海南海口龙歧村旧城改造项目前期总体策划书(149页).ppt

海口市龙歧村改造项目总体策划书,海口新城区建设开发有限公司 海南省建设项目规划设计研究院 2010年6月,THE SCHEME OF HAINAN LONG JI FANG TRANSFORMS,(初步方案）,PART 1：开发背景分析 PART 2：地块资源分析 PART 3：发展定位方向 PART 4：开发经营策划 PART 5：规划方案设计 PART 6：投资收益分析,目 录,PART 1：开发背景分析,开发背景分析1.1 缘起,“城中村”改造是海口市“十一五”期间的重要任务 旧城改造是贯彻落实海南省五次党代会和海口市第十一次党代精神的具体举措，是海口市重大的市政工程、重大的民生工程、也是海口市推进城市化进程、整治城市环境、提高城市品位、促进就业发展一项重大措施。在海口市国民经济和社会发展第十一个五年计划中，将旧城改造工作放在重要地位，提出城市建设中“品质海口”工程。旧城改造也是为了改善群众居住环境和居住条件，是老百姓切身享受城市发展成果的一项惠民工程，也是建设最精最美的省会城市，努力打造“阳光海口、娱乐之都、品位之城”的重要举措。,开发背景分析1.1 缘起,海南国际旅游岛获批，海口作为中心城市急需提升品位 海南建设国际旅游岛已经获得国务院正式批复，海口作为国际旅游岛中心城市，需要提升环境景观品质，增强综合服务功能，提高城市的综合发展实力和辐射带动能力。因此急需进行城中村的更新改造。,开发背景分析1.1 缘起,近年来海口市旧改工作取得突破性进展，积累了很多宝贵经验，为本项目的开发带来了很好的示范效应。 2007年，玉沙村改造、海甸溪北岸改造、长堤路等“城中村”改造项目相继取得突破性进展，如今玉沙村整体改造正在推进完成，海甸北已完成拆迁，安置房正在建设。在旧改过程中积累很多宝贵经验，均可为本项目的开发有很大启发。,开发环境分析1.2 意义,改善龙岐村居民生活品质，加快海口市城市化进程 龙岐村社区为“城中村”，居的房屋多数年久失修，高密度、低绿化；基本生活设施不配套，周边环境质量差，与周边的城市社区界线分明，差距较大。项目的建设可改善龙岐村村民的生活品质，为其提供一个环境优美的现代化安置居住小区，使其融入城市生活，提高其生活品质。是市委、市政府贯彻“以人为本，构建和谐社会”方针的具体体现，也是加速海口城市化进程的重要举措。,开发环境分析1.2 意义,提高海口市品位、真正形成新市中心新气象。 龙岐村位于海口市大英山新城区东面，东西靠大英山新区。大英山新区将建成海口市面积最大，功能最完善，设施最先进的高级商务区，未来五年，海口新城区公司将投入巨资将大英山新城市中心区核心区建设成为含行政、办公、商业、商务、金融、文化和娱乐等功能的中央商务区和“海口之心”，承载海南国际购物商圈功能，使之成为海南国际旅游岛上的一颗明珠。随着大英山新区的建设，大英山新城规划区内的“城中村”成为了开发建设的主要障碍，由于涉及到了村民的房屋 、土地等，征地拆迁问题始终没有得到彻底解块，这直接影响了新城区的开发建设进度。由此可见，龙岐村旧城改 造项目的建设是十分必要的，也是十分及时的。,开发背景分析1.2 意义,解决现有城中村衍生的社会问题 “城中村”由于外来人员大量涌入，人员素质参差不齐，在带来“城中村”虚假繁荣的同时，也带来了严重的社会 问题。使整个社区的生活质量下降和恶化。环境的恶化已衍生出许多社会问题，解决这些问题已到了刻不容缓的地步。但由于体制上的诸多弊端，政府管理困难，只有实施全面改造，才能有效地根除这些城市毒瘤。,开发背景分析1.2 意义,建设海南国际旅游岛的需要 2009年12月31日，国务院批准关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见。海南国际旅游岛建设初期，基建和房地产行业迎来显著投资机会。规划中的海口市大英山新城区，面积约为3.3平边公里，是海航地产投资建设 的含行政、办公、商业、商务、金融、文化和娱乐等功能的中央商务区，龙岐村的现状与正在建设中的海口新城区比较，反差很大，这就质接影响了新城区的周边环境，直接影响到新城区的房地产资产增值，因此，彻底改造龙岐村是十分必要的。 。,PART 2：地块资源分析,本规划区,地块资源分析2.1 区位,距海南省政府2公里 距海口市国贸商业中心5公里 距海南省美兰机场15公里 距海口市客运东站3公里 距海口市客运南站5公里 距红城湖公园3公里,本项目区位于海口市东部，大英山新城区，是海口市未来的新市中心，是海口市的CBD，交通发达、通达性强。,地块资源分析2.2 四至,东、南两侧紧邻市政道路，规划区出入方便，北临海南省单位家属院，西临海航地产项目区。,东面：海口市海府路 南面：海口市国兴大道 西面：海航地产项目区 北面：海南省林业局、海南省气象局,本规划区,海航地产项目区,海南省气象局,海南省林业局,侨 诚 花 园,地块资源分析2.3 用地,项目区地块南北长约250-350米，东西长约700-750米，总规划占地面积约24.52公顷。 旧城改造拆迁用地面积14.09公顷。主要用地性质为居住、商业用地以及工业用地。 项目用地原为龙崎村的居住区，地势平坦，场地标高与周围道路标高基本一致。 项目用地内尚未发现需要保留的文物、人防等设施 目前没有发现不良工程地质条件,海南,海南,地块资源分析2.4 自然条件,气象 规划区属热带岛屿季风气候。