向。,24,正嘉顾问 Zheng Jia consultancy,项目SWOT分析,地段属于国家级开发区，硬件设施齐全，政府扶持 交通临近城市主干道，交通便利，通达性较好 体量 21万平方米的专业市场，形成了一定的规模优势,Strength 优势,Opportunity 机会,宏观市场城市经济状况飞速发展，发地产发展日益繁荣，大市场环境背景良好 城市发展地处三省交界中心城市，辐射人口多 区域发展处于九江未来重点发展新区域，市场发展潜力大 竞争市场九江许多老市场面临重新改造，急需整合升级,优势&机会 ：发挥,充分预估项目新开发区的商业的核心价值，体量优势，和政府扶持力度。 竞争如此激烈，要加快对老市场客户资源的整合升级，树立项目品牌优势。,发挥优势分析,SWOT分析,25,正嘉顾问 Zheng Jia consultancy,项目SWOT分析,地块 项目地块不规则，纵深太狭长 交通 离最近的公交站台较远，高铁贯线路贯穿。,Weakness 劣势,Threat 威胁,同质化 九江家居市场竞争较多，市场竞争激烈，同质化严重。,劣势&威胁 ：规避,与政府部门沟通，增加公交站点，规避交通通达性较差的弱点 引进专业团队，为本项目全程策划、全程运营提供保障。 结合项目综合状况，搞好规划设计，一定程度上规避地块本身的劣势。,规避风险分析,SWOT分析,26,本项目剖面分析,27,地块位于九江市开发区，其交通优势，区位优势、规模优势明显。,地块概况,本案,28,项目四至： 东临杭州路，西邻慧龙家居，北沿长江大道至前进西路，南邻华东市场。,地块四至,西,北,南,东,西邻慧龙家居,南邻华东市场,沿长江大道北至前进西路,东至杭州路,29,项目商圈及交通,本项目所处的八里湖新区和开发区将会成为九江新的城市中心。,八里湖区,开发区,周边路网纵横贯穿，毗邻城市主干道，无车辆拥堵，离高速公路很近，又有高铁贯穿，通达性好。 项目所临长江大道范围内，目前没有公交站点，距最近的公交站点较远。,30,周边住宅 、写字楼分析,周围的居住人口密集，有多个老小区的，而新开盘的香域半山（21世纪正门直行约1.5公里）在卖到5800元/左右的情况下开盘即售罄。,31,本项目招商运营思路,32,本项目招商成功可能存在的问题,规划原则,规划内容,问题1,问题2,地块不方正，太狭长，对业态规划、布局、导购系统的安排提出更高的要求。,九江及其他市场经营户对新市场的开发存在抵触情绪对我们的招商政策，招商人员如何引导和营销人员如何营销提出高要求。,33,业态定位思路,规划原则,规划内容,三 中心： 陶瓷、厨柜、木业展示中心。 三 广场：家具广场、灯饰软装广场、旗舰家居体验广场。,3中心、3广场，建材家居一站式购物。 停车，仓储，休闲娱乐，酒店，商超，银行全方位配套。,34,项目整体经营业态定位,油漆、涂料、玻璃制品、五金、铁艺等,灯饰软装广场,-1 F,8000,30000,35,项目整体经营业态定位,板材、线材、管材、型材、油漆玻璃等,墙砖、地砖、石材、文化石,1 F,商场超市（电器商场）,软体家具（皮沙发、布衣沙发、软床等）,8000,9000,15000,3000,产权式酒店，5-17层,46000,36,项目整体经营业态定位,旗舰家居体验广场,卫浴、橱柜、吊顶、衣柜、移门等,2 F,商场超市（电器商场）,现代板式家居,8000,9000,15000,3000,37,项目整体经营业态定位,旗舰家居体验广场,地板、木门、楼梯 等木业,3 F,美食广场 （食娱乐）,套房家居（儿童家具、韩式饰品、松木等）,3000,8000,9000,15000,3000,38,项目整体经营业态定位,4 F,实木家具、欧美家具、红木,旗舰家居体验广场,办公家具,15000,9000,8000,39,招商政策建议,建材广场：,家居广场：,旗舰广场： 15元/,原则：,放水养鱼 低开高走,均价,-1F：35元/ 1F: 40元/ 2F: 35元/ 3F: 25元/ 4F: 18元/,-1F：35元/ 1F: 45元/ 2F: 36元/ 3F: 28元/ 4F: 20元/,均价,租一免一 质量保证金5000-10000元,40,招商进度,入驻第一个月,业态定位、项目招商推广方案及预算的制定，市场的充分调研及储备客户，主要是大客户的拜访，搭建及储备市场经营户的骨架力量,入驻第二个月,广泛发布招商信息，收集意向客户资料，刷选意向客户,分类储备意向客户各200户以上。,开始对外接受预定金，初步达成预定率20%。,大范围对外招商，加大力度各区域招商，招商预定率达到50%,入驻第三个月,入驻第五个月,41,招商进度,入驻第六个月,招商冲刺，对各区域的重点客户进行重点招商， 开始安排经营户进场装修及租赁的合同的签订。 预定率达到6