年平均气温23.8，最低绝对温度2.8，最高温度38.8，全年无霜无雪。年平均日照时数2225小时，年均降雨量为1592.7毫米，一般5至10月为雨季，降雨量占全年的78.1%左右，9月份为降雨高峰；11月至次年4月为旱季，降雨仅占全年的五分之一左右。全年多东北风，东南风次之。属多台风地区，有“台风走廊”之称，正常风力为4级以下。 地质 主要为承载力较高的冲洪积地层，为玄武岩，属第四纪早期火山活动的产物，地质稳定性相对较好，属于8度设防区。,地块资源分析2.5 土地利用,2.5.1土地利用现状 该片区土地利用主要以村民居住用地为主，公共服务设施海南省水文监测站和市政公用设施仅有一所小学（海口龙崎小学），奔腾高级汽车修理中心、一处加油站和加气站和零星的商业。,地块资源分析2.5 土地利用,2.5.2 住宅用地 区内的住宅用地主要为龙崎村的村民宅基地和城镇住宅用地，总面积12.05 公顷（180.75亩） ，占总用地的49.13%。其中村镇宅基地11.15公顷。,地块资源分析2.5 土地利用,2.5.3 学校用地 区内有一所小学（海口龙崎小 学）。海口龙崎小学占地面积 0.19公顷（2.85亩） ，全日制 小学，现有班级27个，学生 1300人，主要服务于龙崎村及 周边住宅区。,地块资源分析2.5 土地利用,2.5.4 商住用地 沿海府路建有多层商业铺面， 占地面积0.58公顷（8.7亩） 。,地块资源分析2.5 土地利用,2.5.6 行政办公用地 沿海府路，主要有海南省水文 资源监测局和海南省机械建筑 工程公司两家单位，总占地面 积1.4公顷（21亩） 。,地块资源分析2.5 土地利用,2.5.7 仓储用地 区内有海南省林业物资公司， 用来堆放木材等材料，占地面 积0.19公顷（2.85亩）。,地块资源分析2.5 土地利用,2.5.8 其他设施用地 区内有一加油站，占地面积 0.11公顷（1.65亩）。,地块资源分析2.5 土地利用,2.5.9 气象设施用地 区内有一海南省气象局监测站 ，总占地面积1.34公顷，其中 监测站占地面积0.07公顷（ 1.05亩）。,地块资源分析2.5 土地利用,2.5.10 闲置地 目前海航地产用地，尚未开 发建设，总用地面积9.35公 顷（140.25亩）。,2.6.1 建筑高度（层数）分析 区内建筑主要以1-3层及7层的建筑为主。最高建筑为9层。 一层建筑建筑面积2.97万平方米； 二层建筑建筑面积3.17万平方米； 三层建筑建筑面积2.72万平方米； 四层建筑建筑面积0.65万平方米； 五层建筑建筑面积0.50万平方米； 六层建筑建筑面积0.76万平方米。 七层建筑建筑面积2.99万平方米； 八层建筑建筑面积0.93万平方米； 九层建筑建筑面积0.69万平方米。,地块资源分析2.6 建筑分析,2.6.2 建筑结构分析,地块资源分析2.6 建筑分析,2.6.3 建筑质量 现状建筑主要以90年代建设的为主，还有部分是近几年新建和加盖的。建筑质量总体较好，除部分简易房和建设年代较久的砖房。现状建筑总建筑面积15.39万平方米。,近几年新建或在建的建筑，建筑结构为砼结构，建筑质量较好。总建筑面积5.87万平方米，占总建筑面积的38.14%。,一类建筑,90年代修建，建筑层数主要为2-4层，建筑结构以砖混、砼结构为主，建筑质量一般。建筑总面积6.54平方米，占总建筑面积的42.50%,二类建筑,90年代以前修建的，建筑较破旧，建筑以一层为主，建筑质量较差。建筑总面积2.98万平方米，占总建筑面积的19.36%。,三类建筑,地块资源分析2.6 建筑分析,地块资源分析2.6 建筑分析,2.6.4 建筑性质 现状建筑主要以居住建筑为主，沿海府路多为商住建筑，有部分办公建筑和商业建筑。,2.6.5 开发强度 将区内用地分为9个地块进行开发强度分析，容积率最高为1.64，最低为0，平均容积率为0.63。其中拆迁区建筑密度为45.08，容积率为1.06. 。平均建设密度为25.89%。,地块资源分析2.6 建筑分析,地块资源分析2.6 建筑分析,2.5.6 总体评价 现状总建筑面积约为 153899，总建筑密度为25.90%，现状容积率为0.63。其中拆迁区建筑密度为45.08，容积率为1.06. 基地内的建筑主要为住宅建筑。建筑质量一般，混凝土结构占建筑总面积的93.33%，砖混结构占建筑总面积的5.0%，其它如棚、铁结构等占建筑总面积的1.67%。建筑层数以1-3层为主，占整个建筑物的比例为57.58%。 建筑密度很高，“握手楼”、“一线天”比比皆是，村内基本没有绿地，整体居住环境较差。,地块资源分析 2.7 基础设施,给水：区内的给水主要市政统一供水，还有部分居民是自打水井取水。 排水：区内无统一的排水管道，生活污水无组织排放，粪便主要靠化粪池进行净化处理。 通信：区内的通信设施主要有中国移动、中国电信、中国联通和有线电视。 供电：区内由海南电网海口供电公司统一供电，但村内电力线随意乱搭乱拉，不仅影响城市景观，还存在一定的安全隐患。,地块资源分析 2.8 建筑景观风貌,2.8.1 建筑风貌,2.8.2 景观特征,地块资源分析 2.9 土地权属,地块资源分析2.10 周边及内部环境,就本项目而言，紧邻未来的城市中心，临近城市主干道，特别是国兴大道两侧多为高层建筑和重要公共活动中心，主干道沿线景观较好，区位优势明显。,周边环境：项目建设地点位于海口市大英山新城区范围内，大英山是海口市未来的新市中心，是海口市的CBD，目前已编制完成了控规，根据规划，新市中心将来高楼林立，以商档写字楼和高档居住为主，目前已建的海南省政府，新海航大厦、海南国宾馆，将建的项目包括海南大厦、金融中心、大英山日月广场、国瑞城、国兴城等，可谓美不胜收，土地价值攀升，高档楼盘不断涌现。 内部环境：改造区内基础设施、公共配套设施不完善。区内道路不成系统，道路弯曲狭窄，通行性极差，消防车无法进入；区内排水设施不畅，区内的排水系统为雨、污合流制。生活污水没有经过处理措施就近排入了市政排水系统，直接污染了城市水体。有的地方杂草丛生，垃圾成堆，脏乱差现象十分严重；电线乱拉乱扯，存在极大的消防稳患；人居环境十分恶劣。 社会环境：现状本村人450户，1100人，外村人，228户，1000人。租房户1500人。由于房屋廉租，外来人口复杂混乱，给城市社会治安和人口计划生育带来了难题，由于“城中村”的房屋为私人拥有，在利益驱动下，居中将闲置的房屋租给来外来人人口居住，这些外来人口良莠不齐，是社会治安的隐患源。外来人口的大量入住，给计划生育工作带来了很大的难题，由于对这些流动人口难以管理，造成了这些流动人口的生育处于放任状态，增加了社会的压力。同时“城中村”的存在，体制上城乡二元结构并存，在管理上出现的“盲点”，造成交通、环境、治安、消防等一系列隐患问题，直接影响到当地居民的生活质量和生命财产安全，也影响到新市中心入海府路延线景观及海口市的整体形象。,地块资源分析2.11 存在的主要问题,建筑 区内建筑布局凌乱，建筑间距过窄。建筑随意加高。且建筑形式、风格，外部装修形式不一，缺乏整体性、协调性。,地块资源分析2.11存在的主要问题,道路 区内路面质量较差，道路狭窄，交通不畅，缺乏消防通道。,地块资源分析2.12 存在的主要问题,管线 区内线路杂乱，存在严重安全隐患。,地块资源分析2.11 存在的主要问题,环境卫生 规划区内生活、建筑垃圾随意堆积，生活污水任意排放。商铺、市场摊位摆放杂乱无章，车辆随意停靠。,地块开发资源分析2.12 小结,本项目所在区域属城市建成区和未来城市发展的中心区，具备好的市政配套条件。 本项目周边的道路发达，交通便利。国兴大道、海府路、白龙路、蓝天路等主干道构成的城市主干道网，瞬间可通达全城。 本项目周边海航地产项目的开发，新商业中心的形成，对延伸、扩大本案其他各区的客源起到重要作用。 本项目东线高速铁路客运站即将投入使用，其辐射的客流对本案延伸、扩大部分辖市的客源起到重要积极作用 本项目中度规模社区，宜予进行快速开发，缩短营销时间以节省成本。 本项目区域景观资源缺乏，内部景观受规模和地形限制。西侧将建设成综合商住项目，将使得本案有较大升值空间。,PART 3：发展定位方向,发展方向定位3.1 区域定位分析,海口市未来将形成功能明确的四大功能分区,发展方向定位3.1 区域定位分析,本项目所处的大英山区位于中心城区，具有中心城市的优势区位,海口市新中心,本项目所在区,市政府,省政府,高尔夫板块,飞机场,火车站,17公里,15分钟,发展方向定位3.1 区域定位分析,与老城区紧密相连，紧邻老城城区和两个传统商圈，是海口规划的唯一的城市中心区。,解放西商圈区,大英山城市新中心,海秀东商圈区,国贸片区,大英山片区： 行政办公和综合行政城市中心、市级商业中心。 国贸片区： 以发展商业金融服务和居住为主的副中心。,发展方向定位3.1 区域定位分析,区域外围干道呈环状，与其余各功能版块分区便捷相同，内部路网基本形成，道路通畅。,发展方向定位3.1 区域定位分析,拥有丰富的人文景观资源和自然景观资源，正在建设中的有红城湖公园，周边还有五公祠在内历史文化资源。,发展方向定位3.1 区域定位分析,省政府办公大楼已投入使用，海航大厦正在建设，“六通一平”也正在高标准的建设中。,发展方向定位3.1 区域定位分析,依托自身优势，大英片区将承载海口“商务休闲之都”的未来。,城市中心的优势区位,巨大的城市发展空间,大量空旷的平整场地,高标准的基础设施,商业,商务办公酒店,餐饮、居住,发展方向定位3.2 上位规划解析,海口市城市总体规划（2006-2020） 1、规划范围： 规划区范围为海口市行政辖区，包括秀英区、龙华区、琼山区、美兰区，总面积为2304.8平方公里。,发展方向定位3.2 上位规划解析,2、城市性质 海南省省会，热带海岛生态旅游度假胜地和宜居城市，国家海岛及南海海洋研发和综合产业开发基地，国家历史文化名城。 3、发展目标 海南省经济实力最强、服务设施最优的中心城市； 较高国际知名度的热带海岛旅游度假胜地； 具有优良生态环境的健康宜居城市； 浓郁地域文化特色的历史文化名城。,发展方向定位3.2 上位规划解析,4、城市职能 岛内职能：海南省政治、经济、文化中心；海南省综合交通枢纽。 岛外职能：热带滨海旅游度假地、海南历史文化展示基地，海南旅游综合服务基地；具有热带海岛风光和优良生态环境的理想居住地；国家开发南海海洋资源战略基地。 5、空间策略 中强、西拓、东优、南控 6、历史文化名城规划 海口市总体规划从海口旧城特色和现状问题出发，坚持整体开发、动态保护、原真性保护和公众参与的原则，深入挖掘海口历史文化底蕴，制定历史文化名城规划，以推进现代文化与传统文化的有机交融，保护与塑造海口古城历史文化风貌。,中强,东优,南控,西拓,发展方向定位3.2 上位规划解析,大英山新城中心片区控制性详细规划解析 1、功能定位 海口市中央商务区、省级行政与文化中心 即：以行政、商务、文化为主，融合商业服务、休闲娱乐和居住生活等功能的具有热带风情的现代综合型城市中心区。,发展方向定位3.2 上位规划解析,大英山新城中心片区控制性详细规划解析,2、功能结构 功能结构为“两轴、四片” 两轴：指沿国兴大道两侧形成的行政商务轴；规划区南侧沿中轴线形成的生态文化轴。 四片：指位于规划区东北、东南、西北和西南四片分别形成回忆之城、南洋商城、娱乐之城和未来之城四个符合海口实际和发展方向的特色鲜明的功能片区。,南阳商城,回忆之城,娱乐之城,未来之城,生态文化轴,行政商务轴,发展方向定位3.2 上位规划解析,大英山新城中心片区控制性详细规划解析,3、对本片区的定位： 居住 商业,发展方向定位3.3 发展定位,总体定位：,城市中心高档商务居住示范区,都市居住品质示范,休闲人居生活示范,商住居住功能示范,时尚生活示范,PART 4：开发经营策划,开发经营策划4.1 总体策略,开发原则,“政府主导，和谐拆迁”的原则 政府主导体现在规划主导、出台政策支持，针对项目的具体情况，采取多种开发运作模式，吸引社会资金参与旧城改造。 “以人为本，让利于民”的原则 将旧城改造当做为民办实事的项目，项目的建设以追求改善居民居住环境、提升城市品位、增强城市功能为改造目标。补偿安置遵循自愿原则，提供货币补偿和房屋产权置换两种方式供选择，鼓励货币补偿，确保居民在改造中真正获得实惠。 “统一规划，分步实施”的原则 按经济效益、社会效益、环境效益相协调的总体要求，因地制宜，结合今后产业发展趋势，统一规划，分步实施，整体改造，强化基础设施和公共服务设施的配套,改善居民居住环境，提高居民生活质量。 政府主导，市场化运作，政府可以零收益，达到资金总体平衡,开发经营策划4.1 总体策略,改造目标, 改善居住环境，提高生活质量及生活水平； 提升海口市城市形象； 增加政府税收和老百姓就业机会； 增强城市防灾减灾能力； 实现土地资源价值最大化。 居民安居乐业、体现现代城市文明、各种配套设施齐全、生态环境优美整洁的现代化新社区。,58,局限于物质性改造为主 阻止城市物质性老化（有形磨损） 环境的改善和城市美化 多个城市项目的组合,对旧城改造的理解,旧城改造,城市更新,涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容,内容,动因,注重,内涵,防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）,着眼于区域的整体发展，城市的整体更新,城市的综合战略计划,一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”,开发经营策划4.1 总体策略,开发经营策划4.1 总体策略,对旧城改造的思考,从城市发展战略的角度来看，旧城改造不仅仅是城市局部地区物质、经济和社会形态的改变，更是一个关乎城市未来可持续发展的重要手段和关键举措,从不同角度及层面看待旧城改造项目有利于找到正确的方向,旧城改造不同于单纯的房地产项目，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性 。从多角度和多层面看待有利于我们找到正确的改造方向：,技术角度（微观层面） 市场角度（中观层面） 城市发展角度（宏观层面）,开发经营策划4.1 总体策略,因此从不同角度及层面看待旧城改造项目有利于找到正确的方向,技术角度 （微观层面） 市场角度 （中观层面） 城市发展角度 （宏观层面）,建筑质量 配套 承载力 水电 容量 交通 建筑风格 负面影响（消防、治安） 资源占用 ,开发经营策划4.1 总体策略,技术角度 （微观层面） 市场角度 （中观层面） 城市发展角度 （宏观层面）,拆迁补偿代价 房地产市场环境 政策 谈判的难易程度 开发模式 启动策略 资金运作问题 开发商意愿 各方主体利益平衡等 ,开发经营策划4.1 总体策略,技术角度 （微观层面） 市场角度 （中观层面） 城市发展角度 （宏观层面）,产业 环境 空间布局 原住民的利益 风险（政治、社会、管理） 紧迫性 城市意象 可持续发展 外部环境 未来机遇 ,63,城市现所处阶段,对未来发展指标判定,GDP 人口 产业 城市化 房地产,国内外相同阶段的城市指标,通过对比国内外城市相同阶段各项指标,对城市未来发展预见,改造对城市未来发展影响预见,人口要素,文化要素,资本要素,产业,土地要素,市场,城市环境,法制与政策,开发经营策划4.1 总体策略,我们策划的基础,64,我们的立意,对城市未来发展预见,城市优化 城市竞争力 城市管理,站在“城市”和区域的视角而非“项目”,对城市旧城改造剖析,剖析旧城,旧城改造对城市未来的影响,对未来准确的预见是领导决策的基础,旧城改造发展纲领与策略,实施应具备的条件,实现条件的策略,开发经营策划4.1 总体策略,我们“改造”的基础,65,思路一：旧城改造是城市发展到一定阶段的必然，是一项城市更新的计划。 思路二：旧城改造不是局限于物质形态的改造，而是着眼于城市和区域整体发展的综合系统工程。 思路三：旧城改造必须具备相应条件后才能取得综合效益最佳,区域处于衰退期是改造的最佳时机。 思路四：旧城改造的政府有意识的干预行为，通过更新使衰退的区域机能重生、活力再现。 思路五：旧城改造的关键是经济的更新，是城市价值的增值，所有政策和规划必须以此为中心。 思路六：区域更新中的规划是动态的 ，并通过综合系统的规划达到土地增值的目的。 思路七：开发风险的考虑，及早制定针对性的风险控制措施至关重要。 思路八：在改造中应有明确的目标和清晰的工作步骤。,开发经营策划4.1 总体策略,总体思路,开发经营策划4.2 开发条件分析,3公里内社区配套完善，足以为项目提供服务。,交通配套：客运东站、4路、11路、16路、28路、29路等公交线路 教育配套：海口市实验中学、海口市第四中学、琼山第二中学 医疗配套：海南省人民医院、海口妇女儿童医院、琼山人民医院、海口中山医院 行政配套：美兰区委、政府，市政管理局、市农业局、市检查院 商业配套：南亚广场、明珠广场 大型行政机构：海南省省委、省政府 文化配套：海口市博物馆 体育配套：海南省体育运动中心 金融配套：工行、建行、交行、中行、农行 休闲娱乐：红城湖公园、美舍河带状公园、海口公园 市政设施：给水、污水、雨水、电力、电信设施配套齐全,4.2.1 周边设施配套条件,开发经营策划4.2 开发条件分析,4.2.2 区域内设施配套条件,教育设施：现有海口龙崎小学。 医疗卫生：无医疗设施。 文化体育：无文化活动室和健身广场，有台球室和网吧。 商业服务：主要有沿街商业铺面，主要集中于片区的东侧沿布置。 市政公用：区内有一处加油站和加气站和一处汽车维修站。给水、污水、雨水、电力、电信设施配套齐全 金融邮电、社区服务、行政管理及其他服务在片区内无金融邮电服务设施。,68,开发经营策划4.2 开发条件分析,4.2.3 对外交通条件,外围道路： 东临海府路、南靠国兴大道，交通便捷。,龙崎村,高铁车站,4公里,交通设施： 东线高铁车站，海口东站、美兰国际机场,海府立交桥,海口东站,69,开发经营策划4.2 开发条件分析,4.2.4 开发条件评价,70,开发经营策划4.3 开发市场分析,4.2.1 海南宏观经济分析,坚持“一省两地”发展方针，经济保持平稳较快增长。海南省近年经济年均增速连续保持在10以上，有利于投资环境的改善和增强内需。09 年海南经济经历了前低后高，加快上升的发展趋势，从08 年金融危机的低迷中走出，GDP 比去年增长11.7%，人均国内生产总值稳步增长。,71,开发经营策划4.3 开发市场分析,从市县经济发展状况来看，海口、三亚仍然是海南省经济发展的重要支撑,72,开发经营策划4.3 开发市场分析,09年海南省城镇居民人均可支配收入达到13751 元，增幅为9.6%。“十一五”期间，海南省人均地区生产总值将向2000 美元跃升。发展经验表明，人均地区生产总值10003000 美元的阶段，是居民消费结构升级、产业结构调整和工业化、城镇化进程加快的时期。,73,开发经营策划4.3 开发市场分析,4.3.2 海南省房地产发展分析,在“国际旅游岛”的思路带动下，海南房地产市场迎来了新的发展契机，房地产开发和销售势头逐渐好转，房地产业成为海南省经济发展的助推器。, 房地产投资：2009年房地产投资287.9亿，增长强劲，所占比重明显。 2009 年海南房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达到28.72%，占GDP 的17.48%。房地产投资额达到287.90 亿元，房地产投资总额不断增长，09 年增长率在40%以上。在全球经济环境陷入低谷的情况下，海南房地产投资额仍保持高速增长，说明各方投资者对于海南房地产业充满信心。,74,开发经营策划4.3 开发市场分析,房地产供求：外来需求旺盛，市场始终保持供不应求态势 海南全省虽然施工面积逐年增长，速度较快，但房屋竣工面积比较稳定，增长速度比较缓慢，这一方面主要反映了房地产业的滞后效应，同时也反映了海南房地产市场存在的问题，即房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置。供求方面，由于海南外向型市场特征，主要依靠岛外市场，在目标客户群范围大幅扩展的情况下，需求近年逐级递增，而供应增速明显慢于需求，因此也造成了供不应求的态 势。,75,开发经营策划4.3 开发市场分析,4.3.3 海口市房地产市场分析,土地市场,随着海南旅游地产市场的逐渐升温，从2008 年开始，土地购置面积开始大幅攀升，09年，海口市土地购置面积已经达到312.16 万平方米，说明市场投资热度仍然强势。09 年土地市场非常活跃，以西海岸片区为主。,76,开发经营策划4.3 开发市场分析,4.3.3 海口市房地产市场分析,历年土地成交金额,随着08、09 年土地购置的升温，海口市土地成交金额也随之快速增长，通过数据可以看出，09 年土地成交金额较08 年同比增长79.32%，说明海口市土地市场回暖，土地价格在09年得到快速增长。,77,开发经营策划4.3 开发市场分析,4.3.3 海口市房地产市场分析,房地产投资,从2003 年开始，海口市房地产市场投资一直保持持续增长的势头，09年，全年投资额已达到78亿元，增长势头强烈。,78,开发经营策划4.3 开发市场分析,4.3.3 海口市房地产市场分析,房地产投资,房地产投资与固定资产投资同步增长，说明海口市房地产市场趋于健康、稳定的发展态势，房地产市场的快速发展，使土地的需求大幅增长。,79,开发经营策划4.3 开发市场分析,4.3.3 海口市房地产市场分析,历年施工面积,海口市2003 年至2009 年房地产施工面积情况比较稳定,保持稳定增长，但增幅呈现逐年放缓的趋势，这主要和国内整体房地产市场环境变化及海口市土地供应情况有关。,80,开发经营策划4.3 开发市场分析,4.3.3 海口市房地产市场分析,新开工面积,2009 年海口市商品房新开工面积为206万平方米，同比增长5.1%。纵观近几年海口市房地产新开工面积走势，可以看出2007、2008 年商品房新开工面积明显加大，根据房地产开发周期规律，一般从开工到竣工销售的时间在1.5-2.5 年之间，以及国际旅游岛的概念下，因此我们预测海口在2010-2011 年两年间商品房供应将有所增加。,81,开发经营策划4.3 开发市场分析,4.3.3 海口市房地产市场分析,竣工面积,2009 年海口市商品房竣工面积80.3 万平方米，比去年下降31.8%，这与2008 年开工面积大幅下降有关。,82,开发经营策划4.3 开发市场分析,4.3.3 海口市房地产市场分析,市场总体评判,海口房地产市场依托海南强势的旅游资源，结合自身优势城市配套，已逐步进入高速发展周期。 国际旅游岛大背景下的海口房地产市场趋于成熟，地价、房价快速上涨； 海口进入郊区大盘时代，大楼盘大有追赶岛外发达地区之势； 典型的外向型市场，其核心价值是较高性、先天性、单一性的强势海景资源； 度假观念、投资观念在大力入侵，外销市场向内陆、港、台、东南亚延伸，二元制 市场正在渗透和反渗透。 以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机；同时，岛内客户需求被激发是二元制的客户结构体系下的一种必然。 海口市场在历经1、2月疯狂之后已逐渐回归理性。,83,开发经营策划4.3 开发市场分析,4.3.3 海口市房地产市场分析,住宅供求分析,06-08 年，海口的住宅市场呈现明显的供过于求状态，但是，供求比一直向平稳态势发展，在2009 年海口住宅市场供求比处于大于1，说明市场需求十分旺盛，市场存量逐步被消化，市场出现供不应求的形势，未来市场的竞争层面将加大，进入到2010 年后，政策性的利好催动了海口楼市的火热，市场需求旺盛，购房者众多，再加上海南土地新政政策，使得市场上供应相对不足，供求比差距快速拉大。,84,开发经营策划4.3 开发市场分析,4.3.3 海口市房地产市场分析,住宅成交分析,08 年的海口楼市受到金融危机和国内外楼市影响，使年度成交量一度下跌。从09 年3月份，成交量出现大幅上涨之后，之后的每月都维持在20 万平方米以上，楼市回暖增温态势加强。09 年海口商品住宅成交面积为231.28 万平方米，相比08 年增长60.61 万平方米，增长幅度35.51%。,85,开发经营策划4.3 开发市场分析,4.3.3 海口市房地产市场分析,住宅价格分析,高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开。海口住宅销售价格保持了年均18%以上的增长率，2009 年1-12 月海口住宅平均销售价格达到5088 元/平方米，较2008 年上涨了21.64%，已经突破5000 元大关。,86,开发经营策划4.3 开发市场分析,4.3.3 海口市房地产市场分析,住宅价格分析,受海南国际旅游岛效应，2010 年1 月海口市商品住宅均价已经高达6627 元/平方米，较上月扩大9.59 个百分点，2 月商品住宅均价7910 元/平方米，环比上月上涨达19.35%，成交均价直线突破。从均价走势图来看，09 年以来的均价都是持续上涨的，稳中有升，在稳定成交量的基础上上扬，体现出海口楼市整体市场发展良好的特征，进入10 年后，国际旅游岛效应拉动了海口房价的上扬，成交均价明显拉高。 在海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其它项目带来了生存空间。2009 年以后，海口的房价整体运行在一个明显的上升通道中，而从09 年12月份开始价格呈现翘尾，进入10 年后，则每月一个台阶，房价在整体上得到提升。,87,开发经营策划4.3 开发市场分析,4.3.3 海口市房地产市场分析,客户需求分析,度假、投资、养老等多重置业目的 2005-2008 年海口商品住宅成交量岛外客户均占半数以上，08 年达到72.47%，始终占据主导地位，呈现典型外向型特征。09 年由于岛内刚性需求的释放，本地客户有所增长，但是随着岛外市场的不断扩大，海口外向型销售特点将延续，海口本地人已经无法承担高额房价，某种意义上来讲受到了排挤。政府会出台相关政策调控，保持市场健康发展。 岛外客户来源于全国各地，以地区气候环境差异较大的北京、东北、上海、山西以及江浙一带的客群为主，主体构成比较复杂，以度假、养老、养生为主。 岛外客户需求差异明显，片区购买主体差异大。,88,开发经营策划4.3 开发市场分析,客户需求分析,89,开发经营策划4.3 开发市场分析,4.3.3 海口市房地产市场分析,未来市场评判,未来市场发展态势分析,受到国际旅游岛效应影响，海南环岛铁路即将通车等利好消息的刺激，以及当前市场供不应求的特征，未来海口房地产市场仍将具有较大的发展空间。,未来市场供应量,近四年海口市场供应量趋于稳定，每年平均在220万平方米左右。受海南国际旅游岛效应影响，大批开发商进驻海南市场，岛外投资客也看好海南未来发展形势，以及近两年土地购置面积及新开工面积的大幅增加，可以预见，未来两年内，海口房地产市场供应量将同比大幅攀升。,未来市场产品价格分析,从06 年开始，海口市房地产价格都保持在18%以上的涨率，这主要是海口外向型市场特征，吸引广大投资客户群，在未来市场实体经济发展尚未明朗化，而海口市场供不应求的局面推动下，预计，全市产品价格将进一步上涨，保守估计，上涨幅度将在10%以上。,90,开发经营策划4.4 开发模式分析,4.4.1 “城中村”特点,城中村的特征 (1)从地域空间上看，“城中村”应该在城市总体发展规划所划定的城市范围之内； (2)从土地权属来看，“城中村”的土地为集体所有而非国家所有，这是“城中村”的核心特征之一。也是“城中村”存在的根本条件； (3)从管理体制上看，“城中村”的管理主体仍然是村民委员会，在行政隶属上仍然以乡镇体制为主，少部分是街道办事处； (4)从户籍上看，“城中村”的村民仍然是农业户口，因此在理论上他们仍然可以承包土地，虽然可耕种的土地数量实际上往往很少甚至已经没有。 (5)从经济关系上看，“城中村”周围已基本上形成完善的商业环境，村民的现代商业意识也已基本形成，更重要的是，村民的生活来源也基本上依靠二、三产业或全部是房租。 城中村形成的原因 “城中村”保留了以家庭为单位、以宅基地为基础的居住用地，失去了耕地的村民利用耕地补偿金建造的高密度的、用于出租的“牵手楼”，适应了大量流动人口进城后对低租金住房的需求，同时亦增加了村民的经济收入。政府“绕开村落”的空间拓展思路，使这里被城市建成区所包围，呈“镶嵌状”散布在城市新建职能分区内(甚至在城市CBD周边地区)的“城中村”恰恰提供了低收入住房，并使流动人口的居住地和工作地相重合。,91,开发经营策划4.4 开发模式分析,4.4.2 “龙崎村”特点,龙崎村区位于海口市中心商务区的社区，同时也处于省级行政中心区，四周有完善的市政道路和商业服务设施，属于成熟型特征的城中村。 建筑概况： 由于没有经过统一规划，建筑布局混乱，新旧建筑混杂，市政基础设施严重，建筑类型以二到四层的私宅为主 ，建筑景观有海南自然村落的特色，村内抢建风盛行，各式建材堆了满地。 社会概括： 由于房屋廉租，外来人口复杂混乱，给城市社会治安和人口计划生育带来了难题，由于“城中村”的房屋为私人拥有，在利益驱动下，居中将闲置的房屋租给来外来人人口居住，这些外来人口良莠不齐，是社会治安的隐患源。外来人口的大量入住，给计划生育工作带来了很大的难题，由于对这些流动人口难以管理，造成了这些流动人口的生育处于放任状态，增加了社会的压力。同时“城中村”的存在，体制上城乡二元结构并存，在管理上出现的“盲点”，造成交通、环境、治安、消防等一系列隐患问题，直接影响到当地居民的生活质量和生命财产安全，也影响到新市中心入海府路延线景观及海口市的整体形象。,4.4.3 国内成功“城中村”改造模式,深圳模式,综合整治,全面改造,全面改造类则进一步分为整体拆建和局部拆建，以给改造工作提供更明晰的分类指引。为保证村民利益，市政府、行政区政府都给予了多种优惠， 一是建成后除公共配套设施外，其他部分建筑可进入市场运营； 二是对行政村改造采取特事特办原则，提高改造效率； 三是制定灵活的拆补方案，对村民的合理利益予以保障。 另外，行政区政府还拨出资金近亿元，用于行政村改造的前期工作、市政基础设施、公共配套设施建设和项目资金缺口补偿等项支出。改造过渡期间的安置费用采取租金补偿方式，按栋计算，每平方米面积的租金补偿为20元/月，按季支付，直到交付新房为止。建设周期暂定两年，租金补助为20元/平方米，不低于目前行政村出租价格水平。对于顶风抢建的私房，政府不予补偿。而对于认定的私房，搬迁、回迁补助费政府一次性给予补偿。,开发经营策划4.4 开发模式分析,武汉模式,市场运作,有情操作,武汉“城中村”改造最大特点在于土地出让实行彻底的市场化道路，全部土地以项目捆绑、挂牌底价方式出让。 按照“城中村”综合改造政策规定，开发用地与还建用地捆绑成项目后，采取公开供地，其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的1.15倍。其中多出的15，一方面是让有开发资质的村集体经济组织，在争取自行改造的竞争中处于有利地位，有效保护村集体经济的利益和落实改造资金；另一方面是给前期进入的开发商以适当补偿。即使先期进入的开发商在土地挂牌后最终没能拍到这个地块，也可以获得15的补偿，同时村集体仍可获得还建安置房的建设资金以及村集体土地的补偿金。 在基础设施配套资金方面，土地出让金、增值收益的60%划转给“城中村”所在的区财政专户储存，专用于“城中村”综合改造中的基础设施建设，例如道路、排水、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等；40%由市政府统筹用于“城中村”市政基础设施配套建设，真正实现“专款专用”。,4.4.3 国内成功“城中村”改造模式,开发经营策划4.4 开发模式分析,珠海模式,市场运作,政府给政策,珠海市对房地产开发商最主要的优惠政策是“拆一免二至三”，即： 根据旧村的区位、拆迁量，每拆1 平方米的房屋，可免交2-3 平方米建筑面积的地价，并免减相应的报建等费用，确保开发商获得25%以上的合理利润。 开发商的开发总量中，1/3 用于旧村民回迁，另外2/3 作商品房经营。 为引入有实力的开发商，珠海市采用公开招标的办法，不分开发商来自哪里，一律对其资金实力、改建规划方案、拆迁安置方案及商业信誉等方面进行量化评估。为提升新村档次，珠海市在招标阶段就引入“规划最优”概念，规划设计要以优取胜，带动了全市房地产开发档次的提升 。,4.4.3 国内成功“城中村”改造模式,开发经营策划4.4 开发模式分析,由区政府对被拆迁人进行拆迁补偿安置后,通过招拍挂的方式出让土地使用权。,4.4.4 海口城中村改造模式 参照海口市人民政府印发的通知海府200878 号文件精神，旧城区（城中村）改造鼓励社会资本参与,在保证有效推进旧城区（城中村）改造工作的前提下,以人为本、让利于民, 因地制宜、和谐共建，达到双赢。旧城区（城中村）改造片区用地的取得可按以下三种形式:,房屋和土地确权后,拆迁人通过与产权人签订房屋和土地收购协议的方式,依法办理土地转让手续。,集体建设用地,可在村改居的过程中依法进行土地所有权的变更与使用权的确认。经确权的国有土地使用权，可依法进行转让（包括合作、联营等）。,开发经营策划4.4 开发模式分析,海口模式,区政府作拆迁人,开发企业作拆迁人,4.4.5 五部门关于推进城市和国有工矿棚户区改造指导意见（建保2009295号）,基本原则： 1以人为本，依法拆迁。城市和国有工矿棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制订，要充分尊重群众意愿，采取多种方式征询群众意见，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠。 2科学规划，分步实施。要根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定城市和国有工矿棚户区改造的目标任务，区分轻重缓急，优先安排连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划有步骤地组织实施。 3政府主导，市场运作。城市和国有工矿棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予必要支持，注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与 4因地制宜，区别对待。坚持整治、保护与改造相结合，严格界定改造范围。对可整治的旧住宅区和规划保留的建筑，主要进行房屋维修、配套设施和无障碍设施完善、环境整治和建筑节能改造。要重视维护城市传统风貌特色，切实保护历史文化街区和历史建筑，严禁大拆大建。 5统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。 政策措施： 多渠道筹措资金。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。,开发经营策划4.4 开发模式分析,4.4.6 开发模式选择,开发经营策划4.4 开发模式分析,4.5.1 常用改造模式比较,开发经营策划4.5 改造模式分析,4.5.2 改造模式选择,开发经营策划4.5 改造模式分析,4.6.1 安置补偿政策,开发经营策划4.6 安置补偿分析,中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城乡规划法 城市房屋拆迁管理条例 海口市城镇土地基准地价标准 海口市人民政府关于加快国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造的决定 海口市安置房建设使用管理暂行规定 关于推进旧城区（城中村）改造工作的指导意见 海口市政府投资项目管理暂行规定 海口市上贤（沙亮）片区旧城区（城中村）改造项目拆迁补偿安置方案,4.6.2 安置模式选择,开发经营策划4.6 安置补偿分析,PART 5：规划方案设计,5.1.1 设计理念,规划方案设计5.1 总体构思,理念一,以现代时尚兼商务特色为主题,理念二,豪华、舒适、全方位的服务设施,理念三,立体景观及交通动线,理念四,舒展、高贵、富于浪漫格调的建筑及空间形态,5.1.2 项目特色,规划方案设计5.1 总体构思,采用立体园林、植被、水景的造景手法，营造移步换景高品位的私家居住环境。,立体平均式园林景观； 处处有景观，无处不绿化,5.1.3 高级住宅,规划方案设计5.1 总体构思,楼宇的立面造型设计蕴含现代国家流行的风格元素，线条流畅、简约大气，突出强烈的雕塑感，凝聚刚毅、大气的风格。,流畅的动线，动态及静态的意向感受，多层次栽植的绿意，让视觉范围的垂直及水平上都无限延伸。,5.1.4 教育地产,规划方案设计5.1 总体构思,教育地产是一种价值，是一种教育与地产互相成就、互相辉映的联动价值，是一条连接社会、学校、房地产企业、家庭多方的市场价值链。,5.1.5 服务及商业,规划方案设计5.1 总体构思,近年来，社区散铺已难以满足市民需求，人们期望能在社区内享受到娱乐、消费、商务等便利，复合型商业地产走进了开发商和社区居民的视野，并日益成为社区配套商业的主流。业内人士认为，规划的专业性和业态的多元